Fristen sind im Mietrecht keine bloße Formalität, sie entscheiden darüber, ob ein Vermieter seinen Anspruch durchsetzen kann oder ihn ersatzlos verliert. Wer die Frist für die Betriebskostenabrechnung verpasst, erhält keine Nachzahlung mehr. Wer nach Rückgabe der Wohnung zu lange wartet, verliert Schadensersatzansprüche für Schäden, die der Mieter verursacht hat und wer bei der Kündigung eine falsche Frist ansetzt, muss den gesamten Prozess von vorn beginnen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Fristen im Wohnraummietrecht für Vermieter besonders relevant sind, wie sie korrekt berechnet werden.
Wie werden Fristen im Mietrecht berechnet?
Bevor einzelne Fristen besprochen werden, ist es wichtig zu verstehen, dass nicht alle Fristen im Mietrecht nach denselben Regeln funktionieren. Ein Versäumnis entsteht oft nicht aus Unkenntnis der Fristlänge, sondern aus einem Missverständnis darüber, wie die Frist ausgelöst wird und wann sie als gewahrt gilt.
Welche Arten von Fristen gibt es im Mietrecht?
Im Wohnraummietrecht lassen sich Fristen in drei grundlegende Kategorien einteilen, die sich in ihrer Funktionsweise wesentlich unterscheiden.
a) Empfangsbedürftige Willenserklärungen
Eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist eine rechtsgeschäftliche Erklärung, die gegenüber einer anderen Person abzugeben ist und erst dann wirksam wird, wenn sie dem Empfänger zugeht. Das Absenden allein genügt nicht.
Dazu zählen die Kündigung, das Mieterhöhungsverlangen und der Widerspruch gegen eine Kündigung.
Maßgeblich ist der Moment, in dem das Schreiben in die tatsächliche Verfügungsgewalt des Empfängers gelangt, also typischerweise der Einwurf in den Hausbriefkasten. Der Nachweis des Zugangs liegt beim Vermieter.
Wie dieser Nachweis gelingt, erfahren Sie im Beitrag zur Dokumentenzustellung.
Beispiel: Ein Vermieter spricht die Kündigung am 3. des Monats aus und übergibt das Schreiben dem Mieter am selben Tag mittags persönlich. In diesem Moment geht die Kündigung zu. Da der Zugang noch am 3. erfolgt, wird der laufende Monat bei der Kündigungsfrist berücksichtigt.
b) Geschäftsähnliche Handlungen
Geschäftsähnliche Handlungen wie die Betriebskostenabrechnung oder die Modernisierungsankündigung sind keine Willenserklärungen im rechtlichen Sinne, weil sie nicht auf die Herbeiführung einer Rechtsfolge durch einen Willensakt gerichtet sind.
Das Zugangsprinzip wird auf sie jedoch entsprechend angewendet: Auch hier kommt es auf den tatsächlichen Eingang beim Mieter an, nicht auf das Datum der Erstellung oder des Versands.
c) Verjährungsfristen
Verjährungsfristen funktionieren grundlegend anders. Sie laufen automatisch, unabhängig von Erklärungen gegenüber dem Mieter.
Wichtig: Verjährung vernichtet einen Anspruch nicht automatisch, sie gibt dem Mieter gemäß § 214 BGB lediglich das Recht, die Leistung zu verweigern (sogenannte Einrede der Verjährung). Diese muss der Mieter aktiv geltend machen.
Erhebt der Mieter die Einrede nicht, kann der Vermieter seinen Anspruch trotz abgelaufener Frist noch durchsetzen.
Ein Anspruch verjährt praktisch dann, wenn der Vermieter ihn nicht rechtzeitig durch Klageerhebung oder Zustellung eines Mahnbescheids gerichtlich geltend macht.
Wann gilt ein Schreiben als zugegangen?
Bei Willenserklärungen und geschäftsähnlichen Handlungen gilt, dass die Frist erst dann gewahrt ist, wenn das Schreiben beim Empfänger zugegangen ist, nicht wenn es aufgegeben oder versandt wurde. Der Poststempel spielt keine Rolle. Wer also eine Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats zustellen möchte, muss sicherstellen, dass das Schreiben bis zu diesem Tag nachweisbar beim Mieter angekommen ist.
Ein weiterer Punkt ist die sogenannte Zustellungszeit. Wird ein Brief erst nach der ortsüblichen Postzustellungszeit (meist im Bereich 14:00 bis 17:00 Uhr) in den Briefkasten eingeworfen, gilt er grundsätzlich erst am nächsten Tag als zugegangen. Möchte der Vermieter also noch eine Frist wahren, muss er das Schreiben entweder persönlich übergeben oder so früh einwerfen, dass eine reguläre Zustellung am selben Tag noch möglich ist.
Der dritte Werktag und die Karenzzeit
§ 573c Abs. 1 BGB bestimmt, dass eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Empfänger eingegangen sein muss, damit der laufende Monat noch in die Kündigungsfrist eingerechnet wird. Dieser Zeitraum zu Beginn des Monats wird als Karenzzeit bezeichnet.
Dabei gilt der Samstag grundsätzlich als Werktag, mit einer wichtigen Ausnahme. Fällt der dritte Karenztag selbst auf einen Samstag, verschiebt sich die Frist auf den nächsten Werktag (§ 193 BGB). Feiertage zählen niemals als Karenztage.
Beispiel: Ein Vermieter möchte eine Kündigung aussprechen, und der 3. des Monats fällt auf einen Feiertag (Mittwoch), der 4. auf einen Donnerstag. Die Kündigung muss spätestens am Donnerstag, dem 4., beim Mieter eingegangen sein, damit der Monat noch mitzählt.
Warum endet das Mietverhältnis immer zum Monatsende?
Kündigungen und Mieterhöhungen wirken im Wohnraummietrecht stets zum Ende eines Kalendermonats. Eine Kündigung mitten im Monat – etwa zum 15. – ist im Rahmen einer ordentlichen Kündigung nicht möglich. Die Mietzeit endet immer am letzten Tag des jeweiligen Monats.
Kündigungsfristen gestaffelt und asymmetrisch
Das Mietrecht behandelt Vermieter und Mieter bei der Kündigung grundlegend unterschiedlich. Während der Mieter stets mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, hängt die Kündigungsfrist des Vermieters von der Dauer des Mietverhältnisses ab.
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter: 3, 6 oder 9 Monate
Gemäß § 573c BGB beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter bei einer ordentlichen Kündigung:
- 3 Monate bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren
- 6 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 5 bis zu 8 Jahren
- 9 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren
Maßgeblich für die Berechnung der Mietdauer ist der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung, nicht das geplante Ende des Mietverhältnisses. Hat der Mieter im Zeitpunkt der Kündigung also seit 4 Jahren und 11 Monaten gemietet, gilt die 3-Monats-Frist, auch wenn das Mietverhältnis zum Ablauf der Frist bereits über 5 Jahre angedauert haben wird.
Darüber hinaus setzt eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter stets ein berechtigtes Interesse voraus (§ 573 BGB), etwa Eigenbedarf oder eine außerordentliche Kündigung wegen einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben konkret dargelegt werden.
Beispiel: Der Vermieter möchte seinem Mieter kündigen. Die Kündigung geht dem Mieter am 3. Oktober 2025 zu.
Je nach Mietdauer ergibt sich folgender Ablauf:
| Mietdauer | Kündigungsfrist | Mietverhältnis endet |
|---|---|---|
| Unter 5 Jahre | 3 Monate | 31. Dezember 2025 |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate | 31. März 2026 |
| Über 8 Jahre | 9 Monate | 30. Juni 2026 |
Hat der Mieter also seit 6 Jahren gemietet, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten. Das Mietverhältnis endet frühestens mit Ablauf des 31. März 2026, obwohl die Kündigung bereits im Oktober zugegangen ist.
Achtung: Im Mietvertrag können für den Vermieter längere Kündigungsfristen als die gesetzlichen vereinbart werden, diese gelten dann auch verbindlich. Kürzere Fristen zulasten des Mieters sind hingegen unwirksam.
Vorlagen für eine rechtlich korrekte Kündigung finden Sie in unseren Vermieterpaketen.
Ein häufiges Missverständnis: Geht eine Kündigung zu spät zu, also erst nach dem dritten Werktag, ist sie dadurch nicht unwirksam. Sie entfaltet lediglich ihre Wirkung einen Monat später als ursprünglich beabsichtigt. Eine erneute Kündigung ist in diesem Fall nicht erforderlich.
Die Dreimonatsfrist des Mieters
Für den Mieter gilt unabhängig von der Mietdauer stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese Frist kann vertraglich nicht verlängert werden (§ 573c Abs. 4 BGB). Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag wäre unwirksam.
Für Vermieter ist dies aus praktischer Sicht wichtig: Geht die Kündigung des Mieters nicht fristgerecht zu, verschiebt sich der Auszugstermin automatisch um einen Monat. Das beeinflusst die Planung der Neuvermietung und den Zeitpunkt, ab dem die Wohnung wieder vermietet werden kann. Es empfiehlt sich daher, den genauen Zugangszeitpunkt der Mieterkündigung sorgfältig zu dokumentieren.
Beispiel: Ein Mieter kündigt seine Wohnung am 10. April. Da die Kündigung nicht bis zum 3. Werktag des Monats zugeht, beginnt die Frist erst im Mai zu laufen. Die drei Monate sind dann Mai, Juni und Juli und der Mietvertrag endet mit Ablauf des 31. Juli.
Sonderkündigungsrechte: Wann gelten andere Fristen?
In bestimmten Situationen können sowohl Mieter als auch Vermieter von den regulären Kündigungsfristen abweichen.
Dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt (§ 561 BGB): Der Mieter kann in diesem Fall bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Gleiches gilt bei einer angekündigten Modernisierungsmaßnahme (§ 555e BGB): Der Mieter kann bis zum Ablauf des Monats kündigen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, mit Wirkung zum Ende des übernächsten Monats.
Für den Vermieter gilt ein Sonderkündigungsrecht, wenn Vermieter und Mieter in demselben Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen. Hier kann der Vermieter gemäß § 573a BGB ohne Angabe eines berechtigten Interesses kündigen. Im Gegenzug verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Aus der 3-Monats-Frist wird also eine 6-Monats-Frist, aus der 6-Monats-Frist eine 9-Monats-Frist und so weiter.
Beim Tod des alleinigen Mieters können sowohl die Erben als auch der Vermieter das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§§ 564, 580), innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Todes des Mieters. Für Vermieter, die einen Kündigungsausschluss im Mietvertrag vereinbart haben, sei darauf hingewiesen, dass dieser das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund unberührt lässt.
Mehr zu den Grenzen des Kündigungsausschlusses erfahren Sie im Beitrag zur Mindestmietdauer.
§ 545 BGB: die 2-Wochen-Falle bei Weiterbenutzung
Eine der gefährlichsten Fristen, die im Alltag leicht übersehen wird: Nutzt der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses weiter und widerspricht der Vermieter dieser Weiterbenutzung nicht innerhalb von zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB automatisch auf unbestimmte Zeit.
Für Vermieter bedeutet das: Sobald absehbar ist, dass der Mieter nicht fristgerecht auszieht, muss der Widerspruch unverzüglich und nachweisbar erklärt werden. Es handelt sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung, der Widerspruch muss dem Mieter also zugehen.
§ 545 BGB kann durch vertragliche Vereinbarung abbedungen werden. Es empfiehlt sich, eine entsprechende Klausel bereits im Mietvertrag aufzunehmen, so auch in unseren Vermieterpaketen.
Beispiel: Der Mieter bleibt nach wirksamer Kündigung und Ende der Vertragslaufzeit in der Wohnung. Der Widerspruch des Vermieters zu dieser Weiterbenutzung geht dem Mieter erst nach Ablauf der Zweiwochenfrist zu. Grundsätzlich würde sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängern. Da der Vermieter einen Mietvertrag von opacta verwendet ist aber § 545 BGB ausgeschlossen und die Vertragsbeendigung bleibt dennoch wirksam.
§ 577a BGB Sperrfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum
Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, greift gemäß § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Mietpreisbremse) kann diese Frist durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.
Während der Sperrfrist ist eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich ausgeschlossen. Käufer einer solchen Wohnung müssen die Sperrfrist zwingend beachten, da sie anderenfalls eine unwirksame Kündigung aussprechen.
Fristlose Kündigung wann und wie schnell muss der Vermieter handeln?
Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist in § 543 BGB geregelt. Typische Gründe für den Vermieter sind erhebliche Mietrückstände, wiederholte Störung des Hausfriedens oder die unerlaubte Untervermietung.
Entscheidend ist dabei das Gebot der Unverzüglichkeit: Der Vermieter muss die fristlose Kündigung in der Regel innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis des Kündigungsgrundes aussprechen. Wartet er länger, kann die Kündigung unwirksam sein, weil daraus geschlossen wird, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn offenbar doch zumutbar ist.
In den meisten Fällen ist vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich, die dem Mieter die Möglichkeit gibt, sein Verhalten zu korrigieren. Nur in besonders schwerwiegenden Fällen, wie bspw. bei einer Gefährdung der Mietsache oder einer groben Störung des Hausfriedens, kann unmittelbar ohne Abmahnung gekündigt werden.
Eine Besonderheit gilt bei Zahlungsverzug Kündigt der Vermieter wegen Mietrückständen fristlos, kann der Mieter die Kündigung durch vollständige Nachzahlung der ausstehenden Beträge innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs unwirksam machen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Auf diese sogenannte Schonfristzahlung kann sich der Mieter allerdings nicht beliebig oft berufen, sie ist nur alle zwei Jahre möglich.
Modernisierungsankündigung: Die 3-Monats-Frist und ihre Konsequenzen
Bevor ein Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchführt und anschließend eine Modernisierungsmieterhöhung geltend macht, muss er den Mieter rechtzeitig informieren. Gemäß § 555c Abs. 1 BGB ist die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich (§ 126 BGB) anzukündigen.
Die Ankündigung ist eine geschäftsähnliche Handlung und muss dem Mieter nachweisbar zugehen, das bloße Absenden genügt nicht. Sie muss zudem bestimmte Pflichtangaben enthalten, darunter die Art der Maßnahme, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie eine Prognose der künftigen Mieterhöhung. Eine fehlerhafte Ankündigung kann nicht nachgebessert werden; sie muss vollständig neu erstellt werden.
Die Konsequenz einer verspäteten oder fehlerhaften Ankündigung ist erheblich. Erfolgt die Ankündigung nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB, verlängert sich die Frist bis zur Wirksamkeit der Mieterhöhung um weitere sechs Monate (§ 559 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Statt der regulären drei Monate muss der Vermieter in diesem Fall insgesamt neun Monate warten, bis die erhöhte Miete verlangt werden kann.
Zusätzlich muss der Mieter in der Ankündigung über sein Sonderkündigungsrecht sowie über den Härteeinwand und die dafür geltenden Fristen belehrt werden (§ 555c Abs. 2 BGB). Unterbleibt diese Belehrung, verlängern sich die Fristen des Mieters für die Ausübung dieser Rechte.
Mieterhöhungsfristen: Ein Fristengeflecht für Vermieter
Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist kein einfacher Vorgang, sie ist an ein Geflecht aus fünf verschiedenen Fristen geknüpft, die alle eingehalten werden müssen, damit das Erhöhungsverlangen wirksam ist.
Wartefrist (15 Monate) und Sperrfrist (12 Monate)
Gemäß § 558 Abs. 1 BGB darf der Vermieter eine Mieterhöhung erst verlangen, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Diese Wartefrist beginnt mit dem Zeitpunkt, ab dem die bisherige Miete erstmals geschuldet wurde.
Daneben gilt eine Sperrfrist von 12 Monaten. Das Erhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist. Maßgeblich ist dabei, wann die erhöhte Miete erstmals fällig wurde, nicht wann das Erhöhungsverlangen zuging.
Der Unterschied zwischen beiden Fristen: Die Wartefrist schützt den Mieter vor zu häufigen Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Die Sperrfrist stellt sicher, dass zwischen zwei Erhöhungsrunden mindestens ein Jahr liegt. Beide Fristen sind unabhängig voneinander zu prüfen.
Beispiele:
Wartefrist (15 Monate): Die aktuelle Miete wird seit dem 1. Januar 2024 geschuldet. Eine Mieterhöhung ist daher frühestens ab dem 1. April 2025 möglich.
Sperrfrist (12 Monate): Wurde die Miete zuletzt zum 1. Juli 2024 erhöht, darf eine weitere Erhöhung erst ab dem 1. Juli 2025 verlangt werden. Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt, zu dem die erhöhte Miete erstmals fällig war.
Wichtig: Die Wartefrist knüpft nicht nur an eine vorherige Mieterhöhung an, sondern generell daran, seit wann die aktuelle Miete geschuldet ist. Sie beginnt also auch bei Abschluss eines neuen Mietvertrags neu zu laufen.
Zustimmungsfrist und Ankündigungsfrist (je 2 Monate)
Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter schriftlich (§ 126 BGB) und mit Begründung zugehen. Ab diesem Zeitpunkt hat der Mieter eine Zustimmungsfrist von zwei Monaten, um der Erhöhung zuzustimmen oder sie abzulehnen (§ 558b Abs. 2 BGB). Stimmt er zu, wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens fällig.
Für Vermieter bedeutet dies: Er muss bei der Planung einer Mieterhöhung die gesamte Vorlaufzeit einkalkulieren. Zwischen dem Zugang des Verlangens und dem Wirksamwerden der erhöhten Miete liegen mindestens zwei volle Kalendermonate. Schweigt der Mieter innerhalb der Zustimmungsfrist, gilt dies nicht als Zustimmung, der Vermieter muss in diesem Fall die Klagefrist (siehe c) nutzen.
Klagefrist (3 Monate)
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung innerhalb der Zustimmungsfrist nicht zu, kann der Vermieter Klage auf Zustimmung erheben. Diese Klage muss jedoch innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist eingereicht werden (§ 558b Abs. 2 S. 2 BGB).
Verpasst der Vermieter diese Klagefrist, entfaltet das gesamte Erhöhungsverlangen keine Wirkung mehr. Weder eine Nachholung noch eine Verlängerung der Frist ist möglich. Das Mieterhöhungsverlangen muss vollständig neu gestellt werden, unter erneuter Beachtung aller vorgelagerten Fristen. Gerade diese Klagefrist wird in der Praxis häufig unterschätzt, weil sie nicht gegenüber dem Mieter, sondern gegenüber dem Gericht zu wahren ist.
Beispiel: Der Vermieter verlangt eine Mieterhöhung, die dem Mieter am 1. Februar zugeht. Die Zustimmungsfrist des Mieters endet damit mit Ablauf des 30. April. Stimmt der Mieter nicht zu, muss die Klage auf Zustimmung spätestens bis zum 31. Juli beim Gericht eingegangen sein. Wird diese Frist versäumt, ist das Mieterhöhungsverlangen insgesamt wirkungslos und muss vollständig neu begonnen werden.
Betriebskostenabrechnung: Die 12-Monate-Ausschlussfrist
Für die jährliche Betriebskostenabrechnung gilt eine der folgenreichsten Fristen im Mietrecht. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Abrechnung dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Endet der Abrechnungszeitraum also am 31. Dezember, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember des Folgejahres beim Mieter zugegangen sein.
Dabei handelt es sich um eine Ausschlussfrist, nicht um eine Verjährungsfrist. Das ist ein wichtiger Unterschied: Verjährungsfristen können durch Klageerhebung oder Mahnbescheid gehemmt werden, Ausschlussfristen nicht. Verpasst der Vermieter die 12-Monats-Frist, verliert er den Anspruch auf eine etwaige Nachzahlung unwiderruflich, selbst wenn der Mieter tatsächlich zu wenig gezahlt hat.
Auch für den Mieter gilt eine Einspruchsfrist von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung. Innerhalb dieser Zeit kann er Einwendungen gegen die Abrechnung erheben. Für den Vermieter ist dies relevant, wenn der Mieter ein Guthaben zurückfordert, auch hier kann nach Fristablauf keine Korrektur mehr verlangt werden.
Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung werden einen Monat nach Zugang der Abrechnung beim Mieter fällig. Guthaben des Mieters sind spätestens mit der nächsten Mietzahlung zu aufzurechnen.
Verjährungsfristen: Wann erlöschen Vermieteransprüche?
Für die meisten Ansprüche aus dem Mietverhältnis gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB. Die Frist beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Gehemmt wird sie nicht durch eine Erklärung gegenüber dem Mieter, sondern ausschließlich durch gerichtliche Geltendmachung, also Klageerhebung oder Zustellung eines Mahnbescheids.
Deutlich gefährlicher für Vermieter ist die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB: Schadensersatz- und Renovierungsansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in nur sechs Monaten ab Rückgabe, unabhängig davon, wann der Vermieter den vollen Schadensumfang überblickt. Auch diese Frist wird nur durch gerichtliches Handeln gehemmt, nicht durch außergerichtliche Geltendmachung.
Einen ausführlichen Überblick zu allen Verjährungsfristen im Mietrecht finden Sie in unserem Beitrag zur Verjährung im Mietrecht.
Sonderfristen im Überblick
Kautionsrückzahlung
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung ist die Mietkaution innerhalb einer angemessenen Frist zurückzuzahlen. Der Bundesgerichtshof hat als Obergrenze in der Regel sechs Monate anerkannt (BGH, VIII ZR 71/05). Was als angemessen gilt, hängt von den Umständen ab. Liegt keine ausstehende Betriebskostenabrechnung vor und sind keine Schäden strittig, sollte die Rückzahlung deutlich früher erfolgen.
Der Vermieter ist berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Erstellung der nächsten Betriebskostenabrechnung einzubehalten, wenn noch Nachforderungen zu erwarten sind. Ebenso kann ein strittiger Betrag für Schäden zurückbehalten werden, bis die Frage der Haftung geklärt ist. Abzüge müssen jedoch stets detailliert begründet und nachgewiesen werden.
Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Erhält ein Mieter eine ordentliche Kündigung, kann er nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn eine besondere Härte darstellt. Dieser Widerspruch muss schriftlich (§ 126 BGB) erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein.
Für den Vermieter ist dabei folgendes wichtig: Er ist verpflichtet, den Mieter im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs und die dafür geltende Frist hinzuweisen. Unterbleibt dieser Hinweis, verlängert sich die Widerspruchsfrist des Mieters, er kann in diesem Fall auch noch im laufenden Gerichtsverfahren widersprechen. Es empfiehlt sich daher, diesen Hinweis standardmäßig in jedes Kündigungsschreiben aufzunehmen.
Zeitmietvertrag: Nachfragefrist und Antwortpflicht
Bei einem Zeitmietvertrag endet das Mietverhältnis grundsätzlich automatisch mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Der Mieter kann jedoch frühestens vier Monate vor dem geplanten Ende schriftlich anfragen, ob der Befristungsgrund noch vorliegt. Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb von einem Monat zu antworten. Antwortet er verspätet, kann sich die Laufzeit des Mietvertrags um den Zeitraum der Verzögerung verlängern.
Fällt der Befristungsgrund weg, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen. Ab diesem Zeitpunkt gelten die regulären Kündigungsfristen des § 573c BGB.
Zusammenfassung
Fristen im Mietrecht sind für Vermieter von zentraler Bedeutung, weil ihr Versäumnis häufig zum endgültigen Verlust von Ansprüchen führt, nicht nur zu einer Verzögerung. Die wichtigsten Grundregeln: Bei Willenserklärungen und geschäftsähnlichen Handlungen kommt es auf den Zugang beim Empfänger an, nicht auf das Absenden. Verjährungsfristen hingegen werden nur durch gerichtliches Handeln gehemmt.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen die 12-monatige Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung, die nur 6 Monate betragende Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche nach Wohnungsrückgabe (§ 548 BGB) sowie die 3-monatige Klagefrist bei nicht erteilter Zustimmung zur Mieterhöhung. Bei Kündigungen gilt: Die Frist des Vermieters ist je nach Mietdauer gestaffelt (3, 6 oder 9 Monate), die Frist des Mieters beträgt stets 3 Monate. Die 2-Wochen-Frist des § 545 BGB bei Weiterbenutzung der Wohnung und die Sperrfrist des § 577a BGB bei Umwandlung in Wohnungseigentum runden das Bild ab. Für eine rechtssichere Umsetzung empfiehlt sich in allen Fällen ein nachweisbarer Zugang der relevanten Schreiben.
