Nach § 559 BGB hat der Vermieter die Möglichkeit, die Miete nach Modernisierungen in der Wohnung zu erhöhen. Er kann einen Teil der angefallenen Modernisierungskosten einseitig auf die Miete umlegen und so die Miete dauerhaft anheben.
Welche Voraussetzungen für eine solche Mieterhöhung erfüllt sein müssen, wie die Kosten zu berechnen sind und worauf Vermieter besonders achten sollten, erläutern wir in diesem Blogbeitrag.
Wann liegt eine Modernisierung vor?
Um eine Mieterhöhung nach § 559 BGB wirksam geltend zu machen, muss der Vermieter zuvor eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB durchgeführt haben. Erfasst sind nur Modernisierungen, nicht lediglich eine Instandhaltung der Wohnung.
Zur Abgrenzung: Maßnahmen, die ausschließlich dem Erhalt oder der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung dienen (§ 555a BGB), gelten nicht als Modernisierungen im Sinne des Gesetzes. Sie berechtigen daher nicht zur Umlage der Kosten auf die Miete. Entscheidend ist, dass durch die Maßnahme entweder der Gebrauchswert nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert oder nachhaltig Energie oder Wasser eingespart wird.
Auch Luxusmodernisierungen sind nicht erfasst. Eine Luxusmodernisierung ist eine besonders kostspielige und aufwendige Modernisierungsmaßnahme, bei der die Wohnung oder das Gebäude weit über das übliche Maß hinaus technisch oder ästhetisch aufgewertet wird – etwa durch den Einbau von Designerbädern, hochwertigsten Bodenbelägen, Smart-Home-Systemen oder einer exklusiven Dachterrasse.
§ 555b BGB definiert Modernisierungsmaßnahmen wie folgt:
„Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
1a. durch die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden,
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
4a. durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.„
Im Einzelfall muss durch den Vermieter gründlich geprüft werden, ob eine Maßnahme aus Sicht der Rechtsprechung als Modernisierungsmaßnahme unter eine der genannten Kategorien fällt. Andernfalls besteht das Risiko, dass der Vermieter die Kosten vollständig tragen muss.
Wie können Vermieter Modernisierungsmieterhöhungen geltend machen?
Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen
Es ist wichtig, den Mieter rechtzeitig über anstehende Modernisierungsmaßnahmen zu informieren. Nach § 555c Absatz 1 BGB müssen Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate im Voraus angekündigt werden. Dabei muss der Vermieter auch eine Prognose für künftigen Mietkosten, also die Höhe der zu erwarteten Modernisierungsmieterhöhung bzw. die Modernisierungskosten mitteilen. Eine fehlerhafte Erklärung kann auch nicht nachgebessert werden und muss erneut erfolgen.
Erfolgt die Ankündigung nicht ordnungsgemäß nach den Vorschriften des § 555c Abs. 1 BGB, so verlängert sich die Frist um weitere sechs Monate (§ 559 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Mieterhöhung kann dann frühestens nach 9 Monaten greifen.
Der Mieter muss auch über einen möglichen Härteeinwand und dessen Form und Frist belehrt werden (§ 555c Abs. 2 BGB). Andernfalls werden die Fristen des Mieters hierfür verlängert.
Mieterhöhungsschreiben
Neben dem Ankündigungsschreiben ist ein zweites Schreiben, in welchem die Mieterhöhung geltend gemacht wird, erforderlich, inklusive entsprechender Erläuterungen.
In der Erläuterung müssen die Gesamtkosten für die Modernisierungsmaßnahmen und die daraus folgende Mieterhöhung genannt und aufgeschlüsselt werden. Von dem Gestaltungsrecht der Mieterhöhung muss ausdrücklich Gebrauch gemacht werden und der Mieter muss auf ein sein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB hingewiesen werden. Formulare für die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen und das Mieterhöhungsschreiben finden Sie in unseren Vermieterpakten Plus und Premium.
Was ist noch zu beachten?
- Eine Ausnahme von den genannten Vermieterpflichten gilt nur bei Bagatellmaßnahmen gemäß § 555c Absatz 4 BGB (z. B. Einbau einer Klingelanlage oder von Thermostatventilen).
- Die Mieterhöhungen nach § 559 BGB können grundsätzlich nur gegenüber dem aktuellen Mieter geltend gemacht werden.
- Der Mieter kann während der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen u.U. Mietminderungen geltend machen.
- Der Mieter kann versuchen die Modernisierungsmaßnahmen unter Berufung auf einen Härtefall abzulehnen.
- Die Mieterhöhung ist erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten zu entrichten.
- Weitere Umstände, die sich aus dem Einzelfall ergeben.
Wie wird die Modernisierungsmieterhöhung berechnet?
Gemäß § 559 BGB kann die Mieterhöhung bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen betragen. Öffentlichen Zuschüsse werden nicht berücksichtigt (§ 559a BGB).
Beispielrechnung:
Jahresmiete 12.000,00 €. Monatsmiete 1.000,00 €.
Modernisierungsmaßnahme für 10.000,00 €.
Davon 8 Prozent 800,00 €.
Neue Jahresmiete: 12.800,00 €. Neue Monatsmiete 1066,67 €.
Achtung: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären und durch die Modernisierungsmaßnahme entfallen, müssen erkennbar in Abzug gebracht werden (§ 559 Abs. 2 BGB).
Um wie viel darf die Miete bei Modernisierungsmaßnahmen maximal erhöht werden?
Die Grenzen für die Modernisierungsmieterhöhung sind Folgende:
- Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete nicht um mehr als 3 € pro Quadratmeter steigen.
- Für Mieten bis zu 7 € pro Quadratmeter darf die Miete sogar nur um maximal 2 € pro Quadratmeter steigen (§ 559 Abs. 3a Satz 1 BGB).
- Bei dem Austausch einer Heizung darf monatlich die Miete nur um 50 Cent pro qm erhöht werden (§ 559 Abs. 3a Satz 2 BGB).
Beispielrechnung:
Jahresmiete 12.000,00 €. Monatsmiete 1.000,00 €.
Insgesamt 100 Quadratmeter. Entspricht 10 € Monatsmiete pro Quadratmeter.
Modernisierungsmaßnahme für 10.000,00 €.
Davon 8 Prozent 800,00 €.
Neue Jahresmiete: 12.800,00 €. Neue Monatsmiete 1066,67 €.
Insgesamt 100 Quadratmeter. Entspricht (gerundet) 10,67 € Monatsmiete pro Quadratmeter.
Ergebnis: Zulässige Modernisierungsmieterhöhung von 67 Cent pro Quadratmeter.
Die 3 € Grenze wurde nicht erreicht. Die 2 € Grenze findet keine Anwendung, da die Miete mit 10 € pro Quadratmeter über der 7 € Grenze liegt.
Alternative: Wäre die Modernisierungsmaßnahme der Heizungsaustausch gewesen, so hätte die Miete nur auf 10,50 € Monatsmiete pro Quadratmeter erhöht werden dürfen.
Welche Alternativen bestehen für den Vermieter zur Modernisierungsmieterhöhung?
Die Miete kann auch auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Hier ist aber die Zustimmung des Mieters erforderlich. Ist eine Staffelmiete vereinbart, kann eine Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen. Die Modernisierungsmieterhöhung ist für den Vermieter, trotz der bereits dargestellten Hürden, sehr attraktiv, da die Zustimmung des Mieters nicht erforderlich ist.
Ablehnung durch Mieter und Härtefall
Grundsätzlich besteht eine Verpflichtung für den Mieter, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d Absatz 1 BGB). Des Weiteren kann davon ausgegangen werden, dass der Mieter stillschweigend (konkludent) zustimmt, wenn er sich nach Ankündigung der Maßnahmen innerhalb der genannten Frist nicht äußert.
Bei der Modernisierungsmieterhöhung gibt es eine Grenze, die eine Ablehnung seitens des Mieters erlaubt (§ 559 Abs. 5 BGB). Diese Ablehnung kann beispielsweise in Härtefällen wie Krankheit, fehlender Heizung im Winter oder in einem kurz bevorstehenden Auszug begründet sein. Weiterhin ist es möglich, die Ablehnung zu begründen, wenn die neue Miete nach der Erhöhung mehr als 40 % des Haushaltsnettoeinkommens beträgt und dabei weniger als das halbe Bundesdurchschnittsnettoeinkommen übrigbleibt. Diese Härtefallklausel unterliegt jedoch immer einer Einzelfallprüfung.
Bei Vorliegen eines Härtefalls kann der Mieter alternativ die Renovierung bis zum allgemein üblichen Zustand akzeptieren und die Modernisierungsmieterhöhung ablehnen (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB).
Zusammenfassung
Die Modernisierungsmieterhöhung bietet Vermietern die Möglichkeit, die Miete nach Modernisierungsarbeiten einseitig zu erhöhen. Dabei müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden, wie die rechtzeitige und formgerechte Ankündigung der Maßnahmen sowie die Berücksichtigung von Härtefällen seitens des Mieters. Die Höhe der Mieterhöhung ist auf maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten begrenzt und unterliegt weiteren festgelegten Grenzen je nach Quadratmeterpreis. Trotz der potenziellen Fallstricke ist die Modernisierungsmieterhöhung für Vermieter attraktiv.
