Außerordentliche Kündigung – Wann dürfen Vermieter fristlos kündigen?

Als Vermieter kann das Mietverhältnis nur in sehr seltenen Fällen, etwa bei Eigenbedarf, ordentlich gekündigt werden. Die in der Realität häufiger anzutreffende Variante ist neben einer einvernehmlichen Mietaufhebungsvereinbarung die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder aufgrund einer sonstigen Verletzung vertraglicher Pflichten (Vertragsverletzung) durch den Mieter.

Wann ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt, wie die Kündigung formal zu erklären ist und was sonst aus Sicht des Vermieters zu berücksichtigen ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wann liegt ein außerordentlicher Kündigungsgrund vor?

Zunächst bedarf eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB einen wichtigen Grund. Ein solcher liegt nach dem Gesetzeswortlaut vor, wenn dem Kündigenden (Vermieter) unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB).

In Betracht kommen verschiedene Vertragsverletzungen des Mieters, die nachfolgend dargestellt werden. Die meisten Kündigungsgründe lassen sich in die Kategorien Zahlungsverzug und verhaltensbedingte Kündigung einteilen.

Einige Beispiele sind:

• Zahlungsausfall
• Regelmäßig verspätete Mietzahlung
• Störung des Hausfriedens
• Wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung
• Straftaten (gegen Mitbewohner oder den Vermieter)
• Vorsätzliche Beschädigungen der Wohnung

Zahlungsverzug

Mietausfall

Der wohl häufigste Grund des Vermieters ist ein Zahlungsverzug bzw. Mietausfall des Mieters. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Hieraus ergeben sich drei verschiedene Möglichkeiten eines Zahlungsverzugs. Der einfachste Fall ist, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten überhaupt keine Miete bezahlt. Darüber hinaus genügt aber auch eine nur teilweise Zahlung, wenn die Mietschulden insgesamt die Höhe von einer Monatsmiete erreichen. Wenn der Mieter eher unregelmäßig bzw. über längere Zeit nicht die ganze Miete bezahlt, so besteht ein wichtiger Grund erst, wenn er mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Bei den geforderten Monatsmieten kommt es auf die Gesamtmiete bzw. Bruttomiete (inkl. der Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale) an.

Da gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB keine Abmahnung des Vermieters erforderlich ist, kann direkt nach Eintreten der genannten Voraussetzungen gekündigt werden.

Verspätete Zahlung der Miete

Zahlt der Mieter zwar immer die volle Miete bzw. ist er nur mit unerheblichen Beträgen im Zahlungsverzug, so kann sich ein Kündigungsgrund auch durch eine regelmäßig verspätete Zahlung der Miete ergeben. Ein solcher besteht aber nur, wenn es sich mehrere erhebliche Verspätungen handelt. Die ein- oder zweimalige Verspätung um wenige Tage ist für sich genommen also kein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB.

Ein Kündigungsgrund wegen verspäteter Zahlung der Miete hat der BGH bei einem Mieter angenommen, der innerhalb von dreizehn Monaten elf Monatsmieten verspätet gezahlt hat (BGH vom 14. 09. 2011 – VIII ZR 301/10). Es muss aber keine derartige Vielzahl von verspäteten Mietzahlungen vorliegen, um als Vermieter zur Kündigung berechtigt zu sein. Je nach Einzelfall kann auch eine deutlich geringere Anzahl von verspäteten Zahlungen ausreichen.

Vor einer außerordentlichen Kündigung wegen wiederholt verspäteter Zahlung muss der Vermieter den Mieter allerdings abmahnen. Zahlt der Mieter bspw. direkt nach einer Abmahnung wegen Unpünktlichkeit schon wieder zu spät, so kann der Vermieter fristlos kündigen. Eine Kündigung scheidet aber aus, wenn der Vermieter die verspätete Mietzahlung über Jahre hinweg geduldet hat.

Was passiert, wenn die Mietschulden nach Kündigung gezahlt werden?

Eine Kündigung wegen Mietschulden bzw. Zahlungsverzug ist jedoch dann nicht möglich, wenn der Mieter die Miete noch bevor die Kündigung ausgesprochen wurde, bezahlt. Dies gilt auch, wenn er gegen die Mietforderungen mit einer anderen Forderung, die er gegen den Vermieter hat, aufrechnen kann. Die Aufrechnung kann auch noch unverzüglich nach Kündigung erklärt werden.

Selbst nach wirksamer fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzug kann der Mieter die Mietschulden tilgen. Erfolgt dies innerhalb einer Schonfrist von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage, so muss der Mieter nicht ausziehen bzw. die Wohnung nicht räumen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine Teilzahlung oder das Angebot einer Ratenzahlung durch den Mieter reicht nicht aus.

Wurde in den letzten 2 Jahren schon einmal wegen Mietschulden außerordentlich gekündigt, so besteht keine weitere Schonfrist und eine Nachzahlung durch den Mieter ändert nichts an der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses.

Sonstige verhaltensbedingte Kündigungsgründe

Zahlt der Mieter die gesamte Miete immer pünktlich, so können sich dennoch weitere Kündigungsgründe aus einem sonstigen vertragswidrigen Verhalten ergeben. Vertragsverletzungen bzw. ein Verhalten, das zum außerordentlichen Kündigungsrecht führt, muss allerdings so erheblich sein, dass es dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann, das Mietverhältnis mit dem Mieter fortzusetzen.

Die folgenden Beispiele sind nicht abschließend, geben aber einen groben Überblick, um einzuschätzen, welches Verhalten grundsätzlich erfasst ist.

Störung des Hausfriedens

Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter kann ein Kündigungsrecht des Vermieters nach § 569 Abs. 2 BGB begründen. Eine solche Störung liegt bspw. durch eine andauernde Lärmbelästigung vor. Hierfür reicht aber nicht gelegentlicher Kinderlärm oder die jährliche Geburtstagsfeier mit vorheriger Ankündigung. Die Lärmbelästigung muss erheblich sein. Auch muss der Einzelfall genau betrachtet werden und die beiderseitigen Interessen miteinander abgewogen werden.

Neben Lärm können auch erhebliche Geruchsbelästigungen oder aggressives Verhalten gegenüber anderen Hausbewohnern oder deren Besucher zu einer Störung des Hausfriedens führen.

Eine Geruchsbelästigung, die zur Kündigung berechtigt, kann bspw. starkes Rauchen sein, wenn die Intensität der Beeinträchtigung der Nachbarn durch das Rauchen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht und keine „einfachen und zumutbaren Maßnahmen“ (BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17) durch den Mieter ergriffen werden, um die Belästigung zu verhindern. Ob eine solche Belästigung also wirklich zur Kündigung durch den Vermieter berechtigt, kommt aber auf den jeweiligen Einzelfall an.

Kaution wurde nicht gezahlt

Wenn der Mieter eine vereinbarte Kaution nicht rechtzeitig zahlt, so kann der Vermieter fristlos kündigen. Dies ergibt sich aus § 569 Abs. 2a BGB. Allerdings muss beachtet werden, dass der Mieter die Kaution nach § 551 Abs. 2 BGB in drei Teilbeträgen mit einem Abstand von jeweils einem Monat zahlen kann. Auch muss der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten (ohne Betriebskostenvorauszahlung) in Verzug sein. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich. Wie eine Mietkaution wirksam vereinbart werden kann und was alles zu beachten ist, können Sie hier nachlesen: Mietkaution.

Vertragswidrige Nutzung, Zweckentfremdung der Wohnung

Ein weiterer Kündigungsgrund kann eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung sein. Wurde die Wohnung dem Mieter zu Wohnzwecken überlassen und nutzt dieser die Räumlichkeiten, um ein Gewerbe zu betreiben, so kann der Vermieter zur Kündigung berechtigt sein. Dies gilt auch, wenn der Mieter in der Wohnung arbeitet und regelmäßig Kundenbesuch empfängt.

Wichtig ist aber, dass hier nicht schon jede Tätigkeit im Homeoffice erfasst ist. Ein Kündigungsgrund besteht erst, wenn die Tätigkeit eine Außenwirkung hat. Eine solche liegt bspw. bei dem genannten regelmäßigen Kundenbesuch vor.

Vernachlässigung der Wohnung

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Erfasst sind also nur erhebliche Fälle, wie bspw. das Verursachen einer Brandgefahr durch den Mieter oder ein unzureichendes Lüften, sodass sich Schimmel in der Wohnung bildet. Ein weiteres Beispiel ist, dass der Mieter Heizkosten sparen möchte und deswegen so wenig heizt, dass Frostgefahr besteht.

Unerlaubte Untervermietung

Mieter dürfen die Wohnung nicht untervermieten, wenn sie vorher nicht die Genehmigung des Vermieters eingeholt haben. Dieser kann die Erlaubnis zur Untervermietung zwar nur bei wichtigen Gründen z. B. in der Person des Untermieters verweigern, dennoch führt eine Untervermietung ohne Erlaubnis zu einem Kündigungsrecht des Vermieters. Gleiches gilt auch, wenn der Mieter die Wohnung unentgeltlich an einen Dritten überlässt.

Vor der fristlosen Kündigung muss der Mieter abgemahnt werden. Darüber hinaus kann er gegen die Kündigung vorgehen, wenn er mangels wichtiger Gründe sowieso einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung hätte.

Straftaten des Mieters

Auch Straftaten des Mieters, wie Beleidigungen, Körperverletzungen, Bedrohung, Hausfriedensbruch oder Stromdiebstahl können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Auch wenn eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters eingeholt wurde und der Mieter diese gefälscht hat, kann der neue Vermieter fristlos kündigen.

Ist eine Abmahnung erforderlich?

Ob eine Abmahnung vor der außerordentlichen Kündigung erforderlich ist, richtet sich nach § 543 Abs. 3 BGB. Es kommt auf den Einzelfall an. Eine Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe ist nicht erforderlich, wenn

• eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
• der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

Die Abmahnung muss klar bestimmen, auf welches vertragswidrige Verhalten sie sich bezieht und den Mieter auffordern, dies zu unterlassen. Es sollte für den Fall der Wiederholung konkret mit einer Kündigung „gedroht“ werden.

Neben einer Abmahnung kann auch eine Fristsetzung sinnvoll sein. Diese muss angemessen sein. Allgemein lässt sich sagen, dass eine Frist dann angemessen ist, wenn der Mieter in dieser Zeit die (realistische) Möglichkeit hat, die verspätete Miete zu zahlen bzw. das vertragswidrige Verhalten einzustellen.

Die Abmahnung und/oder Fristsetzung muss nicht in Schriftform erfolgen. Aus Beweisgründen ist es aber empfehlenswert, diese in Schriftform oder in Textform zu machen und auch den Zugang des Abmahnungsschreibens beim Mieter zu dokumentieren.

Wie erkläre ich eine wirksame Kündigung?

Die Kündigung des Vermieters muss schriftlich (Schriftform, § 126 BGB) erfolgen. Dies bedeutet, dass das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschrieben werden muss.

Darüber hinaus muss auch einen Kündigungsgrund angeben bzw. das zur Kündigung berechtigende Verhalten des Mieters beschrieben werden. In den meisten Fällen ist die Kündigung nur mit vorheriger Abmahnung wirksam. Die Kündigung muss an alle Mieter gerichtet sein. Sofern der Mietvertrag also mit mehr als einem Mieter geschlossen wurde, muss entweder jeder Mieter in dem Kündigungsschreiben genannt sein oder an jeden eine gesonderte Kündigung zugestellt werden. Aus Beweisgründen kann es also sinnvoll sein, an jeden Mieter eine gesonderte Kündigung zu richten.

Warum ist zusätzlich eine hilfsweise ordentliche Kündigung sinnvoll?

Neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung ist oftmals auch eine gleichzeitige Erklärung der hilfsweisen ordentlichen Kündigung sinnvoll. Denn wenn die außerordentliche Kündigung gerichtlich für unwirksam erklärt oder sie nachträglich unwirksam wird, weil bspw. der Mieter innerhalb der Schonfrist seine Mietschulden beglichen hat, so kann die ordentliche Kündigung dennoch Bestand haben. Im genannten Beispiel müsste der Mieter dann nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist trotz Begleichung seiner Mietschulden ausziehen.

Was passiert nach der Kündigung?

Die außerordentliche fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit ihrem Zugang direkt. Grundsätzlich muss der Mieter die Wohnung also sofort räumen und an den Vermieter übergeben. Da dies praktisch für den Mieter nahezu unmöglich ist, ist es üblich, dem Mieter direkt in dem Kündigungsschreiben eine Frist zum Auszug zu setzen. Alternativ kann er auch nur zur Abstimmung bzgl. der Rückgabe der Wohnung aufgefordert werden. Vor allem in erstem Fall muss dann aber darauf geachtet werden, dass klargestellt ist, dass dies kein Einverständnis zur Fortsetzung des Mietverhältnisses ist und hierdurch auch kein neuer Mietvertragsabschluss angeboten wird.

Weigert sich der Mieter und zieht nicht aus, so kann bzw. muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Das zuständige Gericht ist stets das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet. Eine Räumungsklage kann der Vermieter zwar grundsätzlich ohne Rechtsanwalt erheben und sich vor dem Amtsgericht selbst vertreten. Dennoch ist hier die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts absolut angeraten. Das Gericht prüft dann, ob die Kündigung rechtlich wirksam erfolgt ist.

Gewinnen der Vermieter dann vor Gericht, so kann er die Zwangsräumung der Wohnung erwirken. Nach Beauftragung eines Gerichtsvollziehers wird dieser dann die Wohnung versiegeln und dem Mieter den Zugang verweigern.

Sollte der Vermieter vor Gericht gewinnen, so trägt der Mieter sowohl die Gerichts- und potenzielle Rechtsanwaltskosten des Vermieters sowie die Kosten der Zwangsvollstreckung.

Zusammenfassung

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist nur in bestimmten Fällen möglich, etwa bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen des Mieters. Häufige Gründe sind Zahlungsverzug oder nachhaltige Störungen des Hausfriedens.

Ein Vermieter kann bspw. fristlos kündigen, wenn der Mieter zwei Monate in Folge keine oder nur einen Teil der Miete zahlt. Auch andere Verhaltensweisen wie unerlaubte Untervermietung, erhebliche Lärmbelästigung oder Straftaten können den Vermieter zur Kündigung berechtigen.

Wichtig ist, dass die Kündigung in Schriftform erfolgt und ein konkreter Grund angegeben wird. In manchen Fällen ist eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich. Nach einer fristlosen Kündigung muss der Mieter die Wohnung grundsätzlich sofort herausgeben. Zieht der Mieter jedoch nicht aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Für den Fall, dass die außerordentliche Kündigung aus welchen Gründen auch immer unwirksam ist, ist es ratsam, hilfsweise die ordentliche Kündigung zu erklären.