Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt, um die steigenden Mietpreise in Ballungsgebieten zu bremsen. Zuvor sind die Mietpreise in Deutschland deutlich angestiegen. Auch wenn die Mietpreisbremse nun seit bald 10 Jahren gilt, ist dennoch kein wirklich spürbarer Rückgang der Miethöhen ersichtlich.
Die ökonomischen Gründe für das Scheitern der Mietpreisbremse sind vielfältig. Insbesondere wird durch sie kein neuer Wohnraum geschaffen. Nachhaltig niedrigere Mieten sind allerdings ohne Ausweitung des Angebots an Wohnungen bei gleichbleibender Nachfrage durch Mieter schlicht nicht möglich.
Auch wenn die Mietpreisbremse ökonomisch also unsinnig ist, muss sie als geltendes Recht von Vermietern beachtet werden. Daher fasst dieser Blogbeitrag alles, was Vermieter über die Mietpreisregulierung wissen müssen, kompakt zusammen.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist in § 556d BGB geregelt. Sie sieht vor, dass in bestimmten Gebieten eine Höchstgrenze für die Mieten festgelegt werden darf. Wird eine Wohnung in einem solchen Gebiet erstmals oder erneut vermietet, so darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Erfasst werden alle Wohnungen, die sich in einem angespannten Wohnungsmarkt befinden. Ob in einem bestimmten Gebiet oder einer bestimmten Stadt ein angespannter Wohnungsmarkt i.S.d. § 556d BGB vorliegt, entscheiden die Landesregierungen der jeweiligen Bundesländer. Verordnungen hierzu gibt es derzeit in 13 Bundesländern. Die einzelnen Verordnungen gelten dann für höchstens 5 Jahre.
Die Landesregierungen müssen ihre Entscheidung begründen. Kriterien hierfür sind nach § 556d Abs. 2 BGB insbesondere:
- Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt.
- Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt deutlich den bundesweiten Durchschnitt.
- Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubauten der erforderliche Wohnraum geschaffen wird.
- Es besteht nur ein geringer Leerstand an Wohnungen, der die hohe Nachfrage nicht abdecken kann.
Wie berechnet sich die maximale Miethöhe?
Zur Berechnung der maximalen Miethöhe muss zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet werden. Diese darf dann nur um 10 % überschritten werden. Hierzu nimmt man den Mietspiegel und überprüft anhand der Lage, der Größe, des Zustands und der Ausstattung der jeweiligen Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete. Besteht kein Mietspiegel so müssen mindestens drei vergleichbare Wohnungen gefunden werden. Alternativ können Sachverständigengutachten oder Mietdatenbanken genutzt werden, genaueres ist hier beschrieben: Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Ergibt sich also beispielsweise eine ortsübliche Vergleichsmiete von 15 € pro Quadratmeter, so darf die Miete maximal 16,50 € betragen (15 € + 10 %).
Da auch der Mieter ein Interesse an dieser Berechnung hat bzw. diese eventuell selbst durchführen möchte, hat er gemäß § 556g Abs. 3 BGB einen Anspruch auf Auskunft der hierfür erforderlichen Informationen (Größe, Baujahr, Heizungsart, usw.).
Welche Folgen hat ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse?
Wird eine zu hohe und daher unzulässige Miete verlangt, muss der Mieter nur die zulässige Miete zahlen. Sind also bspw. 1.200 € Miete vereinbart und die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt für die Wohnung nur 900 €, dürfen Sie maximal 990 € Miete (900 + 10 %) verlangt werden.
Sofern der Mieter die zu hohe Miete schriftlich wegen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügt, muss er den überhöhten Anteil ab diesem Zeitpunkt nicht mehr zahlen. Zahlt er dennoch weiterhin die zu hohe Miete, so kann er sie grundsätzlich zurückfordern.
Die vor der Rüge gezahlten Mieten musste der Vermieter früher nicht zurückzahlen. Seit 2020 muss er, sofern die Rüge des Mieters innerhalb der ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgt ist, den gesamten, die zulässige Höchstmiete übersteigenden Betrag zurückzahlen, vgl. § 556g Abs. 2 Satz 3 BGB.
Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse greift nicht in jeder Situation. Es gibt mehrere Ausnahmen.
Ausnahme für Neubau
Zunächst gilt sie nach § 556f BGB nicht, wenn ein Neubau/eine Neubauwohnung erstmals nach dem 01.10.2014 (in Zukunft: nach dem 01.10.2019) vermietet wird. In diesem Fall kann die Miete frei vereinbart werden. Hierdurch soll der Anreiz neuen Wohnraum zu schaffen erhalten werden. Auch wäre die Vermietung von Neubauwohnungen sonst teilweise ein Verlustgeschäft.
Bestandsschutz für Vermieter
Nach § 556e Abs. 1 BGB verstößt die Höhe einer Miete auch dann nicht gegen die Mietpreisbremse, wenn der vorherige Mieter diese bereits vor Einführung der Mietpreisbremse gezahlt hat. Hierbei werden aber Vereinbarungen zur Mieterhöhung innerhalb des letzten Jahres vor Mieterwechsel nicht berücksichtigt. § 556e Abs. 1 BGB schafft also, besonders in schon sehr teuren Mietlagen, Bestandsschutz für den Vermieter.
Ausnahme für Modernisierungsmaßnahmen
Eine weitere Ausnahme von der Mietpreisbremse gilt bei Modernisierungsmaßnahmen.
Zunächst gilt die Mietpreisbremse gemäß § 556f BGB nicht, wenn die Wohnung das erste Mal nach einer umfassenden Modernisierung vermietet wird. Eine Modernisierungsmaßnahme ist dann umfassend, wenn sie mehr als ein Drittel von dem kostet, was für einen vergleichbaren Neubau gezahlt werden müsste.
Daneben kann gemäß § 556e Abs. 2 BGB bei kleineren Modernisierungen eine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 8 % der Modernisierungskosten durchgeführt werden, wenn der Vermieter die Miete wegen der Modernisierung auch schon beim Vormieter hätte erhöhen können. Hierfür ist aber nur ein Zeitraum von 3 Jahren vor dem Beginn des neuen Mietverhältnisses zu berücksichtigen.
Ausnahme für Kurzzeitmieten
Nach § 549 Abs. 2 BGB besteht eine weitere Ausnahme für Wohnungen, die nur für einen vorübergehenden Gebrauch vermietet werden (Kurzzeitmieten). Erfasst werden Hotelzimmer und Ferienwohnungen. Auch hier ist eine Gesetzesänderung geplant. Um Rechtssicherheit zu schaffen, soll die Kurzzeitmiete auf eine Dauer von maximal sechs Monaten beschränkt werden.
Möblierte Vermietung
Eine weitere Möglichkeit eine höhere Miete zu verlangen, ist es die Wohnung möbliert zu vermieten. Hierfür gilt zwar weiterhin die Mietpreisbremse, allerdings kann so ein Möblierungszuschlag vereinbart werden. Zu beachten ist aber, dass bereits ein Gesetzesvorschlag vorliegt, der diese „Umgehung der Mietpreisbremse“ regeln soll. So soll eine Verpflichtung geschaffen werden, den Möblierungszuschlag gesondert auszuweisen. Auch soll die Berechnung eines zulässigen Zuschlages anhand des Zeitwerts der Möbel geregelt werden. Daher ist die genaue Ausweisung des Möblierungszuschlags im Mietvertrag bereits jetzt angeraten. Für die Grundmiete bleibt die Mietpreisbremse weiterhin anwendbar.
Wichtig ist, dass man darauf achtet, den Mieter vor Abschluss des Mietvertrags auf die jeweilige Ausnahme hinzuweisen. Wird die bestehende Ausnahme dem Mieter nicht ausdrücklich mitgeteilt, so darf sich der Vermieter nach § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB erst zwei Jahre, nachdem er die Auskunft mitgeteilt hat, auf die Ausnahme berufen. Bis zu diesem Zeitpunkt kann er maximal eine Miete in Höhe von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, er ist also an die Mietpreisbremse gebunden.
Was gilt bei Staffel- und Indexmieten?
Bei Vereinbarung einer Staffelmiete ist zunächst für die Ausgangsmiete die Mietpreisbremse zu beachten. Darüber hinaus gilt die Mietpreisbremse aber auch für jede weitere Staffelmieterhöhung. Überschreitet eine Staffel also die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %, so ist sie unzulässig und greift nicht. Die eventuell davor wirksam gewordenen Staffelmieterhöhungen bleiben aber bestehen. Es ist also jeweils nur die letzte, aktuelle Mieterhöhung an der Mietpreisbremse zu bemessen.
Bei Vereinbarung einer Indexmiete greift die Mietpreisbremse nur bei der Ausgangsmiete. Die weiteren Mieterhöhungen, wenn der Index steigt, greifen auch, wenn die Miete dann mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Grund hierfür ist, dass die Mietsteigerungen von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes abhängen und nicht vom Vermieter vorgegeben werden.
Zusammenfassung
Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB schreibt eine Höchstgrenze für Mieten vor. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wird eine zu hohe und daher unzulässige Miete verlangt, so muss der Mieter nur die zulässige Miethöhe zahlen und kann eventuell zu viel bezahlte Miete zurückverlangen. Von der Mietpreisbremse gibt es mehrere Ausnahmen, auf die der Mieter vor Vereinbarung einer höheren Miete hingewiesen werden muss.
