Wer eine Wohnung vermietet sollte die Grundlagen des Mietrechts kennen. Denn schon die erste Entscheidung über Mietvertrag, Miethöhe oder Vertragslaufzeit kann später entscheidend sein, etwa bei einer Mieterhöhung oder Kündigung. Wer hier gut informiert ist, kann Risiken vermeiden und Gestaltungsspielräume gezielt nutzen.
Dieser Beitrag gibt einen kompakten Überblick über die wichtigsten Eckpunkte rund um den Mietvertrag.
Welche Plichten haben Vermieter und Mieter?
In einem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter zur Überlassung der Mietsache (in diesem Zusammenhang eine Wohnung) sowie zur Instandhaltung der Wohnung bzw. Immobilie. Im Gegenzug dazu ist der Mieter zur pünktlichen Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Dies sind die sog. Hauptpflichten aus dem Miervertrag.
Wie wird ein Mietvertrag abgeschlossen?
Der Mietvertrag wird, wie jeder andere Vertrag auch, durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen geschlossen. Diese nennt man Angebot und Annahme. Vereinfacht gesagt müssen sich Vermieter und Mieter einig sein, dass sie den Mietvertrag zu den genannten Konditionen abschließen wollen und sich dies auch gegenseitig mitteilen.
In der Praxis wird vor allem bei Mietverträgen über Wohnungen oder Geschäftsraume natürlich meist ein Vertrag in Schriftform abgeschlossen (§ 126 BGB). Die Schriftform muss allerdings nicht zwingend gewählt werden. Wird z. B. ein Mietvertrag über Wohnraum nicht in Schriftform, sondern nur mündlich geschlossen, so ist dieser dennoch wirksam.
Ein mündlicher Mietvertrag über eine längere Zeit als 1 Jahr gilt jedoch nach § 550 S. 1 BGB stets als unbefristeter Mietvertrag.
Auch muss der Grund der Befristung in Schriftform festgehalten werden. Ist dies nicht der Fall gilt der Vertrag nach § 575 Abs. 1 S. 2 BGB auch bei einer Vertragsdauer von unter einem Jahr als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann nicht mehr befristet werden.
Ob ein Vertrag befristet ist oder nicht hat insbesondere Auswirkungen auf die Kündigungsmöglichkeiten.
Es ist aber ratsam, allein schon aus Beweisgründen im Falle eines Streits den Mietvertrag in Schriftform (§ 126 BGB) zu fixieren. Hierbei kann entweder auf einem Vertragsdokument von allen Parteien unterschrieben werden oder jede Partei unterschreibt auf dem Exemplar des Vertrages, dass die jeweils andere Partei erhält.
Mietzahlung
Höhe der Miete
Die Höhe der Miete kann grundsätzlich frei vereinbart werden, sofern keine besonderen Vorschriften eingreifen.
Liegt bei einem Wohnraummietverhältnis die Wohnung jedoch in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, so greift die sog. Mietpreisbremse. Die Miete darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, vgl. § 556d Abs. 1 BGB.
Diese Beschränkung gilt nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, vgl. § 556f S. 1 BGB. Sie gilt auch nicht, für Wohnungen nach einer umfassenden Modernisierung erstmals vermietet werden, vgl. § 556f S. 2 BGB.
Ein ausführlicher Beitrag zur Mietpreisbremse finden Sie hier: Mietpreisbremse.
Wann ist die Miete fällig?
Die Miete ist zu Beginn des Abrechnungszeitraums, spätestens bis zum dritten Werktag desselben, zu entrichten, vgl. § 556b Abs. 1 BGB. Dies bedeutet, dass die Miete bei einer üblichen Monatsmiete je zum dritten Werktag des Monats zu auf das Konto des Vermieters zu überweisen ist. Hierbei zählen sowohl Samstag als auch Sonntag nicht als Werktage. Zu beachten ist, dass es für den Mieter ausreicht, die Miete an diesem dritten Werktag zu überweisen. Solange sein Konto ausreichend gedeckt ist, kommt es nicht auf den Zeitpunkt an, an dem das Geld beim Vermieter auf dem Bankkonto eingeht.
Welche Mieterhöhungsmöglichkeiten gibt es?
Im deutschen Mietrecht gibt es mehrere Möglichkeiten der Mieterhöhung.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der Vermieter kann die Nettokaltmiete an die in der Umgebung ortsübliche Miete anpassen, darf dies grundsätzlich aber nur alle 15 Monate tun und muss eine Kappungsgrenze beachten. Wir haben bereits einen Beitrag zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geschrieben.
Staffelmiete
Die Nettokaltmiete erhöht sich automatisch zu festgelegten Zeitpunkten um einen bestimmten Betrag. Einen ausführlichen Beitrag finden Sie hier: Staffelmiete.
Indexmiete
Die Miete ist an einen Preisindex gekoppelt, meistens den Verbraucherpreisindex. Steigt dieser, kann die Nettokaltmiete entsprechend angepasst werden. Einen ausführlichen Beitrag finden Sie hier: Indexmiete.
Modernisierungsmieterhöhung
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Nettokaltmiete um bis zu 8 % der Modernisierungskosten erhöhen. Einen ausführlichen Beitrag finden Sie hier: Modernisierungsmieterhöhung.
Welche Mietsicherheiten können Vermieter nutzen?
Zur Absicherung möglicher Zahlungsrückstände oder Schäden an der Mietsache ist es üblich, eine Mietsicherheit zu verlangen.
Mietkaution
Die klassische Form ist die Mietkaution als Barkaution. Diese darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und kann vom Mieter in drei monatlichen Raten geleistet werden (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB). Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen zu einem marktüblichen Zinssatz anzulegen.
Sonstige Mietsicherheiten (Bürgschaft)
Alternativ kann auch eine Bürgschaft eines Dritten (z. B. Eltern, Arbeitgeber) oder eine Mietkautionsversicherung vereinbart werden. Letztere ist besonders bei jungen oder kurzfristigen Mietverhältnissen beliebt, da der Mieter keine größere Summe aufbringen muss. Vermieter sollten jedoch genau prüfen, ob die Bonität und der Deckungsumfang im Ernstfall ausreichend sind.
Ein Muster zur Vereinbarung der Mietsicherheit finden Sie in den opacta-Mietverträgen sowie in unserer Vorlage zur selbstschuldnerischen Bürgschaft.
Was kann zu Betriebskosten vereinbart werden?
Betriebskostenvorauszahlung
In den meisten Mietverhältnissen zahlt der Mieter nicht nur die vereinbarte Grundmiete (Nettokaltmiete), sondern auch eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Diese umgangssprachlichen „Nebenkosten“ umfassen unter anderem die Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Hausreinigung.
Welche Kosten im Einzelnen umgelegt werden dürfen, richtet sich nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Damit die Abrechnung rechtssicher ist, sollten Vermieter im Mietvertrag ausdrücklich auf die BetrKV verweisen und die Betriebskostenpositionen möglichst konkret benennen.
Betriebskostenpauschale
Alternativ kann eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden. Dann entfällt eine jährliche Betriebskostenabrechnung. Dies ist jedoch nur sinnvoll, wenn die tatsächlichen Kosten über die Zeit stabil bleiben. Der größte Nachteil einer Betriebskostenpauschale ist, dass eine Nachforderung ausgeschlossen ist – auch wenn die tatsächlichen Kosten deutlich steigen.
Aus Vermietersicht ist daher regelmäßig die Vereinbarung von Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung vorzuziehen. Weitere Informationen zu Betriebskosten und deren Abrechnung finden sie hier: Betriebskosten.
Mietdauer und Kündigungsausschluss
Grundsätzlich kann ein Mietvertrag unbefristet oder befristet geschlossen werden. Unbefristete Mietverträge sind der Regelfall im Wohnraummietrecht und bieten beiden Seiten Kündigungsmöglichkeiten unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen.
Ein befristeter Mietvertrag ist nur zulässig, wenn ein sogenannter Befristungsgrund in Schriftform (§ 126 BGB) angegeben wird – etwa geplanter Eigenbedarf oder eine umfassende Sanierung (§ 575 BGB). Fehlt ein solcher Grund oder wird er nicht hinreichend dokumentiert, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet.
Häufig wird in der Praxis auch ein Kündigungsausschluss vereinbart. Dieser schließt die ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit (z. B. 12 oder 24 Monate) für beide Seiten aus. Zulässig ist dies für bis zu vier Jahre (§ § 573c, 575 Abs. 4 BGB). Ein solcher Ausschluss kann insbesondere bei möblierten oder kurzzeitigen Vermietungen sinnvoll sein, sollte jedoch stets ausdrücklich und klar im Vertrag geregelt werden.
Möblierte Vermietung
Bei einer möblierten Vermietung wird dem Mieter nicht nur die Wohnung, sondern auch eine vollständige oder teilweise Einrichtung zur Verfügung gestellt. Dazu zählen insbesondere Bett, Schrank, Tisch, Stühle und Küchenausstattung.
Dies hat Auswirkungen auf die Miethöhe, den Kündigungsschutz und teilweise auch auf die Betriebskostenabrechnung. Wichtig ist, dass die Möblierung im Vertrag genau aufgelistet und dokumentiert wird, idealerweise mit einem Übergabeprotokoll, das Zustand und Vollständigkeit der Möbel festhält.
Zudem gelten bei möbliert vermieteten Wohnungen zum Teil kürzere Kündigungsfristen, insbesondere bei Vermietung einzelner möblierter Zimmer innerhalb der eigenen Wohnung (§ 549 Abs. 2 BGB). Vermieter sollten hier sorgfältig prüfen, ob wirklich ein Anwendungsfall für diese Ausnahme vorliegt.
Nutzungsumfang: Wohnraum oder Gewerbe?
Ein Mietvertrag sollte stets klarstellen, ob es sich um Wohnraum oder gewerblich genutzte Räume handelt. Die rechtlichen Unterschiede sind erheblich.
Das Wohnraummietrecht ist durch umfangreichen Kündigungsschutz, formale Anforderungen und Preisregulierung (etwa durch die Mietpreisbremse) geprägt.
Gewerbliche Mietverhältnisse – etwa für ein Ladengeschäft, Büro oder Lager – sind dagegen weitgehend vertraglich frei gestaltbar. Die Schutzvorschriften des BGB für Wohnraum gelten hier nicht.
Vermieter sollten daher insbesondere bei gemischten Nutzungen (z. B. Wohnen und Arbeiten in einer Einheit) klar dokumentieren, welcher Nutzungszweck überwiegt. Die Einordnung kann nicht nur mietrechtliche, sondern auch steuerliche Konsequenzen haben.
Weitere Informationen: Wohnraum- vs. Gewerbemiete
Welche Kündigungsmöglichkeiten hat der Vermieter?
Ein Vermieter hat folgende Kündigungsmöglichkeiten.
Ordentliche Kündigung
Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hierzu hat. Dies ist bspw. bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf der Fall. Dabei müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.
Außerordentliche Kündigung
Eine außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Mieter seine Pflichten grob verletzt. Dies erfasst etwa erhebliche Mietrückstände, regelmäßig verspätete Zahlungen oder eine ständige Störung des Hausfriedens. Einen ausführlichen Beitrag finden Sie hier: Außerordentliche Kündigung.
Zusammenfassung
Ein rechtssicherer Mietvertrag schützt Vermieter vor rechtlichen und finanziellen Risiken und ist damit kein bloßes Formalität, sondern ein zentrales Steuerungsinstrument für das Mietverhältnis. Wer frühzeitig klare Regelungen zu Miethöhe, Nebenkosten, Mietsicherheit und Vertragslaufzeit trifft, schafft Verlässlichkeit auf beiden Seiten. Auch scheinbar formale Aspekte wie die Möblierung oder die Art der Nutzung (Wohnraum oder Gewerbe) haben weitreichende rechtliche Folgen und sollten mit Bedacht geregelt werden. Vermieter sind gut beraten, auf geprüfte Vorlagen zurückzugreifen und sich bei Unsicherheiten rechtlich beraten zu lassen. Denn: Ein sauber gestalteter Vertrag ist die beste Grundlage für ein störungsfreies Mietverhältnis.
Tipp: opacta bietet Vermieter von Rechtsanwälten erstelle Vertragsvorlagen – darunter verschiedene Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen sowie Muster für Kündigungen und Mieterhöhungen. Diese erleichtern die tägliche Vermietungspraxis und sorgen für rechtliche Klarheit.
