Um als Vermieter erfolgreich zu sein, ist es wichtig, grundlegende Kenntnisse über Mietverträge und das deutsche Mietrecht zu haben. Nur so kann man Risiken und Chancen richtig einschätzen, zum Beispiel für Mieterhöhungen oder Kündigungsmöglichkeiten. Das gilt auch für diejenigen, die eine geerbte Wohnung oder ein geerbtes Haus vermieten möchten.
Dieser Blogbeitrag soll hierzu von Grund auf beginnen und zunächst einen groben Überblick über den Mietvertrag geben. Er soll allerdings nur einen ersten Einblick in die rechtlichen Aspekte des Mietverhältnisses bieten, ohne vertiefend in die juristischen Feinheiten einzusteigen. Tiefergehende Informationen werden in weiteren (verlinkten) Beiträgen bereitgestellt.
Welche Plichten haben Vermieter und Mieter?
In einem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter zur Überlassung der Mietsache (in diesem Zusammenhang eine Wohnung) sowie zur Instandhaltung der Wohnung bzw. Immobilie. Im Gegenzug dazu ist der Mieter zur pünktlichen Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.
Wie wird ein Mietvertrag abgeschlossen?
Der Mietvertrag wird, wie jeder andere Vertrag auch, durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen geschlossen. Diese nennt man Angebot und Annahme. Vereinfacht gesagt müssen sich Vermieter und Mieter einig sein, dass sie den Mietvertrag zu den genannten Konditionen abschließen wollen und sich dies auch gegenseitig mitteilen.
In der Praxis wird vor allem bei Mietverträgen über Wohnungen oder Geschäftsraume natürlich meist ein Vertrag in Schriftform abgeschlossen. Die Schriftform muss allerdings nicht zwingend gewählt werden. Wird z. B. ein Mietvertrag über Wohnraum nicht in Schriftform, sondern nur mündlich geschlossen, so ist dieser dennoch wirksam.
Ein mündlicher Mietvertrag über eine längere Zeit als 1 Jahr gilt jedoch nach § 550 S. 1 BGB stets als unbefristeter Mietvertrag.
Auch muss der Grund der Befristung in Schriftform festgehalten werden. Ist dies nicht der Fall gilt der Vertrag nach § 575 Abs. 1 S. 2 BGB auch bei einer Vertragsdauer von unter einem Jahr als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann nicht mehr befristet werden.
Ob ein Vertrag befristet ist oder nicht hat insbesondere Auswirkungen auf die Kündigungsmöglichkeiten.
Es ist aber ratsam, allein schon aus Beweisgründen im Falle eines Streits den Mietvertrag in Schriftform zu fixieren. Hierbei kann entweder auf einem Vertragsdokument von allen Parteien unterschrieben werden oder jede Partei unterschreibt auf dem Exemplar des Vertrages, dass die jeweils andere Partei erhält.
Mietzahlung
Höhe der Miete
Die Höhe der Miete kann grundsätzlich frei vereinbart werden, sofern keine besonderen Vorschriften eingreifen.
Liegt bei einem Wohnraummietverhältnis die Wohnung jedoch in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, so greift die sog. Mietpreisbremse. Die Miete darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, vgl. § 556d Abs. 1 BGB.
Diese Beschränkung gilt nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, vgl. § 556f S. 1 BGB. Sie gilt auch nicht, für Wohnungen nach einer umfassenden Modernisierung erstmals vermietet werden, vgl. § 556f S. 2 BGB.
Ein ausführlicher Beitrag zur Mietpreisbremse finden Sie hier: Mietpreisbremse.
Wann ist die Miete fällig?
Die Miete ist zu Beginn des Abrechnungszeitraums, spätestens bis zum dritten Werktag desselben, zu entrichten, vgl. § 556b Abs. 1 BGB. Dies bedeutet, dass die Miete bei einer üblichen Monatsmiete je zum dritten Werktag des Monats zu auf das Konto des Vermieters zu überweisen ist. Hierbei zählen sowohl Samstag als auch Sonntag nicht als Werktage. Zu beachten ist, dass es für den Mieter ausreicht, die Miete an diesem dritten Werktag zu überweisen. Solange sein Konto ausreichend gedeckt ist, kommt es nicht auf den Zeitpunkt an, an dem das Geld beim Vermieter auf dem Konto eingeht.
Welche Mieterhöhungsmöglichkeiten gibt es?
Im deutschen Mietrecht gibt es mehrere Möglichkeiten der Mieterhöhung.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der Vermieter kann die Nettokaltmiete an die in der Umgebung ortsübliche Miete anpassen, darf dies grundsätzlich aber nur alle 15 Monate tun und muss eine Kappungsgrenze beachten. Wir haben bereits einen Beitrag zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geschrieben.
Staffelmiete
Die Nettokaltmiete erhöht sich automatisch zu festgelegten Zeitpunkten um einen bestimmten Betrag. Einen ausführlichen Beitrag finden Sie hier: Staffelmiete.
Indexmiete
Die Miete ist an einen Preisindex gekoppelt, meistens den Verbraucherpreisindex. Steigt dieser, kann die Nettokaltmiete entsprechend angepasst werden. Einen ausführlichen Beitrag finden Sie hier: Indexmiete.
Modernisierungsmieterhöhung
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Nettokaltmiete um bis zu 8 % der Modernisierungskosten erhöhen. Einen ausführlichen Beitrag finden Sie hier: Modernisierungsmieterhöhung.
Welche Kündigungsmöglichkeiten hat der Vermieter?
Ein Vermieter hat folgende Kündigungsmöglichkeiten.
Ordentliche Kündigung
Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hierzu hat. Dies ist bspw. bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf der Fall. Dabei müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.
Außerordentliche Kündigung
Eine außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Mieter seine Pflichten grob verletzt. Dies erfasst etwa erhebliche Mietrückstände, regelmäßig verspätete Zahlungen oder eine ständige Störung des Hausfriedens. Einen ausführlichen Beitrag finden Sie hier: Außerordentliche Kündigung.
