Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf „Mietrecht II“ beschlossen. Er soll den Schutz von Mietern in mehreren Bereichen verbessern, bringt für Vermieter aber auch eine spürbare Erleichterung mit sich. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Änderungen der Entwurf konkret vorsieht und worauf Sie sich als Vermieter einstellen sollten.
Achtung: Es handelt sich derzeit nur um einen Regierungsentwurf. Der Bundestag muss dem Gesetz noch zustimmen, bevor es in Kraft tritt. Bis dahin gilt weiterhin das bisherige Recht.
Was ist der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ und wo steht er im Verfahren?
„Mietrecht II“ ist der zweite Teil eines Maßnahmenpakets zum Mietrecht. Als erster Schritt wurde bereits die Geltungsdauer der Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Der aktuelle Entwurf befindet sich nun im parlamentarischen Verfahren. Ein Inkrafttreten setzt einen Beschluss des Bundestags voraus, ein genaues Datum steht noch nicht fest.
Der Entwurf betrifft fünf Bereiche:
- die Vermietung möblierter Wohnungen
- Kurzzeitmietverträge
- die Indexmiete
- die Schonfristzahlung bei Zahlungsverzug
- das vereinfachte Verfahren für Modernisierungsmieterhöhungen
Was ändert sich bei der Vermietung möblierter Wohnungen?
Bislang muss der Zuschlag für Möbel im Mietvertrag nicht gesondert ausgewiesen werden. Das soll sich ändern. Vermieter sollen künftig verpflichtet sein, den Möblierungszuschlag vor Vertragsschluss unaufgefordert offenzulegen. Weisen Sie den Zuschlag nicht aus, gilt die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe als unmöbliert vermietet. Der Mieter müsste dann nur die Miete zahlen, die für die Wohnung ohne Möblierung zulässig wäre.
Der Möblierungszuschlag muss sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für voll ausgestattete Wohnungen ist geplant, dass Vermieter ohne weiteren Nachweis eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete ansetzen dürfen. Ein höherer Zuschlag bleibt möglich, wenn der Zeitwert der Möbel dies rechtfertigt.
Ein Beispiel: Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro könnten Sie pauschal einen Möblierungszuschlag von 100 Euro monatlich ansetzen, ohne den Wert der Möbel im Einzelnen darlegen zu müssen.
Wichtig für die Praxis: Vermieter können die Ausweisung des Zuschlags (voraussichtlich) auch nachträglich nachholen. In diesem Fall gilt die Wohnung aber noch zwei Jahre ab Nachholung als unmöbliert, der Zuschlag darf also erst danach verlangt werden. Weitere Grundlagen zur möblierten Vermietung finden Sie in unserem separaten Beitrag dazu.
Welche neue Höchstgrenze gilt künftig für Kurzzeitmietverträge?
Für die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, umgangssprachlich als Kurzzeitmietvertrag bezeichnet, soll erstmals eine feste zeitliche Obergrenze im Gesetz stehen. Solche Verträge sollen künftig für maximal sechs Monate abgeschlossen werden können, mit der Möglichkeit einer Verlängerung auf insgesamt acht Monate, wenn sich der besondere Bedarf des Mieters unvorhergesehen verlängert, etwa wegen eines verlängerten Praktikums.
Weiterhin gesetzlich verankert werden soll die Voraussetzung, dass auf Mieterseite ein besonderer Anlass für die kurzzeitige Anmietung bestehen muss. Ein reiner Wunsch des Vermieters nach zeitlich begrenzter Vermietung reicht also weiterhin nicht aus.
Der Kurzzeitmietvertrag ist nicht mit dem Zeitmietvertrag zu verwechseln. Bei Letzterem liegt der Befristungsgrund auf Vermieterseite, und die Mietpreisbremse gilt uneingeschränkt. Bei der Kurzzeitvermietung greift die Mietpreisbremse dagegen gar nicht, was den Vorteil einer freien Mietpreisgestaltung mit sich bringt, solange die Voraussetzungen eingehalten werden.
Wie sollen Indexmieten künftig begrenzt werden?
Bei einer Indexmiete richtet sich die Miethöhe nach dem Verbraucherpreisindex. Steigt dieser stark, wie zuletzt nach Beginn des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine, kann das zu erheblichen Mietsteigerungen führen. Der Entwurf sieht eine Begrenzung vor: In besonders benannten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll eine jährliche Indexsteigerung oberhalb von 3,0 Prozent nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken.
Ein Rechenbeispiel: Steigt der Verbraucherpreisindex in einem Jahr um 6 Prozent, dürften Sie die Miete nicht um die vollen 6 Prozent erhöhen. Die ersten 3,0 Prozent würden voll berücksichtigt, von den restlichen 3,0 Prozent nur die Hälfte, also 1,5 Prozent. Insgesamt käme eine Erhöhung von 4,5 Prozent statt 6 Prozent zustande.
Diese Begrenzung soll nicht bundesweit gelten, sondern nur in Gebieten, die die jeweilige Landesregierung durch eine eigene Rechtsverordnung gesondert festlegt. Sie gilt zudem auch für bereits bestehende Indexmietverträge, nicht nur für neu abgeschlossene.
Was bedeutet die Ausweitung der Schonfristzahlung für Vermieter?
Bereits heute kann ein Mieter eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückständen durch vollständige Nachzahlung innerhalb einer Schonfrist abwenden. Für eine gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung gilt das bislang nicht. In der Praxis sprechen Vermieter bei Zahlungsverzug häufig beide Kündigungsarten gemeinsam aus, sodass die Schonfristzahlung ihren Zweck bisher nicht vollständig erreicht.
Der Entwurf will diesen Wertungswiderspruch auflösen und die Schonfristregelungen auf die ordentliche Kündigung übertragen. Zahlt der Mieter die ausstehenden Beträge innerhalb der Schonfrist vollständig nach, würde künftig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam. Für Vermieter bedeutet dies zunächst mehr Rechtssicherheit, weil ungeklärt bleibende Streitfragen zur Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung nach einer Nachzahlung entfallen würden.
Eine wichtige Einschränkung für die Vermieterseite: Diese Möglichkeit soll pro Mietverhältnis nur einmal zur Verfügung stehen. Ein Mieter, der bereits einmal von der Schonfristzahlung Gebrauch gemacht hat, könnte eine erneute ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht noch einmal auf diesem Weg abwenden.
Welche Erleichterung bringt die Reform bei Kleinmodernisierungen?
Der einzige Punkt im Entwurf, der ausschließlich im Interesse von Vermietern liegt, betrifft die Modernisierungsmieterhöhung. Für kleinere Modernisierungsmaßnahmen gibt es bereits seit 2019 ein vereinfachtes Verfahren, bei dem Vermieter die Mieterhöhung ohne detaillierte Berechnung der ersparten Instandhaltungskosten geltend machen können. Die Wertgrenze dafür lag bislang bei 10.000 Euro pro Wohnung.
Diese Grenze soll auf 20.000 Euro angehoben werden. Angesichts der gestiegenen Baukosten seit 2019 war die bisherige Grenze zunehmend zu niedrig, um noch praxisrelevant zu sein. Von der Anhebung sollen vor allem private Kleinvermieter profitieren, die Modernisierungen ohne aufwendiges Berechnungsverfahren umsetzen möchten.
Vorlagen für Modernisierungsankündigung und Mieterhöhungsschreiben finden Sie in unseren Vermieterpaketen.
Wann sollen die Änderungen in Kraft treten?
Der Entwurf sieht ein gestaffeltes Inkrafttreten vor:
| Regelung | Geplantes Inkrafttreten |
| Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung | Tag nach Verkündung |
| Begrenzung der Indexmiete | Tag nach Verkündung |
| Anhebung der Wertgrenze bei Kleinmodernisierungen | Tag nach Verkündung |
| Höchstgrenze für Kurzzeitmietverträge | Erster Tag des 4. Monats nach Verkündung |
| Ausweisungspflicht Möblierungszuschlag | Erster Tag des 4. Monats nach Verkündung |
Für die beiden zuletzt genannten Regelungen ist die Übergangszeit von vier Monaten bewusst vorgesehen, damit sich Vermieter auf die neue Rechtslage einstellen können.
Zusammenfassung
Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ wurde am 29. April 2026 vom Bundeskabinett beschlossen und muss noch den Bundestag durchlaufen.
Für Vermieter bringt er in vier Bereichen zusätzliche Pflichten oder Einschränkungen: eine Ausweisungspflicht beim Möblierungszuschlag, eine zeitliche Höchstgrenze von sechs bis acht Monaten für Kurzzeitmietverträge, eine Begrenzung von Indexmietsteigerungen ab 3,0 Prozent jährlich und eine Ausweitung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung.
Im Gegenzug soll die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben werden. Die meisten Regelungen sollen unmittelbar nach Verkündung gelten, die Regeln zu Kurzzeitmiete und Möblierungszuschlag erst vier Monate später.
