Die präzise Kenntnis der gesetzlichen Grundlagen im Mietrecht, insbesondere im Kontext von Mieterhöhungen, ist für Vermieter von entscheidender Bedeutung. Dieser Blogbeitrag behandelt die Mietpreisgestaltung zu Beginn eines Mietverhältnisses und gibt einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten von Mieterhöhungen.
Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses
Zu Beginn des Mietverhältnisses kann die Miete frei vereinbart werden. Die einzige Beschränkung ist hier die Mietpreisbremse gemäß § 556d Abs. 1 BGB. Dies bedeutet, dass bei einer Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt die vertraglich festgelegte Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Mieterhöhungsmöglichkeiten
Vereinbarung einer Mieterhöhung
Zunächst können Vermieter und Mieter natürlich vereinbaren, die Miete zu erhöhen. Dies ist in § 557 BGB geregelt und erfordert lediglich die Übereinkunft der Parteien über die Höhe der neuen Miete. Es ist ratsam, dies in Schriftform festzuhalten. Entweder aus Beweisgründen oder aber, weil der Mietvertrag eine sog. qualifizierte Schriftformklausel enthält und nur in Schriftform angepasst werden kann. Die einzigen Einschränkungen bezüglich der Miethöhe ergeben sich aus der Vorschrift des § 5 WiStG zur Mietpreisüberhöhung und aus § 291 StGB, dem sogenannten Mietwucher. Eine Mietpreisüberhöhung liegt erst bei einer die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigenden Miete vor.
Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete
Als weitere, in der Praxis relevantere Möglichkeit kann der Vermieter in bestimmten Fällen gemäß §§ 558 ff. BGB die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Im Unterschied zu einer einfachen Vereinbarung der Mieterhöhung ist er hierfür nicht unmittelbar vom Mieter abhängig, da er einen Anspruch auf dessen Zustimmung hat.
Bevor die Miete allerdings erhöht werden kann, muss man den möglichen Erhöhungsspielraum ermitteln, also die Differenz zwischen der aktuellen und der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die einfachste Möglichkeit ist hierbei der Blick in den Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet. Liegt kein solcher vor, kann auch auf 3 vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden.
Die Mitteilung der Mieterhöhung muss in Textform gem. § 126b BGB durch den Vermieter angekündigt werden. Einzelheiten dazu, was zu beachten ist, finden Sie hier: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Modernisierungsmieterhöhung
Durch § 559 BGB hat der Vermieter die Möglichkeit, die Miete nach Modernisierungsarbeiten in der Wohnung zu erhöhen. Dabei kann er einen Teil der Kosten der Modernisierung auf den Mieter abwälzen.
Der Vermieter kann auch hier die Mieterhöhung einseitig erklären und so eigenständig den Vertragsinhalt in Bezug auf die zu entrichtende Miete ändern.
Um von § 559 BGB Gebrauch zu machen, ist es erforderlich, dass eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b BGB vorliegt. Es reicht nicht aus durch eine Maßnahme lediglich den Erhalt der Wohnung nach § 555a BGB zu gewährleisten. Auch sogenannte Luxusmodernisierungen sind keine baulichen Maßnahmen zur Modernisierung gemäß § 555b BGB.
Wie die Modernisierungsmieterhöhung ordnungsgemäß angekündigt, sicher durchgeführt und berechnet wird, finden Sie hier: Modernisierungsmieterhöhung.
Staffelmiete
Eine Staffelmiete nach § 557a Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der Mietvertrag nicht nur eine Ausgangsmiete festlegt, sondern auch für die Zukunft fixe Mietsteigerungen enthält.
Eine Staffelmiete muss entweder direkt im Mietvertrag vereinbart werden oder kann später durch eine Zusatzvereinbarung in diesen aufgenommen werden. In beiden Varianten muss die Vereinbarung jedoch in Schriftform festgehalten werden.
Es muss ein fixer Geldbetrag festgelegt werden. Im Mietvertrag muss also ein genauer Eurobetrag, um den die Miete steigen soll, genannt werden.
Des Weiteren muss darauf geachtet werden, dass zwischen den vereinbarten Mietsteigerungen mindestens ein Jahr liegt, in denen die Miete unverändert bleibt. Kürzere Steigerungsintervalle führen zur Unwirksamkeit der Staffelmiete. Grundsätzlich kann eine Staffelmiete für beliebig viele Mietstaffeln vereinbart werden.
Worauf bei der Vereinbarung einer Staffelmiete geachtet werden muss und welche gesetzlichen Grenzen bestehen, können Sie in diesem ausführlichen Blogbeitrag nachlesen: Staffelmiete.
Indexmiete
Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB wird im Mietvertrag vereinbart, dass sich die Miete je nach Entwicklung des Verbraucherpreisindexes erhöht. § 557b Abs. 1 BGB bezieht sich auf den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
Eine Indexmiete muss in Schriftform vereinbart werden. Dies kann entweder direkt im Mietvertrag erfolgen oder durch eine nachträgliche Vereinbarung. Auch muss genau vereinbart werden, in welchen Zeiträumen sich die Miete erhöhen soll. Dies muss nicht unbedingt jährlich erfolgen, sondern kann auch an eine bestimmte prozentuale Veränderung des Index gekoppelt sein (z. B. 5 %). Zu beachten ist aber, dass die Miete gemäß § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.
Es bestehen grundsätzlich keine Beschränkungen zur Laufzeit einer Indexmiete. Diese kann sowohl für einen nur kurzen befristeten Zeitraum oder unbefristet vereinbart werden.
Wie man eine Indexmieterhöhung ausrechnet, dem Mieter mitteilt und was bei der Vereinbarung einer Indexmiete zu beachten ist, finden Sie in diesem ausführlichen Blogbeitrag: Indexmiete.
Zusammenfassung
Zu Beginn eines Mietverhältnisses kann die Miete frei vereinbart werden, jedoch unterliegt sie bei angespanntem Wohnungsmarkt der Mietpreisbremse. Mieterhöhungen dürfen grundsätzlich nicht einseitig erfolgen und erfordern die Zustimmung des Mieters.
Neben der Möglichkeit der Vereinbarung einer Mieterhöhung mit dem Mieter gemäß § 557 BGB, kann eine Mieterhöhung auch über eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen. Die Mitteilung der Mieterhöhung muss in Schriftform erfolgen. Die Zustimmung durch den Mieter kann gegebenenfalls eingeklagt werden.
Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen 8 % der Modernisierungskosten auf die Nettojahresmiete aufgeschlagen werden.
Zuletzt besteht auch die Möglichkeit eine Staffel– oder Indexmiete zu vereinbaren. Durch diese ist die Mietsteigerung in der Zukunft besser kalkulierbar.
