Die Untervermietung bietet Mietern die Möglichkeit, Wohnraum zeitweise oder dauerhaft an eine dritte Person weiterzugeben (sog. Mietverhältnis zweiter Ordnung). Während unser allgemeiner Beitrag zur Untervermietung bereits die grundlegenden Aspekte dieses Themas behandelt, konzentriert sich dieser Beitrag speziell auf den Untermietvertrag als rechtliche Grundlage.
Ein Untermietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Hauptmieter (= Untervermieter) und Untermieter.
Dabei übernimmt der (Haupt-)Mieter die Rolle des Vermieters (Untervermieter) und hat damit sowohl die Rechte als auch die Pflichten eines Vermieters. Wer eine Wohnung oder ein Zimmer untervermieten möchte, sollte sich über die gesetzlichen Rahmenbedingungen im Klaren sein, um mögliche rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
In diesem Beitrag erhalten Sie einen Überblick über die Grundlagen eines Untermietvertrags.
Welche Plichten haben Untervermieter und Untermieter?
Ein Untermietvertrag ist rechtlich gesehen ein vollwertiges Mietverhältnis, das grundsätzlich denselben Regelungen unterliegt wie ein regulärer Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter (sog. echtes Mietverhältnis mit allen üblichen Rechten und Pflichten).
Pflichten des Untervermieters
Der Untervermieter bleibt dem eigentlichen Vermieter gegenüber in vollem Umfang für die Wohnung verantwortlich. Das bedeutet insbesondere:
- Überlassung der Mietsache: Der Untervermieter muss dem Untermieter die vereinbarten Räume in einem vertragsgemäßen Zustand überlassen und ihm den Gebrauch der Mietsache ermöglichen.
- Haftung für Schäden: Entsteht durch den Untermieter ein Schaden an der Mietsache, muss der Untervermieter dafür gegenüber dem Vermieter einstehen (§ 540 Abs. 2 BGB). Um sich rechtlich abzusichern, sollte der Untervermieter daher einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen. Ein Untermietvertrag Muster finden Sie in unseren Vermieterpaketen, dieses können Sie als Vermieter an ihren Mieter weitergeben, falls dieser die Wohnung untervermieten möchte.
- Mietzahlungspflicht: Der Untervermieter bleibt verpflichtet, die volle Miete an den Vermieter zu zahlen – unabhängig davon, ob der Untermieter seiner Zahlungspflicht nachkommt.
- Erlaubnis zur Untervermietung: Eine Untervermietung ist nach § 540 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters gestattet. Liegt diese nicht vor, kann der Vermieter die Untervermietung untersagen oder im schlimmsten Fall das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristlos kündigen.
- Mietsicherheit: Der Untervermieter kann vom Untermieter eine Mietkaution verlangen, um sich gegen mögliche Schäden oder Mietausfälle abzusichern.
Pflichten des Untermieters
Auch der Untermieter übernimmt mit Abschluss des Untermietvertrags bestimmte Verpflichtungen, darunter:
- Pünktliche Mietzahlung: Der Untermieter muss die vereinbarte Miete an den Untervermieter zahlen. Diese sollte im Vertrag klar geregelt sein, einschließlich eventueller Betriebskostenvorauszahlungen oder einer Betriebskostenpauschale.
- Sorgfältiger Umgang mit der Mietsache: Der Untermieter ist verpflichtet, die angemieteten Räume pfleglich zu behandeln und Schäden zu vermeiden. Andernfalls haftet er für eventuelle Schäden.
- Räumungspflicht bei Kündigung des Hauptmietvertrags: Wird das Hauptmietverhältnis (= der Mietvertrag zwischen Vermieter und Untervermieter) beendet, muss in der Regel auch der Untermieter die Wohnung verlassen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Untermieter sich auf besonderen Kündigungsschutz berufen kann, etwa wenn der Vermieter und der Untervermieter zusammengearbeitet haben, um diesen Schutz zu umgehen (sog. Kollusion).
Da der Untermieter nicht direkt mit dem eigentlichen Vermieter in einem Vertragsverhältnis steht, kann er sich im Streitfall nur an den Untervermieter wenden. Um Konflikte zu vermeiden, ist es daher ratsam, sich vor Einzug zu vergewissern, dass eine gültige Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt und alle wichtigen Punkte schriftlich i.S.d. § 126 BGB im Untermietvertrag festgehalten sind.
Wie wird ein Untermietvertrag abgeschlossen?
Was ist zu beachten?
Ein Mietvertrag kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande: Angebot und Annahme. Dies gilt auch für einen Untermietvertrag, bei dem der Untervermieter als Vermieter gegenüber dem Untermieter auftritt.
Form des Untermietvertrags
Ein Mietvertrag – und damit auch ein Untermietvertrag – kann grundsätzlich mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Allerdings gibt es einige gesetzliche Vorgaben, die beachtet werden müssen.
- Ein mündlicher Untermietvertrag ist zwar grundsätzlich wirksam, jedoch aus Beweisgründen nicht empfehlenswert.
- Wird ein Mietvertrag über Wohnraum für länger als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er nach § 550 BGB als unbefristet bzw. auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
- Ist ein Mietvertrag befristet, muss der Befristungsgrund schriftlich festgehalten werden (§ 575 Abs. 1 BGB). Andernfalls gilt er ebenfalls als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
- Eine schriftliche Vereinbarung ist daher dringend zu empfehlen, um spätere Missverständnisse oder Streitigkeiten zu vermeiden.
Inhalte eines Untermietvertrags
Ein Untermietvertrag sollte möglichst detailliert formuliert sein und mindestens die folgenden Punkte enthalten:
✅ Vertragsparteien: Namen und Anschriften von Untervermieter und Untermieter.
✅ Objektbeschreibung: Adresse der Wohnung, Stockwerk, vermietete Räume sowie eventuelle Gemeinschaftsflächen (Keller, Balkon, Stellplatz etc.).
✅ Miete und Betriebskosten/Nebenkosten: Höhe der monatlichen Miete und die Regelung zu Betriebskosten.
✅ Kaution: Höhe der Mietkaution und Rückzahlungsbedingungen nach Ende des Mietverhältnisses. Alternativ: Vereinbarung einer Bürgschaft.
✅ Mietdauer: Beginn des Mietverhältnisses, bei Befristung auch das Enddatum und der Grund für die Befristung.
✅ Schlüsselübergabe: Anzahl der ausgehändigten Schlüssel.
✅ Regelungen zum Hauptmietvertrag: Bezug auf den Hauptmietvertrag zwischen Vermieter und Mieter, insbesondere Klauseln zu Schönheitsreparaturen oder anderen Pflichten.
✅ Unterschriften: Der Vertrag wird erst mit den Unterschriften beider Parteien wirksam. Ebenfalls sollte hier das aktuelle Datum aufgenommen werden.
Mietzahlungen bei der Untervermietung
Die Fälligkeit der Miete im Untermietverhältnis richtet sich grundsätzlich nach den gleichen Regeln wie im Hauptmietverhältnis. Das bedeutet, dass die Miete nach § 556b Abs. 1 BGB jeweils zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus überwiesen werden muss, sofern im Untermietvertrag keine abweichende Regelung getroffen wurde. Grundsätzlich können Untervermieter und Untermieter die Miethöhe frei vereinbaren.
Allerdings gibt es gesetzliche Vorgaben, die beachtet werden müssen:
- Befindet sich die Wohnung in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Ausgenommen hiervon sind Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmalig neu vermietet werden (§ 556f S. 2 BGB).
Welche Mieterhöhungsmöglichkeiten gibt es?
Im Untermietverhältnis gibt es insbesondere die folgenden Möglichkeiten zur Mieterhöhung:
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Der Vermieter kann die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Diese Erhöhung ist nur alle 15 Monate und unter Berücksichtigung einer Kappungsgrenze möglich. Weitere Informationen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete finden Sie hier: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Staffelmiete: Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete automatisch zu festgelegten Zeitpunkten um einen bestimmten Betrag.
Indexmiete: Die Miete wird an einen Preisindex, meist den Verbraucherpreisindex, gekoppelt. Steigt der Index, kann die Miete entsprechend angepasst werden. Mehr zur Indexmiete finden Sie hier: Indexmiete.
Modernisierungsmieterhöhung: Nach einer Modernisierung darf die Miete um bis zu 8 % der Modernisierungskosten erhöht werden.
Welche Kündigungsmöglichkeiten hat der Vermieter?
Ein Vermieter kann das Untermietverhältnis auf verschiedene Weise kündigen. Dabei sind die gesetzlichen Regelungen zu beachten:
Ordentliche Kündigung: Der Untervermieter kann das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Ein solcher Grund ist beispielsweise Eigenbedarf, wenn der Untervermieter die Wohnung für sich oder seine Angehörigen benötigt. Bei einer ordentlichen Kündigung müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden, die je nach Dauer des Mietverhältnisses variieren.
Außerordentliche Kündigung: Eine außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten grob verletzt hat. Zu solchen Verletzungen gehören unter anderem erhebliche Mietrückstände, wiederholt verspätete Zahlungen oder eine anhaltende Störung des Hausfriedens. In diesen Fällen kann der Untervermieter das Untermietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beenden.
Welche Rechte hat der Untermieter?
Ein Untermieter hat insbesondere die folgenden Rechte:
Mängel: Liegen Mängel in den untervermieteten Räumen vor, hat der Untermieter das Recht, die Miete zu mindern. Voraussetzung ist, dass er dem Untervermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzt, sodass dieser die Möglichkeit hat, den Mangel durch den Vermieter beheben zu lassen.
Kündigungsschutz: Der Untervermieter kann das Untermietverhältnis nur unter Einhaltung einer (mindestens) dreimonatigen Kündigungsfrist und bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ordentlich kündigen. Hierdurch wird der Untervermieter gesetzlich genauso geschützt, wie jeder andere Mieter. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt.
Widerruf der Untervermietungserlaubnis: Wird die Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter widerrufen, führt dies nicht automatisch zur Beendigung des Untermietverhältnisses. Eine Kündigung ist grundsätzlich nur möglich, wenn der Vermieter die Wohnung selbst wieder nutzen möchte. Auch hier bleibt das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Vermieters unberührt.
Eingeschränkter Kündigungsschutz bei möblierter Vermietung: Bei möblierten Wohnungen entfällt in der Regel der gesetzliche Kündigungsschutz (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wird dem Untervermieter wirksam gekündigt, beispielsweise wegen Eigenbedarfs, muss auch der Untermieter die Wohnung räumen.
Wird ein Zimmer (oder mehrere) in einer vom Untervermieter selbst bewohnten Wohnung untervermietet, so kann der Untervermieter auch kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse (zum Beispiel Eigenbedarf) nachzuweisen braucht. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann aber nach § 573a Abs. 2 BGB um drei Monate.
Weitere Besonderheiten: Ohne spezielle Vereinbarung ist der Untermieter nicht verpflichtet, Betriebs- oder Nebenkosten zu zahlen oder Schönheitsreparaturen durchzuführen. Zudem dürfen Vermieter den Untermietvertrag einsehen, um die Einhaltung der Mietpreisbremse zu überprüfen.
Zusammenfassung
Ein Untermietvertrag regelt das Mietverhältnis zwischen dem Untervermieter und dem Untermieter und unterliegt grundsätzlich denselben rechtlichen Regelungen wie ein regulärer Mietvertrag. Der Untervermieter bleibt für die Wohnung gegenüber dem Vermieter verantwortlich, während der Untermieter die Miete zahlen und die Mietsache pfleglich behandeln muss. Mögliche Mieterhöhungen im Untermietverhältnis umfassen Anpassungen an die ortsübliche Miete, Staffelmieten, Indexmieten oder Modernisierungserhöhungen. Der Untervermieter kann das Untermietverhältnis ordentlich oder außerordentlich kündigen, wobei der Untermieter auch bestimmte Rechte wie Mängelrechte und Kündigungsschutz genießt.
