Die Staffelmiete ist ein beliebtes Modell in Mietverträgen, das es Vermietern ermöglicht, die Miete zu festgelegten Zeitpunkten automatisch zu erhöhen. Diese Methode bietet sowohl für Vermieter als auch für Mieter Klarheit und Planbarkeit. Im folgenden Text wird detailliert erläutert, was eine Staffelmiete ist, wie sie wirksam vereinbart wird und welche Vor- und Nachteile sie mit sich bringt.
Neben der Möglichkeit zur Mieterhöhung nach Vereinbarung, einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder der Modernisierungsmieterhöhung sind Staffelmiete und auch Indexmiete besonders durch ihre bessere Planbarkeit bei Vermietern beliebt.
Was ist eine Staffelmiete?
Bei einer Staffelmiete steigt die Miete in vorher festgelegten Schritten nach jeweils vordefinierten Zeiträumen. Diese kann nach § 557a Abs. 1 BGB vereinbart werden und liegt vor, wenn der Mietvertrag nicht nur eine Ausgangsmiete festlegt, sondern auch für die Zukunft fixe Mietsteigerungen enthält.
Wie vereinbart man eine Staffelmiete wirksam?
Eine Staffelmiete muss im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden. Dabei wird ein fixer Geldbetrag festgelegt, um den die Miete in bestimmten Zeiträumen steigt. Es ist notwendig, dass im Mietvertrag ein exakter Betrag in Euro genannt wird, um den die Miete erhöht wird, und nicht nur ein prozentualer Anstieg oder eine Steigerung pro Quadratmeter.
Darüber hinaus sollte beachtet werden, dass zwischen den vereinbarten Mietsteigerungen mindestens ein Jahr liegen muss, in dem die Miete unverändert bleibt. Kürzere Intervalle zur Mietsteigerung sind nicht zulässig und führen zur Unwirksamkeit der Vereinbarung.
Für wie lange kann eine Staffelmiete vereinbart werden?
Für Mietverträge, die nach dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden kann eine Staffelmiete für eine unbegrenzte Dauer vereinbart werden. In Verträgen vor dem 1. September 2001 war dies für maximal 10 Jahre möglich.
Wird die Staffelmiete nur für einen kürzeren Zeitraum vereinbart und ist dieser abgelaufen, so kann der Vermieter die Staffel zwar nicht einseitig verlängern, ihm stehen dann aber die sonstigen Mieterhöhungsmöglichkeiten wieder zur Verfügung.
Für den Vermieter ist es darüber hinaus ratsam bzw. vorteilhaft die Kündigung für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen. Dies sorgt auch dafür, dass zumindest einen Teil der Staffelmietsteigerungen realisiert werden. Nach § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB darf die Kündigung allerdings nur für maximal 4 Jahre ausgeschlossen werden. Üblich ist auch, dem Mieter das Recht zu geben, einen vergleichbaren Nachmieter zu finden (Nachmieterklausel).
Wie hoch sind die maximalen Mietsteigerungen?
Zu Beginn des Mietverhältnisses kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Die einzige Beschränkung ist hier die Mietpreisbremse gemäß § 556d Abs. 1 BGB. Dies bedeutet, dass bei einer Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt die vertraglich festgelegte Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wie sich diese berechnet, wird in diesem Blogbeitrag beschrieben.
Die einzelnen Staffeln sind allerdings auch dann wirksam, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Dies ist im Vergleich zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete einer der Vorteile der Staffelmiete. Dennoch gilt auch bei jeder weiteren Staffel die Mietpreisbremse, vgl. § 557a Abs. 4 BGB. Führt eine Erhöhung zu einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 %, so kann der Mieter dies rügen und der Vermieter muss die zu viel bezahlte Miete zurückerstatten.
Die Kappungsgrenze des § 558 BGB gilt jedoch nicht. Folglich kann die Miete innerhalb von 3 Jahren auch um mehr als 20 % bzw. 15 % (in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt) erhöht werden.
Zusätzlich ist zu beachten, dass bei Vereinbarung einer die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigenden Miete Anwendungsbereich des § 5 Abs. 2 WiStrG (Mietpreisüberhöhung) eröffnet sein kann.
Ab wann muss der Mieter die automatisch erhöhte Miete zahlen?
Die Miete erhöht sich automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten. Der Vermieter muss den Mieter hierauf also nicht gesondert hinweisen. Dennoch sollte der Vermieter genau darauf achten, dass die erhöhte Miete auch tatsächlich gezahlt wird. Denn für die Mietforderungen gilt grundsätzlich die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren ab Ablauf des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist. Es ist also trotzdem sinnvoll, den Mieter nochmals gesondert auf die gestiegene Miete hinzuweisen.
Was für sonstige Mieterhöhungen sind neben der Staffelmiete möglich?
Wurde eine Staffelmiete wirksam vereinbart, so kann der Vermieter keine sonstigen Mieterhöhungsmöglichkeiten nutzen. Auch eine eventuelle Modernisierungsmieterhöhung ist ausgeschlossen. Nach Ablauf der Mietstaffeln gelten für die weiteren Mieterhöhungen wiederum die gesetzlichen Regelungen. Einzig eine Anpassung der Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen ist weiterhin möglich.
Was sind die Vorteile und Nachteile einer Staffelmiete?
Der offensichtlichste Vorteil von Staffelmieten ist die gesicherte Mietsteigerung in der Zukunft und somit höhere Planungs- und Kalkulationssicherheit für den Vermieter. Anders als bei der Indexmiete ist für die Staffelmiete bereits von vorne herein klar, wie die Steigerungsschritte ausfallen werden.
Ein weiterer Vorteil ist, dass die Mietsteigerungsschritte im Jahrestakt erfolgen können und nicht erst alle 15 Monate wie bei einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Außerdem gilt die Kappungsgrenze von 20 % oder 15 % bei Staffelmieten nicht.
Bei Vereinbarung einer Staffelmiete spart sich der Vermieter zusätzlich die Schreiben zur Mieterhöhung, da die Miete automatisch angepasst wird. Sinnvoll ist ein Hinweis auf die erhöhte Miete dennoch.
Die Wahl der Staffelmiete oder die Nutzung der sonst bestehenden gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten ist aber von der persönlichen Präferenz abhängig.
Zusammenfassung
Eine Staffelmiete ermöglicht es, die Miete in festgelegten Schritten zu erhöhen. Sie muss im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden und die Erhöhungen müssen als fixer Betrag angegeben werden. Zwischen den Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Die Vorteile einer Staffelmiete sind unter anderem die gesicherte Mietsteigerung in der Zukunft und somit höhere Planungs- und Kalkulationssicherheit für den Vermieter. Zudem entfällt die Notwendigkeit separater Erhöhungsschreiben, da die Miete automatisch angepasst wird. Wichtig ist auch, dass bei Staffelmieten die Kappungsgrenze nicht angewendet wird. Um eine Staffelmiete zu vereinbaren, muss sie schriftlich im Mietvertrag festgelegt werden, die Erhöhungsbeträge müssen festgelegt sein und mindestens ein Jahr muss zwischen den Erhöhungen liegen.
