Die Vereinbarung einer Mindestmietdauer in Form eines Kündigungsausschlusses ist ein wichtiger Bestandteil vieler Mietverträge, der sowohl Vermietern als auch Mietern klare Vorteile bieten kann. Dabei geht es vor allem um Planungssicherheit und Schutz vor unerwarteten Kündigungen. Allerdings gibt es rechtliche Vorgaben und Grenzen, die bei der Festlegung einer solchen Vereinbarung unbedingt beachtet werden müssen, um die Wirksamkeit sicherzustellen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was eine Mindestmietdauer ist, wie diese vereinbart werden kann und worauf zu achten ist.
Was ist ein Kündigungsausschluss bzw. eine Mindestmietdauer?
Die Mindestmietdauer bezeichnet den Zeitraum, während dessen ein Mietvertrag nicht ordentlich gekündigt werden kann. Rechtlich handelt es sich hierbei um einen sogenannten Kündigungsausschluss, der vertraglich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wird. Dieser Kündigungsausschluss bedeutet, dass beide Parteien für die vereinbarte Dauer auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten.
Ein solcher Kündigungsausschluss kann in verschiedenen Formen auftreten:
Zeitmietvertrag vs. unbefristeter Mietvertrag
Zum einen kann er bei einem Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) bestehen, also einem von Anfang an befristetem Mietverhältnis, für welches eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen ist. Zum anderen kann er auch bei einem unbefristeten Mietvertrag vereinbart werden, indem beide Parteien aber für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Kündigungsrecht verzichten.
Einseitiger vs. beidseitiger Kündigungsausschluss
Der Kündigungsausschluss kann einseitig oder beidseitig gestalten – das bedeutet, entweder nur der Mieter oder nur der Vermieter auf das Kündigungsrecht verzichtet, oder beide Parteien tun es gleichermaßen.
Formulargemäßer Kündigungsausschluss vs. Individualvereinbarung
Es gibt eine Unterscheidung danach, ob der Kündigungsausschluss formularmäßig, also durch vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Partei – in diesem Fall meist der Vermieter – für eine Vielzahl von Verträgen festlegt (sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen oder AGB), oder als Individualvereinbarung zwischen den Vertragsparteien getroffen wird.
Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich zulässig, solange sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Mieter profitieren von einem Schutz vor Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf, während Vermieter durch die Mindestmietdauer Planungssicherheit hinsichtlich der Mieteinnahmen erhalten.
Achtung: Wird der Kündigungsausschluss für ein Jahr oder länger vereinbart, muss diese Vereinbarung unbedingt in Schriftform festgehalten und unterschrieben werden (Schriftform gemäß § 126 BGB), sonst ist sie unwirksam. Im besten Fall ist die Vereinbarung auch im Mietvertrag selbst enthalten, wie z. B. in allen unseren Vermieterpaketen. Die Klausel kann dann nachträglich auch nicht mehr einseitig verändert werden.
Ausnahme für Studenten
Eine Ausnahme zu der allgemeinen Möglichkeit, einen Kündigungsausschluss zu vereinbaren besteht bei Studenten. Da eine längere vertragliche Bindung sie nach Ansicht der Rechtsprechung unangemessen benachteiligen kann, sind Kündigungsverzichtklauseln mit einer Dauer von zwei Jahren oder mehr unzulässig. Dies gilt für Kündigungsausschlussvereinbarungen betreffend Zimmer oder Wohnungen, die speziell für das Studium angemietet werden, unabhängig davon, ob es sich bei der Vereinbarung um AGB oder eine Individualvereinbarung handelt.
Wie vereinbart man einen Kündigungsausschluss wirksam? Welche Mindestmietdauer ist zulässig?
Üblicherweise wird der Kündigungsausschluss für unbefristete Mietverträgen für einen Zeitraum von 12 bis 48 Monaten vereinbart. Vereinbarung für den genannten Zeitraum werden von der Rechtsprechung als wirksam angesehen.
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)
Bei der Verwendung von AGB gelten strengere rechtliche Vorgaben, da diese für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und einseitig durch den Vermieter gestellt werden. Nach § 307 Abs. 1 BGB dürfen AGB keine unangemessene Benachteiligung des Mieters enthalten.
Eine festgelegte wechselseitige Mindestmietdauer von mehr als 48 Monate ist unwirksam, da sie Mieter nach Ansicht der Rechtsprechung unangemessen benachteiligt. Das Recht für den Vermieter, sein eigenes Kündigungsrecht für mehr als 48 Monate auszuschließen, ist indes möglich. Hier gibt es keine Begrenzung.
Bei Staffelmieten ist es im gleichen Umfang möglich, die ordentliche Kündigung einseitig für den Mieter auszuschließen. Diese Regelung gibt dem Vermieter die Sicherheit, dass die vereinbarten Mietstaffeln auch tatsächlich eintreten und für die gesamte Laufzeit wirksam werden.
Weiterführende Beiträge hierzu: Mieterhöhungen durch Staffelmieten, Mieterhöhung durch Indexmieten.
Individualvereinbarung
Bei einer individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelten Vereinbarung (Individualvereinbarung) kann ein Kündigungsausschluss grundsätzlich für länger als vier Jahre gelten. Der Mieter muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass diese Regelung von den gesetzlichen Grundsätzen abweicht.
Solche Individualvereinbarungen sind zulässig. Allerdings kann die Rechtsprechung im Einzelfall bestimmte Klauseln für unwirksam erklären, wenn sie als unangemessen (z. B. sittenwidrig nach § 138 BGB) oder nicht klar genug formuliert angesehen werden.
Eine längere Bindung ist nicht zulässig, wenn es sich um einen Staffelmietvertrag handelt – hier gilt eine maximale Frist von vier Jahren, sowohl für einseitige als auch beidseitige Individualvereinbarungen.
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vs. Individualvereinbarung
Der entscheidende Unterschied ist folgender:
Falls eine Individualvereinbarung eine zulässige Frist überschreitet, wird sie nicht insgesamt unwirksam – lediglich der überschreitende Teil entfällt (sofern die Klausel dahingehend korrekt formuliert ist).
Anders verhält es sich bei AGB: Hier führt eine unzulässige Frist nicht nur zur teilweisen, sondern zur vollständigen Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Das bedeutet, dass der Kündigungsausschluss in einem solchen Fall insgesamt entfällt und das Mietverhältnis wieder nach den gesetzlichen Kündigungsregeln beendet werden kann.
Für die Vermieterpraxis bedeutet dies: Besonders bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass die Klausel einer gerichtlichen Überprüfung standhält.
Wann kann trotz Kündigungsausschluss gekündigt werden?
Während der Mindestmietdauer bleibt das Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB, beispielsweise bei Nichtzahlung der Miete oder unsachgemäßer Nutzung, bestehen.
Ein Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung kann sich aus folgenden Gründen ergeben:
- Eine neue Arbeitsstelle, die einen Umzug erforderlich macht
- Universitätswechsel des Mieters, der einen Umzug erforderlich macht
- Familiennachwuchs, wodurch die Wohnung zu klein wird
Ein weiteres außerordentliches Kündigungsrecht kann sich aus erheblichen Mängeln an der Mietsache ergeben.
Ob diese Gründe tatsächlich eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, entscheiden Gerichte jedoch unterschiedlich. In der Praxis kommt es immer wieder zu variierenden Urteilen, da die Bewertung stark von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls abhängt. Eine klare Linie gibt es dabei nicht, was die Rechtslage für Mieter und Vermieter manchmal schwer einschätzbar macht.
Eine einvernehmliche Vertragsaufhebung bleibt jederzeit möglich.
Einen Gesamtüberblick können Sie sich in diesem allgemeinen Artikel zum Mietvertrag schaffen: Mietvertrag
Zusammenfassung
Die Mindestmietdauer ist der Zeitraum, in dem ein Mietvertrag nicht ordentlich gekündigt werden kann (Kündigungsausschluss). Er bietet Vermietern Planungssicherheit und Mietern profitieren von einem Schutz vor Eigenbedarfskündigungen. Üblicherweise beträgt der Zeitraum, in welchem die Kündigung ausgeschlossen wird, 12 bis 48 Monate. Eine Dauer von mehr als 48 Monate ist jedoch bei AGB-Vereinbarung unwirksam (im Einzelfall, z. B. bei Studenten, muss die Dauer noch kürzer sein). Bei einer Individualvereinbarung ist auch ein längerer Kündigungsausschluss möglich. Außerordentliche Kündigungen aus wichtigem Grund sind während der Mindestmietdauer möglich, jedoch bewerten Gerichte solche Fälle je nach Einzelfall unterschiedlich.
