Wer als Vermieter erfolgreich sein will, sollte im Blick haben, wie und wann eine Mieterhöhung rechtlich zulässig ist. In diesem Beitrag zeigen wir kompakt und praxisnah, wie Sie die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen können.
Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete
Grundsätzlich benötigen Vermieter für eine Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters. Eine in der Praxis relevante Ausnahme hiervon sind die §§ 558 ff. BGB. Hiernach kann der Vermieter in bestimmten Fällen die Anpassung der Miete an die ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Im Unterschied zu einer einfachen Vereinbarung einer Mieterhöhung ist er hierfür nicht unmittelbar vom Mieter abhängig, da er einen Anspruch auf dessen Zustimmung hat.
Wie berechnet man die ortsübliche Vergleichsmiete?
Bevor die Miete erhöht werden kann, muss man den möglichen Erhöhungsspielraum ermitteln, also die Differenz zwischen der aktuellen Miete und der ortsüblichen Vergleichsmiete.
In § 558 Abs. 2 BGB heißt es hierzu:
„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.“
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann nach § 558a Abs. 2 BGB auf vier Wegen ermittelt werden:
- Heranziehung von Vergleichswohnungen
- qualifizierten oder einfacher Mietspiegel
- Mietdatenbank
- Sachverständigengutachten.
Hat man die ortsüblichen Quadratmeterpreise ermittelt, kann die Miete grundsätzlich um die Differenz zur aktuellen Miete erhöht werden. Allerdings gibt es auch hier noch zahlreiche Einschränkungen.
Vergleichswohnungen
Zunächst können Vermieter auf Vergleichswohnungen zurückgreifen. Hierfür muss grundsätzlich die Miete von mindestens drei nach Ausstattungsmerkmalen vergleichbaren Wohnungen herangezogen werden. Können drei solche Mietverhältnisse genannt werden, kann die Miete bis zu deren durchschnittlichen Miethöhe angepasst werden. Wird eine nicht vergleichbare Wohnung angegeben, so zählt diese nicht mit. Daher ist es eventuell sinnvoll, mehr als drei Wohnungen zur Berechnung heranzuziehen.
Mietspiegel
Da die Suche nach vergleichbaren Wohnungen recht umständlich ist, müssen Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern seit 2023 gemäß § 558c Abs. 4 BGB einen Mietspiegel erstellen. Dieser ist für die jeweilige Stadt im Internet abrufbar. Hier finden Sie bspw. den Mietspiegel der Stadt Stuttgart für das Jahr 2023/2024: Mietspiegel 2023/2024 (stuttgart.de). Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel. Der Unterschied liegt hauptsächlich in der Methode der Erstellung des Mietspiegels und der Beweiskraft vor Gericht. Weitere Informationen finden Sie hier: Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel.
Hat man den richtigen Mietspiegel gefunden, muss man seine Wohnung nur nach Größe, Baujahr, Ausstattung, usw. einkategorisieren und findet in den Tabellen des Mietspiegels die jeweils maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete als Quadratmeterpreis.
Aber auch, wenn es einen Mietspiegel für die jeweilige Stadt gibt, besteht dennoch die Möglichkeit, drei vergleichbare Wohnungen heranzuziehen und die ortsübliche Vergleichsmiete hierdurch zu bestimmen.
Mietdatenbank
Alternativ zur Heranziehung eines Mietspiegels oder konkreter Vergleichswohnungen können Sie sich auf eine Mietdatenbank i.S.v. § 558e BGB stützen. Dabei handelt es sich um eine Sammlung statistisch aufbereiteter Mietdaten, die von Interessenverbänden oder kommunalen Stellen geführt wird. Voraussetzung ist, dass die Datenbank hinreichend groß, aktuell und repräsentativ für den örtlichen Wohnungsmarkt ist.
Sachverständigengutachten
Ist keine dieser Vergleichsquellen verfügbar oder lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund besonderer Wohnwertmerkmale nicht zuverlässig bestimmen, kann ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Dieses basiert auf einer fachlich fundierten Einzelbewertung der konkreten Wohnung unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren wie Lage, Ausstattung, Zustand und Marktlage. Das Gutachten eignet sich insbesondere in Streitfällen oder bei Objekten mit außergewöhnlichen Merkmalen.
Wie muss die Mieterhöhung erklärt werden?
Vermieter müssen die Mieterhöhung schriftlich bzw. in Textform nach § 126b BGB angekündigen. Dabei ist der Betrag der neuen Nettokaltmiete und die Betriebskostenvorauszahlung zu nennen. Um die Mieterhöhung verständlicher und klarer zu machen, sollte auch die neue Gesamtmiete genannt werden.
Das Mieterhöhungsschreiben muss an alle Mieter der Wohnung zugestellt werden.
Falls die Begründung auf den ortsüblichen Mietspiegel gestützt wird, kann dieser dem Schreiben direkt beigefügt werden. Dies ist allerdings nicht unbedingt zwingend, erhöht aber die Chance einer reibungslosen Zustimmung zur Mieterhöhung durch den Mieter. Auch Sachverständigengutachten können dem Schreiben beigelegt werden.
Außerdem sollte das genaue Datum, ab dem die erhöhte Miete zu zahlen ist angegeben werden. Hierbei ist zu beachten, dass der Mieter bis zu Beginn des dritten Kalendermonats nach der Erhöhung Zeit hat der Mietanpassung zuzustimmen und die erhöhte Miete vom Mieter auch erst zu diesem Zeitpunkt gezahlt werden muss.
Zu guter Letzt kann der Bitte um Zustimmung auch direkt eine vorformulierte Zustimmungserklärung beigefügt werden. In unserem Mieterhöhungsschreiben ist eine solche ebenfalls enthalten. Dies vereinfacht den Mieterhöhungsprozess erheblich und sorgt für Rechtssicherheit.
Wie oft kann die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden?
Die Miete muss gemäß § 558 Abs. 1 BGB zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann ein Jahr nach der letzten Mieterhöhungserklärung geltend gemacht werden – es gilt also eine sogenannte Sperrfrist von 12 Monaten. Bei der Berechnung dieser Fristen bleiben Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlung unberücksichtigt.
Nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens hat der Mieter nach § 558b Abs. 2 BGB bis zum Ablauf des übernächsten Kalendermonat Zeit, die Zustimmung zu erklären.
Die angepasste Miete ist dann erst mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung fällig – vorausgesetzt, der Mieter hat innerhalb der Frist zugestimmt oder wurde zur Zustimmung verurteilt.
| Ereignis | Zeitpunkt | Anmerkung |
| Mieterhöhung 1 wird wirksam | Monat 0 | Ausgangspunkt der Fristenberechnung |
| Erklärung Mieterhöhung 2 | Monat 12 nach Mieterhöhung 1 | Neue Mieterhöhung wird erklärt |
| Zustimmungsfrist Mieterhöhung 2 | Monat 14 (übernächster Monat nach Erklärung) | Frist zur Zustimmung durch den Mieter |
| Mieterhöhung 2 wird wirksam | Monat 15 (3 Monate nach Erklärung) | Neue Miete gilt ab diesem Zeitpunkt |
Dadurch ergibt sich in der Praxis ein Anpassungsrhythmus von rund 15 Monaten.
Wieviel darf die Miete maximal erhöht werden?
Eine weitere Einschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeiten ist die sogenannte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 S. 1 BGB. Hiernach darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % erhöht werden. Auch hier wird eine Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen nicht berücksichtigt. Wenn die Kappungsgrenze erreicht wurde, muss drei Jahre gewartet werden, bis die Miete erneut erhöht werden kann. Dies gilt auch dann, wenn die erhöhte Miete immer noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, etwa weil diese sehr viel höher war bzw. ist als die Ausgangsmiete.
Liegt die Wohnung in einem besonders angespannten Mietwohnungsmarkt, so beträgt die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 S. 2 BGB sogar nur 15 %. Die Gebiete, in denen ein besonders angespannter Mietwohnungsmarkt besteht, werden von den Landesregierungen für einzelne Städte jeweils auf 5 Jahre befristet bestimmt.
Diese Kappungsgrenzen wurden bereits vom Bundesgerichtshof für rechtmäßig erklärt (BGH, 04.11.2015, Az. VIII ZR 217/14).
Wie geht es nach der Erklärung der Mieterhöhung weiter?
Stimmt der Mieter der Erhöhung zu, so gilt diese ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens, vgl. § 558b Abs. 1 BGB.
Schweigt der Mieter nach Erhalt des Erhöhungsverlangens, gilt dies nicht als Zustimmung. Eine stillschweigende Zustimmung erforderte weitere Tatsachen, wie beispielsweise die Zahlung der höheren Miete für mindestens fünf Monate oder die Einrichtung eines Dauerauftrags. Eine einmal erteilte Zustimmung kann nicht widerrufen werden.
Zu beachten ist auch, dass der Mieter nach § 561 Abs. 1 BGB innerhalb der Zustimmungsfrist den Mietvertrag kündigen kann. Dies gilt sogar bei einem rechtmäßigen Erhöhungsverlangen.
Was gilt, wenn der Mieter der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zustimmt?
Sofern der Mieter weder ausdrücklich noch durch sein Verhalten zustimmt oder der Mieterhöhung gar widerspricht, muss der Vermieter nach Ablauf der Zustimmungsfrist innerhalb von drei Monaten Klage auf Zustimmung erheben. Stellt das Gericht fest, dass die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete rechtmäßig war, so gilt die Zustimmung für die höhere Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der ersten Mieterhöhungserklärung.
Zusammenfassung
Zu Beginn eines Mietverhältnisses kann die Miete frei vereinbart werden, jedoch unterliegt sie bei angespanntem Wohnungsmarkt der Mietpreisbremse. Mieterhöhungen dürfen grundsätzlich nicht einseitig erfolgen und erfordern die Zustimmung des Mieters.
Neben der Möglichkeit der Vereinbarung einer Mieterhöhung mit dem Mieter gemäß § 557 BGB, kann eine Mieterhöhung auch über eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB erfolgen. Die Mitteilung der Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen. Die Zustimmung durch den Mieter kann gegebenenfalls eingeklagt werden. Weiterhin sind die Kappungsgrenzen zu berücksichtigen und darauf zu achten, dass innerhalb von drei Jahren nur eine Mieterhöhung (Ausnahme: Modernisierung) erfolgen kann.
