Wohngemeinschaften (WG) erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Dies gilt nicht nur für Studenten und Auszubildende, sondern zunehmend auch für junge Berufstätige. Der finanzielle Vorteil gegenüber einer klassischen Einzelmiete ist offensichtlich.
Zusätzlich bietet das Wohnen in einer WG oft mehr Flexibilität für die Bewohner, insbesondere bei Studienortwechseln, Auslandsaufenthalten oder beruflich bedingten Umzügen. Für Vermieter ist die Vermietung an WGs oft nicht nur renditestark, sondern auch eine praktikable Lösung für großflächige Wohnungen, die sich nur schwer an einzelne Personen vermieten lassen.
Was ist eine WG?
Unter einer Wohngemeinschaft versteht man den Zusammenschluss von mehreren Personen, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gemeinsam nutzen bzw. gemeinsam anmieten, ohne eine Lebensgemeinschaft zu bilden. Dabei hat in der Regel jeder Mitbewohner ein eigenes Zimmer, während Küche, Bad und ggf. das Wohnzimmer gemeinschaftlich genutzt werden. Üblich sind WGs unter Freunden, Kommilitonen oder auch Arbeitskollegen.
Warum sollte man seine Wohnung an eine WG vermieten?
Die Vermietung an eine WG bietet Vermietern in vielfacher Hinsicht Vorteile. Besonders in Universitätsstädten ist die Nachfrage nach WG-Zimmern konstant hoch. Durch die getrennte Vermietung der einzelnen Zimmer kann in vielen Fällen eine höhere Gesamtmiete erzielt werden als bei der Vermietung an eine Einzelperson oder Familie.
Darüber hinaus reduziert sich das Mietausfallrisiko, da bei einem Auszug einzelner Mieter die restlichen Bewohner in der Regel verbleiben und so nur ein Teil der Miete ausfällt. Auch die Suche nach Nachmietern wird vielfach von den WG-Bewohnern selbst organisiert.
Allerdings erfordert die WG-Vermietung auch einen erhöhten organisatorischen Aufwand, insbesondere im Hinblick auf Vertragsgestaltung, Betriebskostenabrechnung und Kommunikation bzw. Aufwand bei Mieterwechseln.
Für WGs ist es typisch, dass die einzelnen WG-Mitglieder häufiger wechseln als bei einer regulären Vermietung. Das gilt besonders für WGs von Studenten. Auch ist mit einer höheren Abnutzung der Mieträume zu rechnen. Diese wird allerdings meist durch die höhere Miete mehr als kompensiert.
| Vorteile für Kapitalanleger | Potenzielle Nachteile |
| Höhere Rendite durch einzelne Vermietung einzelner Zimmer | Höherer Verwaltungsaufwand durch höheren Mieterwechsel |
| Hohe Nachfrage, besonders in Studentenstädten | Konflikte unter den Mietern, insbesondere bei der Auswahl von Nachmietern |
| Geringeres Risiko bei Mietausfall | Höhere Abnutzung der Immobilie |
Ist meine Wohnung zur WG-Vermietung geeignet?
Ob sich eine Wohnung zur Vermietung an eine WG eignet, hängt insbesondere vom Grundriss ab. Idealerweise sind alle Zimmer separat vom Flur aus begehbar und ungefähr gleich groß. Eine große Wohnküche oder ein zusätzlicher Aufenthaltsraum sind vorteilhaft. Deutlich unterschiedlich große Zimmer erschweren dagegen die Bildung einer harmonischen Wohngemeinschaft, können aber bei fairer Mietverteilung ebenfalls als WG vermietet werden.
Möglichkeiten der Vertragsgestaltung im Überblick
Bei der Vermietung an eine WG haben Vermietern die Auswahl zwischen verschiedenen Vertragsmodellen:
- Abschluss eines Mietvertrags, bei dem alle WG-Bewohner Mieter sind
- Abschluss eines Hauptmietvertrags mit nur einem WG-Bewohner, der die Räume dann untervermietet
- Abschluss separater Einzelmietverträge für jedes Zimmer
Jede dieser Varianten hat spezifische Vor- und Nachteile im Hinblick auf Haftung, Flexibilität und Verwaltungsaufwand.
1. Alle WG-Bewohner werden Hauptmieter (nur ein Mietvertrag)
Zunächst besteht die Möglichkeit, einen einzelnen Mietvertrag mit allen WG-Bewohnern als Mieter abzuschließen.
Wenn alle WG-Mitglieder Parteien des Mietvertrags sind, entsteht eine sogenannte Gesamtschuldnerschaft. Das bedeutet, dass jeder Mieter dem Vermieter gegenüber für die vollständige Miete haftet – unabhängig davon, ob er seinen Anteil tatsächlich selbst zahlt. Dieses Modell bietet Vermietern ein hohes Maß an Zahlungssicherheit, da bei Zahlungsausfällen einzelner Bewohner die gesamte Forderung auch von einem solventen Mitbewohner eingefordert werden kann.
Auch wenn ein Mitbewohner gegen die vertraglichen Verpflichtungen verstößt, z. B. durch schuldhafte und erhebliche Missachtung der Hausordnung, kann der Vermieter allen Mietern kündigen.
Demgegenüber ist dieses Modell für die WG-Bewohner weniger flexibel. Änderungen im Mietverhältnis – etwa ein Mieterwechsel oder eine Kündigung – müssen grundsätzlich von allen Mietern gemeinsam erklärt werden.
Für die Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters muss die Kündigung gegenüber allen Mietern erklärt werden. Das Kündigungsschreiben muss also auch allen Mietern zugestellt werden. Kommt es hierbei zu Verzögerungen oder Meinungsverschiedenheiten, kann dies die Kündigung erheblich erschweren und verzögern. Dasselbe gilt auch für die Erklärung von Mieterhöhungen.
Im Mietvertrag kann eine ausdrückliche Vereinbarung aufgenommen werden, dass ein Austausch einzelner Bewohner nicht oder nur mit Zustimmung des Vermieters möglich ist.
Ist im Vertrag aber geregelt, dass die Nutzung der Wohnung durch eine Wohngemeinschaft erfolgt und ein Austausch von Mietern nicht ausdrücklich ausgeschlossen, wird dies von der Rechtsprechung bereits als Indiz dafür gewertet, dass Mieterwechsel grundsätzlich erlaubt sind. Der Vermieter muss aber nicht jeden Mieterwechsel akzeptieren. Wenn wichtige Gründe vorliegen, die gegen den neuen Mieter sprechen (z. B. fehlende Bonität des neuen Mitbewohners), kann er den Austausch der WG-Mieter ablehnen.
2. Ein Hauptmieter und mehrere Untermieter
Bei diesem Modell schließt der Vermieter den Mietvertrag nur mit einer Person ab, die dann als Hauptmieter gilt. Diese Person ist alleiniger Vertragspartner des Vermieters und trägt die volle Verantwortung für die Zahlung der Miete sowie für sämtliche Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis. Sie erhält vom Vermieter das Recht bzw. die Erlaubnis, die weiteren Zimmer an verschiedene Untermieter zu vermieten. Idealerweise sollte diese Erlaubnis ausdrücklich und in Schriftform (§ 126 BGB) erfolgen.
Für den Vermieter bedeutet diese Variante eine vereinfachte Kommunikation mit einem Mieter als zentrale Ansprechperson.
Gleichzeitig kann sich das Mietausfallrisiko erhöhen, da der Vermieter nur gegenüber dem Hauptmieter einen Anspruch auf Zahlung der Miete hat. Der Hauptmieter wiederum trägt zwar die Verantwortung für seine Untermieter, auch wenn diese die Miete nicht fristgerecht zahlen oder Schäden verursachen.
Der Vermieter kann aber grundsätzlich nicht direkt gegen die Untermieter vorgehen. Rechtlich bestehen zwischen Vermieter und Untermietern keine vertraglichen Beziehungen.
Im Fall der Beendigung des Hauptmietverhältnisses verlieren aber auch die Untermietverhältnisse ihre Grundlage. Eine mögliche Lösung besteht darin, dem Hauptmieter im Vertrag die Option einzuräumen, dass ein Untermieter im Fall seines Auszugs – vorbehaltlich der Zustimmung des Vermieters – in das Mietverhältnis als Hauptmieter eintreten kann.
Tipp: Als Vermieter sollten Sie dem Hauptmieter – wenn möglich – die Eckpunkte und Pflichten des Untermietvertrags vorgeben oder sich diesen zumindest im Entwurf zeigen lassen. Hier finden Sie eine Vorlage für einen Untermietvertrag, den Sie an den Hauptmieter weitergeben könne.
3. Einzelmietverträge mit jedem WG-Bewohner
Natürlich ist auch eine Vermietung der einzelnen Zimmer an die WG-Bewohner durch separate Mietverträge möglich. Die gemeinschaftliche Nutzung von Küche, Bad oder anderen Räumen wird im jeweiligen Einzelvertrag ausdrücklich geregelt.
Dieses Modell bietet dem Vermieter maximale Kontrolle über die Vermietung der einzelnen Räume, da er jederzeit individuell über Ein- und Auszüge entscheiden kann.
Aufseiten der Mieter besteht jeweils nur eine Pflicht zur Zahlung der eigenen Miete und Betriebskosten – ein Zahlungsausfall eines Mitbewohners hat keine direkten Auswirkungen auf die übrigen Vertragsverhältnisse.
Nachteilig ist jedoch der damit verbundene Verwaltungsaufwand. Jede Vermietung muss separat vorbereitet, dokumentiert und abgeschlossen werden. Auch die Betriebskostenabrechnung gestaltet sich komplexer, da individuelle Abrechnungen erforderlich sind.
Darüber hinaus sind viele WG-Bewohner an einem Mitspracherecht bei der Auswahl neuer Mitbewohner interessiert – was in diesem Modell, bei dem der Vermieter allein entscheidet, häufig nicht gegeben ist. Dies kann die Attraktivität des Mietangebots für potenzielle WG-Mieter mindern.
Vergleich der WG-Vermietungsmodelle
| Kriterium | Alle als Hauptmieter | Ein Hauptmieter mit Untermietern | Einzelmietverträge |
|---|---|---|---|
| Vertragspartner | Alle WG-Mitglieder | Nur ein WG-Mitglied | Jeder WG-Bewohner einzeln |
| Haftung für Mietzahlung | Gesamtschuldnerisch: jeder haftet für die volle Miete | Nur der Hauptmieter haftet direkt | Jeder haftet nur für seinen Anteil |
| Flexibilität bei Mieterwechsel | Gering – Wechsel nur mit Zustimmung aller und des Vermieters | Hoch | Sehr hoch – jeder kann separat auswechselt werden |
| Verwaltungsaufwand für Vermieter | Mittel | Niedrig | Hoch |
| Kontakt den WG-Bewohnern | Ja | Nein – meist nur zum Hauptmieter | Ja |
| Nachmietersuche | WG-Mitglieder (mit Zustimmung des Vermieters) | Hauptmieter (mit Erlaubnis zur Untervermietung) | Vermieter |
Besonderheiten bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften
Eine nichteheliche Lebensgemeinschaft ist eine Form des Zusammenlebens von Paaren, die weitgehend eheähnlichen Charakter hat, sich von der Ehe aber dadurch unterscheidet, dass formal keine standesamtliche Ehe geschlossen wurde.
Mieter dürfen nichteheliche Lebenspartner nur in die Mietwohnung aufnehmen, wenn sie ein berechtigtes Interesse hieran haben und dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Möchte ein Mieter seinen Lebensgefährten oder seine Lebensgefährtin in die Wohnung aufnehmen, muss er hierfür also grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters einholen. Der bloße Wunsch, eine Lebensgemeinschaft zu gründen, reicht jedoch regelmäßig als Begründung aus.
Die Zustimmung darf nur ausnahmsweise verweigert werden – etwa bei Überbelegung, erheblichen Störungen des Hausfriedens oder wenn der Mieter beim Vertragsschluss bewusst falsche Angaben gemacht hat. Ein solcher Fall kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Einzug des Partners bereits bei Vertragsunterzeichnung feststand, aber dem Vermieter verschwiegen wurde.
Kommt es zur Trennung der Lebensgemeinschaft, sind die rechtlichen Folgen von der mietvertraglichen Ausgestaltung abhängig. Ist nur einer der Partner Hauptmieter, hat der andere grundsätzlich keine eigenen Rechte gegenüber dem Vermieter.
Etwas anderes gilt, wenn beide Partner den Mietvertrag unterschrieben haben. Dann ist eine einseitige Kündigung durch nur einen Mieter unwirksam. Beide müssen die Kündigung grundsätzlich gemeinsam erklären. Verweigert ein Partner diese Zustimmung, kann der andere aber eine Zustimmungsklage erheben. Ein Urteil ersetzt in diesem Fall die fehlende Willenserklärung.
Wichtig zu wissen: Nach der Trennung besteht kein Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem verbleibenden Partner. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Mietverhältnis mit nur einer Partei fortzusetzen, wenn ursprünglich beide gemeinsam Vertragspartner waren.
WG-Gründung ohne Erlaubnis des Vermieters
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter ohne Rücksprache mit dem Vermieter eine Wohngemeinschaft gründen – sei es durch die Aufnahme mehrerer Mitbewohner oder durch die dauerhafte Überlassung einzelner Zimmer.
Wird eine solche Nutzung ohne ausdrückliche Erlaubnis vorgenommen, kann dies einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellen. Nach § 540 BGB ist für jede Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters erforderlich – insbesondere dann, wenn diese dauerhaft erfolgt. In besonders schwerwiegenden Fällen kann dies sogar eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen.
Zusammenfassung und Fazit
Die Vermietung an eine Wohngemeinschaft kann für Vermieter eine renditestarke Alternative zur klassischen Einzelvermietung sein. Zudem reduziert sich das Risiko eines vollständigen Mietausfalls, wenn nicht alle Mieter gleichzeitig ausziehen oder ihre Miete nicht pünktlich zahlen. Auch bei der Nachmietersuche zeigen sich WG-Bewohner oft engagiert, was den Verwaltungsaufwand aufseiten des Vermieters potenziell reduzieren kann.
Gleichzeitig ist die Vermietung an eine WG mit besonderen rechtlichen und praktischen Anforderungen verbunden. Dies betrifft insbesondere die Vertragsgestaltung: Je nach gewähltem Modell – gemeinsamer Mietvertrag, Hauptmieter mit Untermietern oder Einzelverträge – ergeben sich unterschiedliche Haftungskonstellationen und Pflichten. Wichtig ist es, frühzeitig klare Regelungen zu treffen, beispielsweise zur Untervermietung, zur Austauschbarkeit einzelner Mieter oder zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen.
Mieter sollten sich im Klaren sein, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nur gemeinsam erfolgen kann und auch ein Austausch eines Mitbewohners ohne ausdrückliche Regelung im Mietvertrag nicht ohne Mitwirkung des Vermieters möglich ist.
Als Vermieter sollten Sie sich nicht nur mit der rechtlichen Seite der WG-Vermietung befassen, sondern auch die wirtschaftlichen Aspekte – wie Rendite, Mieterfluktuation und Instandhaltungsaufwand – realistisch einschätzen. Mit einer vorausschauenden Planung, sorgfältiger Auswahl Ihrer Mieter und einer ausgewogenen Vertragsgestaltung lässt sich das Modell WG-Vermietung erfolgreich und nachhaltig umsetzen.
