Nachmieterklauseln sind vertragliche Vereinbarungen, die es Mietern ermöglichen, unter bestimmten Voraussetzungen früher aus dem Mietverhältnis auszuscheiden und einen Nachmieter vorzuschlagen bzw. diesen auszusuchen. Die Nachmieterklausel kann sowohl für Mieter als auch für Vermieter vorteilhaft sein. In diesem Blogbeitrag erläutern Sie, was Vermieter über die Nachmieterklausel wissen sollten, und welche rechtlichen Rahmenbedingungen bestehen.
Was ist eine Nachmieterklausel?
Nachmieterklauseln sind vertragliche Vereinbarungen, die regeln, dass der Mieter früher aus dem Mietverhältnis ausscheiden kann, wenn er dem Vermieter einen Nachmieter vorschlägt bzw. vermittelt.
Es gibt zwei Haupttypen von Nachmieterklauseln: echte und unechte Nachmieterklauseln.
Bei der echten Nachmieterklausel ist der Vermieter verpflichtet, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, wenn dieser die vorher vereinbarten Mindestbedingungen erfüllt und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Hierdurch besteht für den Mieter der Vorteil, dass er davon ausgehen kann, dass der Vermieter den Nachmieter akzeptiert, sofern dieser die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt.
Bei der unechten Nachmieterklausel hingegen hat der Vermieter die Möglichkeit, den Nachmieter deutlich leichter abzulehnen. Der Mieter hat nur ein Vorschlagsrecht. Es werden keine detaillierten Mindestbedingungen, die der Nachmieter erfüllen muss, vereinbart. Aber auch bei einer unechten Nachmieterklausel darf die Ablehnung durch den Vermieter nicht willkürlich (grundlos) erfolgen. Diese Form der Nachmieterklausel gibt dem Vermieter mehr Entscheidungsfreiheit und schützt ihn deutlich besser vor potenziell ungeeigneten Nachmietern.
Wie vereinbart man eine Nachmieterklausel wirksam?
Eine wirksame Nachmieterklausel sollte in Schriftform (§ 126 BGB) vereinbart werden und muss bestimmte Mindestanforderungen erfüllen. Die Nachmieterklausel sollte klar und verständlich formuliert sein und die jeweiligen Rechte und Pflichten eindeutig beschreiben. Dies beinhaltet auch den Zeitpunkt oder die Bedingungen für das Vorschlagsrecht (bspw. ein geplanter Umzug oder Jobwechsel des Mieters) des Nachmieters durch den Mieter sowie die Kriterien eines geeigneten Nachmieters. Die Anforderungen an den Nachmieter dürfen dabei nicht unverhältnismäßig hoch oder gar unerfüllbar sein. Auch darf die Regelung insgesamt keine unangemessenen Benachteiligungen für den Mieter oder Vermieter enthalten.
Zumutbarkeit des Nachmieters
Ein entscheidender Begriff im Zusammenhang mit der Nachmieterklausel ist die Zumutbarkeit des Nachmieters. Ein Nachmieter gilt als zumutbar, wenn er in der Lage ist, die Mietzahlungen zuverlässig zu leisten und die vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen. Der Vermieter darf einen Nachmieter nicht ablehnen, nur weil dieser nicht seinem persönlichen Ideal entspricht, etwa in Bezug auf das Alter oder die Familienkonstellation. Auf der anderen Seite kann er einen potenziellen Nachmieter ablehnen, der beispielsweise über eine schlechte Bonität verfügt oder gar finanzielle Schwierigkeiten hat. Es ergibt Sinn, konkrete Mindestkriterien an die Bonität des Nachmieters schon im Voraus festzulegen.
Pflichten des Vermieters
Vermieter müssen die vorgeschlagenen Nachmieter ernsthaft prüfen. Wenn ein Nachmieter zumutbar ist, ist der Vermieter verpflichtet, diesen zu akzeptieren oder dem Mieter die Gründe für die Ablehnung mitteilen. Es ist wichtig zu beachten, dass Vermieter auch eine Überlegungsfrist haben, in der sie entscheiden können, ob sie den Nachmieter akzeptieren wollen oder nicht.
Vorteile einer Nachmieterklausel
Die Aufnahme einer Nachmieterklausel in den Mietvertrag kann auch für den Vermieter von Vorteil sein. Diese ermöglicht es, Leerstände zu minimieren und einen reibungslosen Übergang des Mietverhältnisses zu gewährleisten. Zudem kann der lästige Prozess der Mietersuche auf den aktuellen Mieter ausgelagert werden. Sofern keine echte Nachmieterklausel vereinbart wird, d.h. der Vermieter sich noch weitgehende Auswahlbefugnisse vorbehält, kann dies den Vermietungsaufwand erheblich reduzieren.
Risiken einer Nachmieterklausel
Neben den Vorteilen gibt es auch Risiken, die Vermieter berücksichtigen sollten. Eine Nachmieterklausel kann dazu führen, dass der Vermieter weniger Kontrolle über den Auswahlprozess selbst hat und insbesondere bei einer echten Nachmieterklausel einen eingeeigneten Nachmieter akzeptieren muss.
Fazit
Eine Nachmieterklausel kann sowohl für Mieter als auch für Vermieter nützlich sein. Sie ermöglicht eine gewisse Flexibilität im Mietverhältnis.
Die Entscheidung, ob und in welcher Form eine Nachmieterklausel in den Mietvertrag aufgenommen wird, ist individuell und sollte gut überlegt sein. Bezüglich der genauen Ausgestaltung der Klausel kann eine rechtliche Beratung sinnvoll sein.
Einen weiteren Blogbeitrag finden Sie hier: Kleinreparaturklausel.
