Wer eine Wohnung möbliert vermietet, vermietet keinen Sonderfall, sondern ganz normalen Wohnraum – mit ein paar rechtlich relevanten Abweichungen. Entscheidend ist nicht, ob Möbel vorhanden sind, sondern welche Rolle sie im Mietverhältnis spielen. Möblierung wirkt sich auf Miethöhe, Vertragsgestaltung, Kündigungsmöglichkeiten und steuerliche Behandlung aus.
Fehler bei Möblierungszuschlag, Befristung oder Betriebskosten führen schnell zu Rückforderungsansprüchen oder zur Anwendung von Regelungen, die eigentlich vermieden werden sollten.
Einordnung und Relevanz
Möblierte Vermietung wird vor allem in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, Universitätsstandorten und Ballungsräumen nachgefragt. Sie kommt typischerweise bei zeitlich begrenzten Aufenthalten zum Einsatz, etwa bei beruflichen Einsätzen, Projekttätigkeiten oder Übergangsphasen.
Rechtlich handelt es sich um Wohnraummietverhältnisse, auf die Vorschriften des BGB angewendet werden (§§ 535 BGB ff.).
Wann gilt eine Wohnung als möbliert?
Eine gesetzliche Definition von möblierten Wohnungen existiert nicht. Nach der Rechtsprechungspraxis liegt möblierter Wohnraum vor, wenn der Vermieter die Wohnung mit wesentlichen Einrichtungsgegenständen ausstattet und diese Ausstattung geschuldet ist.
Maßgebliche Kriterien sind
- Die Wohnung muss überwiegend mit Möbeln des Vermieters ausgestattet sein
- Sie muss eine sofortige Bewohnbarkeit ermöglichen
- Einzelne Möbelstücke reichen nicht aus
Wesentliche Einrichtungsgegenstände sind insbesondere:
- Bett
- Schrank oder Kommode
- Tisch und Stühle
- Sofa oder Sitzgruppe
- Beleuchtung
- Küche mit Kücheneinrichtung und Großgeräten
- Waschmaschine
Nicht erforderlich ist das Vorhandensein von Hausrat wie Geschirr oder Besteck. Der gesetzliche Mindeststandard (Sanitäreinrichtungen, Heizung, Türen) zählt nicht zur Möblierung.
Was ist der Unterschied zwischen Teil- und Vollmöblierung?
Abzugrenzen ist zwischen Teilmöblierung und Vollmöblierung. Zuschlagsfähig sind nur solche Einrichtungsgegenstände, die den Wohn- und Gebrauchswert der Wohnung tatsächlich erhöhen und dem Mieter vom Vermieter zur Nutzung überlassen werden. Maßgeblich ist, dass die Möblierung für die Bewohnbarkeit der Wohnung prägend ist und nicht nur einzelne, untergeordnete Ausstattungsmerkmale darstellt. Einzelne Möbelstücke ohne eigenständigen Nutzwert begründen keinen Möblierungszuschlag.
Wer fragt möblierte Wohnungen nach?
Möblierte Wohnungen werden vor allem von Personen nachgefragt, die Wohnraum nur für einen begrenzten Zeitraum benötigen. Typisch sind befristete berufliche Aufenthalte, projektbezogene Tätigkeiten oder Übergangsphasen nach einem Ortswechsel.
Relevante Zielgruppen sind insbesondere:
- Studenten
- Berufstätige mit befristeten Arbeitsverhältnissen
- Projekt- und Montagepersonal
- Mitarbeitende internationaler Unternehmen
- Unternehmen, die Wohnraum für Beschäftigte anmieten
In der Praxis erfolgt die Vermietung häufig auf Zeit.
Mietpreis und Möblierungszuschlag
Die Möblierung erlaubt grundsätzlich einen Möblierungszuschlag. Dieser ist Bestandteil der Gesamtmiete und erhöht die Miete über die unmöblierte ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Die Möblierung allein hebt die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse nicht auf. Allerdings kommen Ausnahmen nach dem Gesetz in Betracht (z. B. Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch).
Der Zuschlag muss sich am Zeitwert der Möbel orientieren (Zeitwert = aktueller wirtschaftlicher Wert der Möbel zum Zeitpunkt der Vermietung). Überhöhte Zuschläge können angegriffen werden und zu Rückforderungsansprüchen des Mieters führen. Mieter haben unter bestimmten Voraussetzungen einen Auskunftsanspruch zu Anschaffungszeitpunkt und -kosten.
Die Möblierung wirkt sich auf die zulässige Miethöhe nur im Zusammenspiel mit der ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Bei der Einordnung in den Mietspiegel ist die Ausstattung als wohnwertbildendes Merkmal zu berücksichtigen. Soweit der Mietspiegel auf unmöblierten Wohnraum abstellt, kann ein zuschlagsfähiger Möblierungsanteil gesondert angesetzt werden.
Der Möblierungszuschlag erhöht damit die insgesamt zulässige Gesamtmiete, ändert aber nichts daran, dass die Gesamtmiete den Vorgaben der Mietpreisbremse unterliegt.
Berechnung des Möblierungszuschlags
Gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsmethoden existieren nicht. In der Praxis haben sich zwei Modelle etabliert, die der Ermittlung eines angemessenen zuschlagsfähigen Möblierungsanteils dienen:
Berliner Modell
- Ausgangspunkt: Zeitwert der Möbel
- Abschreibung über 10 Jahre
- Monatlicher Zuschlag: 2 % des Zeitwertes
Formel: Neuwert ÷ 10 Jahre × verbleibende Jahre × 0,02
[Grafik]
Das Berliner Modell wird vor allem zur rechnerischen Herleitung eines Möblierungsanteils herangezogen, wenn der Mietspiegel auf unmöblierten Wohnraum abstellt. Der so ermittelte Betrag ist Bestandteil der Gesamtmiete und unterliegt den rechtlichen Vorgaben.
Hamburger Modell
- Abschreibung über maximal 7 Jahre
- Jährlicher Wertverlust bis zu 15 %
- Zusätzlich Kapitalverzinsung
- Zuschlag ergibt sich aus Abschreibung + Verzinsung
Formel: Zeitwert der Möbel × (Abschreibung + Verzinsung) = jährlicher Möblierungszuschlag und jährlicher Möblierungszuschlag ÷ 12 = monatlicher Möblierungszuschlag
[Grafik]
Auch beim Hamburger Modell ist entscheidend, dass der Zuschlag den tatsächlichen Zeitwert der Möblierung widerspiegelt. Der rechnerisch ermittelte Betrag kann nicht losgelöst von der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, sondern fließt in die Bewertung der zulässigen Gesamtmiete ein.
Beide Modelle dienen ausschließlich der Orientierung. Eine Verpflichtung zur Anwendung besteht nicht. Maßgeblich ist stets, dass die vereinbarte Gesamtmiete aus Grundmiete und Möblierungsanteil zulässig bleibt.
Der wesentliche Unterschied
Der wesentliche Unterschied zwischen den beiden Modellen liegt in der Berechnung. Während das Berliner Modell pauschal vom Zeitwert der Möblierung ausgeht, berücksichtigt das Hamburger Modell zusätzlich Abschreibung und Verzinsung des gebundenen Kapitals und führt regelmäßig zu höheren rechnerischen Zuschlägen.
Was muss im Mietvertrag bei möblierten Wohnungen beachtet werden?
Für möblierte Wohnungen kann grundsätzlich ein normaler Wohnraummietvertrag verwendet werden. Er muss jedoch um spezifische Regelungen ergänzt werden.
[Link zum Paket]
Zwingend zu regeln sind:
- Hinweis auf möblierten Wohnraum
- Umfang der Möblierung
- Zustand der Möbel
- Höhe des Möblierungszuschlags
- Miete als Gesamtmiete (= Grundmiete + Möblierungszuschlag)
Eine Inventarliste ist nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Sie reduziert Streitigkeiten bei Auszug, insbesondere wenn einzelne Möbelstücke entfernt oder beschädigt wurden, erheblich.
Befristete Vermietung und Vermietung auf Zeit
Ein befristeter Mietvertrag ist nur unter den strengen Voraussetzungen des § 575 BGB zulässig. Ein befristeter Mietvertrag liegt vor, wenn das Mietverhältnis von Anfang an auf eine feste Laufzeit begrenzt wird und automatisch endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Eine solche Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss ein gesetzlich anerkanntes Interesse an der zeitlichen Begrenzung hat.
Zulässige Gründe sind:
- Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit
- Umfangreiche Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
- Vermietung an zu Dienstleistungen verpflichtete Personen
Der Befristungsgrund muss bei Vertragsschluss schriftlich (§ 126 BGB) benannt werden. Andernfalls gilt der Vertrag als unbefristet.
Davon zu unterscheiden ist die Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 BGB). Dabei geht es um Wohnraum, der nicht als dauerhafter Lebensmittelpunkt dient, sondern nur für kurze Anlässe genutzt wird, etwa ein Hotelzimmer, eine Ferienwohnung oder eine Gastprofessur. Bei solchen Verträgen gelten viele mieterschützende Regelungen nicht, die Vertragsfreiheit ist deutlich größer.
Wie ist die Kündigung bei möblierten Wohnungen geregelt?
Grundsätzlich gelten für möblierte Wohnungen dieselben Kündigungsregeln wie für unmöblierten Wohnraum.
Sonderfall: Möblierter Wohnraum innerhalb der selbst bewohnten Wohnung
Der Sonderfall des möblierten Wohnraums innerhalb der selbst bewohnten Wohnung beruht nicht auf der Möblierung als solcher, sondern auf der besonderen Nähe zwischen Vermieter und Mieter. Gemeint sind Fälle, in denen der vermietete Wohnraum räumlich Teil der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung ist und nicht vollständig verselbständigt wurde, etwa bei der Vermietung eines möblierten Zimmers innerhalb der eigenen Wohnung.
Die Möblierung ist hier rechtlich relevant, weil sie Ausdruck dafür ist, dass der Vermieter die Räume nur vorübergehend aus der eigenen Wohnsphäre überlässt. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Wohnung weiterhin selbst bewohnt oder zumindest so nutzt, dass ein jederzeitiger Rückgriff auf die Räume möglich bleibt. Allein das Zurücklassen einzelner Möbel genügt nicht; entscheidend ist die tatsächliche Einbindung in den eigenen Wohnbereich.
In dieser eng begrenzten Konstellation sieht das Gesetz einen eingeschränkten Mieterschutz und erleichterte Kündigungsmöglichkeiten vor. Außerhalb der selbst bewohnten Wohnung hat die Möblierung hingegen keinen Einfluss auf Kündigungsfristen oder Kündigungsschutz. Hier gelten die allgemeinen mietrechtlichen Regeln unabhängig davon, ob der Wohnraum möbliert oder unmöbliert vermietet wird.
Der eingeschränkte Mieterschutz wirkt sich wie folgt aus:
- Verkürzte Kündigungsfrist: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende
- Eingeschränkter Mieterschutz
- Mietpreisbremse und soziale Schutzvorschriften finden keine Anwendung
Was gilt für Betriebskosten bei möblierter Vermietung?
Bei der Vermietung möblierter Wohnungen ist vertraglich klar zu regeln, wie die Betriebskosten abgerechnet werden, da sich je nach Mietdauer unterschiedliche Modelle anbieten.
Bei einer langfristigen Vermietung wird regelmäßig eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart. Der Mieter zahlt neben der Miete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, über die der Vermieter jährlich abzurechnen hat. Der Abrechnungszeitraum beträgt in der Regel zwölf Monate. Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; nur bei fristgerechter Abrechnung können Nachforderungen geltend gemacht werden.
Bei einer kurzfristigen Vermietung kann stattdessen eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden. In diesem Fall sind die Betriebskosten mit einem festen monatlichen Betrag abgegolten, eine Abrechnung findet nicht statt. Nachforderungen sind grundsätzlich ausgeschlossen, auch wenn die tatsächlichen Kosten höher ausfallen als die Pauschale. Umgekehrt muss ein Überschuss nicht an den Mieter ausgezahlt werden.
Rechte und Pflichten während der Mietzeit
Während der Mietzeit geht es vor allem darum, wer für Zustand, Mängel und Schäden an Wohnung und Möblierung verantwortlich ist.
- Der Vermieter ist für die Instandhaltung der Möbel verantwortlich
- Reparaturpflichten können nur in sehr begrenztem Umfang über eine Klausel für Kleinreparaturen auf Mieter abgewälzt werden
- Fehlende oder defekte Möbel können Mietminderungen begründen
- Bei Schäden trägt der Mieter die Beweislast, wenn Möbel beschädigt zurückgegeben werden
Eine Fotodokumentation und ein Übergabeprotokoll sind dringend zu empfehlen.
[Werbetext für unser Übergabeprotokoll]
Typische Risiken und rechtliche Fallstricke bei der möblierten Vermietung
Die meisten Probleme entstehen nicht durch die Möblierung selbst, sondern durch falsche Vertragsgestaltung, unklare Absprachen oder unsaubere Preis- und Kostenbestandteile.
Häufige Fehler sind hier
- Überhöhter Möblierungszuschlag
- Unwirksame Befristung
- Fehlende Dokumentation der Möblierung
- Gewerbliche Einstufung durch Zusatzleistungen
- Umgehung der Mietpreisbremse durch vorgeschobene Möblierung
Zusammenfassung
Die Vermietung möblierter Wohnungen ist rechtlich zulässig und wirtschaftlich interessant, geht jedoch mit erhöhtem Regelungsbedarf einher.
Entscheidend sind:
- klare vertragliche Gestaltung,
- sachgerechte Bemessung des Möblierungszuschlags,
- korrekte Betriebskostenregelung,
- steuerlich korrekte Behandlung der Möbel.
Ob sich die möblierte Vermietung lohnt, hängt vom Einzelfall, insbesondere von Lage, Zielgruppe, und erforderliche Investitionshöhe ab.
