Wer eine Wohnung auf einem Immobilienportal inseriert, denkt selten daran, dass schon das Angebot selbst rechtliche Konsequenzen haben kann. Zu hohe Mietforderungen können als sogenannte Mietpreisüberhöhung nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) als Ordnungswidrigkeit in Form der Mietpreisüberhöhung geahndet werden.
In diesem Beitrag erfahren Sie, was Mietpreisüberhöhung bedeutet, wann sie vorliegt, welche Konsequenzen drohen und was Sie als Vermieter konkret tun können.
Was ist Mietpreisüberhöhung und wie unterscheidet sie sich von Mietpreisbremse und Mietwucher?
Im deutschen Mietrecht existieren drei verschiedene Instrumente, die überhöhte Mieten begrenzen sollen.
Wir halten alle drei für völlig ungeeignet, das eigentliche Problem – den chronischen Mangel an Wohnraum – zu lösen. Solange zu wenig gebaut wird, helfen Preisdeckel nicht: Sie verknappen das Angebot weiter, weil Vermieter Wohnungen dem Markt entziehen oder Investitionen in Instandhaltung und Neubau zurückhalten.
Dennoch ist es für Vermieter unerlässlich, diese Instrumente zu kennen, da Verstöße erhebliche rechtliche Konsequenzen haben können.
Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB ist ein zivilrechtliches Instrument: Sie gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietung auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Mietpreisbremse.
Die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist eine Ordnungswidrigkeit: Hier können Behörden von Amts wegen tätig werden und Bußgelder verhängen, unabhängig davon, ob der Mieter zivilrechtlich vorgeht.
Der Mietwucher schließlich ist die schärfste Stufe und als Straftat nach § 291 StGB einzuordnen. Er liegt vor, wenn die Miete mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Für die Praxis bedeutet dies: Alle drei Instrumente können gleichzeitig vorliegen und sich gegenseitig verstärken.
Wann liegt eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG vor?
Eine Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn drei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
Erstens muss ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestehen. Dies wird in der Regel für Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt angenommen – in Frankfurt am Main etwa wurde sachverständig bestätigt, dass seit den frühen 1990er-Jahren von einem solchen geringen Angebot auszugehen ist.
Zweitens muss die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigen. Maßgeblich ist dabei der einschlägige Mietspiegel. Liegt kein Mietspiegel vor, sind andere Erkenntnisquellen heranzuziehen.
Drittens muss der Vermieter die Wohnungsnot ausgenutzt haben. Dieses Tatbestandsmerkmal ist in der Praxis das anspruchsvollste: Es muss nachgewiesen werden, dass der Mieter auf die Wohnung angewiesen war und keine zumutbare Alternative hatte.
Beispiel: In einem Frankfurter Fall etwa hatte der betroffene Mieter neun Monate lang eine Wohnung gesucht und war bei rund zehn besichtigten Wohnungen abgelehnt worden, das Gericht wertete dies als ausreichenden Beleg für das Ausnutzen der Notlage (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 1.11.2022, Az. 3 Ss-OWi 1115/22).
Wie wird die zulässige Miethöhe bestimmt? Die Rolle des Mietspiegels und der Vormiete
Zentraler Richtwert für die Beurteilung, ob eine Mietpreisüberhöhung vorliegt, ist die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem einschlägigen Mietspiegel.
Beispiel: Eine Immobilienfirma vermietete eine 30 Quadratmeter große Einzimmerwohnung in Kreuzberg für 400 Euro Nettokaltmiete. Der Mietspiegel wies für diese Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von rund 196 bis 206 Euro aus, selbst mit der gesetzlich zulässigen Toleranz von 20 Prozent wäre nur eine Kaltmiete von etwa 235 bis 247 Euro erlaubt gewesen.
Eine besondere Fallgestaltung ergibt sich, wenn die Vormiete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Nach § 556e Abs. 1 BGB darf ein Vermieter grundsätzlich bis zur Höhe der zuletzt geschuldeten Miete des Vormieters vermieten, selbst wenn diese die Mietpreisbremse übersteigt.
War die Vormiete jedoch ihrerseits bereits unzulässig überhöht, schützt diese Regelung nicht. Als Richtwert ist dann auf die Vor-Vormiete zurückzugreifen. Der Gesetzgeber hat mit der Bestandsschutzregelung nicht bezweckt, eine Spirale stetig steigender Mieten zu ermöglichen.
Für Vermieter bedeutet das in der Praxis: Eine hohe Vormiete sollte nicht unreflektiert als Ausgangspunkt für die Neuvermietung übernommen werden, es lohnt sich zu prüfen, ob auch die Vormiete seinerzeit rechtmäßig war.
Welche Konsequenzen drohen Vermietern?
Die Rechtsfolgen einer Mietpreisüberhöhung können erheblich sein und sich auf mehreren Ebenen kumulieren:
Auf der öffentlich-rechtlichen Ebene droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Zusätzlich kann die zuständige Behörde die Abschöpfung des Mehrerlöses anordnen, also die Herausgabe des Betrags, den der Vermieter durch die überhöhte Miete zu viel eingenommen hat.
Beispiel: Im Frankfurter Fall wurden neben einer Geldbuße von 3.000 Euro zusätzlich 1.180 Euro Mehrerlös abgeschöpft.
Auf der zivilrechtlichen Ebene kann der Mieter die Rückzahlung überzahlter Miete verlangen.
Beispiel: Im Berliner Fall hatte die betroffene Immobilienfirma der Mieterin bereits freiwillig rund 4.600 Euro zurückgezahlt, was das Gericht strafmildernd berücksichtigte.
Hinzu kommt ein steigendes Entdeckungsrisiko: Behörden gehen zunehmend aktiv gegen Mietpreisüberhöhungen vor, und Mieter-Apps erleichtern es Mietern, nach Vertragsschluss Anzeige zu erstatten. Mehr als 66.000 Verdachtsfälle sollen allein im vergangenen Jahr über eine einschlägige App in Berlin gemeldet worden sein.
Öffentliche Inserate auf Immobilienportalen können dabei als Ausgangspunkt für Ermittlungen dienen. Der Tatbestand des § 5 WiStG selbst knüpft jedoch an den Abschluss des Mietvertrags an, nicht bereits an das Inserieren.
Was sollten Vermieter konkret tun?
Der wichtigste Schritt ist die Prüfung des einschlägigen Mietspiegels vor jeder Neuvermietung. Liegt für Ihre Gemeinde ein Mietspiegel vor, sollten Sie die dort ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ermitteln und sicherstellen, dass Ihr Mietangebot die 20-Prozent-Grenze des § 5 WiStG nicht überschreitet, unabhängig davon, ob in Ihrer Stadt auch die Mietpreisbremse gilt.
Wenn die Vormiete bereits hoch war, sollten Sie diese nicht unreflektiert als Ausgangspunkt nehmen. Prüfen Sie, ob auch die Vormiete rechtmäßig war, andernfalls bietet die Bestandsschutzregelung des § 556e BGB keinen verlässlichen Schutz.
Weitere Informationen zu den Möglichkeiten der Mieterhöhung finden Sie in unserem entsprechenden Beitrag.
Empfehlenswert ist außerdem, die Miethöhe und ihre Grundlage zu dokumentieren, etwa durch einen Ausdruck des verwendeten Mietspiegels zum Zeitpunkt der Inserierung. Im Streitfall kann dies belegen, dass Sie nicht vorsätzlich gehandelt haben, was sich strafmildernd auswirken kann.
Einen rechtlich geprüften Rahmen für das gesamte Mietverhältnis bieten unsere Vermieterpakete, die alle wesentlichen Vertragsklauseln enthalten und Ihnen helfen, unwirksame Klauseln im Mietvertrag zu vermeiden.
Zusammenfassung
Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG liegt vor, wenn ein Vermieter in einem Gebiet mit geringem Wohnraumangebot eine Miete fordert, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt, und dabei die Wohnungsnot des Mieters ausnutzt.
Die Folgen können ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro, die Abschöpfung des Mehrerlöses und zivilrechtliche Rückforderungsansprüche des Mieters umfassen. Maßgeblicher Richtwert ist stets die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel, eine hohe Vormiete schützt nicht, wenn diese selbst rechtswidrig war.
Vermieter sollten vor jeder Neuvermietung den Mietspiegel prüfen, die Miethöhe dokumentieren und die 20-Prozent-Grenze konsequent einhalten.
