Der Verkauf einer Immobilie führt häufig zu Unsicherheiten von Vermietern und Mietern bezüglich dem bereits mit dem alten Vermieter bestehenden Mietverhältnis. In diesem Beitrag klären wir die wesentlichen Rechte und Pflichten des Mieters im Falle eines Eigentümerwechsels. Die Kenntnis der Rechtslage ist vor allem als Vermieter wichtig, wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen oder verkaufen möchten.
Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“
Das deutsche Mietrecht enthält in § 566 BGB den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Dieser besagt, dass der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses eintritt und dieses mit Eigentümerwechsel nicht endet. Das bedeutet, dass der Mietvertrag auch nach einem Eigentümerwechsel unverändert fortbesteht. Mieter sind hierdurch vor ungewollten Vertragsänderungen geschützt und müssen keine neuen Mietverträge unterzeichnen, selbst wenn der alte Vertrag für den neuen Vermieter ungünstige Regelungen enthält. Für Vermieter bedeutet dies, dass bei der Kaufentscheidung auch der bestehende Mietvertrag und evtl. die Bonität des Mieters geprüft werden muss.
Kündigungsrecht des neuen Eigentümers/Vermieters
Der neue Eigentümer hat kein automatisches Kündigungsrecht aufgrund des Eigentümerwechsels. Ein Kündigungsgrund kann sich aber etwa aus Eigenbedarf i.S.d. § 573 BGB ergeben. Hierbei ist zu beachten, dass der neue Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten muss, die sich je nach Mietdauer auf drei bis neun Monate belaufen, vgl. § 573c BGB.
Besonderer Kündigungsschutz bei Umwandlung in Wohnungseigentum
Wurde ein Mehrfamilienhaus während des Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen aufgeteilt, besteht für Mieter ein besonderer Kündigungsschutz aus § 577a BGB. In diesem Fall gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. In manchen Bundesländern kann diese Frist sogar auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, was bedeutet, dass während dieser Zeit keine ordentliche Kündigung durch den neuen Vermieter möglich ist. Auch dies ist bei einer Kaufentscheidung genau zu überprüfen.
Was gilt für die Mietzahlung bei einem Eigentümerwechsel?
Ein in der Praxis häufiges „Problem“ betrifft die Zahlung der Miete nach einem Eigentümerwechsel. Die Miete ist erst ab dem Zeitpunkt an den neuen Eigentümer/Vermieter zu entrichten, an dem der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Denn erst zu diesem Zeitpunkt ist der Eigentümerwechsel rechtlich erfolgt. Mieter müssen über den Eigentümerwechsel schriftlich informiert werden, sowohl vom alten als auch vom neuen Eigentümer/Vermieter.
Außerdem haben Mieter nach § 372 BGB die Möglichkeit, ihre Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen, um sicherzustellen, dass sie nicht an den falschen Vermieter gezahlt wird.
Als Vermieter sollten Sie dem Mieter also unverzüglich über den eingetretenen Eigentümerwechsel informieren und ihm ihre Zahlungsinformationen (IBAN, etc.) mitteilen. Auch sollten Sie ihm mitteilen, ab wann er die Miete an Sie statt an den alten Vermieter zahlen soll. Gegebenenfalls kann es Sinn ergeben, dem Mieter einen aktualisierten Grundbuchauszug zukommen zu lassen, um ihre Eigentümerstellung nachzuweisen.
Kann die Miete durch den neuen Vermieter erhöht werden?
Der Eigentümerwechsel gibt dem neuen Vermieter kein Sonderrecht zur Mieterhöhung. Er ist weiterhin auf die gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten beschränkt. Ist im Mietvertrag eine Indexmiete oder eine Staffelmiete vereinbart, so gilt diese weiterhin für die Zukunft.
Was passiert mit der Mietkaution bei einem Eigentümerwechsel?
Die Mietkaution bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel unberührt. Die hinterlegte Kaution wird zusammen mit den Zinsen automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen, der damit die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters übernimmt. Dazu gehört auch die Verwaltung der Mietkaution sowie die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Allgemeine Informationen zur Mietkaution und sonstigen Mietsicherheiten finden Sie hier: Mietkaution effektiv nutzen und hier: Veruntreuung der Mietkaution.
Zusammenfassung
Ein Eigentümerwechsel muss für Mieter nicht zwangsläufig mit Nachteilen verbunden sein. Die gesetzlichen Regelungen bieten einen umfassenden Schutz der Mieterrechte. Dennoch sollten Mieter aufmerksam bleiben und sich im Falle von Unklarheiten rechtzeitig informieren, um ihre Interessen zu wahren. Bei spezifischen Fragen oder Problemen empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen, um mögliche Konflikte frühzeitig zu vermeiden. Gleiches gilt auch für Vermieter, die die rechtlichen Auswirkungen und insbesondere den Eintritt in ein bestehendes Mietverhältnis bei der Kaufentscheidung berücksichtigen sollten.
Beachten Sie auch, dass beim Verkauf einer Immobilie ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht und Sie diesen hierüber informieren müssen.
