Wie ein Vermieter von Wohnraum die Mietkation anlegen sollte.
Die Mietkaution stellt im Wohnraummietrecht eine gängige Form der Sicherung dar. Sie dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung für etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis, insbesondere für offene Mietforderungen oder Schadensersatzansprüche bei nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache. Gesetzlich geregelt ist die Mietkaution in § 551 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die ihm überlassene Kautionssumme getrennt von seinem eigenen Vermögen und insolvenzfest anzulegen. Sofern auf die angelegte Summe Zinsen entfallen, stehen diese dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zu, es sei denn, der Vermieter kann berechtigterweise die Auszahlung aufgrund etwaiger Gegenansprüche verweigern.
Die Pflicht zur getrennten Anlage ist nicht nur zivilrechtlicher Natur. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs begründet diese Verpflichtung zugleich eine sogenannte gesetzliche Vermögensbetreuungspflicht im Sinne des § 266 Abs. 1 StGB. Das bedeutet: Verletzt der Vermieter seine Pflicht zur treuhänderischen Verwaltung der Kaution, etwa indem er sie nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt oder für eigene Zwecke verwendet, kann dies strafrechtliche Konsequenzen haben – bis hin zur Strafbarkeit wegen Untreue.
Dies erfordert aber mehr als nur eine abstrakte Gefährdung durch die Möglichkeit des Zugriffs von Gläubigern des Vermieters, zum Beispiel dadurch, dass der Vermieter die Mietkaution auf seinem (privaten) Girokonto einzahlt. Verhärtet sich die Gefahr des endgültigen Verlusts der Mietkaution für den Mieter, sodass es bei wirtschaftlicher Betrachtung bereits eine Minderung seines Gesamtvermögens zur Folge hat, könnte eine Pflichtverletzung des Vermieters vorliegen.
Anders ausgedrückt: Eine strafrechtlich relevante Pflichtverletzung liegt dann vor, wenn objektiv feststellbar ist, dass der Vermieter außerstande wäre, die gesamte Kautionssumme aus eigenen Mitteln jederzeit an den Mieter zurückzuzahlen. Der Schutz der Mietkaution dient damit nicht nur dem Ausgleich möglicher Forderungen am Ende des Mietverhältnisses, sondern stellt auch eine Vermögensschutzfunktion mit strafrechtlicher Absicherung dar.
Was kann ich als Mieter tun, wenn ich mir unsicher bin?
Mieter, die sich unsicher sind, ob der Vermieter die Kautionssumme ordnungsgemäß anlegt, sollten bereits bei Vertragsschluss das Gespräch suchen. Eine konkrete Nachfrage nach der Art der Anlage – beispielsweise, ob ein separates Kautionskonto geführt wird – ist nicht nur legitim, sondern ratsam. Auch während des laufenden Mietverhältnisses können Mieter nach dem Status der Kaution fragen, insbesondere wenn Zweifel an der finanziellen Lage des Vermieters bestehen. Wichtig ist darüber hinaus, dass die vereinbarte Kautionshöhe stets im Mietvertrag eindeutig geregelt ist, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Was kann ich als Vermieter tun, wenn ich mir unsicher bin?
Vermieter, die hinsichtlich der korrekten Handhabung der Mietkaution unsicher sind, sollten sich frühzeitig bei ihrer Hausbank über geeignete Anlagemöglichkeiten informieren. Viele Banken bieten spezielle Mietkautionskonten oder Treuhandlösungen an, die eine einfache und rechtssichere Verwaltung ermöglichen. Entscheidend ist, dass die Kaution stets getrennt vom sonstigen Vermögen geführt wird – am besten auf einem speziell eingerichteten Unterkonto. Auf diese Weise lassen sich sowohl unbeabsichtigte Pflichtverletzungen als auch potenzielle strafrechtliche Risiken vermeiden.
Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, sich mit alternativen Sicherungsinstrumenten auseinanderzusetzen. Anstelle der klassischen Barkaution können auch Mietkautionsbürgschaften oder Versicherungslösungen in Betracht gezogen werden. Solche Modelle bieten in bestimmten Konstellationen sowohl Vermietern als auch Mietern Vorteile – etwa durch geringere Liquiditätsbelastung auf Mieterseite oder einfachere Verwaltung für den Vermieter.
Zusammenfassung für Vermieter
- Am besten bei der Bank des Vertrauens nach einer vermieterfreundlichen Option nachfragen und entsprechende (Unter-)Konten errichten.
- Mietkautionen ausnahmslos auf separaten Konten anlegen. So läuft man nicht Gefahr, dass versehentlich oder unbeabsichtigt was schiefgeht.
- Informieren Sie sich überdies über Alternativen zur Mietkaution (Bürgschaft, Versicherung etc.).
