Haftung des Mieters nach Auszug/Räumung

Wenn beim Auszug bzw. der Räumung des Mieters Schäden an der Wohnung bestehen, können Sie als Vermieter evtl. Schadensersatzansprüche geltend machen und/oder die Mietkaution einbehalten. Vor allem, wenn der Mieter die Wohnung über einen langen Zeitraum bewohnt hat, finden sich oftmals zahlreiche Gebrauchsspuren. Dieser Beitrag erklärt, in welchen Fällen Vermieter Schadensersatz geltend machen können und wie sie diese durchsetzen können.

Räumungsanspruch des Vermieters

Der Mieter ist nach § 546 BGB verpflichtet, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses – bspw. aufgrund einer außerordentlichen Kündigung des Vermieters – an den Vermieter zurückzugeben. Rückgabe der Wohnung bedeutet im Mietrecht, dass der Mieter mit Beendigung des Mietverhältnisses den Besitz an der Mietwohnung aufgeben und den Vermieter wieder den Besitz an der Wohnung einräumen muss. Hierzu ist es erforderlich, dass der Mieter die Mietwohnung vollständig räumt. Zudem hat er dem Vermieter sämtliche erhaltenen sowie nachbestellten Wohnungsschlüssel zu überlassen.

Die vollständige Rückgabe der Mietwohnung hat erhebliche finanzielle Auswirkungen, da der Mieter für den Zeitraum der Vorenthaltung der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 546a Abs. 1 BGB eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete an den Vermieter zahlen muss.

Grundsätzlich kommt es für die Rückgabe der Mietwohnung im Mietrecht nicht darauf an, in welchem Zustand sich die Mieträume befinden. Die Mietwohnung gilt also auch denn als zurückgegeben, wenn sie sich in einem verwahrlosten Zustand befindet. Allerdings können Schadensersatzansprüche des Vermieters bestehen, wenn sich die Wohnräume nicht in dem Zustand befinden, in welchem sie sich bei Mietbeginn befunden haben bzw. der vereinbart wurde. Der Vermieter muss zwar die normale Abnutzung der Wohnung hinnehmen, der Mieter haftet aber grundsätzlich für alle darüberhinausgehenden Verschlechterungen, Abnutzungen und Veränderungen der Wohnung auf Schadensersatz.

Für welche Schäden haftet der Mieter?

Für Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat – sei es durch unsachgemäßen Gebrauch, übermäßige Beanspruchung oder vorsätzliches und fahrlässiges Handeln – muss der Mieter selbst aufkommen und der Vermieter kann Beseitigung oder Schadenersatz verlangen. Dies gilt aber nur, wenn die Schäden keine gewöhnliche Abnutzung der Mietwohnung darstellen.

Eine Haftung des Mieters bei Auszug besteht bspw. für:

• Übermäßige Anzahl von Dübellöchern in Wandfliesen: Bohrlöcher, die über die üblichen Befestigungsmöglichkeiten hinausgehen, können als Beschädigung gewertet werden.
• Lackierte Wandfliesen, Lichtschalter und Steckdosen: Das eigenmächtige Überstreichen oder Lackieren solcher Oberflächen kann eine unzulässige Veränderung der Mietsache darstellen.
• Ungewöhnliche Wandfarben: Besonders auffällige Farben wie Rot, Schwarz, Pink, Türkis oder Lila können – je nach vertraglicher Regelung – vor Rückgabe der Wohnung müssen überstrichen werden.
• Brandlöcher in Fußböden: Schäden an Bodenbelägen wie Teppich, PVC oder Parkett durch herabgefallene Zigaretten oder Funkenflug.
• Starke Verschmutzungen oder Beschädigungen durch Tierhaltung: Kratzspuren, angenagte Türen oder übermäßige Verunreinigungen durch Haustiere können über die normale Abnutzung hinausgehen.
• Wasserflecken und andere Verfärbungen: Flecken durch umgekipptes Wasser beim Blumengießen oder durch Substanzen wie Tinte und Lacke können Schäden an Böden und Wänden hinterlassen.
• Rotweinflecken auf dem Teppichboden: Derartige Flecken gelten als schwer zu beseitigende Verunreinigungen und können eine Pflicht zur Reinigung oder zum Ersatz des Teppichs begründen.
• Verfärbungen von Wänden und Decken durch exzessives Rauchen: Nikotinablagerungen können tief in Wände und Decken eindringen und müssen gegebenenfalls überstrichen werden. (Kann ein Rauchverbot im Mietvertrag vereinbart werden?)
• Substanzielle Eingriffe in die Sanitäreinrichtungen: Abplatzungen an Bade- und Duschwannen oder Beschädigungen von Wasch- und Toilettenbecken stellen erhebliche Mängel dar, die unter Umständen instand gesetzt werden müssen.

Für welche Schäden haftet der Mieter nicht?

Optische und altersbedingte Abnutzungen der Wohnung, die der Mieter durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume (also durch Wohnen) verursacht, müssen gemäß § 538 BGB nicht ersetzt werden. Außerdem trifft den Vermieter eine Instandhaltungspflicht.

Die jeweiligen Schäden sind stets im Einzelfall zu beurteilen, denn der Rahmen der noch zulässigen Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch bestimmt sich durch den Mietvertrag und die konkreten Gegebenheiten der Wohnung. Folgende Faktoren sind hierfür von Bedeutung: Welchem Zweck dient die Wohnung? Sind Haustiere erlaubt? Wer bzw. wie viele Personen leben in der Wohnung?

Von der vertragsmäßigen Nutzung erfasst und daher nicht schadensersatzpflichtig sind bspw.:

• Bohrlöcher und Dübellöcher: Das Anbringen von Bildern oder Regalen gehört zur üblichen Nutzung einer Wohnung. Daher fallen einzelne Bohr- oder Dübellöcher grundsätzlich unter die normale Abnutzung und sind nicht vertragswidrig. Sofern der Mietvertrag keine anderslautenden Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen enthält, ist der Mieter nicht zur Beseitigung dieser Löcher verpflichtet. Allerdings muss die Anzahl der Bohrlöcher verhältnismäßig sein. Eine feste Obergrenze für zulässige Bohrlöcher existiert jedoch nicht.
• Wände selbst gestrichen: Mieter dürfen die Wohnung bei Auszug selbst streichen, da der Vermieter keine professionelle Ausführung durch einen Fachbetrieb verlangen kann – vorausgesetzt, die Arbeiten erfolgen fachgerecht. Häufig sind sog. Schönheitsreparaturklauseln unwirksam. Eine wirksame Klausel ist in unseren Vermieterpaketen enthalten.
• Schäden im Fußboden: Normale Gebrauchsspuren wie kleinere Kratzer, Dellen oder Kerben im Bodenbelag sind vom Vermieter hinzunehmen. Der Bodenbelag sollte vom Mieter zwar pfleglich behandelt werden, doch dies darf nicht zu unzumutbaren Einschränkungen im täglichen Leben führen.
• Mängel im Bad: Kleine Kratzer oder Absplitterungen an den Fliesen sowie verkalkte Duschköpfe oder verfärbte Fugen sind typische Gebrauchsspuren und müssen vom Mieter nicht beseitigt werden.
• Druckstellen und Verfärbungen auf Böden: Druckstellen oder Farbunterschiede durch schwere Möbelstücke sind normale Abnutzungsspuren. Ein Mieter haftet daher grundsätzlich nicht für Verfärbungen im Teppichboden, die bspw. durch einen Schrank verursacht wurden.

Verschulden des Mieters

Außerdem kommt es darauf an, ob der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht hat. Nur wenn der Mieter etwas vorsätzlich oder durch Fahrlässigkeit beschädigt, muss er dafür Schadensersatz leisten.

Wann müssen die Schadensersatzansprüche bei einem Auszug geltend gemacht machen?

Sofern Schadensersatzansprüche bestehen, sollten Vermieter diese möglichst unverzüglich (d.h. ohne schuldhaftes Zögern, vgl. § 121 Abs. 1 BGB) geltend machen. Denn die Ansprüche verjähren gemäß § 548 Abs. 1 BGB bereits nach 6 Monaten ab der Übergabe der Wohnung. Es kommt aber nicht auf den Zeitpunkt an, zu dem das Mietverhältnis aufgrund einer Kündigung endet, sondern auf den tatsächlichen Zeitpunkt der Wohnungsübergabe. Erfolgt diese vor dem „offiziellen“ Ende des Mietverhältnisses, so ist dieses Datum für die 6 Monats Frist maßgeblich. Sobald Klage erhoben wurde, ist die Verjährung gehemmt. Wird die Mietsache vorläufig an den Mieter zurückgegeben, damit dieser seinen Verpflichtungen (z.B. Schönheitsreparaturen, Rückbau) nachkommen kann, hemmt dies die Verjährung aber nicht. Ist eine separate Räumungsklage bereits erhoben, so lassen sich die Schadensersatzansprüche meist in dieses Verfahren mit einbeziehen. Hierzu sollten Sie aber unbedingt einen Rechtsanwalt konsultieren bzw. beauftragen.

Welche Rolle spielt die Mietkaution beim Auszug des Mieters?

Um nicht davon abhängig zu sein, dass der Mieter den Schadensersatz zahlt, kann auf die Mietkaution zurückgegriffen werden. Diese darf nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (= 3x Nettokaltmiete). Im Regelfall sind die Schäden bei Auszug des Mieters nicht höher als die Mietkaution, sodass der Vermieter auf diese zugreifen kann und keine weitere Zahlung des Mieters erforderlich ist. Wenn die Kaution nicht ausreicht, sollten Vermieter aufgrund der Verjährung nicht zu lange warten, Klage einzureichen.

Weitere Informationen zur Mietkaution und was es sonst noch für Mietsicherheiten gibt, können Sie hier nachlesen: Mietkaution effektiv nutzen, Bürgschaft bei Vermietung.

Zusätzlich zu einer Mietkaution kann unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Bürgschaft durch einen Dritten (der nicht Mieter ist) vereinbart werden. In diesem Fall ist der Vermieter noch besser abgesichert. Allerdings sind die Voraussetzungen für eine wirksame Vereinbarung einer zusätzlich zur Mietkaution abgegebenen Bürgschaftserklärung streng.

Warum ein Übergabeprotokoll sinnvoll ist?

Grundsätzlich empfiehlt es sich, den Zustand der Wohnung sowohl bei Einzug als auch Auszug genauestens festzuhalten und zu dokumentieren. Im Wohnungsübergabeprotokoll sollten also nicht nur Zählerstände und die Anzahl der Schlüssel vermerkt werden, sondern auch der Zustand der Wohnung. Dies bedeutet, je nach Umfang von Schäden bzw. Zustand der Wohnung eine detaillierte Beschreibung der Böden, Wände, Fenster, Türen, Sanitäranlagen und anderen Einrichtungsgegenstände. Es ist sinnvoll, wenn bei der Erstellung des Protokolls Zeugen anwesend sind und diese dieses auch unterzeichnen.

Ein Übergabe- bzw. Abnahmeprotokoll gilt als sog. negatives Schuldanerkenntnis. Mieter und Vermieter bestätigen, dass nur die aufgelisteten Mängel bzw. Schäden in der Wohnung bestehen und verzichten gleichzeitig auf alle weiteren Ansprüche. Wenn der Vermieter einen Schaden erst nachträglich bemerkt, kann er also grundsätzlich keine Ansprüche auf Schadensersatz mehr geltend machen.

Ausnahme 1: Schäden, die Vermieter erst nach der Wohnungsübergabe entdecken, können dann zu Schadensersatzansprüchen führen, wenn sie verdeckt waren. Der Vermieter muss dann allerdings beweisen, dass der Schaden bei der Wohnungsrückgabe noch nicht bekannt war und er diesen auch nicht hätte erkennen können. 

Ausnahme 2: Hat der Mieter einen (für den Vermieter) nicht erkennbaren Schaden gekannt und diesen bewusst verschwiegen, muss der Vermieter das Abnahmeprotokoll nicht gegen sich gelten lassen. Der Mieter haftet dann auch für die verdeckte Schäden, die nicht in das Protokoll aufgenommen wurden.

Zusammenfassung

Soweit vertraglich nicht anders vereinbart, hat der Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, der dem Zustand bei Mietbeginn entspricht. Zeigen sich nach oder bei der Übergabe Beschädigungen oder nicht vertragsgemäße Gebrauchsspuren, kann der Mieter zu Schadensersatz verpflichtet sein.

Es hängt allerdings vom Einzelfall ab, was der Mieter ersetzen muss und was nicht. Abnutzungen der Wohnung, die der Mieter durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume verursacht, muss er nicht ersetzen. Schäden, die bei der Übergabe nicht erkennbar waren, können Sie in der Regel trotz Übergabeprotokoll auch nachträglich geltend machen (sog. verdeckte Mängel). Die Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren nach sechs Monaten ab Übergabe der Wohnung.