Viele Vermieter beschäftigen sich mit dem Energieausweis erst dann, wenn eine Wohnung neu vermietet oder eine Immobilie verkauft werden soll. Spätestens bei der Erstellung der Immobilienanzeige oder vor der ersten Besichtigung stellt sich jedoch die Frage, ob ein Energieausweis vorhanden sein muss. Gerade private Vermieter sind dabei oft unsicher, wann genau ein Energieausweis erforderlich ist, welche Angaben daraus veröffentlicht werden müssen und welche Pflichten im Vermietungsprozess gelten.
Das Wichtigste in Kürze
Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn eine Immobilie verkauft oder neu vermietet wird. Grundlage dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Vermieter müssen dabei nicht nur einen gültigen Energieausweis besitzen, sondern bestimmte Angaben daraus bereits in der Immobilienanzeige nennen, sofern der Ausweis zu diesem Zeitpunkt vorliegt. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis Interessenten vorgelegt werden.
Es gibt jedoch einige Ausnahmen von der Pflicht, etwa für denkmalgeschützte Gebäude oder sehr kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Verstöße gegen die gesetzlichen Vorgaben können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden und zu Bußgeldern führen.
Was ist der Energieausweis und welche gesetzlichen Grundlagen gelten?
Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet. Er soll Kauf- und Mietinteressenten einen Überblick über den Energieverbrauch und den energetischen Zustand einer Immobilie geben und so den Vergleich verschiedener Gebäude erleichtern.
Grundlage für den Energieausweis ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit 2020 die früheren Regelungen der Energieeinsparverordnung zusammenführt. Nach diesen gesetzlichen Vorgaben müssen Eigentümer einen Energieausweis vorlegen, wenn sie eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten. Ziel der Regelung ist mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt und eine bessere Einschätzung der zu erwartenden Energiekosten.
Welche Informationen enthält ein Energieausweis?
Ein Energieausweis enthält verschiedene Angaben zum energetischen Zustand eines Gebäudes. Dazu gehören insbesondere:
- Baujahr des Gebäudes
- Energieträger für Heizung und Warmwasser
- Energiebedarf oder tatsächlicher Energieverbrauch
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H) mit Farbskala zur schnellen Einordnung
- Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz
Wichtig ist dabei: Der Energieausweis bewertet immer das gesamte Gebäude und nicht die einzelne Wohnung.
Wann Vermieter einen Energieausweis benötigen
Ein Energieausweis ist immer dann erforderlich, wenn eine Immobilie verkauft oder neu vermietet wird.
Als Vermieter müssen Sie also spätestens dann einen gültigen Energieausweis besitzen, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erneut auf den Markt bringen. Auch bei Neubauten ist ein Energieausweis vorgeschrieben. In diesem Fall gehört er zu den Unterlagen des Bauantrags.
Entscheidend ist grundsätzlich der sogenannte Nutzerwechsel: Nur wenn ein neues Mietverhältnis oder ein Verkauf ansteht, muss der Energieausweis vorgelegt werden.
Für bereits vermietete Wohnungen oder selbst genutzte Immobilien besteht diese Pflicht dagegen nicht.
Welche Ausnahmen gelten von der Energieausweis-Pflicht?
Nicht in jedem Fall benötigen Vermieter einen Energieausweis. Das Gebäudeenergiegesetz sieht einige Ausnahmen vor. Dazu gehören insbesondere:
- denkmalgeschützte Gebäude
- Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern
- Gebäude oder Räume, die nicht beheizt oder gekühlt werden
- Ferien- oder Wochenhäuser, die nur für kurze Zeit im Jahr genutzt werden
In diesen Fällen besteht selbst bei Verkauf oder Vermietung keine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises.
Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis, was ist der Unterschied?
Beim Energieausweis wird grundsätzlich zwischen zwei Varianten unterschieden: dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis.
Beide Dokumente bewerten die Energieeffizienz eines Gebäudes, basieren jedoch auf unterschiedlichen Berechnungsmethoden.
Der Bedarfsausweis ermittelt den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes anhand von Bauweise, Dämmung und Heiztechnik.
Der Verbrauchsausweis dagegen basiert auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der Bewohner aus den vergangenen Jahren.
Für Vermieter ist diese Unterscheidung wichtig, weil je nach Gebäudeart und Baujahr unterschiedliche Vorgaben gelten können, welcher Energieausweis zulässig oder erforderlich ist.
Der Bedarfsausweis
Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Berechnung des Energiebedarfs eines Gebäudes. Dabei werden unter anderem die Bausubstanz, die Dämmung, die Fenster, die Heizungsanlage sowie weitere technische Eigenschaften des Gebäudes berücksichtigt.
Auf dieser Grundlage wird ermittelt, wie viel Energie das Gebäude theoretisch für Heizung, Warmwasser und Lüftung benötigt.
Der Vorteil dieses Ausweises besteht darin, dass das Ergebnis unabhängig vom Heizverhalten der Bewohner ist und daher einen vergleichbaren Wert für die energetische Qualität des Gebäudes liefert.
Der Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes. Grundlage sind die Heiz- und Warmwasserverbräuche der letzten drei aufeinanderfolgenden Abrechnungszeiträume.
Diese Werte werden witterungsbereinigt, um unterschiedliche Wetterbedingungen in den einzelnen Jahren auszugleichen.
Der Verbrauchsausweis ist in der Regel einfacher und günstiger zu erstellen als ein Bedarfsausweis. Seine Aussagekraft ist jedoch begrenzt, weil der Energieverbrauch stark vom Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner abhängt.
Welcher Energieausweis ist wann zulässig?
Welcher Energieausweis verwendet werden darf, hängt vor allem vom Baujahr des Gebäudes und der Anzahl der Wohneinheiten ab.
Bei Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis erstellt, da noch keine Verbrauchsdaten aus früheren Heizperioden vorliegen.
Bei vielen Bestandsgebäuden können Eigentümer zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis wählen.
Eine Einschränkung gilt jedoch für ältere Gebäude mit ein bis vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht den damaligen energetischen Standard erfüllen. In diesen Fällen ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Welche Pflichten bestehen für Vermieter bei Anzeige und Besichtigung?
Der Energieausweis spielt bereits bei der Vermarktung einer Immobilie eine Rolle.
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung anbieten und bereits ein Energieausweis vorliegt, müssen bestimmte Angaben daraus in der Immobilienanzeige genannt werden. Dazu gehören insbesondere die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger für die Heizung, das Baujahr des Gebäudes sowie die Energieeffizienzklasse.
Zusätzlich gilt: Spätestens bei der Besichtigung müssen Vermieter den Energieausweis vorlegen oder so bereitstellen, dass Interessenten ihn einsehen können.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen und wie lange gilt er?
Ein Energieausweis darf nur von qualifizierten Fachleuten erstellt werden. Dazu gehören beispielsweise Architekten, Ingenieure, Energieberater, Schornsteinfeger oder entsprechend ausgebildete Handwerksmeister.
Voraussetzung ist in der Regel eine baufachliche Ausbildung sowie eine zusätzliche Qualifikation im Bereich energiesparendes Bauen oder Energieberatung.
Der Energieausweis hat eine Gültigkeit von zehn Jahren. Innerhalb dieses Zeitraums kann derselbe Ausweis auch mehrfach verwendet werden, etwa wenn eine Wohnung mehrmals neu vermietet wird. Nach Ablauf der zehn Jahre muss jedoch ein neuer Energieausweis erstellt werden.
Welche Folgen können Verstöße für Vermieter haben?
Wenn Vermieter die gesetzlichen Pflichten rund um den Energieausweis nicht einhalten, kann dies als Ordnungswidrigkeit gelten. Grundlage dafür ist das Gebäudeenergiegesetz.
Verstöße können zum Beispiel vorliegen, wenn kein Energieausweis vorhanden ist, obwohl eine Immobilie neu vermietet oder verkauft wird, wenn der Ausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt wird oder wenn Pflichtangaben in der Immobilienanzeige fehlen. In solchen Fällen können Bußgelder von bis zu 10.000 Euro verhängt werden.
Zuständig für die Kontrolle sind in der Regel die Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämter der jeweiligen Kommune.
Typische Fehler von Vermietern
In der Praxis kommt es beim Energieausweis immer wieder zu ähnlichen Fehlern. Häufige Missverständnisse bei Vermietern sind zum Beispiel:
- der Energieausweis wird erst beim Abschluss des Mietvertrags für relevant gehalten
- Pflichtangaben aus dem Energieausweis werden in der Immobilienanzeige vergessen
- es wird angenommen, dass für jede einzelne Wohnung ein eigener Energieausweis benötigt wird
- es wird davon ausgegangen, dass bei bestehenden Mietverhältnissen nachträglich ein Energieausweis erstellt werden muss
Tatsächlich spielt der Energieausweis bereits bei der Immobilienanzeige und spätestens bei der Besichtigung eine Rolle und bezieht sich immer auf das gesamte Gebäude, nicht auf einzelne Wohnungen.
Fazit
Der Energieausweis gehört heute zu den festen rechtlichen Anforderungen bei der Vermietung und beim Verkauf von Immobilien. Als Vermieter sollten Sie daher frühzeitig prüfen, ob für Ihre Immobilie ein gültiger Energieausweis vorliegt.
Wichtig ist vor allem, die Pflichtangaben korrekt in der Immobilienanzeige zu übernehmen und den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Wenn Sie diese Vorgaben beachten, vermeiden Sie rechtliche Risiken und geben Mietinteressenten gleichzeitig eine transparente Grundlage für ihre Entscheidung.
