Ob für ein Auslandssemester, eine längere Reise oder um eine zu große Wohnung besser zu nutzen – die Untervermietung kann eine sinnvolle Lösung sein. Sie ermöglicht es dem Mieter, sein Mietverhältnis aufrechtzuerhalten und gleichzeitig die Mietkosten zu teilen oder ganz auf einen Untermieter abzuwälzen. Besonders in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt hat sich ein zweiter Mietmarkt entwickelt, in dem viele Menschen zunächst nur zur Untermiete wohnen.
Ein Untermietvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen einem Hauptmieter und einem Untermieter. Dabei bleibt der Hauptmieter alleiniger Vertragspartner des Vermieters (meist dem Eigentümer der Wohnung) und trägt weiterhin sämtliche Verpflichtungen aus dem Hauptmietvertrag. Der Untermietvertrag ist unterhalb des Hauptmietvertrages angesiedelt:
In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, welche rechtlichen Rahmenbedingungen für Untermietverträge gelten, welche Rechte und Pflichten Sie als Haupt- oder Untervermieter haben und worauf Sie besonders achten sollten.
Wann darf eine Wohnung untervermietet werden?
Grundsätzlich darf eine Mietwohnung gemäß § 540 BGB nicht ohne die Erlaubnis des Vermieters an Dritte weitervermietet werden. In vielen Fällen hat der Mieter jedoch nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf diese Erlaubnis, sofern er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein berechtigtes Interesse besteht nach Ansicht der Rechtsprechung immer dann, wenn es vernünftige und nachvollziehbare Gründe für eine Untervermietung gibt.
Gerichte erkennen ein berechtigtes Interesse grundsätzlich in folgenden Situationen an:
- Vorübergehender Wohnortwechsel: Wenn der Mieter für eine gewisse Zeit im Ausland oder in einer anderen Stadt studiert oder arbeitet, etwa für eine mehrmonatige „Workation“.
- Finanzielle Gründe: Nach einer Trennung, bei Arbeitslosigkeit oder nach dem Auszug der Lebensgefährtin oder des Lebensgefährten kann es notwendig sein, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, um die Miete weiterhin bezahlen zu können.
- Wohngemeinschaften: Zieht ein Mitbewohner aus einer WG aus (also ein Mietvertrag mit mehreren Mietern), darf dieser sein Zimmer untervermieten, da er den Mietvertrag nicht eigenständig kündigen kann.
- Nebenwohnsitz: Die Mietwohnung wird nur noch als Zweitwohnung genutzt. Wenn also eine Person in einem Haus auf dem Land wohnt, aber eine Stadtwohnung als Übernachtungsmöglichkeit nahe seiner Arbeitsstelle mietet.
Die Entscheidungen der Gerichte können im Einzelfall aber von den genannten Grundsätzen abweichen.
Wann wird keine Erlaubnis des Vermieters benötigt?
Nicht in jedem Fall ist eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich. In bestimmten Situationen dürfen andere Personen in die Mietwohnung aufgenommen werden oder ihnen darf die Wohnung ganz überlassen werden, ohne dass der Vermieter zuvor seine Erlaubnis erteilen muss. Streng genommen handelt es sich aber in diesen Fällen nicht um eine Untervermietung.
Keine Untervermietung liegt vor, bei:
Einzug naher Familienangehöriger
Dauerhaft einziehende enge Familienmitglieder gelten nicht als Untermieter. Dazu zählen:
- Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner
- Deren Kinder
- Eigene Eltern und Stiefkinder
Auch wenn der Hauptmieter einer Hausangestellten oder Pflegekraft ein Zimmer in seiner Mietwohnung zur Verfügung stellt, ist keine Zustimmung erforderlich.
Vorübergehender Aufenthalt von Angehörigen oder Freunden
Wenn andere Verwandte für eine begrenzte Zeit in der Wohnung bleiben, handelt es sich ebenfalls nicht um eine Untervermietung. Dies gilt beispielsweise für:
- Geschwister
- Enkelkinder
- Schwiegerkinder
Übernachtungsgäste
Auch Übernachtungsgäste müssen nicht beim Vermieter angemeldet werden. Allerdings darf der Besuch nicht länger als sechs Wochen bleiben, ohne dass der Vermieter informiert wird.
Ob eine Untervermietung aus humanitären Gründen – beispielsweise zur Aufnahme von Flüchtlingen – zulässig ist, wird unterschiedlich bewertet. Flüchtlinge können aber bis zu sechs Wochen ohne Zustimmung des Vermieters in eine Mietwohnung aufgenommen werden.
Zusammenziehen mit dem Lebensgefährten
Möchte der Mieter mit seinem Lebensgefährten in eine gemeinsame Wohnung ziehen, benötigt er zwar die Erlaubnis des Vermieters, diese darf jedoch nicht willkürlich verweigert werden. Dem Mieter steht grundsätzlich das Recht zu, mit einer anderen Person zusammenzuleben, solange die Wohnung dafür groß genug ist. Auch in diesem Fall handelt es sich nicht um eine Untervermietung.
Wann wird keine Erlaubnis des Vermieters benötigt?
Grundsätzlich darf ein Vermieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters eine Untervermietung nicht pauschal verweigern. Falls eine unberechtigte Ablehnung vorliegt, kann die Zustimmung sogar gerichtlich durchgesetzt werden.
Der Vermieter kann die Zustimmung in folgenden Fällen verweigern:
- Gesamte Wohnung statt Teiluntervermietung: Zur Erteilung der Zustimmung zur vollständige Untervermietung der Mietwohnung ist der Vermieter nicht verpflichtet – mit Ausnahme von Einzimmerwohnungen.
- Überbelegung der Wohnung: Mehr als eine Person pro Zimmer gilt in der Regel als Überbelegung. In diesem Fall kann die Untervermietung untersagt werden. Eine Orientierungshilfe bietet die Regel: mindestens 9 m² pro Person, für Kinder bis 6 Jahre mindestens 6 m².
- Unzumutbarer Untermieter: Hat die Person in der Vergangenheit bereits Mietschulden verursacht oder den Hausfrieden gestört, kann der Vermieter die Zustimmung verweigern. Ethnische Herkunft, Religion oder sexuelle Identität dürfen dabei keine Rolle spielen.
- Verstoß gegen die Mietpreisbremse: Wird für den Untermieter eine Miete verlangt, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und damit gegen die Mietpreisbremse verstoßen, kann dies ein Ablehnungsgrund sein. Hierzu weiterführend unser Beitrag: Die Mietpreisbremse einfach erklärt.
Achtung: Wenn Sie sich als Vermieter nicht zu der Anfrage des Mieters bzgl. der Untervermietung äußern, gilt das Schweigen unter Umständen als Duldung, insbesondere wenn Sie die Untervermietung über Jahre hinweg dulden. Das bedeutet, dass Sie später keine erfolgreiche Klage gegen die Untervermietung erheben können.
Bei einer an eine Wohngemeinschaft vermieteten Wohnung müssen alle Mitbewohner einer Untervermietung zustimmen – auch wenn sie sich zu dem Zeitpunkt nicht in der Wohnung aufhalten.
Folgen einer unzulässigen Untervermietung durch den Mieter (Sonderkündigungsrecht)
Das Mietverhältnis kann durch den Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB außerordentlich gekündigt werden, wenn der Mieter sich einer berechtigten Ablehnung widersetzet und die Wohnung dennoch untervermietet.
Vor einer Kündigung muss der Vermieter jedoch eine Abmahnung aussprechen und zur Beendigung der Untervermietung auffordern. Besonders riskant für Mieter ist eine unrechtmäßige Untervermietung zu überhöhten Preisen, da sie nicht nur zur Kündigung führen kann, sondern auch gegen die Mietpreisbremse verstoßen kann und dieser somit weitere rechtliche Konsequenzen fürchten muss.
Hat der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig beantragt, aber keine Antwort erhalten oder wurde die Zustimmung ohne Begründung verweigert, ist eine Kündigung wegen unbefugter Untervermietung u. U. nicht zulässig.
Folgen einer unzulässigen Ablehnung durch den Vermieter
Lehnt der Vermieter die Untervermietung ohne berechtigten Grund ab, liegt also keine Unzumutbarkeit der Untervermietung für den Vermieter vor, hat der Mieter folgende Möglichkeiten:
- Sonderkündigungsrecht: Der Mieter kann das Mietverhältnis gemäß § 540 Abs. 1 BGB außerordentlich kündigen.
- Schadensersatz: Dem Mieter kann gegen den Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz in Form der entgangenen Untermiete zustehen.
- Klage auf Zustimmung: Weigert sich der Vermieter, kann der Anspruch des Mieters auf Untervermietung gerichtlich durchgesetzt werden.
Kann die Wohnung auch als ganze untervermietet werden?
Grundsätzlich ist es nur erlaubt, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten.
„Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.“
Eine Untervermietung nur eines Teils der Wohnung liegt auch vor, wenn der Hauptmieter z. B. noch ein Zimmer gelegentlich nutzt oder dort Möbel untergestellt sind. Die Wohnung muss nicht zwingend sein Lebensmittelpunkt bleiben.
Hier ist weiter zu differenzieren:
Reguläre Mietwohnungen: Eine Untervermietung der kompletten Wohnung ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Es gibt keinen rechtlichen Anspruch des Hauptmieters auf Zustimmung zur kompletten Untervermietung, aber der Vermieter kann sich freiwillig darauf einlassen. Eine Ablehnung muss der Vermieter hier nicht begründen.
Einzimmerwohnungen: In bestimmten Fällen kann die gesamte Einzimmerwohnung untervermietet werden, wenn der Hauptmieter weiterhin einen Bezug zur Wohnung hat, z. B. durch den Besitz eines Schlüssels oder das Hinterlassen persönlicher Gegenstände.
Ist eine kurzzeitige Untervermietung möglich?
Auch wenn eine Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist, gilt dies nicht automatisch für die Vermietung an Touristen oder über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com. Die kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste wird oft als gewerbliche Nutzung eingestuft und unterliegt strengeren Regeln.
Außerdem gibt es folgendes zu beachten:
- In vielen Städten gibt es Vorschriften gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum, um den Wohnungsmarkt zu schützen. Wer seine Wohnung ohne Genehmigung regelmäßig an Touristen vermietet, riskiert hohe Bußgelder.
- Viele Städte verlangen daher eine Registrierung oder Genehmigung, bevor eine Wohnung für kurzfristige Vermietungen genutzt werden darf.
- Einige Mietverträge oder Hausordnungen enthalten explizite Verbote für die kurzzeitige Untervermietung oder die gewerbliche Nutzung des Wohnraums (so auch der Standardmietvertrag in unseren Vermieterpaketen).
Untermietzuschlag & Mieterhöhung
Sofern dem Vermieter die Untervermietung nur bei erhöhung der Miete zuzumuten ist, kann er seine Erlaubnis nach § 553 Abs. 2 BGB von der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung abhängig machen (Untermietzuschlag).
Ein Untermietzuschlag kann insbesondere dann verlangt werden, wenn durch die Untervermietung die Nebenkosten erheblich steigen oder der Betriebsaufwand für den Vermieter zunimmt. Der Untermietzuschlag muss nach Sicht der Rechtsprechung aber angemessen sein und darf keine willkürliche Mieterhöhung darstellen.
Ein angemessener Untermietzuschlag liegt bei bis zu 20 % der Untermiete oder bis zu 10 % der Nettokaltmiete. Ist die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger, kann ein Untermietzuschlag von bis zu 25 % gerechtfertigt sein.
Hierzu weiterführund unser Beitrag: Mieterhöhungen: Welche Möglichkeiten haben Vermieter?
Eine Ausnahme gilt für Lebensgefährten: Hier darf nur die Beti
Hierzu weiterführund unser Beitrag: Was sind Betriebskosten/Nebenkosten?
Was tun, wenn der Untermieter nicht ausziehen will?
Wenn dem Hauptmieter gekündigt wurde und dieser nicht freiwillig auszieht, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Wird diese gewonnen, kann die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckt werden.
Befindet sich jedoch nur der Untermieter in der Wohnung, darf der Gerichtsvollzieher die Räumung nicht durchführen, da die Vollstreckung nicht gegen ihn gerichtet ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dass die Untervermietung nur erfolgt ist, um die Zwangsräumung zu verhindern.
Um solche Probleme zu vermeiden, darf der Vermieter bei einer Beantragung der Untervermietung die vollständigen Namen aller einziehenden Personen verlangen. Dies stellt sicher, dass im Falle einer Räumungsklage alle Bewohner bekannt sind und die Vollstreckung hieran nicht scheitert.
Untermietvertrag
Was ist beim Untermietvertrag zu beachten?
Eine Vereinbarung in Schriftform gem. § 126 BGB ist bei der Untervermietung essenziell, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Ein Untermietvertrag sollte mindestens die folgenden Punkte enthalten:
- Namen von Haupt- und Untermieter
- Beschreibung der Wohnung (Adresse, Stockwerk, Räume usw.)
- Miete, Betriebskosten und Kaution
- Bezug zum Hauptmietvertrag, insbesondere zu Schönheitsreparaturen
- Dauer des Mietverhältnisses (befristet oder unbefristet)
- Unterschriften beider Parteien
Der Hauptmieter haftet dem Vermieter für Schäden, die sein Untermieter verursacht. Falls dieser also bspw. den Laminatboden beschädigt, muss der Hauptmieter für die Reparatur aufkommen, kann die Kosten aber vom Untermieter zurückfordern. Aus diesem Grund empfiehlt sich auch die Vereinbarung einer Kaution für das Untermietverhältnis.
Welche Rechte hat der Untermieter?
Dem Untermieter stehen gegenüber dem Hauptmieter bestimmte Rechte zu:
- Mängel: Liegen Mängel in den untervermieteten Räumen vor, haben Untermieter das Recht, die Miete zu mindern. Voraussetzung dafür ist, dass sie dem Hauptmieter eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen, sodass dieser die Möglichkeit hat, den Mangel durch den Vermieter beheben zu lassen.
- Kündigungsschutz: Der Hauptmieter kann das Untermietverhältnis nur unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist und bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ordenlich kündigen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt.
- Widerruf der Untervermietungserlaubnis: Wird die Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter gegenüber dem Hauptmieter widerrufen, führt dies nicht automatisch zur Beendigung des Untermietverhältnisses. Eine Kündigung ist in diesem Fall nur möglich, wenn der Vermieter die Wohnung selbst wieder nutzen möchte. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Vermieters bleibt davon unberührt.
- Befristete Untermietverträge: Ist das Untermietverhältnis befristet, endet es automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist.
- Eingeschränkter Kündigungsschutz bei möblierter Vermietung: Wurde die Wohnung möbliert untervermietet, entfällt nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB in der Regel der gesetzliche Kündigungsschutz. Zudem müssen Untermieter die Wohnung räumen, wenn dem Hauptmieter wirksam gekündigt wird, beispielsweise wegen Eigenbedarfs des Vermieters.
Weitere Besonderheiten beim Untermietvertrag
- Ohne konkrete Vereinbarung muss der Untermieter keine Betriebs- bzw. Nebenkosten tragen oder Schönheitsreparaturen durchführen.
- Vermieter dürfen sich den Untermietvertrag vorlegen lassen, um die Einhaltung der Mietpreisbremse zu überprüfen.
Zusammenfassung
Die Untervermietung kann eine sinnvolle Lösung sein, erfordert aber in den meisten Fällen die Zustimmung des Vermieters. Ein berechtigtes Interesse des Mieters, etwa aus finanziellen oder beruflichen Gründen, kann einen Anspruch auf diese Erlaubnis begründen. Der Hauptmieter bleibt jedoch für alle Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter verantwortlich und haftet für Schäden des Untermieters. Bei unzulässiger Untervermietung oder unberechtigter Ablehnung durch den Vermieter können rechtliche Konsequenzen wie Kündigung, Schadensersatz oder eine Klage auf Zustimmung durch den Vermieter drohen.
