Der Mieter hat gemäß § 536c Abs. 1 BGB die Pflicht, dem Vermieter Mängel in der Wohnung unverzüglich zu melden (Mängelanzeigepflicht). Diese Pflicht stellt sicher, dass sowohl die Interessen des Vermieters als auch die des Mieters geschützt werden. Doch was genau bedeutet die Anzeigepflicht bei Mängeln, welche rechtlichen Grundlagen gibt es, und wie sollten Vermieter reagieren, wenn ihnen ein Mangel gemeldet wird? In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles, was Sie zur Mängelanzeige des Mieters wissen müssen.
Was ist die Mängelanzeigepflicht des Mieters?
Die Anzeigepflicht des Mieters bedeutet, dass der Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB verpflichtet ist, dem Vermieter unverzüglich alle Mängel mitzuteilen, die in der Mietsache auftreten. Demnach muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) Bescheid geben, wenn er einen Mangel entdeckt oder wenn sich ein bereits bekannter Mangel verschlimmert. Macht er dies nicht oder zu spät, muss er unter Umständen für die durch die verspätete Meldung entstehenden Kosten haften.
Beispiel: Wenn die Heizung in einer Wohnung ausfällt und muss der Mieter den Vermieter hierüber unverzüglich informieren.
Mängel, die schon bei Einzug bekannt waren und evtl. sogar ins Übergabeprotokoll aufgenommen wurden, müssen nicht erneut angezeigt werden. Etwas anders gilt aber, wenn sich ein solcher Mangel erheblich verschlimmert.
Was gilt als Mangel an der Wohnung?
Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat oder wenn ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch wesentlich beeinträchtigt ist. Mit anderen Worten, wenn der der tatsächliche Zustand der Wohnung (Ist-Zustand) negativ vom vereinbarten oder gesetzlich vorausgesetzten Zustand (Soll-Zustand) abweicht. Dies kann viele verschiedene Dinge umfassen, von undichten Fenstern und Dächer über defekte Heizungen bis hin zu Schimmelbefall. Aber auch dann, wenn kein echter Mangel, sondern nur ein schlechter Zustand der Wohnung oder kleinere „Probleme“ wie ein tropfender Wasserhahn vorliegt, muss der Mieter dies dem Vermieter mitteilen.
Weitere Beispiele für Mängel sind:
- Defekte Warmwasserversorgung
- Verstopfte Abflüsse
- Feuchtigkeitsschäden
- Erhebliche Lärmbeeinträchtigungen durch externe Quellen (bspw. Baustellen, Diskotheken oder Sportplätze)
Auch Mängel, die nicht die Wohnung selbst, sondern das Treppenhaus, den Keller oder die Garage betreffen, muss der Mieter mitteilen. Beispiele hierfür sind defekte Aufzüge oder ein beschädigter Briefkasten.
Was genau muss der Mieter melden?
Der Mieter muss dem Vermieter zunächst mitteilen, dass überhaupt ein Mangel vorliegt. Hierbei muss er zwar den konkreten Mangel beschreiben, es ist aber nicht erforderlich, dass der Mieter den Mangel ausführlich protokolliert oder gar die genaue Ursache für den Mangel herausfindet. Dies ist oftmals auch nur durch einen Fachmann oder erst im Rahmen der Behebung des Mangels möglich.
Bei Mängeln aufgrund von Lärmbeeinträchtigungen muss der Mieter beschreiben, um welche Art von Lärm es sich handelt und wie lange und oft dieser auftritt. Die meisten Mieter fertigen hierzu, vor allem wenn es sich um Belästigungen über einen langen Zeitraum geht und sie deshalb die Miete mindern wollen, Lärmprotokolle an. Hierzu sind Mieter aber nicht verpflichtet.
Was passiert, wenn der Mieter Mängel oder Schäden nicht mitteilt?
Wenn ein Mieter einen Schaden, einen Mangel oder eine potenzielle Gefahr nicht rechtzeitig anzeigt, kann er für den daraus resultierenden Schaden nach § 536c Abs. 2 S. 1 BGB haftbar gemacht werden. Dies allerdings nur, wenn die unterlassene oder verspätete Meldung ursächlich für die Schadensentstehung oder -verschlimmerung war. Maßgeblich ist also, ob eine rechtzeitige Anzeige den Schaden hätte verhindern oder zumindest abmildern können. Falls der Schaden jedoch auch bei einer fristgerechten Mitteilung eingetreten wäre, entfällt die Haftung des Mieters.
Darüber hinaus kann die Verletzung der Anzeigepflicht zum Verlust bestimmter mietrechtlicher Ansprüche des Mieters führen. Nach § 536c Abs. 2 S. 2 BGB verliert der Mieter, sein Recht auf Mietminderung aus § 536 BGB. Auch kann er selbst keinen Schadensersatz wegen unterbliebener Mangelbeseitigung vom Vermieter fordern und auch nicht wegen dem Mangel das Mietverhältnis fristlose kündigen. Die Kündigung kann dann nur unter Einhaltung einer angemessenen Frist zur Abhilfe (Abhilfe = Beseitigung des Mangels durch den Vermieter) erklärt werden.
Eine Kündigung durch den Vermieter, weil der Mieter einen Mangel nicht angezeigt hat, besteht grundsätzlich nicht. Der Vermieter ist in diesem Fall über einen Schadenersatzanspruch (s.o.) ausreichend geschützt. Wenn die Mietwohnung durch den Mangel allerdings sehr große Schäden davongetragen hat, bspw. weil der Mieter einen Schimmelbefall nicht meldet und sich dieser sehr weit ausbreitet, kann ein Kündigungsgrund für den Vermieter bestehen.
Zusammenfassung
Bei Vorliegen von Mängeln oder Schäden ist der Mieter verpflichtet, diese dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Durch eine rechtzeitige und korrekte Anzeige von Mängeln können größere Schäden und damit verbundene Kosten vermieden werden. Vermieter sollten auch ihrer Mängelbeseitigungs- bzw. Instandhaltungspflicht bewusst sein und diese ernst nehmen.
Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann er unter Umständen zu Schadensersatz verpflichtet sein und verliert sein Recht auf Mietminderung oder Schadensersatz wegen diesem Mangel. Im Ausnahmefall kann ein Verstoß gegen die Anzeigepflicht sogar eine Kündigung nach sich ziehen.
