Ein Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter. Doch während eines laufenden Mietverhältnisses können sich die Umstände ändern: Ein weiterer Mieter soll aufgenommen werden, ein Stellplatz kommt hinzu oder bestehende Vertragsbedingungen müssen angepasst werden.
In solchen Fällen lässt sich der Mietvertrag grundsätzlich nachträglich ändern, ohne einen vollständig neuen Vertrag abzuschließen. Dafür können Vermieter und Mieter einen Mietvertragsnachtrag oder eine Zusatzvereinbarung vereinbaren.
Welche Voraussetzungen dabei gelten, wann eine Vertragsänderung sinnvoll ist und welche Formvorschriften Vermieter beachten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Kann man einen bestehenden Mietvertrag nachträglich ändern?
Grundsätzlich können Vermieter und Mieter einen bestehenden Mietvertrag jederzeit einvernehmlich ändern oder ergänzen. Voraussetzung ist allerdings, dass alle betroffenen Vertragsparteien der Änderung zustimmen. Sind beispielsweise zwei Personen gemeinsam als Mieter eingetragen, müssen grundsätzlich beide einer Änderung des Mietvertrags zustimmen.
Ein Vermieter kann bestehende Vertragsbedingungen daher nicht ohne Weiteres einseitig ändern. Verweigert der Mieter seine Zustimmung, bleibt es grundsätzlich bei den bisherigen Vereinbarungen.
Ausnahmen gelten, wenn das Gesetz ausdrücklich Anpassungsmöglichkeiten vorsieht. Dazu gehören insbesondere:
- Mieterhöhungen: Unter den Voraussetzungen des § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen und diese gegebenenfalls nach § 558b BGB gerichtlich durchsetzen. Daneben bestehen gesetzliche Möglichkeiten zur Modernisierungsmieterhöhung.
- Betriebskosten: Nach § 560 Abs. 4 BGB können Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe angepasst werden.
Auch ein Eigentümerwechsel berechtigt den neuen Vermieter nicht dazu, den Mietvertrag einseitig abzuändern. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gemäß § 566 BGB tritt der Erwerber grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein.
Zudem ist zu beachten, dass unwirksame Vertragsklauseln nicht allein deshalb verbindlich bleiben, weil sie ursprünglich unterschrieben wurden. Einen Überblick hierzu finden Sie in unserem Beitrag über 17 unwirksame Klauseln in Mietverträgen.
Nachtrag oder Zusatzvereinbarung: Was ist der Unterschied?
Für die nachträgliche Änderung eines Mietvertrags werden häufig die Begriffe Mietvertragsnachtrag und Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag verwendet. Eine gesetzlich festgelegte Unterscheidung zwischen beiden Begriffen gibt es nicht. In der Praxis lassen sie sich jedoch folgendermaßen unterscheiden:
- Mietvertragsnachtrag: Ein Nachtrag dient typischerweise dazu, bestehende Vertragsregelungen zu ändern oder zu ersetzen. Beispielsweise vereinbaren Vermieter und Mieter eine neue Miethöhe oder eine Änderung der Mietparteien.
- Zusatzvereinbarung: Eine Zusatzvereinbarung ergänzt den bestehenden Mietvertrag um weitere Bestimmungen. Beispielsweise wird nachträglich die Nutzung eines Stellplatzes oder eines zusätzlichen Kellerraums vereinbart.
Rechtlich kommt es nicht auf die Bezeichnung, sondern auf den Inhalt der Vereinbarung an. Beide Instrumente können den ursprünglichen Mietvertrag wirksam ändern oder ergänzen. Die übrigen Vertragsbestimmungen gelten grundsätzlich unverändert fort.
Bei umfangreichen Änderungen kann es aus Gründen der Übersichtlichkeit sinnvoll sein, den bisherigen Mietvertrag einvernehmlich aufzuheben und einen neuen Vertrag abzuschließen. Rechtlich erforderlich ist dies in der Regel jedoch nicht.
Wann ist eine nachträgliche Änderung des Mietvertrags sinnvoll?
Es gibt zahlreiche Situationen, in denen sich die vertraglichen Vereinbarungen während eines Mietverhältnisses ändern. Zu den häufigsten Anwendungsfällen gehören folgende:
Mieterwechsel oder Aufnahme weiterer Mietparteien
Besonders häufig werden Mietvertragsnachträge benötigt, wenn ein bisheriger Mieter auszieht oder eine weitere Person als Vertragspartei aufgenommen werden soll. Typische Beispiele sind die Trennung eines Paares oder ein Mieterwechsel innerhalb einer Wohngemeinschaft.
Stehen mehrere Personen gemeinsam im Mietvertrag, kann eine einzelne Person grundsätzlich nicht ohne Zustimmung der anderen Vertragsparteien aus dem Mietverhältnis ausscheiden. Durch einen Nachtrag lässt sich vereinbaren, wer künftig Mieter ist, und welche Verpflichtungen bestehen bleiben.
Dabei sollten insbesondere offene Mietforderungen, Betriebskostenabrechnungen, die Kaution und bestehende Haftungsverpflichtungen berücksichtigt werden.
Eine Besonderheit gilt bei Scheidungen: Unter den Voraussetzungen des § 1568a BGB kann ein Ehegatte das Mietverhältnis über die Ehewohnung allein fortsetzen, ohne dass hierfür die gewöhnliche Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.
Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen der bloßen Aufnahme einer weiteren Person in die Wohnung und ihrer Aufnahme als Vertragspartei. Nicht jeder zusätzliche Bewohner muss automatisch in den Mietvertrag aufgenommen werden.
Miethöhe und Betriebskosten ändern
Auch die Miethöhe kann während eines laufenden Mietverhältnisses einvernehmlich angepasst werden. Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet § 557 Abs. 1 BGB.
Darüber hinaus bestehen gesetzlich geregelte Mieterhöhungsmöglichkeiten, für die nicht zwingend ein Mietvertragsnachtrag erforderlich ist. Welche Möglichkeiten Vermietern zur Verfügung stehen, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag Mieterhöhungen: Welche Möglichkeiten haben Vermieter?.
Bei den Betriebskosten ist zwischen Vorauszahlungen und Pauschalen zu unterscheiden. Während Vorauszahlungen nach einer Abrechnung unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 4 BGB angepasst werden können, setzt die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale grundsätzlich eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus.
Weitere Informationen finden Sie in unserem Beitrag zur Betriebskostenerhöhung.
Mietgegenstand und Nutzung ändern
Ein weiterer häufiger Anlass für Zusatzvereinbarungen ist die Änderung des Mietgegenstands oder seiner Nutzung.
Beispielsweise können Vermieter und Mieter nachträglich vereinbaren, dass ein zusätzlicher Stellplatz, ein Kellerraum oder eine Gartenfläche mitvermietet wird. Dabei sollten der zusätzliche Mietgegenstand, seine Nutzung und eine gegebenenfalls vereinbarte Vergütung eindeutig festgelegt werden. Zu den Besonderheiten bei Stellplätzen informiert unser Beitrag Garagen und Stellplätze vermieten.
Auch Vereinbarungen über die Tierhaltung oder Untervermietung können nachträglich getroffen werden. Allerdings sind dabei die gesetzlichen Rechte des Mieters zu beachten. So kann nach § 553 BGB unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte bestehen.
Mehr dazu erfahren Sie in unseren Beiträgen zur Tierhaltung im Mietrecht und zur Untervermietung.
Mietdauer und Kündigungsregelungen anpassen
Auch Regelungen zur Mietdauer oder zu einem Kündigungsausschluss können grundsätzlich nachträglich angepasst werden. Beispielsweise können Vermieter und Mieter einen bestehenden Kündigungsausschluss einvernehmlich ändern oder aufheben.
Besondere Vorsicht ist bei der nachträglichen Befristung eines unbefristeten Wohnraummietvertrags geboten. Ein Zeitmietvertrag ist nach § 575 BGB nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Eine beliebige Befristung durch Zusatzvereinbarung ist daher nicht möglich.
Weitere Informationen zu zulässigen Kündigungsausschlüssen finden Sie in unserem Beitrag Mindestmietdauer im Mietvertrag vereinbaren.
Welche Form muss ein Mietvertragsnachtrag haben?
Nicht jede Änderung eines Mietvertrags muss zwingend schriftlich erfolgen. Dennoch sollten Vermieter Vertragsänderungen grundsätzlich dokumentieren, um spätere Missverständnisse und Beweisschwierigkeiten zu vermeiden.
Sind mündliche oder elektronische Änderungen möglich?
Grundsätzlich können Mietverträge und nachträgliche Änderungen auch mündlich vereinbart werden, sofern keine gesetzliche Formvorschrift entgegensteht.
Das bedeutet, dass bestimmte Vertragsänderungen auch per E-Mail oder durch eine mündliche Absprache wirksam zustande kommen können. Allerdings lässt sich bei mündlichen Vereinbarungen im Streitfall häufig nur schwer nachweisen, was die Parteien tatsächlich vereinbart haben.
Für Vermieter empfiehlt es sich daher, Änderungen grundsätzlich schriftlich festzuhalten und von allen erforderlichen Vertragsparteien unterzeichnen zu lassen.
Dabei ist zwischen der gesetzlichen Schriftform gemäß § 126 BGB und der Textform gemäß § 126b BGB zu unterscheiden. Während die Schriftform grundsätzlich eine eigenhändige Unterschrift voraussetzt, kann die Textform beispielsweise durch eine E-Mail erfüllt werden.
Wann muss ein Mietvertragsnachtrag schriftlich erfolgen?
Besondere Formanforderungen bestehen bei bestimmten vertraglichen Regelungen. So sieht § 550 BGB für Wohnraummietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die Schriftform vor.
Werden bei einem solchen Mietvertrag wesentliche Vertragsbedingungen nachträglich geändert, müssen grundsätzlich auch diese Änderungen die gesetzlichen Schriftformanforderungen erfüllen. Andernfalls kann dies dazu führen, dass das Mietverhältnis rechtlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Die Vertragsänderung selbst wird dadurch nicht automatisch unwirksam.
Unabhängig davon müssen beispielsweise auch Staffelmietvereinbarungen gemäß § 557a BGB und Indexmietvereinbarungen gemäß § 557b BGB schriftlich abgeschlossen werden.
Oftmals enthalten aber Mietverträge sog. Schriftformklauseln, sodass jegliche Änderung der Schriftform bedarf.
Für Vermieter gilt daher: Auch wenn eine Vertragsänderung im Einzelfall formfrei möglich ist, bietet ein sorgfältig formulierter und von allen Parteien unterzeichneter Mietvertragsnachtrag regelmäßig die größte Rechtssicherheit.
Nachtrag zum Mietvertrag erstellen: Schritt für Schritt
Damit eine Mietvertragsänderung rechtssicher und nachvollziehbar ist, sollten Vermieter bei der Erstellung eines Nachtrags systematisch vorgehen. Die folgenden fünf Schritte helfen dabei.
Bestehenden Mietvertrag prüfen
Prüfen Sie zunächst den ursprünglichen Mietvertrag und gegebenenfalls bereits bestehende Nachträge. Stellen Sie fest, welche Regelungen geändert oder ergänzt werden sollen und ob gesetzliche Einschränkungen bestehen. Nicht jede gewünschte Vertragsänderung ist rechtlich zulässig. Es ist auch wichtig zu beachten, dass manche Klauseln für sich genommen wirksam sind, aber im Zusammenspiel mit anderen Klauseln unwirksam sind. Nutzen Sie doch einfach unsere juristisch geprüften Mietverträge.
Änderungen eindeutig formulieren
Halten Sie die neuen Vereinbarungen möglichst präzise fest. Es sollte eindeutig erkennbar sein, welche bisherigen Regelungen ersetzt oder ergänzt werden und ab welchem Zeitpunkt die Änderung gelten soll. Vermeiden Sie unklare Formulierungen und Widersprüche zu bestehenden Vertragsbestimmungen.
Bezug zum ursprünglichen Mietvertrag herstellen
Der Nachtrag sollte die vollständigen Namen der Vertragsparteien, die Anschrift des Mietobjekts sowie das Datum des ursprünglichen Mietvertrags enthalten. Bestehende Nachträge sollten ebenfalls berücksichtigt werden.
Außerdem empfiehlt sich eine ausdrückliche Klarstellung, dass sämtliche Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags unverändert fortgelten, soweit sie durch den neuen Nachtrag nicht geändert werden.
Zustimmung und Unterschriften einholen
Stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Vertragsparteien mit der Änderung einverstanden sind. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollten sämtliche Beteiligten den Nachtrag unterzeichnen. Bestehen gesetzliche Formvorschriften, müssen diese zwingend eingehalten werden.
Nachtrag aufbewahren
Bewahren Sie den unterzeichneten Nachtrag gemeinsam mit dem ursprünglichen Mietvertrag auf. Auch der Mieter sollte eine vollständige Ausfertigung erhalten. So können beide Parteien jederzeit nachvollziehen, welche Regelungen für das Mietverhältnis gelten.
Wie beim Mietvertrag ist es sinnvoll, den Nachtrag zusätzlich einmal einzuscannen.
Häufige Fehler bei Mietvertragsänderungen
Auch bei vermeintlich einfachen Änderungen können Fehler entstehen, die später zu Streitigkeiten führen. Zu den häufigsten gehören:
- Fehlende Zustimmung: Nicht alle erforderlichen Vertragsparteien haben der Änderung zugestimmt.
- Unklare Formulierungen: Es bleibt offen, welche bisherigen Vereinbarungen ersetzt oder ergänzt werden.
- Formfehler: Gesetzlich vorgeschriebene Formanforderungen werden nicht eingehalten.
- Unzulässige Klauseln: Die neuen Vereinbarungen verstoßen gegen zwingende mietrechtliche Vorschriften.
- Ungeregelte Folgefragen: Beispielsweise werden bei einem Mieterwechsel offene Forderungen, Kaution oder Haftungsverpflichtungen nicht ausreichend berücksichtigt.
Eine sorgfältige Prüfung und eindeutige Formulierung helfen, diese Fehler zu vermeiden.
Fazit
Ein bestehender Mietvertrag lässt sich in vielen Fällen unkompliziert durch einen Nachtrag oder eine Zusatzvereinbarung ändern. Entscheidend ist die Zustimmung der erforderlichen Vertragsparteien, eindeutige Formulierungen und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben.
Vermieter sollten sämtliche Änderungen sorgfältig dokumentieren und gemeinsam mit dem ursprünglichen Mietvertrag aufbewahren. So lassen sich Missverständnisse und spätere Streitigkeiten vermeiden.
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