Nicht jedes Mietverhältnis muss durch eine Kündigung enden. Möchten Vermieter und Mieter den Mietvertrag einvernehmlich beenden, können sie einen Mietaufhebungsvertrag schließen und dabei einen individuellen Beendigungszeitpunkt festlegen. Gesetzliche Kündigungsfristen oder eine vereinbarte Mindestmietdauer müssen dann grds. nicht abgewartet werden.
Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?
Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine Vereinbarung zwischen den Parteien eines bestehenden Mietvertrags, mit der das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt beendet wird. Gebräuchlich sind auch Begriffe wie Mietaufhebungsvereinbarung, Aufhebungsvertrag zum Mietvertrag oder Vertrag zur Beendigung des Mietverhältnisses.
Nach § 311 Abs. 1 BGB kann ein Schuldverhältnis durch Vertrag geändert werden. Vermieter und Mieter können deshalb grds. auch vereinbaren, dass ein Mietverhältnis früher endet als ursprünglich vorgesehen.
Eine Kündigung hingegen wird einseitig erklärt und muss die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllen. Ein Mietaufhebungsvertrag setzt die Zustimmung beider Seiten voraus, ermöglicht dafür aber eine deutlich flexiblere Gestaltung.
Ist ein Mietaufhebungsvertrag eine Alternative zur Kündigung?
Ja. Besonders für Vermieter kann eine einvernehmliche Beendigung interessant sein, weil eine ordentliche Kündigung von Wohnraum nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist.
Nach § 573 BGB benötigt der Vermieter grds. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ein typischer Fall ist Eigenbedarf. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Eigenbedarfskündigung für Vermieter.
Hinzu kommen die Kündigungsfristen nach § 573c BGB. Für Vermieter beträgt die Frist zunächst drei Monate, nach mehr als fünf Jahren sechs Monate und nach mehr als acht Jahren neun Monate.
Bei einem Mietaufhebungsvertrag können Vermieter und Mieter dagegen bspw. vereinbaren, dass das Mietverhältnis bereits zum Ende des kommenden Monats endet.
Auch ein Zeitmietvertrag oder ein Vertrag mit Mindestmietdauer kann einvernehmlich früher beendet werden. Mehr zur Befristung erfahren Sie in unserem Beitrag zum Zeitmietvertrag.
Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?
Eine Mietaufhebungsvereinbarung kommt also insbesondere in Betracht, wenn eine Seite das Mietverhältnis früher beenden möchte und beide Parteien eine gemeinsame Lösung finden.
Typische Fälle sind:
- Eigenbedarf des Vermieters,
- umfangreiche Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten,
- Verkauf einer möglichst unvermieteten Immobilie,
- neue Wohnung oder beruflicher Umzug des Mieters,
- Trennung oder sonstige persönliche Veränderungen,
- vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags oder einer Mindestmietdauer.
Wenn der Mieter früher ausziehen möchte
Häufig geht der Wunsch vom Mieter aus, etwa weil bereits eine neue Wohnung gefunden wurde oder ein beruflicher Umzug ansteht.
Der Vermieter muss einer vorzeitigen Beendigung grds. nicht zustimmen. Er kann aber prüfen, ob ihm tatsächlich ein wirtschaftlicher Nachteil entsteht. Ist die Wohnung ohne längeren Leerstand neu vermietbar, kann eine frühere Rückgabe auch für den Vermieter interessant sein.
Weitere typische Fälle
Bei Wohngemeinschaften oder getrennten Paaren kann die Vereinbarung auch dazu dienen, nur einen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen und das Mietverhältnis mit den übrigen Mietern fortzuführen. Dabei handelt es sich streng genommen nicht zwingend um eine vollständige Beendigung des Mietverhältnisses, sondern häufig um eine Vertragsänderung. Auch hierzu müssen grds. alle beteiligten Parteien zustimmen.
Welche Voraussetzungen hat ein Mietaufhebungsvertrag?
Voraussetzung ist zunächst eine Einigung der Vertragsparteien. Weder Vermieter noch Mieter können den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags einseitig verlangen.
Wichtig ist außerdem, dass die richtigen Personen beteiligt werden. Haben mehrere Mieter gemeinsam den Mietvertrag abgeschlossen, müssen sie auch bei einer vollständigen Aufhebung gemeinsam handeln.
Muss ein Mietaufhebungsvertrag schriftlich abgeschlossen werden?
Grds. ist ein Mietaufhebungsvertrag formfrei möglich. Er kann deshalb unter Umständen auch mündlich oder durch eindeutiges schlüssiges Verhalten zustande kommen.
Für Vermieter ist die Schritform (§ 126 BGB) dennoch dringend zu empfehlen. Nur so lassen sich Beendigungsdatum, Zahlungen, Rückgabe und weitere Absprachen zuverlässig nachweisen.
Die Vereinbarung sollte von allen Beteiligten unterschrieben werden. Jede Vertragspartei sollte ein unterschriebenes Exemplar erhalten.
Hinweis: Im Vermieterpaket Plus ist neben zahlreichen weiteren Dokumenten für die Mietverwaltung auch eine Mietaufhebungsvereinbarung enthalten, die an den konkreten Fall angepasst werden kann.
Was muss in einem Mietaufhebungsvertrag geregelt werden?
Einen gesetzlich vorgeschriebenen vollständigen Inhaltskatalog gibt es nicht. In der Praxis sollte die Vereinbarung aber alle Punkte regeln, die für die Beendigung des Mietverhältnisses relevant sind.
Dazu gehören insbesondere:
- Vertragsparteien und genaue Bezeichnung des Mietobjekts,
- Beendigungsdatum und Zeitpunkt der Rückgabe,
- Zustand der Wohnung bei Übergabe,
- Einbauten, Rückbau und Schönheitsreparaturen,
- Kaution und Betriebskosten,
- offene Forderungen,
- gegebenenfalls Abfindungs- oder Ausgleichszahlungen,
- Folgen einer verspäteten Rückgabe.
Wann endet das Mietverhältnis?
Das Vertragsende sollte eindeutig festgelegt werden. Ungenaue Formulierungen wie „schnellstmöglich“ oder „nach Auffinden einer neuen Wohnung“ bergen Streitpotenzial.
Möglich ist auch eine flexible Regelung mit einem spätesten Enddatum und der Möglichkeit eines früheren Auszugs.
Wichtig ist, Vertragsende, Räumung, Schlüsselübergabe und Ende der Mietzahlung aufeinander abzustimmen.
Was passiert, wenn der Mieter nicht rechtzeitig auszieht?
Nach § 546 BGB muss der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben.
Geschieht dies nicht, kann dem Vermieter nach § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung zustehen.
Außerdem sollte § 545 BGB beachtet werden. Nutzt der Mieter die Wohnung nach Vertragsende weiter, kann sich das Mietverhältnis unter den dort genannten Voraussetzungen stillschweigend verlängern. Diese Vorschrift kann vertraglich ausgeschlossen werden. In den Mietverträgen von opacta wird dies z.B. direkt ausgeschlossen.
In welchem Zustand muss die Wohnung zurückgegeben werden?
Die Vereinbarung sollte festlegen, ob die Wohnung geräumt, besenrein oder in einem bestimmten Zustand zurückzugeben ist.
Auch Einbauten, Einbauküchen, Bodenbeläge, Möbel oder Rückbaupflichten sollten ausdrücklich geregelt werden.
Bei Schönheitsreparaturen sollten Vermieter nicht automatisch davon ausgehen, dass der Mieter beim Auszug renovieren muss. Entscheidend ist unter anderem, ob die entsprechende Vertragsklausel wirksam ist. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag zu Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen.
Die tatsächliche Rückgabe sollte anschließend mit einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden.
Wie werden Kaution und Betriebskosten geregelt?
Die Kaution sollte nicht vorschnell zu einem festen Termin vollständig freigegeben werden, wenn noch offene Ansprüche bestehen können.
Eine starre gesetzliche Sechsmonatsfrist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es nicht. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüfungsfrist zu. Auch ein angemessener Teil für zu erwartende Betriebskostennachforderungen kann unter Umständen zurückbehalten werden. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Mietkaution für Vermieter.
Auch offene Betriebskostenabrechnungen sollten ausdrücklich berücksichtigt werden. Eine allgemeine Formulierung, wonach sämtliche Ansprüche erledigt sind, kann deshalb problematisch sein, wenn noch eine Abrechnung aussteht.
Welche weiteren Ansprüche bestehen noch?
Vor Abschluss der Vereinbarung sollten Vermieter prüfen, ob noch Mietrückstände, Schäden, Rückbaupflichten oder sonstige Forderungen bestehen.
Besonders wichtig ist § 548 BGB. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren grds. sechs Monate nach Rückerhalt der Wohnung.
Kann im Mietaufhebungsvertrag eine Abfindung vereinbart werden?
Ja. Eine Abfindung ist insbesondere dann üblich, wenn der Vermieter ein besonderes Interesse an einer schnellen Rückgabe hat.
Einen gesetzlichen Anspruch des Mieters auf eine bestimmte Zahlung gibt es jedoch nicht. Auch die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt.
Für die Verhandlung können insbesondere folgende Punkte relevant sein:
- Umzugskosten,
- Kosten der Wohnungssuche,
- eine höhere Anschlussmiete,
- gewünschter Zeitpunkt des Auszugs,
- Renovierungs- oder Rückbaupflichten,
- wirtschaftlicher Vorteil des Vermieters durch die frühere Rückgabe.
Abfindung an den Mieter
Geht die Initiative vom Vermieter aus, kann eine Zahlung den freiwilligen Auszug erleichtern. Denkbar sind etwa die Übernahme von Umzugskosten, ein zusätzlicher Geldbetrag oder der Verzicht auf bestimmte Rückbau- oder Renovierungspflichten.
Die Zahlung sollte an klare Voraussetzungen geknüpft werden, bspw. die vollständige Räumung und Übergabe aller Schlüssel.
Entschädigung an den Vermieter
Möchte dagegen der Mieter vorzeitig ausziehen, können die Parteien auch einen Ausgleich zugunsten des Vermieters vereinbaren. Denkbar sind bspw. konkret entstehende Neuvermietungskosten oder ein Mietausfall.
Eine beliebige Strafzahlung ist hiervon zu unterscheiden. Vertragsstrafen zugunsten des Vermieters sind bei Wohnraum nach § 555 BGB unwirksam.
Sollte der Mietaufhebungsvertrag eine Ausgleichsklausel enthalten?
Eine Ausgleichsklausel kann bestimmen, dass nach Erfüllung der Vereinbarung keine weiteren Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen. Das schafft Rechtssicherheit, kann aber auch nachteilig sein.
Vermieter sollten deshalb vorab prüfen, ob noch Ansprüche wegen Schäden, Mietrückständen oder einer späteren Betriebskostenabrechnung entstehen können.
Häufig ist es sicherer, ausdrücklich festzulegen, welche Ansprüche erledigt werden und welche bestehen bleiben.
Was gilt bei mehreren Mietern oder Wohngemeinschaften?
Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, können sie grds. auch nur gemeinsam über das gesamte Mietverhältnis verfügen.
Soll lediglich ein Mieter ausscheiden, während die übrigen in der Wohnung bleiben, ist eine Vertragsänderung erforderlich. Daran müssen grds. Vermieter, ausscheidender Mieter und verbleibende Mieter mitwirken.
Geregelt werden sollte insbesondere:
- wer zu welchem Zeitpunkt ausscheidet,
- wer Vertragspartei bleibt,
- wie mit der Kaution umgegangen wird,
- welche Haftung für bereits entstandene Forderungen bestehen bleibt.
Der rein tatsächliche Auszug eines Mitmieters beendet dessen Stellung als Vertragspartei nicht.
Was passiert mit Einbauten, Renovierungen und sonstigen Leistungen des Mieters?
Ein Mietaufhebungsvertrag sollte auch klären, was mit Veränderungen des Mieters geschieht. Das betrifft beispielsweise Küchen, Bodenbeläge, Einbauschränke oder sonstige Einbauten.
Vereinbart werden kann etwa, dass der Mieter die Einbauten zurückbaut, der Vermieter sie unentgeltlich oder gegen Zahlung übernimmt, ein Nachmieter sie übernimmt oder der Vermieter im Rahmen der Gesamtvereinbarung auf einen Rückbau verzichtet. Auch Schönheitsreparaturen können in die Vereinbarung einbezogen werden.
Entscheidend ist, dass eindeutig geregelt wird, wer welche Leistung bis wann erbringen und wer die Kosten tragen muss.
Welche Vorteile und Nachteile hat ein Mietaufhebungsvertrag für Vermieter?
Ein Mietaufhebungsvertrag bietet vor allem Flexibilität.
Vorteile
- individuell vereinbares Vertragsende,
- keine regulären Kündigungsfristen,
- auch bei Zeitmietvertrag oder Mindestmietdauer möglich,
- Rückgabe, Kaution und offene Ansprüche können gleichzeitig geregelt werden,
- ein Rechtsstreit kann möglicherweise vermieden werden.
Nachteile und Risiken
- Zustimmung des Mieters erforderlich,
- gegebenenfalls Abfindung oder andere Zugeständnisse,
- unklare Regelungen können neue Streitigkeiten erzeugen,
- zu weit gefasste Ausgleichsklauseln können eigene Ansprüche erfassen.
Entscheidend ist deshalb nicht nur, ob das Mietverhältnis früher endet, sondern zu welchen Bedingungen.
Welche Fehler sollten Vermieter beim Mietaufhebungsvertrag vermeiden?
Besonders häufig sollten Vermieter auf folgende Punkte achten:
- Nur mündlich vereinbaren: Der Inhalt lässt sich später schwer beweisen.
- Kein eindeutiges Beendigungsdatum festlegen: Vertragsende und Rückgabe sollten klar bestimmt sein.
- Nicht alle Vertragsparteien einbeziehen: Besonders relevant bei mehreren Mietern.
- § 545 BGB nicht berücksichtigen: Ein Ausschluss kann Streit über eine Fortsetzung vermeiden.
- Kaution vorschnell vollständig zurückzahlen: Offene Ansprüche sollten vorher geprüft werden.
- Betriebskosten vergessen: Noch ausstehende Abrechnungen sollten berücksichtigt werden.
- Rückbau und Renovierung offenlassen: Gerade hier entstehen häufig spätere Konflikte.
- Zahlungen ungenau regeln: Betrag, Fälligkeit und Gegenleistung müssen klar sein.
- Zu weitgehende Ausgleichsklauseln verwenden: Dadurch können unbeabsichtigt eigene Ansprüche entfallen.
- Den Wohnungszustand nicht dokumentieren: Übergabeprotokoll und gegebenenfalls Fotos sind sinnvoll.
Fazit: Mietverhältnis einvernehmlich beenden und Streit vermeiden
Ein Mietaufhebungsvertrag kann für Vermieter eine flexible Alternative zur Kündigung sein. Er ermöglicht eine Beendigung zu einem individuell vereinbarten Zeitpunkt und bietet gleichzeitig die Möglichkeit, Rückgabe, Kaution, Zahlungen und offene Ansprüche verbindlich zu regeln.
Gerade diese Gestaltungsfreiheit macht eine klare Vereinbarung wichtig. Je genauer die Bedingungen festgelegt sind, desto geringer ist das Risiko späterer Streitigkeiten.
Im opacta Vermieterpaket Plus finden Sie neben weiteren Dokumenten für die Mietverwaltung auch eine Mietaufhebungsvereinbarung mit Ausfüllhilfe.
