Mieterselbstauskunft – Was darf erfragt werden?

Die Mieterselbstauskunft ist für Vermieter ein sinnvolles Mittel, um wichtige Informationen über potenzielle Mieter zu erhalten. Sie ermöglicht es, vor Vertragsabschluss Daten von Bewerbern sowie ihre finanzielle und familiäre Situation abzufragen.

Allerdings sind aufgrund des Persönlichkeitsrechts des Mieters nicht alle Fragen zulässig. Die Rechtmäßigkeit bestimmter Fragen hängt u. a. davon ab, wie weit der Prozess der Vertragsanbahnung fortgeschritten ist.

Auch müssen Vermieter das Datenschutzrecht beachten, was insbesondere bei der Aufbewahrung und Speicherung der Daten einige Fallstricke mit sich bringt.

Trotz dieser Hürden ist die Mieterselbstauskunft ein effektives Mittel, um sicherzustellen, dass der Mieter finanziell in der Lage ist, die Miete zuverlässig zu zahlen.

In diesem Beitrag beleuchten wir die häufigsten rechtlichen Fehler und geben Hinweise, worauf bei der Verwendung einer Mieterselbstauskunft zu achten ist.

Welche Fragen sind erlaubt?

Vermieter dürfen nur solche Fragen stellen, die in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen und keine unzulässige Verletzung der Privatsphäre darstellen.

Persönliche Basisdaten wie Name, Anschrift und Kontaktdaten dürfen abgefragt werden. Zur Überprüfung kann der Personalausweis vorgezeigt werden – eine Kopie ist in der Regel nicht erlaubt.

Für die Auswahl eines geeigneten Mieters ist die finanzielle Situation besonders relevant. Sie dürfen daher nach dem Nettoeinkommen, dem Beruf, dem Arbeitgeber sowie der Dauer der aktuellen Beschäftigung fragen. Diese Informationen helfen Ihnen, das Risiko eines Zahlungsausfalls besser einzuschätzen.

Auch frühere Probleme mit Mietzahlungen dürfen Sie ansprechen. Fragen Sie, ob es in den letzten fünf Jahren Mietrückstände, Räumungsklagen oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gab. Ebenso dürfen Sie sich erkundigen, ob Einkommen gepfändet wurde oder ob der Mieter in den letzten zwei Jahren eine eidesstattliche Versicherung oder Vermögensauskunft abgegeben hat. Auch ein laufendes oder in den letzten fünf Jahren eröffnetes Insolvenzverfahren dürfen Sie thematisieren.

Erlaubt sind auch Fragen zur geplanten Nutzung der Wohnung. Wer zieht ein? Ist eine gewerbliche Nutzung geplant? Gibt es Haustiere?

Nutzen Sie doch einfach unsere Vorlage für eine Mieterselbstaufkunft.

In bestimmten Fällen besteht sogar eine Offenlegungspflicht des Mieters. Wenn die Miete vom Jobcenter oder Sozialamt übernommen wird, ein Insolvenzverfahren läuft oder die Miete mehr als 75 % des Nettoeinkommens ausmacht, muss der Mieter diese Umstände ungefragt mitteilen.

Zulässige Fragen:

Daten zur Person:

• Name
• Anschrift
• Kontaktdaten

Finanzielle Situation:

• Höhe des Nettoeinkommens
• Beruf des Bewerbers, Arbeitgeber, Dauer der Berufstätigkeit
• Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung oder Vermögensauskunft in den letzten zwei Jahren
• Insolvenzverfahren über das Vermögen des potenziellen Mieters in den letzten 5 Jahren
• Vorliegen von Einkommenspfändungen

Mietvergangenheit:

• Mietrückstände aus bisherigen Mietverhältnissen
• Räumungsklagen oder Vollstreckungsmaßnahmen wegen mietrechtlicher Verstöße in den letzten 5 Jahren

Nutzungspläne der Wohnung:

• Anzahl der Personen, die in die Wohnung einziehen wollen
• Geplante gewerbliche Nutzung
• Haustierhaltung

Es ist grundsätzlich zulässig, vom Mieter die Vorlage von Lohnabrechnungen sowie einer SCHUFA-Bescheinigung (Selbstauskunft) zu verlangen. Es muss aber der Zeitpunkt der Dokumentenabfrage genau beachtet werden. Denn direkt mit erstem Mailkontakt vor Besichtigung würde andernfalls ein Verstoß gegen Datenschutzregeln vorliegen. Die jeweiligen Zeitpunkte, wann welche Frage gestellt werden darf, wird unten (Worauf muss geachtet werden?) noch ausführlicher erklärt.

Welche Fragen sind unzulässig?

Eine Vielzahl von Fragen, verstoßen gegen die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO), das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) oder auch schlicht gegen das Persönlichkeitsrecht des potenziellen Mieters. Da solche Fragen aber dennoch häufig in Mieterselbstauskünften erhalten ist, ist hier Vorsicht geboten. Eine rechtlich geprüfte Mieterselbstauskunft finden Sie in unseren Vermieterpaketen.

Nicht erlaubt sind Fragen bspw. nach der Familienplanung (Heiratsabsichten, Schwangerschaften, Kinderwünschen) des Mietinteressenten, seinen Hobbys oder wie oft er Besuch bekommt.

Grundsätzlich nicht zulässig sind alle Fragen zu folgenden Themenbereichen:

• Ethnische Herkunft
• Politische Meinung
• Religiösen und weltanschaulichen Überzeugung
• Gewerkschaftszugehörigkeit
• Gesundheit des Mietinteressenten
• Sexuelle Orientierung des Mietinteressenten
• Strafrechtliche Verurteilungen und Straftaten des Mietinteressenten

Auf solche Fragen darf der Mieter, ohne dass ihm rechtliche Konsequenzen drohen, jederzeit falsch antworten bzw. lügen oder eine Auskunft ganz verweigern.

Hiervon gibt es aber auch Ausnahmen in klar geregelten Einzelfällen. So ist nach § 19 Abs. 3 AGG bezüglich „der Rasse, der ethnischen Herkunft und der Religion“ bei der Vermietung von Wohnraum eine unterschiedliche Behandlung ausnahmsweise zulässig, wenn dies im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse notwendig ist.

Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass ein schlüssiges wohnungspolitisches Konzept vorliegt, welches auch zur Prüfung sachlicher Gründe Auskunft geben muss, die eine Ungleichbehandlung rechtfertigen und folglich zur Entschärfung von Konflikten beitragen kann.

Besteht eine Auskunftspflicht der potenziellen Mieter?

Der Mieter kann rechtlich nicht dazu verpflichtet werden, eine Mieterselbstauskunft auszufüllen. Wenn er diese jedoch ausfüllt, ist er verpflichtet, die Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. Dies gilt natürlich nur für zulässige Fragen.

Als Vermieter ist es nicht ratsam, einen Mietinteressenten auszuwählen, der sich weigert, die gewünschte Auskunft zu geben. Ob diese Möglichkeit besteht, hängt natürlich davon ab, ob für die jeweiligen Wohnung tatsächlich mehrere Mieter zur Auswahl stehen oder nicht.

Welche Folgen haben falschen Angaben?

Wenn der Mieter in der Mieterselbstauskunft vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat und diese wesentlich für den Vertragsabschluss waren, kann der Vermieter den Mietvertrag nach § 123 BGB anfechten. Der Mietvertrag gilt dann als von Anfang an unwirksam bzw. nichtig.

Darüber hinaus begründen falsche Angaben ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 1, § 569 BGB.

Da die gesamte Rückabwicklung eines Mietverhältnisses, das gegebenenfalls Jahre bestand zu enormen Schwierigkeiten führt, wird von einigen Juristen vertreten, dass sofern der Mieter bereits eingezogen ist (das Mietverhältnis also in Vollzug gesetzt wurde) eine Anfechtung ausscheidet. In diesem Fall soll das Recht zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung vorgehen.

Eine Anfechtung sollte daher nur mit vorheriger anwaltlicher Beratung erfolgen. Der sicherere und für Vermieter praxistauglichere Weg ist die Erklärung der außerordentlichen Kündigung.

Worauf muss geachtet werden?

Welche Frage darf wann gestellt werden?

Auch grundsätzlich zulässige Fragen dürfen nicht zu jedem Zeitpunkt gestellt werden. Dies hängt von der jeweiligen Phase des Mieterauswahlverfahrens ab. Eine Frage darf erst dann gestellt werden, wenn nach einer Interessenabwägung im jeweiligen Einzelfall ein gerechtfertigtes Interesse des Vermieters an den Daten des potentiellen Mieters begründet werden kann. Je weiter die Vertragsanbahnung fortgeschritten ist, desto mehr Daten darf der Vermieter erheben.

Es ist bspw. nicht zulässig, die gesamten Fragen inklusive Anfrage nach einer SCHUFA-Auskunft und Gehaltsnachweise direkt nach dem Erstkontakt noch vor dem Besichtigungstermin einzufordern.

Allgemein lassen sich die folgenden drei Zeitpunkte unterscheiden:

Erstkontakt (vor Besichtigung):

• Allgemeine Daten zur Person wie Name, Anschrift, Telefon, E-Mail usw.

Beim Besichtigungstermin:

• Sofern der Mieter die Absicht erklärt, die Wohnung mieten zu wollen, darf die Mieterselbstauskunft übergeben bzw. die weiteren Fragen zur Bonität erhoben werden.

Nach Entscheidung für einen Mieter:

• Erst wenn der Abschluss des Mietvertrags (Unterzeichnung) unmittelbar bevorsteht, darf nach weiteren Dokumenten wie Gehaltsnachweise, einer Schufa-Auskunft oder einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vormieters gefragt werden.

Die Aufteilung all dieser Fragen und Informationen auf mehrere Formulare, die man dann eventuell mehreren Mietinteressenten gesondert zusendet, ist in der Praxis jedoch enorm umständlich. Eine Möglichkeit, den Aufwand zu reduzieren, ist eine Zweiteilung.

Allgemeine Daten erhält der Vermieter meist direkt, wenn der Mieterinteressent ihn anschreibt. Hiernach kann der Vermieter dem potenziellen Mieter dann die Mieterselbstauskunft übergeben und ausdrücklich darauf hinweisen, dass diese erst bei bzw. nach der Besichtigung übergeben werden soll. Darüber hinaus enthält unsere Mieterselbstauskunftsvorlage direkt auch die Anfrage von sonstigen Nachweisen und Dokumenten, weist aber ebenfalls darauf hin, dass diese erst vor Vertragsschluss übersandt werden müssen.

Datenschutzerklärung

Die Mieterselbstauskunft muss auch eine ordnungsgemäße Datenschutzerklärung nach Art. 13 DSGVO enthalten. Auch diese sollte durch einen rechtskundigen Experten erstellt oder zumindest geprüft werden.

Wie lange dürfen die Daten aufbewahrt bzw. gespeichert werden?

Aufgrund der Datenschutzgrundverordnung dürfen die Daten der Mieterselbstauskunft sowie die eventuell angefragten Nachweise und Dokumente zur Bonität des Mieters nicht unbegrenzt gespeichert oder aufbewahrt werden.

Nach Art. 5 Abs. 1 lit. e DSGVO dürfen die Daten nur so lange gespeichert werden, wie sie für den Zweck, für den sie erhoben wurden, erforderlich sind. Dies bedeutet, dass die Daten der Mieterselbstauskunft grundsätzlich direkt nach Abschluss des Mietvertrags gelöscht bzw. vernichtet werden müssen.

Eine längere Aufbewahrung ist nur dann zulässig, wenn der Mieter ausdrücklich zustimmt. Dies kann z. B. sinnvoll sein, wenn der Mieter auch noch weitere Wohnungen des Vermieters anmieten möchte. Da dies wohl sehr selten der Fall ist, sollte der Vermieter die Daten entweder unverzüglich löschen oder eine Zustimmung des Mieters zur längeren Aufbewahrung aus einem anderen Grund einholen.

Bestehen Anhaltspunkte, dass der Vermieter von einem nicht ausgewählten Mietinteressenten verklagt werden könnte, so dürfen die Daten, während die rechtliche Auseinandersetzung unmittelbar ansteht oder mit hinreichender Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, aufbewahrt werden.

Zusammenfassung

Die Verwendung einer Mieterselbstauskunft ist trotz der aufgezeigten möglichen Fehler eine der besten Möglichkeiten, die Auswahl eines Mieters zu erleichtern. Die Überprüfung der Bonität eines Mietinteressenten senkt zumindest teilweise die Wahrscheinlichkeit eines zukünftigen Mietzahlungsausfalls.

Grundsätzlich sind nur solche Fragen zulässig, die unmittelbar mit dem Abschluss des Mietvertrags bzw. der Mieterauswahl im Zusammenhang stehen und auch diese dürfen nicht im „falschen Zeitpunkt“ gestellt werden. Fragen, die an die Herkunft, „Rasse“, Religion, Weltanschauung oder dergleichen des Mietinteressenten anknüpfen, sind grundsätzlich zu vermeiden.

Durch die zunehmende Bedeutung von Datenschutzregeln ist sowohl beim Zeitpunkt der Fragenstellung als auch bei der Aufbewahrung der Antworten nach Mietvertragsabschluss Vorsicht geboten.