Mietkaution effektiv nutzen – So sichern Sie sich als Vermieter ab

Als Vermieter ist es sinnvoll zu Beginn des Mietverhältnisses eine Sicherheitsleistung zu fordern (Mietsicherheit). Neben einer Bürgschaft oder Kautionsversicherungen ist die Barkaution hierbei die am häufigsten gewählte und oft beste Option, um sich als Vermieter abzusichern.

In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf Sie bei der Vereinbarung einer Barkaution achten müssen, wofür diese genutzt werden kann und welche rechtlichen Besonderheiten bei der Verwaltung und Rückzahlung zu beachten sind.

Was ist eine Mietkaution?

Eine Mietkaution ist allgemein gesprochen jede Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Eine Barkaution ist eine Geldsumme, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses zahlt bzw. bei diesem hinterlegt.

Der Vermieter ist durch die Kaution gegen Mietausfälle, nicht gezahlte Betriebskosten, durch den Mieter verursachte Schäden an der Wohnung oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen abgesichert. Zwar ist nicht gesetzlich geregelt, dass der Mieter eine Mietkaution zahlen muss, dies sollte aber unbedingt vertraglich vereinbart werden.

Welche Alternativen gibt es zu einer Barkaution?

Mit einer Barkaution ist nicht unbedingt die Übergabe von Bargeld gemeint. Wird die Kaution hingegen wirklich in Bar übergeben, sollte die Übergabe durch eine Quittung festgehalten werden.

Die wohl meistgenutzte Kaution ist eine einfache Überweisung des Mieters an den Vermieter. Hierzu bestehen aber auch zahlreiche Alternativen.

Zunächst kann der Mieter ein Mietkautionskonto als Sparbuch einrichten und das Sparbuch an den Vermieter verpfänden. Dies erfolgt u.a. mit Übergabe des physischen Sparbuchs. Diese Variante ist eher unüblich, weil umständlich. Außerdem sind die Zinsen eines Sparbuchs zurzeit (für den Mieter) sehr unattraktiv.

Auch kann die Überweisung auf ein Treuhandkonto erfolgen. Dieses wird vom Vermieter eingerichtet und ist rechtlich klar von dessen Vermögen getrennt.

Soll „nicht wirklich“ Geld fließen, kann auch eine Bürgschaft von Privatpersonen oder einer Bank abgegeben werden. Eine weitere Möglichkeit ist der Abschluss einer Mietkautionsversicherung. Diese Mietsicherheiten werden in diesem Blogbeitrag ausführlich dargestellt: Bürgschaft und sonstige Mietsicherheiten.

Eher exotische Varianten einer Mietkaution sind ein Bausparvertrag, ein Mietkautionsdepot oder Tagesanleihen.

Wie hoch darf die Kaution maximal sein?

Die Mietkaution darf nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlung!).

Beträgt die Nettokaltmiete also beispielsweise 750 €, so darf die Kaution maximal 2.250,00 € (3x 750,00 €) betragen. Vermieter sollten den gesetzlichen Rahmen unbedingt ausnutzen und sich nicht auf eine niedrigere Kaution einlassen. Denn die Kaution ist letztlich die beste, evtl. sogar einzige Absicherung, die bei durch den Mieter verursachten Schäden besteht.

Wird eine höhere Kaution vereinbart oder fordert der Vermieter eine höhere, so muss der Mieter diese nicht bezahlen. Sollte der Mieter erst nach Zahlung der Kaution merken, dass diese mehr als 3 Nettokaltmieten beträgt, kann er die Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrags verlangen.

Wenn der Mieter allerdings von sich aus anbietet, eine höhere Kaution zu zahlen, ist dies möglich. Manche Mieter mit schlechter Bonität bieten dies an, um dem Vermieter eine bessere Sicherheit zu geben, wenn sie die Wohnung sonst vielleicht nicht erhalten würden. Hierbei ist aber Vorsicht geboten. Denn im Nachhinein kann es schwer sein, nachzuweisen, dass nicht eigentlich der Vermieter die höhere Kaution gefordert hat.

Zu beachten ist auch, dass eine spätere Erhöhung der Nettokaltmiete nicht dazu führt, dass sich die Kaution erhöht und der Mieter Geld nachzahlen muss. Eine Vereinbarung einer entsprechenden Erhöhung der Kaution ist unwirksam.

Kautionszahlung

Die Mietkaution ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Hierbei kommt es nicht unbedingt auf den Zeitpunkt des Einzugs an. Entscheidend ist der im Mietvertrag vereinbarte Zeitpunkt.

Erfolgt die Zahlung der Mietkaution durch Überweisung oder Übergabe von Bargeld, so kann der Mieter von seinem Recht, die Kaution nach § 551 Abs. 2 BGB in 3 gleichen Raten zu zahlen Gebrauch machen. Die zweite bzw. dritte Rate ist jeweils zum Anfang des nächsten bzw. übernächsten Mietmonats (Anfang) fällig.

Auch wenn dies eigentlich unzulässig ist, machen viele Vermieter die Zusage zum Mietvertrag davon abhängig, dass der Mieter die Kaution direkt bezahlt. Aber auch wenn dies bspw. mündlich vereinbart wurde, hat der Vermieter keine Handhabe, falls der Mieter sich doch auf sein Recht zur Ratenzahlung beruft. Wurde eine Mietbürgschaft oder Kautionsversicherung vereinbart, so ist diese direkt zum Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?

Zahlt der Mieter die Kaution nicht, so ist der Vermieter zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung berechtigt. Dies ergibt sich aus nach § 569 Abs. 2a BGB, der normiert, dass die Nichtleistung einer Sicherheit (Mietkaution) ein wichtiger Grund zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB sein kann. Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter mit einem Betrag der Mietkaution in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete (2x Nettokaltmiete) entspricht. Eine vorherige Abmahnung ist zur Kündigung nicht erforderlich.

Wenn der Mieter nach Erklärung der fristlosen Kündigung die Kaution in voller Höhe zahlt, wird die Kündigung bzw. der Kündigungsgrund „geheilt“ und das Mietverhältnis besteht weiter.

Wie bereits an dem „a“ des § 569 Abs. 2a BGB zu erkennen ist, wurde dieser Absatz nachträglich ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen. Die Rechtslage bei Mietverhältnissen, die vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform von 2013 abgeschlossen wurden, ist daher unklar. Die meisten Gerichte gehen auch hier von einem Recht zur fristlosen Kündigung aus, fordern aber eine vorherige Abmahnung.

Wie muss die Kaution angelegt werden?

Nach § 551 BGB ist der Vermieter verpflichtet, eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Da das Gesetz also keinen fixen Zinssatz vorgibt, muss die Mietkaution einfach zu den üblichen Zinskonditionen angelegt werden.

Die Zinserträge stehen dem Mieter zu. Dieser muss die Zinserträge mit Einkommenssteuer versteuern. Hierzu muss der Vermieter ihm einen Nachweis über die angefallenen Zinsen geben.

Das Mietkautionskonto kann sowohl unter Namen des Mieters (mit Verpfändung an den Vermieter) als auch unter Namen des Vermieters geführt werden. Allerdings muss das Konto strikt vom übrigen Vermögen des Vermieters getrennt sein. Eine Vermischung mit dem übrigen Vermögen des Vermieters oder dergleichen, könnte unter den Straftatbestand der Untreue nach § 266 StGB fallen. Lesen Sie hierzu: Veruntreuung der Mietkaution.

Der Mieter kann verlangen, dass ihm nachgewiesen wird, dass die Kaution ordnungsgemäß angelegt und verzinst wurde.

Wofür darf die Kaution eingesetzt werden?

Der Vermieter kann die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten, wenn er noch offene Forderungen gegen den Mieter hat oder dieser beim Auszug Schäden verursacht hat. Die Kaution sichert also u.a. folgende Ansprüche des Vermieters ab:

• Schäden an der Mietwohnung
• Mietrückstände
• Nicht gezahlte Betriebskostenvorauszahlungen
• Noch offene Nachzahlungen von Betriebskosten
• Noch zu erwartende Nachzahlungen von Betriebskosten (nach der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung)
• Erforderliche, aber nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen

Darf der Mieter die Kaution „abwohnen“?

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter kurz vor Ende des Mietverhältnisses die letzten Mietzahlungen einstellen und den Vermieter darauf verweisen, die offenen Beträge einfach mit der Mietkaution zu verrechnen. Dieses Vorgehen wird umgangssprachlich als „Abwohnen der Kaution“ bezeichnet.

Dies ist jedoch rechtlich nicht zulässig.

Die Mietkaution dient dazu, sämtliche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis bis zu dessen endgültiger Abwicklung abzusichern. Dazu gehören neben Mietrückständen insbesondere auch Schäden an der Wohnung, ausstehende Betriebskosten oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.

Würde der Mieter die Kaution bereits vor Ende des Mietverhältnisses „verbrauchen“, wäre diese Sicherungsfunktion nicht mehr gewährleistet. Deshalb bleibt der Mieter verpflichtet, die vereinbarte Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses vollständig zu zahlen.

Zahlt der Mieter die Miete nicht mehr, kann der Vermieter die offenen Beträge als Mietrückstand geltend machen und diese später mit der Kaution verrechnen.

Wie muss die Kaution nach Mietende abgerechnet werden?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter über die Mietkaution abrechnen und ein eventuell verbleibendes Guthaben an den Mieter auszahlen.

Eine ordnungsgemäße Kautionsabrechnung muss nachvollziehbar darstellen:

• die eingezahlte Kautionssumme

• die angefallenen Zinsen

• mögliche Abzüge für Forderungen des Vermieters

Die Abrechnung muss so gestaltet sein, dass der Mieter nachvollziehen kann, wie sich der Auszahlungsbetrag ergibt. Grundlage hierfür ist § 259 BGB, der eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben verlangt.

Macht der Vermieter Abzüge geltend, etwa wegen Schäden an der Wohnung, sollte er diese durch Rechnungen oder Kostenvoranschläge belegen.

Erst nachdem alle berechtigten Forderungen berücksichtigt wurden, ist der verbleibende Betrag an den Mieter auszuzahlen.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach Rückgabe der Wohnung einbehalten?

Die Mietkaution muss grundsätzlich nach Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückgegeben werden. Die bis dahin angefallenen Zinsen müssen ebenfalls an den Mieter gezahlt werden.

Wann genau die Kaution jedoch zurückgezahlt werden muss, ist nicht gesetzlich geregelt. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution entsteht unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses. Allerdings hat der Vermieter eine Prüfungs- und Überlegungsfrist. Der Vermieter darf also zunächst überprüfen, ob Schäden an der Wohnung vorhanden sind oder bspw. die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden. Nach der Rechtsprechung ist hier eine Frist von ca. 3 bis 6 Monaten zulässig. Die genaue Dauer hängt aber stark davon ab, ob es Schäden oder sonstige Haftungsfälle gibt bzw. geben könnte oder nicht.

Ist es bspw. sehr wahrscheinlich, dass der Mieter Betriebskosten nachzahlen muss, so darf die Kaution grundsätzlich in angemessener Höhe bis zur Betriebskostenabrechnung einbehalten werden.

Steht nach der Prüfungs- und Überlegungsfrist fest, dass keine Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter bestehen, so muss er die Kaution zurückzahlen.

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt gemäß § 195 BGB nach drei Jahren.

Wann verjähren Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung?

Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigungen oder Verschlechterungen der Mietwohnung verjähren vergleichsweise schnell. Nach § 548 BGB beträgt die Verjährungsfrist hierfür sechs Monate.

Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält, also in der Regel mit der Rückgabe der Schlüssel.

Innerhalb dieser Frist muss der Vermieter seine Ansprüche zumindest geltend machen. Verstreicht die Frist, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche grundsätzlich nicht mehr durchsetzen.

Aus diesem Grund sollten Vermieter die Wohnung bei der Rückgabe sorgfältig prüfen und vorhandene Schäden möglichst früh dokumentieren.

Übergang der Kaution bei Verkauf der Immobilie

Wird eine vermietete Immobilie verkauft, stellt sich häufig die Frage, was mit der hinterlegten Mietkaution geschieht.

Nach § 566a BGB tritt der Käufer der Immobilie automatisch in die Rechte und Pflichten aus der Mietkaution ein. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abrechnen und ein Guthaben an den Mieter auszahlen muss.

Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Verkäufer die Kaution tatsächlich nicht an den Käufer weitergeleitet hat. Für den Mieter ist also allein entscheidend, wer zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung Vermieter ist.

Der frühere Eigentümer kann allerdings weiterhin gegenüber dem Mieter haften, wenn die Kaution nicht ordnungsgemäß an den Käufer übertragen wurde.

Zusammenfassung

Eine Mietkaution ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, dient dem Vermieter aber als wichtige Sicherheit für zukünftige Ansprüche gegen den Mieter. Sie muss ausdrücklich vereinbart werden und darf maximal 3 monatliche Nettokaltmieten betragen. Der Mieter hat das Recht zur Teilzahlung der Kaution in 3 gleichen Monatsraten. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem restlichen Vermögen anlegen. Für die Rückzahlung besteht eine Überlege und Prüfungsfrist des Vermieters von 3 bis 6 Monaten.

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