Mietminderung – Was Vermieter wissen sollten

Mietminderungen können für Vermieter eine unerwartete Herausforderung darstellen. Sie wirken sich direkt auf die Mietzahlungen und damit auf die Rentabilität einer Immobilie aus. Nach § 536 BGB können Mieter die Miete mindern, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gemindert ist, unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat. Mietminderungen beeinflussen allerdings nicht nur die Mieteinnahmen, sondern können auch zu weiteren rechtlichen Auseinandersetzungen führen, wenn der Mangel nicht rechtzeitig behoben wird.

Doch warum kommt zu Mietminderungen, welche Rechte und Pflichten haben Sie als Vermieter, und wie können Sie sich optimal darauf vorbereiten? In diesem Beitrag erfahren Sie, warum das Thema Mietminderung für Sie als Vermieter von entscheidender Bedeutung ist, wie Sie potenzielle Konflikte mit ihren Mietern vermeiden können.

Mietminderung nach § 536 BGB

Bei Vorliegen einer Mietminderung wird der Mieter von der Pflicht zur vollen Mietzahlung befreit oder muss nur noch eine angemessene, sprich niedrigere Miete zahlen, die im Verhältnis zur Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit steht. Nach § 536 BGB liegt eine Mietminderung vor, wenn die Mietsache (Wohnung) einen Mangel aufweist, der ihre Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt.

Was ist ein Mietmangel?

Ein Mietmangel, der zur Mietminderung berechtigt, liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung (Ist-Zustand) negativ vom vereinbarten oder gesetzlich vorausgesetzten Zustand (Soll-Zustand) abweicht.

Ist im Mietvertrag eine bestimmte Eigenschaft der Wohnung zugesichert (bspw. das Baujahr oder die letzte Renovierung) so besteht ein Mangel, wenn dies objektiv nicht zutrifft. Häufiger sind aber Mängel, bei denen die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung bspw. durch Schäden in/an der Wohnung oder negative Umwelteinflüsse gemindert sind. Denn der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dazu verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Hierbei ist es grundsätzlich egal, ob der Mangel bereits bei Überlassung der Wohnung an den Mieter besteht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt entsteht. Der Mangel muss aber erheblich sein.

Beispiele für erhebliche Mietmängel sind:

• Defekte Aufzüge
• Undichte Fenster und Dächer
• Nicht begehbare Balkone
• Defekte Heizung
• Defekte Warmwasserversorgung
• Legionellen-Befall der Wasserversorgung
• Verstopfte Abflüsse
• Schimmelbefall und sonstige Feuchtig­keitsschäden
• Lärmbeeinträchtigungen durch externe Quellen (bspw. Baustellen, Diskotheken oder Sportplätze)
• Lärmbeeinträchtigungen durch Modernisierungen (diese führen für die Dauer von 3 Monaten nicht zur Minderung, wenn die Beeinträchtigung aufgrund einer energetischen Modernisierung nach § 555b BGB eintritt)
• Geruchsbelästigungen
• Weitere Beispiele finden Sie in unserer Mietminderungstabelle.

Für die Zulässigkeit einer Mietminderung ist es unerheblich, ob der Vermieter den Mangel zu verantworten hat oder nicht. Maßgeblich ist allein, dass ein Mangel besteht und dieser nicht vom Mieter selbst verursacht wurde.

Muss der Mieter den Mangel dem Vermieter mitteilen/melden?

Wenn ein Mangel vorliegt, muss der Mieter dies dem Vermieter gemäß § 536c BGB mitteilen und ihn zur Nachbesserung bzw. Beseitigung des Mangels auffordern. Dabei muss er zwar den konkreten Mangel beschreiben, es ist aber nicht erforderlich, dass der Mieter den Mangel ausführlich protokolliert oder gar die genaue Ursache für den Mangel herausfindet.

Bei Mängeln aufgrund von Lärmbeeinträchtigungen muss der Mieter beschreiben, um welche Art von Lärm es sich handelt und wie lange und oft dieser auftritt. Die meisten Mieter fertigen hierzu, vor allem wenn es sich um Belästigungen über einen langen Zeitraum geht, Lärmprotokolle an. Hierzu sind Mieter aber nicht verpflichtet.

Der Mieter ist muss den Mangel dem Vermieter also anzeigen. Macht er dies nicht oder zu spät, muss er Schadensersatz für den Schaden, der durch die Nichtanzeige oder verspätete Anzeige entsteht, zahlen. Wenn sich also bspw. der Mangel (Schimmel) durch die verspätete Mitteilung an den Vermieter vergrößert, haftet der Mieter für die dadurch entstehenden weiteren Schäden.

Auch das Recht zur Geltendmachung der Mietminderung ist nach § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, soweit der Vermieter aufgrund der Unterlassung der Anzeige den Mangel nicht beseitigen konnte.

Wann ist eine Mietminderung ausgeschlossen?

Eine Mietminderung ist nicht bei jedem Mangel möglich. Es gibt zahlreiche Konstellationen, in denen ein Mangel an der Wohnung nicht zur Minderung führt oder der Mieter diese aus anderen Gründen nicht geltend machen kann. Liegt ein solcher Fall vor, sollten Sie eine durch den Mieter fälschlicherweise angedrohte oder bereits erfolgte Minderung der Miete beanstanden bzw. dieser widersprechen.

Unerhebliche Beeinträchtigungen

Zunächst muss der Mangel erheblich sein. Nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB berechtigen unerhebliche Mietmängel den Mieter nämlich nicht zur Minderung der Miete.

Beispiele für unerhebliche Mängel sind:

• Türen, die sich nur schwer verschließen lassen
• Vorübergehende Stromausfälle (die das gesamte Wohngebiet betreffen)
• Haarrisse in der Decke
• Einzelne defekte Glühbirnen im Hausflur oder Treppenhaus
• Gelegentlicher Lärm (bspw. Hundegebell oder „Lärm“ durch einen Kinderspielplatz in der Nähe)

Allgemein muss der Mieter sozial übliche Verhaltensweisen von Mitmietern und Nachbarn hinnehmen. Hierunter fallen bspw. vorübergehende handwerkliche Arbeiten und der daraus folgende Lärm, Deck (Staub usw.) oder Partys der Nachbarn (hier kommt es auf die Häufigkeit, die Uhrzeit und das Maß des Lärms an). Auch sonstige Lärmeinwirkungen (Flug- und Verkehrslärm), die vom Vermieter nicht zu vermeiden sind, stellen keine Mietmängel dar.

Diese unerheblichen Mängel berechtigen den Mieter zwar nicht, die Miete zu mindern, dennoch hat er einen Anspruch auf Abhilfe. Er kann also Instandsetzung verlangen. Dies gilt natürlich nicht für unerhebliche Lärmbeeinträchtigungen, die der Vermieter nicht verhindern kann.

Kenntnis des Mangels durch den Mieter

Wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrags schon kannte, bspw. weil der Vermieter auf diesen hingewiesen hat, ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter den Mangel zwar nicht positiv kannte, er diesen aber hätte kennen müssen, weil er z. B. offensichtlich ist.

Falls der Vermieter eine bestimmte Eigenschaft wie neue Fenster zugesichert hat und dies nicht dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht, kommt es nicht auf die Kenntnis des Mieters an. Das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften berechtigt stets zur Minderung der Miete.

Keine Mängelanzeige

Das Recht des Mieters zur Geltendmachung der Mietminderung ist nach § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, wenn er den Mangel nicht angezeigt bzw. mitgeteilt hat und der Vermieter den Mangel deshalb nicht beseitigen konnte.

Kleinreparaturklausel

In Mietverhältnissen ist nach dem Gesetz grundsätzlich der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung verantwortlich. Allerdings können im Mietvertrag Regelungen getroffen werden, wonach der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen übernehmen muss.

Eine solche Kleinreparaturklausel schließt das Recht des Mieters zur Mietminderung nicht aus. Auch muss der Vermieter die Schäden bzw. Mängel weiterhin beseitigen. Da Kleinreparaturen aber meistens nur unerhebliche Mängel betreffen, ist der Mieter in der Regel bei Mängeln, die unter die Kleinreparaturklausel fallen, weiterhin zur vollen Mietzahlung verpflichtet.

Viele Regelungen zu Kleinreparaturen in Mietverträgen sind unwirksam. Wie Sie solche wirksam vereinbaren, können Sie in unserem Beitrag zu Kleinreparaturklauseln nachlesen.

Was passiert, wenn der Mieter die Miete anstandslose weiterzahlt?

Sofern ein Mangel vorliegt, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert und zwar auch ohne besondere Erklärung des Mieters. Die bereits bezahlte (zu hohe) Miete kann der Mieter als ungerechtfertigte Bereicherung  § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB bzw. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB (wenn der Mangel erst nach Zahlung eintritt) zurückfordern.

Achtung: Die Pflicht des Mieters zur Anzeige/Mitteilung des Mangels ist nicht dasselbe wie eine Mietminderungserklärung. Letztere ist zwar aus Sich des Mieters sinnvoll, aber gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Ein solcher Rückforderungsanspruch (aus Bereicherungsrecht) ist aber ausgeschlossen, wenn der Mieter weiß, dass er die Miete nicht in voller Höhe schuldet. Hierbei reicht es allerdings nicht, dass der Mieter die Miete trotz Kenntnis des Mangels zahlt. Er muss auch wissen, dass er die Miete aufgrund des Mangels eigentlich nicht in voller Höhe schuldet.

Wenn er die Miete nur unter Vorbehalt bezahlt, steht § 814 BGB (Kenntnis der Nichtschuld) der Rückforderung grundsätzlich nicht entgegen.

Wer muss den Mietmangel beweisen?

Der Mieter trägt grundsätzlich die Beweislast dafür, dass ein Mangel in dem Zeitraum vorlag, in dem er die Mietminderung geltend machen möchte. Es reicht jedoch aus, wenn er nachweist, dass der Mangel selbst vorliegt oder vorgelegen hat. Dazu kann der Mieter beispielsweise Fotos, Zeugen oder schriftliche Beschwerden verwenden, die den Mangel dokumentieren.

Eine weitergehende Beweisführung ist nicht erforderlich. Weder das Ausmaß der Beeinträchtigung noch die genaue Ursache des Mangels muss der Mieter nachweisen. Diese Aspekte sind für die Feststellung des Minderungsrechts nicht entscheidend, da allein das Vorhandensein des Mangels die Grundlage für die Mietminderung bildet.

Wie berechnet sich die Höhe der Mietminderung?

Im Gesetz ist nicht geregelt, um wie viel die Miete gemindert werden darf. Dies ist allein schon wegen der Vielzahl von verschiedenen Mängeln, die zur Minderung berechtigen, nicht möglich. Die Höhe der Minderung bestimmt sich nach dem Grad der Beeinträchtigung der Wohnung und ihrer Dauer. Es kommt also immer auf den Einzelfall an.

Zunächst muss beurteilt werden, wie sehr der Mangel die Nutzbarkeit der Wohnung einschränkt. Hierfür kann sich an der bisherigen Rechtsprechung orientiert werden und der vorliegende Mangel mit solchen, für die bereits eine richterliche Entscheidung zur Intensität vorliegt, verglichen werden. Faktoren, die Auswirkung auf die Mietminderungsquote haben, sind unter anderem die Intensität des Mangels sowie die Wohnfläche, die hierdurch betroffen ist. Siehe hierzu unsere Mietminderungstabelle.

Liegt der Mangel nicht den gesamten Monat vor, muss auch die Dauer des Mangels berücksichtigt werden. Hierbei zählt jeder Tag als 1/30 bzw. 1/31.

Zunächst wird also die Minderungsquote ermittelt. Liegt diese bspw. bei 10 % und die Bruttomiete bei 1.000 €, kann die Miete um 100 € gemindert werden. Die Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete (hier 1.000 €), also die Nettokaltmiete und die Vorauszahlung auf die Heiz- und Betriebskosten bzw. die Betriebskostenpauschale. Liegt der Mangel aber bspw. nur 15 Tage vor, weil der Vermieter ihn dann beseitigen konnte, kann der Mieter die Miete in diesem Monat nur um 50 € mindern (15/30 = ½).

Mietminderungstabelle

Die angemessene Miethöhe bei einer Mietminderung liegt im Streitfall im Ermessen des Gerichts. Zwar gibt es Orientierungswerte für Minderungsquoten bei bestimmten Mängeln, diese sind jedoch nicht verbindlich. Jedes Gericht beurteilt die Angemessenheit der Mietminderung im Einzelfall unter Berücksichtigung des konkreten Mangels, seiner Schwere und seiner Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung.

Hier finden Sie einige Urteile, die einen Überblick über bereits entschiedene Fälle und die jeweilige prozentuale Herabsetzung der Miete geben: Mietminderungstabelle.

Was gilt bei Modernisierungen und sonstigen Instandsetzungen?

Seit dem 1. Mai 2013 ist die Mietminderung bei energetischen Modernisierungen zeitweilig ausgeschlossen. Nach § 536 Abs. 1a BGB gilt: „Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient.“
Dies bedeutet, dass der Mieter in den ersten drei Monaten einer energetischen Modernisierung keinen Anspruch auf Mietminderung hat, selbst wenn erhebliche Beeinträchtigungen auftreten.

Anders verhält es sich bei reinen Instandsetzungsarbeiten, wie der bspw. Reparatur eines undichten Dachs ohne Verbesserung der Dämmung. Solche Maßnahmen fallen nicht unter die Regelung des § 536 Abs. 1a BGB. Das Minderungsrecht bleibt hier grundsätzlich bestehen.

Energetische Modernisierungen umfassen jedoch häufig auch Instandsetzungsarbeiten, wodurch eine klare Abgrenzung erschwert wird. Auch wenn diese Unterscheidung in der Praxis relativ sinnlos erscheint, bleibt für Vermieter nur eine sorgfältige Planung und offene Kommunikation mit den Mietern.

Weiter Informationen: Modernisierungen und Modernisierungsmieterhöhungen.

Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB erlaubt Mietern, einen Teil oder die gesamte Miete vorübergehend einzubehalten, wenn der Vermieter trotz Aufforderung bestehende Mängel nicht behebt. Dieses Recht dient ausschließlich als Druckmittel, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen, und unterscheidet sich von der Mietminderung, bei der der Vermieter dauerhaft einen Teil der Miete verliert, der dem objektiven Wertverlust der Wohnung entspricht.

Die Höhe der zurückbehaltenen Miete muss in einem angemessenen Verhältnis zur Schwere und Dauer des Mangels stehen. Die Zurückbehaltung eines unangemessen hohen Betrages verstößt gegen Treu und Glauben und ist unzulässig. Die Rechtsprechung erlaubt Mietern, das 3- bis 5-Fache des Betrags zurückzuhalten, der durch eine zulässige Mietminderung abgedeckt ist. So kann der Mieter bspw. bei einer Minderung von 10 % bzw. 100 € (siehe das Beispiel oben) 30 bis 50 % der Miete bzw. 300 bis 500 € zurückbehalten.

Wichtig ist, dass der zurückbehaltene Betrag nicht dauerhaft einbehalten werden kann. Sobald der Mangel beseitigt wurde, muss der Mieter den zurückbehaltenen Betrag an den Vermieter zahlen.

Kann der Vermieter bei unzulässiger Mietminderung kündigen?

Zahl der Mieter mehr als eine Monatsmiete nicht, obwohl er nicht zur Minderung berechtigt ist oder ist er nur zu einer geringeren Minderung berechtigt, kann der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich (außerordentlich) kündigen.

Weitere Informationen zur Kündigung und deren Erklärung können Sie hier nachlesen: außerordentliche Kündigung des Vermieters.

Achtung: Auch wenn eine unzulässige Mietminderung durch den Mieter zur Kündigung berechtigt, darf der Vermieter erst nach Ende des Mietverhältnisses auf die Mietkaution zugreifen.

Zusammenfassung

Mietminderungen gemäß § 536 BGB können für Vermieter erhebliche Auswirkungen auf ihre Mieteinnahmen und die Profitabilität der Vermietung haben. Sie sind möglich, wenn die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung durch einen erheblichen Mangel beeinträchtigt ist. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu verantworten hat. Beispiele umfassen Schäden wie defekte Heizungen, Schimmel oder Lärmbeeinträchtigungen. Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mangel unerheblich, dem Mieter bekannt oder nicht gemeldet wurde. Zudem kann die Mietminderung während energetischer Modernisierungen für drei Monate ausgeschlossen sein.

Mieter müssen Mängel unverzüglich melden, da eine unterlassene Anzeige den Anspruch auf Mietminderung ausschließen und Schadensersatzpflichten auslösen kann. Für die Berechnung der Minderungsquote ist der Grad und die Dauer der Beeinträchtigung entscheidend, wobei sich Vermieter an Mietminderungstabelle orientieren können. Neben der Mietminderung kann ein Mieter auch das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB nutzen, um Druck auf den Vermieter auszuüben. Er muss den einbehaltenen Betrag jedoch nach Mängelbeseitigung zahlen. Vermieter sollten auf unzulässige Mietminderungen unverzüglich reagieren, da diese unter Umständen eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen kann.