Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ermöglicht es dem Vermieter, die Kosten für kleinere Reparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Der Vermieter ist zwar nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Gleichzeitig ist es für die Rentabilität der Vermietung entscheidend, die Kosten für Instandhaltungen im Rahmen zu halten. Eine effektive Möglichkeit, kleinere Reparaturen zu regeln, ist hier die Nutzung einer Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. In diesem Beitrag erfahren Sie, was es dabei zu beachten gilt, welche Reparaturen abgedeckt werden können und wie Sie rechtliche Stolpersteine vermeiden.
Was ist eine Kleinreparaturklausel?
Die Kleinreparaturklausel ist eine vertragliche Regelung, die es Vermietern ermöglicht, die Kosten für kleinere Reparaturen an den Mieter zu übertragen. Auch wenn Vermieter verpflichtet sind, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, können Mieter mit einer Kleinreparaturklausel verpflichtet werden, die Kosten für Kleinreparaturen – bis zu einer gewissen Höhe – selbst zu tragen.
Welche Reparaturen sind von einer Kleinreparaturklausel erfasst?
Was sind Kleinreparaturen?
Das Gesetz enthält keine Definition für Kleinreparaturen. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass Kleinreparaturen all jene Reparaturen umfasst, die Gegenstände betreffen, die der Mieter alltäglich bzw. regelmäßig nutzt.
Erfasst sind bspw. die Reparatur und der Austausch von:
- Lichtschalter und Steckdosen
- Armaturen wie Mischbatterien und Wasserhähne
- Duschköpfe und Duschstangen
- Toilettensitze und Toilettendeckel
- Waschbecken
- Herd
- Ventile von Heizkörpern
- Tür- und Fenstergriffe
- Gurte oder Kurbelstangen von Rollläden
- Allgemein kleine Reparaturen, die weniger kosten als die vereinbarte Obergrenze (s. u.).
Welche Reparaturen fallen nicht unter eine Kleinreparaturklausel?
Nicht unter die Kleinreparaturklausel fallen grundsätzlich alle größeren Reparaturen, die über die reine Instandhaltung hinausgehen. Reparaturen an Gegenständen, die der Mieter jedenfalls nur selten bzw. nie nutzt, sind grundsätzlich ebenso nicht erfasst.
Typische Beispiele für Reparaturen, die nicht als Kleinreparatur gelten, sind:
- Austausch von Fensterscheiben
- Erneuerung von Stromleitungen
- Reparaturen im Gemeinschaftsbereich
- Sanierung der „Gebäudesubstanz“
Worauf muss bei der Verwendung einer Kleinreparaturklausel geachtet werden?
Um sicherzustellen, dass Ihre Kleinreparaturklausel rechtsgültig ist, muss die Klausel eindeutig formuliert sein und eine Kostenobergrenze vereinbart werden. Auch muss eine Jahreshöchstsumme geregelt sein, die der Mieter höchstens zu tragen hat. Zudem ist wichtig, dass der Mieter nur die Kosten der Kleinreparatur zahlen muss. Eine Verpflichtung des Mieters, Kleinreparaturen selbst durchzuführen, ist grundsätzlich nicht zulässig.
Kostenobergrenzen für einzelne Reparatur
Die Kleinreparaturklausel muss eine klare Kostenobergrenze enthalten. Die Rechtsprechung erachtet Beträge von 60 € bis 120 € pro Kleinreparatur als zulässig. Allerdings kommt es für die Höhe maßgeblich auf die Miethöhe der jeweiligen Wohnung an. In einer 4-Zimmer-Wohnung kann der Höchstbetrag für jede einzelne Kleinreparatur höher ausfallen, als in einer kleinen 1-Zimmer-Wohnung.
Liegen die Kosten der Reparatur über der vereinbarten Obergrenze, so muss der Mieter keinerlei Kosten tragen. Er muss also bei teureren Reparaturen insbesondere nicht den Betrag bis zur Obergrenze zahlen. Wenn die Reparaturkosten die Obergrenze auch nur um einen Euro überschreiten, so muss der Vermieter die gesamten Kosten übernehmen.
Jahreshöchstbetrag (insgesamt)
Außerdem muss eine Jahreshöchstgrenze für Kleinreparaturen festgelegt werden. Hierdurch soll verhindert werden, dass der Mieter überlastet wird. Fallen in dem jeweiligen Jahr mehrere einzelne Reparaturen an, die insgesamt den Jahreshöchstbetrag überschreiten, so sind die Kosten hierfür vom Vermieter zu tragen. Die Kosten bis zu dieser Schwelle muss der Mieter bezahlen. Zulässig ist eine Höchstgrenze von ca. 6 – 8 % der jährlichen Nettokaltmiete. Da es deutlich mehr Rechtsprechung zu der 6 % Grenze gibt und eine zu hoch angesetzte Grenze zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führt, nutzen wir bei opacta in unseren Mietverträgen 6 % der Jahresnettomiete als Höchstbetrag.
Keine Vornahme der Reparaturen durch den Mieter
Mieter sind nicht verpflichtet, die Reparaturen selbst durchzuführen oder in Auftrag zu geben. Eine „Selbstvornahmeklausel“ ist unwirksam. Der Vermieter muss die Handwerker für die Reparatur beauftragen und ist selbst der Vertragspartner des Handwerksunternehmens. Mieter müssen lediglich die Kosten tragen, solange diese innerhalb der festgelegten Grenzen liegen.
Zusammenfassung/Fazit
Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag erlaubt es Vermietern, Kosten für kleinere Reparaturen auf den Mieter zu abzuwälzen, was die Rentabilität der Vermietung verbessert. Wichtig ist dabei, dass die Klausel eine klare Kostenobergrenze enthält, die je nach Miethöhe variieren kann, und eine Jahreshöchstsumme festlegt. Größere Reparaturen, die über die normale Instandhaltung hinausgehen, fallen nicht unter die Kleinreparaturklausel. Mieter sind auch nicht verpflichtet, die Reparaturen selbst durchzuführen; die Kosten werden nur vom Mieter getragen, solange sie innerhalb der festgelegten Grenzen liegen.
Schäden, die durch einen nicht vertragsgerechtem Gebrauch oder durch Mieter mutwillig verursacht wurden, fallen nicht unter die Kleinreparaturklausel. Zur Schadensersatzpflicht des Mieters in einem solchen Fall haben wir hier einen weiterführenden Beitrag: Haftung des Mieters für Schäden.
