Für Vermieter, die den Wert ihrer Immobilien langfristig sichern möchten, bietet die Indexmiete eine attraktive Möglichkeit, die Miete an die Preisinflation anzupassen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Indexmiete funktioniert, welche rechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten sind und welche Vorteile sie sowohl für Vermieter als auch für Mieter mit sich bringt. Neben der Vereinbarung einer „normalen“ Miete, bei der sich Mieterhöhungen die Mieterhöhungen nach den gesetzlichen Möglichkeiten richten, sind in letzter Zeit Index- und auch Staffelmieten immer beliebter geworden.
Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB wird im Mietvertrag vereinbart, dass sich die Miete je nach Entwicklung eines vorher definierten Preisindexes erhöht. § 557b Abs. 1 BGB bezieht sich auf den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privater Haushalte in Deutschland.
Da sich der Wert einer Immobilie maßgeblich nach der Höhe der erzielten Nettokaltmiete richtet, wird die eine solche Vereinbarung auch als Wertschutzklausel bezeichnet. Der Kaufkraftverlust durch die Preisinflation wird also verhindert. Eine Indexmiete sorgt dafür, dass die potenziellen Mietsteigerungen nicht von der Preisinflation zu „aufgefressen“ gemacht werden.
Die Miethöhe richtet sich folglich nicht nach einem Mietpreisspiegel, sondern allein nach der Preisinflation. Da diese zuletzt wieder stark gestiegen ist, erfreut sich die Indexmiete einer Art Renaissance.
Wie vereinbart man eine Indexmiete wirksam?
Eine Indexmiete muss schriftlich vereinbart werden. Dies kann entweder direkt im Mietvertrag erfolgen oder durch eine nachträgliche Vereinbarung. Auch muss genau geregelt werden, in welchen Zeiträumen sich die Miete erhöhen soll. Dies muss nicht unbedingt jährlich erfolgen, sondern kann auch an eine bestimmte prozentuale Veränderung des Index gekoppelt sein (z.B. alle 5 %). Zu beachten ist aber, dass die Miete gemäß § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.
Es bestehen grundsätzlich keine Beschränkungen zur Laufzeit einer Indexmiete. Diese kann sowohl für einen nur kurzen befristeten Zeitraum oder unbefristet vereinbart werden.
Welche Mietenentwicklung ist realistisch?
Wie hoch die tatsächlichen Mieterhöhungen bei einer Indexmiete ausfallen ist letztlich von der Entwicklung der Preisinflation abhängig. Ob diese, wie zuletzt, weit über dem Inflationsziel der Europäischen Zentralbank (EZB ) von 2 % liegt oder in Zukunft gar niedriger ausfällt, lässt sich nicht mit absoluter Sicherheit sagen. Wird weiterhin neues Geld geschöpft und dadurch die Geldmenge (M3) ausgedehnt, so spricht dies für weiterhin hohe Inflationsraten. Auch externe Ereignisse wie Kriege, Sanktionen gegen Handelspartner und dergleichen können zu Angebotsverknappung und temporär höheren Preisinflationsraten führen.
Da aber die Inflation auch Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat, muss stets abgewogen werden, ob nicht doch eine Anpassung der Miete über die sonstigen Mieterhöhungsmöglichkeiten des BGB sinnvoller ist. In diesem Fall sollte dann keine Indexmiete gewählt werden.
Gibt es eine Obergrenze für die Mieterhöhungen?
Abgesehen von der Ausgangsmiete gilt zunächst die Mietpreisbremse für die weiteren Mieterhöhungsschritte nicht, vgl. § 557b Abs. 4 BGB.
Auch die Kappungsgrenze des § 558 BGB gilt nicht. Folglich kann die Miete innerhalb von 3 Jahren auch um mehr als 20 % bzw. 15 % (in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt) steigen.
Zusätzlich ist zu beachten, dass eine die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigenden Miete in den Anwendungsbereich des § 5 Abs. 2 WiStrG (Mietpreisüberhöhung) fallen kann.
Initiativen der letzten Jahre, die Mietsteigerungen bei einer Indexmiete bspw. auf 2 % zu begrenzen, sind bisher gescheitert. Eine solche Grenze bzw. ein Ausschluss von Inflationsanstiegen wegen Kriegen oder dergleichen erscheint auch nicht angemessen, da das Konstrukt der Indexmiete gerade vor diesen unvorhergesehenen Ereignissen Wertschutz bieten soll. Der Mieter wiederum profitiert teilweise immens von ausbleibenden Mieterhöhungen, wenn die Inflation temporär nur sehr gering ist bzw. als sehr gering ausgewiesen wird. In diese Risikoverteilung einzugreifen würde den Sinn einer Indexmiete faktisch entfallen lassen.
Was passiert bei fallenden Verbraucherpreisen?
Fallen die Verbraucherpreise, so sinkt die Miete. Allerdings erfolgt dies nicht automatisch, sondern muss vom Mieter nach § 557b Abs. 3 BGB in Textform erklärt werden. Für fallende Verbraucherpreise genügt es aber nicht, dass die Preisinflation stagniert oder zurückgeht. Erforderlich ist, dass die Inflationsraten negativ sind. Es muss also eine Preisdeflation geben. Dies ist, zumindest in Deutschland, zwar in einzelnen Monaten schon vorgekommen, auf Jahresbasis aber enorm selten.
Wie berechnet man die Mietanpassungen?
War die jährliche Inflationsrate bspw. 5 %, so kann die Miete nicht automatisch um 5 % angepasst werden. Für die Berechnung muss der anfängliche Indexstand ins Verhältnis zum aktuellen Indexstand gesetzt werden. Dies erfolgt auf Monatsbasis. Als anfänglicher Indexstand ist entweder der Monat zum Beginn des Mietverhältnisses oder zum Zeitpunkt der letzten Mietanpassung zu wählen. Welcher Indexstand jeweils maßgeblich ist, muss vertraglich geregelt werden.
Die monatlichen Indexstände werden vom Statistischen Bundesamt hier veröffentlicht.
Hieraus ergibt sich die folgende Formel für die prozentuale Änderung der Miete:
(neuer Indexstand / alter Indexstand x 100) – 100
Für die Berechnung stellt das Statistische Bundesamt auch einen Wertsicherungsrechner zur Verfügung.
Wurde der Mietvertrag bspw. im Juni 2022 geschlossen und die Mieterhöhung soll im Oktober 2023 erfolgen, so wird der Indexstand von Juni 2022 bis Oktober 2023 ins Verhältnis gesetzt. Laut dem Wertsicherungsrechner ergibt sich im genannten Beispiel eine prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindex von 7,3 %. Mit dem Rechner des Statistischen Bundesamtes kann man nun auch eine Ausgangsmiete eingeben und sich direkt die neue Miete ausrechnen lassen. War bspw. die Miete in unserem Beispiel erst bei 1.500 €, so kann nun eine Anpassung auf 1.609,50 € verlangt werden. Ein weiterer Vorteil des Rechners liegt darin, dass man sich das Ergebnis einfach als PDF herunterladen und der Mitteilung an den Mieter beifügen kann.
Wie teilt man dem Mieter die Mieterhöhung mit?
Die Mieterhöhung muss nach § 557b Abs. 3 BGB in Textform nach § 126b BGB erklärt werden. Dieses Schreiben muss die bisherige Nettokaltmiete, um wie viel sie steigen soll und auch die neue Nettokaltmiete enthalten. Es muss beachtet werden, dass mindestens ein Jahr ohne Steigerung abgelaufen sein muss, bevor eine erneute Erhöhung erfolgen kann.
Muss die Indexmieterhöhung direkt geltend gemacht werden?
Wird eine mögliche Mieterhöhung, entweder weil der vereinbarte Zeitraum (mind. 1 Jahr) abgelaufen ist oder die Preisinflation den vereinbarten Prozentsatz erreicht hat, nicht direkt geltend gemacht, so führt dies nicht zu dazu, dass sie in Zukunft nicht geltend gemacht werden kann. Steigt bspw. das Preisniveau nur um unter 1 % und verzichtet der Vermieter auf eine Erhöhung, so kann er, wenn das Preisniveau im nächsten Zeitraum um 5 % steigt, die gesamten 6 % geltend machen. Dieses Vorgehen wurde vom Bundesgerichtshof als zulässig bestätigt (BGH, 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20.
Was für sonstige Mieterhöhungen sind neben der Indexmiete möglich?
Während der Geltung der Indexmiete kann nach § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB keine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vorgenommen werden. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung ist aber weiterhin möglich.
Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB sowie die Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellen einer Heizungsanlage gemäß § 559e BGB ist nur dann möglich, wenn der Vermieter diese aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Wiederum grundsätzlich möglich ist eine Modernisierungsmieterhöhung, wenn eine Heizungsanlage, die die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt, eingebaut oder aufgestellt wird. Betrifft die Modernisierung also den Austausch einer Heizung im Kontext des „Heizungsgesetzes“, so ist die Mieterhöhung weiterhin möglich.
Was sind die Vorteile und Nachteile einer Indexmiete?
Ein Vorteil der Indexmiete ist die gesicherte Mietsteigerung in der Zukunft, welche dem Vermieter eine höhere Planungs- und Kalkulationssicherheit bietet. Da die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist, wird die Inflation automatisch berücksichtigt und ausgeglichen.
Unvorteilhaft kann die Indexmiete allerdings bei bevorstehenden größeren Modernisierungen sein, da die Modernisierungsmieterhöhung stark limitiert ist. Ein weiterer Vorteil der Indexmiete ist, dass die Mietsteigerungsschritte im Jahrestakt erfolgen können und nicht erst alle 15 Monate, wie es bei einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete der Fall ist. Außerdem gilt die Kappungsgrenze von 20 % oder 15 % bei Indexmieten nicht.
Ein Mieterhöhungsschreiben ist bei einer Indexmiete weiterhin erforderlich, und die Berechnung des Indexstands kann lästig sein. Die Sinnhaftigkeit der Indexmiete hängt von der erwarteten Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Inflation ab. Gerade letztere ist in begehrten Mietlagen oft niedriger als die sonst möglichen Mietsteigerungen.
Die Wahl einer Indexmiete oder die Nutzung der sonst bestehenden gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten ist auch abhängig von der persönlichen Präferenz des Vermieters.
Zusammenfassung
Eine Indexmiete gemäß § 557b BGB ermöglicht Mietanpassungen anhand des Verbraucherpreisindexes. Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist während der Indexmiete ausgeschlossen. Modernisierungsmieterhöhungen sind nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, etwa bei erforderlichem Einbau einer Heizungsanlage nach § 71 GEG. Die Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen gelten allerdings nicht. Die Indexmieterhöhung muss in Textform erfolgen. Die Indexmiete bietet Schutz vor Inflation und regelmäßige Mietanpassungen, erfordert jedoch genaue Berechnungen und hängt von der lokalen Miet- und Inflationsentwicklung ab.
