Oft können Studenten, Auszubildende oder andere finanzschwache (junge) Mieter keine Kaution zahlen. Ohne Kaution fehlt dem Vermieter jedoch die wohl effektivste Absicherung gegen Mietausfälle. Doch es gibt Alternativen zur Barkaution, die Vermieter in Betracht ziehen können.
Eine gängige Lösung ist die Bürgschaft von Dritten, meistens von den Eltern der Mieter. In diesem Fall haftet der Bürge neben dem Mieter für mögliche Mietschäden und Mietausfälle. Diese Privatbürgschaft kann dem Vermieter eine ähnliche Sicherheit bieten wie eine herkömmliche Barkaution.
Neben einer solchen Privatbürgschaft besteht auch die Möglichkeit, eine Bürgschaft von Versicherungen (Mietkautionsversicherung) oder Banken (Bankbürgschaft) einzuholen. Diese Formen der Bürgschaft bieten zusätzliche Absicherungsmöglichkeiten und sind oft auch für die Mieter einfacher zu handhaben.
Gerade bei der Vermietung von Wohnraum gibt es jedoch eine Vielzahl von Sonderregelungen, die die Nutzung von Bürgschaften einschränken oder fehleranfällig machen können. Damit Sie als Vermieter keine unangenehmen Überraschungen erleben, ist es wichtig, die Bürgschaft rechtlich ordnungsgemäß zu vereinbaren und alle relevanten Aspekte zu beachten. Im Extremfall kann sogar ein strafrechtliches Risiko für Vermieter bestehen (Veruntreuung der Mietkaution).
In diesem Beitrag wird erklärt, wie man eine Bürgschaft wirksam vereinbart und worauf sonst noch zu achten ist, um sich als Vermieter bestmöglich abzusichern.
Mietbürgschaft durch eine Privatperson
Was ist eine Mietbürgschaft?
Eine Bürgschaft nach § 765 BGB ist ein Vertrag, bei dem der Bürge einem Gläubiger (Vermieter) verspricht, die Verbindlichkeiten eines Schuldners (Mieters) zu zahlen, falls der Schuldner (Mieter) dies nicht kann oder will. Dies umfasst sowohl Schäden, die der Mieter verursacht als auch Mietausfälle.
Im Rahmen einer Wohnraummiete ist aber zu beachten, dass nur solche Verpflichtungen des Mieters erfasst sind, die sich unmittelbar aus dem Mietvertrag ergeben.
Besonders wichtig ist, dass die Bürgschaft den Höchstbetrag von drei Nettokaltmieten nach § 551 Abs. 1 BGB nicht überschreiten darf. Ist dies der Fall, ist die Bürgschaft unwirksam. Wenn neben der Bürgschaft noch eine Kaution oder sonstige Sicherheit vereinbart ist, muss darauf geachtet werden, dass alle Sicherheiten zusammen den Höchstbetrag nicht überschreiten dürfen. Wenn also bspw. eine Kaution in Höhe von zwei Nettomonatsmieten vereinbart ist, darf die Bürgschaft maximal die Höhe einer weiteren Nettomonatsmiete betragen.
Wer kann alles Bürge sein?
Grundsätzlich kann jeder Bürge sein. Er muss nur volljährig und unbeschränkt geschäftsfähig sein. Natürlich ist es für den Gläubiger bzw. Vermieter aber wichtig, dass die bürgende Person selbst von guter Bonität ist. Sollte sich keine solche Person bereit erklären, die Bürgschaftserklärung abzugeben, kann auch auf eine Mietkautionsversicherung oder Bankbürgschaft zurückgegriffen werden, hierzu unten mehr.
Wie vereinbart man eine wirksame Bürgschaft?
Eine Mietbürgschaft bedarf der Schriftform nach § 126 BGB und muss sowohl den Bürgen, den Gläubiger (Vermieter) als auch den Hauptschuldner (Mieter) ausdrücklich nennen. Es sollte auch der genaue Gegenstand, also die Mietkaution genannt werden.
Wie bereits erklärt, muss darauf geachtet werden, dass die Bürgschaft auf den Höchstbetrag von drei Nettomonatsmieten „gedeckelt“ ist. Die Bürgschaft muss in dem Vertrag ausdrücklich vereinbart sein. Bietet der Bürge von sich aus, um den Vermieter zum Abschluss des Mietvertrags zu bewegen eine Bürgschaft über einen höheren Betrag an, so ist dies zulässig. Da dies sowieso selten passiert und im Nachhinein sehr schwer zu beweisen sein kann, sollten Vermieter sich hierauf besser nicht einlassen.
Eine Bürgschaft auf erstes Anfordern ist im Rahmen eines Mietverhältnisses nicht zulässig und kann daher nicht vereinbart werden. Hierzu unten mehr.
Eine Bürgschaft kann aber auch gemäß § 138 BGB sittenwidrig und daher unwirksam sein. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Bürge mit der Zahlung der Forderung finanziell erheblich überfordert ist und die Bürgschaftserklärung nur abgegeben hat, weil der Hauptschuldner (Mieter) in einem engen emotionalen Verhältnis zu ihm steht und er das wirtschaftliche Risiko nicht realistisch eingeschätzt hat. Dies greift also insbesondere bei Familienangehörigen oder Ehepartnern.
Eine Nichtigkeit nach § 138 BGB kann auch dann die Folge sein, wenn der Vermieter oder Hauptschuldner dem Bürgen die Bürgschaft aufgedrängt hat und hierbei die Unerfahrenheit oder das Bestehen einer Zwangslage beim Bürgen ausgenutzt hat.
Unterformen und Ausgestaltungen von Bürgschaften
Was ist eine selbstschuldnerische Bürgschaft?
Im Grundfall einer Bürgschaft muss der Vermieter im Schadensfall zunächst gegen den Mieter vorgehen. Dies umfasst auch eine versuchte Zwangsvollstreckung beim Mieter. Erst wenn dies erfolglos geblieben ist, muss der Bürge die offene Forderung zahlen. Da dies sehr zeitaufwendig und vor allem teuer ist (anfallende Gerichts- und Rechtsanwaltsgebühren), ist es für Vermieter sinnvoll eine sogenannte selbstschuldnerische Bürgschaft zu fordern.
Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann sich der Vermieter direkt an den Bürgen wenden. Juristisch gesprochen wird auf die Einrede der Vorausklage gemäß § 773 BGB verzichtet. Die Einrede der Vorausklage nach § 771 BGB gibt dem Bürgen das Recht, den Vermieter zunächst auf ein Vorgehen gegen den Mieter zu verweisen.
Was ist eine Bürgschaft auf erstes Anfordern?
Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern muss der Bürge leisten, wenn der Gläubiger (Vermieter) die Zahlung anfordert. Anders als bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft ist es hier nicht erforderlich, das Bestehen einer Verbindlichkeit (z. B. aufgrund eines durch den Mieter verursachten Schaden) schlüssig darzulegen. Der Bürge muss direkt zahlen und kann das Geld, falls die Verbindlichkeit nicht bestand, erst in einem Rückzahlungsprozess zurückfordern.
Die einzige Einschränkung ist, wenn die Aufforderung zur Zahlung rechtsmissbräuchlich ist. Dies kann bspw. der Fall sein, wenn es offenkundig ist, dass der Sicherungsfall nicht vorliegt.
Eine Bürgschaft auf erstes Anfordern ist bei Wohnraummieten dann nicht zulässig, wenn sie im Rahmen von AGB vereinbart wurde. Als überraschende Klausel nach § 305c BGB wird eine solche Vereinbarung nicht Vertragsbestandteil. Darüber hinaus ist sie auch nach § 307 BGB unwirksam.
Achtung: Mustermietverträge, bei denen die Parteien die einzelnen Klauseln nicht individuell aushandeln, können AGB auch dann vorliegen, wenn der Vermieter diesen Vertrag zum ersten Mal nutzt.
Alternativen zu Privatbürgschaften
Wenn sich der Mieter keine Kaution leisten kann und auch niemand sonst bereit ist, zu bürgen, können neben einer Bürgschaft von Privatpersonen auch Versicherungen oder Banken zur Sicherung des Vermieters genutzt werden.
Mietkautionsversicherung
Bestimmte Versicherungen bieten Mietkautionsversicherungen an. Je nach Anbieter variieren die Konditionen stark. Der Mieter trägt die Abschlusskosten und Bearbeitungsgebühren. Im Gegenzug bürgt die Versicherung für eventuelle Verbindlichkeiten des Mieters gegenüber dem Vermieter. Auch die Mietkautionsversicherung ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Im Regelfall wird eine selbstschuldnerische Bürgschaft gewählt. Es ist jedoch auch möglich, eine Bürgschaft auf erstes Anfordern zu vereinbaren. In diesem Fall zahlt die Versicherung direkt ohne weitere Prüfung.
Bei einer Mietkautionsversicherung bürgt die Versicherung ähnlich wie eine Privatperson und zahlt nur dann, wenn auch eine Verbindlichkeit entstanden ist.
Bankbürgschaft / Bankaval
Eine weitere Möglichkeit ist eine Bankbürgschaft (auch Bankaval oder Mietaval). Bei dieser bürgt anstatt einer Versicherung eine Bank. Diese kann, wenn sie im Schadensfall an den Vermieter gezahlt hat, den jeweiligen Betrag vom Mieter fordern. Auch hier fallen Gebühren für den Mieter an. Teilweise wird auch eine Mindesteinlage auf ein Konto bei der jeweiligen Bank gefordert.
Beendigung der Mietbürgschaft
Grundsätzlich endet die Mietbürgschaft mit dem Ende des Mietverhältnisses. Dies gilt jedoch nur, wenn der Mieter die Wohnung vertragsgemäß an den Vermieter übergeben hat und keine offenen Forderungen mehr bestehen.
Es besteht auch die grundsätzliche Möglichkeit der Kündigung einer Mietbürgschaft. In diesem Fall hat der Vermieter ein Recht auf eine alternative Sicherheit. Es sollte also schon bei Abschluss des Mietvertrags geregelt werden, wie diese Sicherheit (z. B. die Zahlung einer Kaution) aussehen sein soll.
Wurde eine Mietkautionsversicherung oder eine Bankbürgschaft vereinbart, so muss der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Bürgschaftsurkunde an die Versicherung bzw. Bank zurückgeben. Wenn nach Rückgabe doch noch Forderungen entstehen bzw. bekannt werden, so muss sich der Vermieter direkt an die Versicherung oder Bank wenden.
Zusammenfassung
Eine Mietbürgschaft ist eine Alternative zur Zahlung einer Kaution und dient dem Vermieter als Sicherheit für Verpflichtungen des Mieters, die sich unmittelbar aus dem Mietvertrag ergeben. Der Bürge ist verpflichtet einzuspringen falls der Mieter nicht zahlen kann.
Eine Mietbürgschaft muss schriftlich vereinbart werden und alle beteiligten Parteien ausdrücklich nennen. Der Höchstbetrag der Mietbürgschaft darf drei Nettomonatsmieten nicht überschreiten.
Eine selbstschuldnerische Bürgschaft ist grundsätzlich zulässig und ermöglicht es dem Vermieter, sich direkt an den Bürgen zu wenden. Eine Bürgschaft auf erstes Anfordern hingegen ist bei Verwendung von Musterformularen für Wohnraummieten nicht möglich.
Als Alternative besteht auch die Möglichkeit, auf eine Mietkautionsversicherung oder eine Bankbürgschaft zurückzugreifen.
Dennoch ist zu beachten, dass der Vermieter im Schadensfall nicht einfach das Geld einbehalten kann, da keine Kaution vorhanden ist. Stattdessen muss er sich an den Bürgen wenden und diesen notfalls verklagen. Bei einer Barkaution hat der Vermieter das Geld bereits und der Mieter muss es zurückfordern, anstatt dass der Vermieter dem Bürgen hinterherlaufen muss.
