Der Tod eines Vermieters ist nicht nur ein persönlicher Einschnitt für die Angehörigen, sondern wirft auch rechtliche Fragen im Hinblick auf bestehende Mietverhältnisse auf. Viele Mieter sind in einer solchen Situation zunächst verunsichert und fragen sich, ob sie weiterhin in der Wohnung bleiben dürfen oder ob mit einem neuen Vertrag oder gar einer Kündigung zu rechnen ist.
Aber auch für Vermieter und deren Erben ist es wichtig zu wissen, welche rechtlichen Folgen der Erbfall tatsächlich hat.
Fortbestand des Mietvertrags nach dem Erbfall
Ein Todesfall des Vermieters beendet das Mietverhältnis nicht. Nach § 1922 BGB geht das Vermögen des Verstorbenen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge automatisch auf die Erben über. Damit treten die Erben auch ohne weiteres Zutun in die Vermieterstellung ein. Das bedeutet, sie übernehmen sämtliche Rechte, wie etwa den Anspruch auf Mietzahlungen, und zugleich alle Pflichten, bspw. die Instandhaltung der vermieteten Wohnung.
Der Mietvertrag läuft zu unveränderten Bedingungen weiter. Weder können die Erben einseitig neue Vertragsbedingungen aufstellen, noch besteht für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht allein aufgrund des Todes des Vermieters. Auch ein Anspruch auf den Abschluss eines neuen Mietvertrags existiert nicht. Selbst wenn es keine Erben gibt, tritt der Fiskus (also der Staat) als gesetzlicher Gesamtrechtsnachfolger in die Vermieterposition ein und führt das Mietverhältnis fort.
Damit ist sichergestellt, dass Mietverhältnisse auch im Erbfall Bestand haben und der Mieter seine Wohnung ohne rechtliche Unterbrechung weiter nutzen kann. Für Erben wiederum bedeutet dies, dass sie unmittelbar mit dem Erbfall die volle Vermieterstellung übernehmen – mit allen damit verbundenen Rechten und Verpflichtungen.
Rechte und Pflichten der Erben als neue Vermieter
Mit dem Erbfall übernehmen die Erben automatisch die volle Rechtsstellung des verstorbenen Vermieters. Sie haben damit Anspruch auf die vereinbarten Mietzahlungen und können die im Gesetz vorgesehenen Rechte geltend machen, zum Beispiel eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn sie die Wohnung selbst nutzen möchten.
Gleichzeitig sind die Erben verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen vorzunehmen. Auch die Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung der Betriebskosten nach § 556 BGB geht auf sie über.
Für Vermieter ist wichtig zu wissen, dass diese Rechtsnachfolge automatisch eintritt und unabhängig davon ist, ob die Erben bereits im Grundbuch eingetragen sind oder ob sie von dem Erbfall Kenntnis haben. Entscheidend ist allein der Eintritt des Erbfalls.
Der Grundsatz lautet: Der Mietvertrag bleibt mit allen bisherigen Rechten und Pflichten bestehen.
Mietzahlungen nach dem Tod des Vermieters
Auch nach dem Tod des Vermieters bleibt der Mieter verpflichtet, die vereinbarte Miete weiter zu zahlen. In der Praxis empfiehlt es sich, die Mietzahlungen zunächst wie gewohnt auf das bisherige Konto des Verstorbenen zu leisten. Dieses Konto fällt in den Nachlass und die Zahlungen kommen damit den Erben zugute.
Fordern die Erben eine Änderung der Zahlungsweise, etwa die Überweisung auf ein anderes Konto, müssen sie ihre Berechtigung nachweisen. Dies kann etwa durch einen Erbschein, ein eröffnetes notarielles Testament oder einen Grundbuchauszug erfolgen. Legitimiert sich ein vermeintlicher Erbe nicht, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Zahlung auf ein neues Konto umzuleiten.
Ist unklar, wer Erbe geworden ist, hat der Mieter mehrere Möglichkeiten. Er kann die Miete weiterhin auf das bekannte Konto des Verstorbenen zahlen und die Zahlungen dokumentieren. Er kann die Miete aber auch beim Amtsgericht nach §§ 372 ff. BGB hinterlegen. Dadurch gilt die Zahlungspflicht als erfüllt.
Für Vermieter, die eine Wohnung samt Mietvertrag erben, gilt: Durch die schnelle Vorlage eines Erbscheins schaffen sie Klarheit gegenüber den Mietern und erleichtern die Abwicklung im Erbfall.
Umgang mit der Mietkaution
Die Mietkaution bleibt auch nach dem Tod des Vermieters bestehen. Die Erben übernehmen die Pflicht, sie getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen und bei Vertragsende ordnungsgemäß zurückzuzahlen.
Eine Zurückbehaltung ist nur zulässig, wenn noch Ansprüche zu prüfen sind, etwa aus der Betriebskostenabrechnung. Bei einer Erbengemeinschaft haften alle Miterben gemeinsam für die Rückzahlung.
Kündigungsrechte nach dem Tod des Vermieters
Die Frage nach den Kündigungsrechten stellt sich im Erbfall besonders häufig. Sowohl Erben als neue Vermieter als auch Mieter sollten wissen, welche Möglichkeiten bestehen und welche gesetzlichen Grenzen einzuhalten sind.
Grundsätzlich gilt, dass der Tod des Vermieters allein keine Sonderrechte schafft und die bestehenden Schutzvorschriften des Mietrechts unverändert bleiben.
Für Erben als neue Vermieter:
- Ordentliche Kündigung nach § 573 BGB: Eine Kündigung ist nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Dazu zählen insbesondere Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung oder erhebliche Vertragsverletzungen durch den Mieter. Der bloße Erbfall reicht nicht aus.
- Kündigungsfristen nach § 573c BGB: Die Dauer des Mietverhältnisses bestimmt die Frist. Sie beträgt drei Monate bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren und neun Monate, wenn das Mietverhältnis bereits länger als acht Jahre besteht.
- Außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB: Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags ist nur möglich, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, zum Beispiel erhebliche Mietrückstände oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter.
Für Mieter:
- Keine Sonderrechte durch den Erbfall: Der Tod des Vermieters erweitert auch die Kündigungsmöglichkeiten des Mieters nicht. Die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen gelten unverändert fort.
- Ordentliche Kündigung: Der Mieter kann den Vertrag weiterhin mit einer Frist von drei Monaten kündigen, sofern nichts anderes, wie bspw. eine Mindestmietdauer, vereinbart wurde.
- Widerspruchsrecht nach § 574 BGB: Erhält der Mieter eine ordentliche Kündigung durch die Erben, kann er dieser widersprechen, wenn sie für ihn eine besondere Härte darstellt. Gründe können hohes Alter, eine schwere Erkrankung oder das Fehlen von Ersatzwohnraum sein.
Fazit
Der Tod des Vermieters beendet das Mietverhältnis nicht. Die Erben treten automatisch in die Rolle des Vermieters ein und übernehmen sowohl die Rechte als auch die Pflichten aus dem bestehenden Vertrag.
Der Vertrag läuft unverändert weiter, ein Sonderkündigungsrecht besteht nicht. Erben wiederum können das Mietverhältnis nur unter den gleichen Voraussetzungen kündigen wie der ursprüngliche Vermieter.
