Zeitmietvertrag – Befristung im Mietvertrag richtig vereinbaren 

Ein befristeter Mietvertrag – auch Zeitmietvertrag genannt – endet automatisch zu einem festgelegten Termin. Für Vermieter kann das eine attraktive Möglichkeit sein, Planungssicherheit zu gewinnen. Auch für Mieter kann eine zeitlich begrenzte Nutzung sinnvoll sein, etwa bei einem Auslandsaufenthalt.  

Doch seit der Mietrechtsreform 2001 gelten für solche Verträge enge rechtliche Vorgaben. Eine Befristung ist nur in klar definierten Fällen erlaubt, und Formfehler führen schnell dazu, dass der Vertrag als unbefristet gilt.

Was ist ein Zeitmietvertrag? 

Ein unbefristeter Mietvertrag läuft so lange, bis eine Partei kündigt. Ein Zeitmietvertrag dagegen endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Dauer und eine ordentliche Kündigung während dieser Zeit ist ausgeschlossen. Zulässig ist nur der sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag nach § 575 BGB, das heißt, der Vermieter muss bereits bei Vertragsschluss einen konkreten und gesetzlich anerkannten Grund für die Befristung nennen (z. B. Eigenbedarf oder geplante Baumaßnahmen) und dies schriftlich im Mietvertrag festhalten; andernfalls gilt der Vertrag als unbefristet.

Tipp: Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt weiterhin möglich.

Davon zu unterscheiden ist die Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 BGB). Dabei geht es um Wohnraum, der nicht als dauerhafter Lebensmittelpunkt dient, sondern nur für kurze Anlässe genutzt wird, etwa ein Hotelzimmer, eine Ferienwohnung oder eine Gastprofessur. Bei solchen Verträgen gelten viele mieterschützende Regelungen nicht, die Vertragsfreiheit ist deutlich größer. 

Zulässige Gründe für die Befristung

Damit ein Zeitmietvertrag wirksam ist, muss der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich (= Schriftform gemäß § 126 BGB) einen gesetzlich anerkannten Grund angeben. Zulässig sind nur die folgenden drei Befristungsgründe (§ 575 BGB): 

• Eigenbedarf: Die Wohnung soll nach Ablauf der Mietzeit vom Vermieter selbst, von Familienangehörigen oder Angehörigen des Haushalts genutzt werden. 

• Baumaßnahmen: Abriss, umfassende Sanierung oder wesentliche Umbauten, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würden. 

• Dienstwohnung: Die Räume sollen an eine Person überlassen werden, die zur Dienstleistung verpflichtet ist (z. B. Hausmeisterwohnung). 

Fehlt ein solcher Grund oder ist er nicht schriftlich festgehalten, gilt das Mietverhältnis automatisch als unbefristet. 

Formale Anforderungen einer Befristung im Mietvertrag 

in Zeitmietvertrag muss immer schriftlich abgeschlossen werden. Die Befristungsklausel muss einen konkreten Grund nennen, eine bloße Formulierung wie „wegen Eigenbedarf“ ist zu unbestimmt. Auch das Ende der Laufzeit muss exakt terminiert sein. Wird hier ein Fehler gemacht gilt der Mietvertrag im Zweifel als unbefristet geschlossen. 

Wichtig: Eine nachträgliche Änderung des Befristungsgrundes ist nicht möglich. Ein Austausch von Personen innerhalb desselben Grundes (z. B. Nutzung durch Sohn statt Tochter) ist zulässig, nicht aber der Wechsel von Eigenbedarf zu Sanierung. 

Rechte und Pflichten während der Laufzeit

Während der Befristung besteht kein ordentliches Kündigungsrecht. Sowohl Vermieter als auch Mieter sind an die vereinbarte Dauer gebunden. Möglich bleibt eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, etwa bei schweren Pflichtverletzungen einer der Parteien oder erheblichen Gesundheitsgefahren für den Mieter.

Mieter haben zudem einen Auskunftsanspruch: Frühestens vier Monate vor Vertragsende dürfen sie beim Vermieter nachfragen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Antwortet der Vermieter nicht innerhalb eines Monats, verlängert sich der Vertrag automatisch um die Dauer der Verspätung.

Auch Mieterhöhungen sind nur möglich, wenn sie ausdrücklich im Vertrag vorgesehen oder gesetzlich erlaubt sind. In unseren vermieterfreundlichen Mietverträgen ist dies selbstverständlich der Fall.

Wegfall des Befristungsgrunds oder Unwirksamkeit der Befristung

Wenn sich der Grund, warum der Mietvertrag befristet wurde verzögert, können Mieter verlangen, dass der Mietvertrag entsprechend länger läuft. Fällt der Grund komplett weg, besteht ein Anspruch des Mieters auf Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. 

Ist die Befristung von Anfang an unwirksam, bspw. weil der Befristungsgrund fehlt oder zu ungenau formuliert ist, gilt der Vertrag ebenfalls als unbefristet. Manche Gerichte sehen in solchen Fällen eine Umdeutung in einen Kündigungsausschluss, andere nicht. Die Rechtsprechung ist hier uneinheitlich. Vermieter können sich also nicht darauf verlassen, dass falsche Befristungsklauseln zumindest einen Kündigungsausschluss begründen. 

Laufzeit und Altverträge 

Für Zeitmietverträge gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Möglich sind Befristungen von wenigen Monaten bis theoretisch zu 30 Jahren. In der Praxis dauern sie meist ein bis vier Jahre. Bei längeren Zeitmietverträgen besteht ein erhöhtes Risiko, dass der Befristungsgrund vor Gericht nicht standhält.

Altverträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, richten sich nach dem damaligen Recht. Dazu gehören auch Verträge mit automatischer Verlängerungsklausel. Solche Vereinbarungen können heute noch wirksam sein und wirken unter Umständen jahrzehntelang fort.

Vor- und Nachteile von Zeitmietverträgen 

Ein befristeter Mietvertrag hat Vorteile, bringt aber auch Risiken mit sich.

Vorteile für Vermieter: 

• Automatisches Vertragsende: Das Mietverhältnis läuft nach Ablauf der Befristung ohne Kündigung aus. Der Vermieter muss keine Eigenbedarfskündigung nachweisen. 

• Planungssicherheit: Vermieter wissen bereits bei Vertragsschluss, wann die Wohnung wieder zur Verfügung steht, etwa für Eigenbedarf oder geplante Baumaßnahmen. 

• Reduziertes Risiko: Problematische Dauermietverhältnisse lassen sich durch eine Befristung vermeiden.

Nachteile für Vermieter:

• Keine Mieterhöhung während der Befristung: Ist im Vertrag nichts anderes vereinbart, sind Mieterhöhung nur sehr eingeschränkt möglich.  

Tipp: In dem Mietvertrag sollte eine Klausel enthalten sein, wonach der Vermieter während der Dauer des Zeitmietvertrags berechtigt ist, nach dem Gesetz zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen. 

• Risiko der Unwirksamkeit: Fehlt ein gesetzlich anerkannter und konkret formulierter Befristungsgrund, gilt der Vertrag als unbefristet. Der Vermieter verliert damit die gewünschte Planungssicherheit. 

• Eingeschränkte Flexibilität: Fällt der Befristungsgrund weg, kann der Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis verlangen. Zudem ist ein Wechsel der Begründung während der Laufzeit nicht möglich. 

Sonderfälle und regionale Besonderheiten 

In Berlin gilt das Zweckentfremdungsverbotsgesetz: Kurzzeitvermietungen von Wohnraum als Ferienwohnungen sind nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Zeitmietverträge sind aber nicht pauschal ausgeschlossen, solange das Gesetz beachtet wird. 

Ein weiterer Sonderfall ist die Zimmervermietung im Wohnraum des Vermieters. Vermietet der Vermieter einzelne Zimmer in seiner eigenen Wohnung oder seinem Haus und stellt die Möblierung, gelten ähnliche Regelungen wie beim vorübergehenden Gebrauch gem. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 

Fazit 

Der Zeitmietvertrag ist eine rechtlich streng geregelte Ausnahme. Er ist nur wirksam, wenn bei Vertragsschluss ein zulässiger Befristungsgrund schriftlich festgehalten wird. Formfehler führen unmittelbar dazu, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt. 

Für Mieter bedeutet ein Zeitmietvertrag eingeschränkte Flexibilität, da keine ordentliche Kündigung möglich ist. Für Vermieter bietet er Planungssicherheit, erfordert aber eine sorgfältige Vertragsgestaltung und Dokumentation. 

Wichtig ist die klare Abgrenzung zum vorübergehenden Gebrauch und die Beachtung regionaler Sonderregelungen wie in Berlin. Nur bei sauberer Vertragsgestaltung erfüllt der Zeitmietvertrag seinen Zweck, andernfalls entsteht automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis.