Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist entscheidend für Mieter, Eigentümer, Käufer und Vermieter. Sie beeinflusst Miete, Betriebskosten, Versicherungsbeiträge und Kaufpreise. Schon kleine Abweichungen können erhebliche finanzielle Folgen haben, etwa bei Mietminderung, Rückforderungen oder überhöhten Betriebskosten.
In der Praxis weichen die angegebenen Quadratmeter häufig von der tatsächlichen Fläche ab.
Was bedeutet „Wohnfläche“?
Die Wohnfläche umfasst alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören und zu Wohnzwecken genutzt werden können.
Nicht zur Wohnfläche zählen Funktions- oder Nebenräume außerhalb der Wohnung, wie Keller, Heizungs- oder Trockenräume, Garagen oder Dachböden.
Wichtig ist die Abgrenzung zu Nutzfläche und Grundfläche:
- Die Grundfläche ist die gesamte Fläche, die ein Gebäude einnimmt.
- Die Nutzfläche umfasst neben Wohnräumen auch sonstige Räume mit anderer Zweckbestimmung.
- Die Wohnfläche ist der Teil der Nutzfläche, der dem Wohnen dient.
Gängige Methoden der Wohnflächenberechnung
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) ist seit dem 1. Januar 2004 die maßgebliche Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche, insbesondere im Miet- und Förderrecht. Sie gilt, wenn im Vertrag keine andere Berechnungsmethode vereinbart wurde.
Die Wohnfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt. Berücksichtigt werden alle Wohn- und Nebenräume innerhalb der Wohnung, etwa Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur oder Abstellräume.
Mit anderen Worten: Lichte Maße sind die Innenmaße zwischen den fertigen Bauteiloberflächen, also der tatsächlich nutzbare Raum zwischen Wänden, Pfeilern oder anderen Begrenzungen.
Nicht zur Wohnfläche gehören: Keller- und Bodenräume, Heizungsräume, Garagen, Waschküchen, Trockenräume sowie gewerblich genutzte Flächen. Entscheidend ist auch die Höhe der Decke.
Raumhöhen und Dachschrägen:
- Räume oder Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern werden zu 100 % angerechnet.
- Flächen zwischen 1 m und 2 m Höhe zählen zu 50 %.
- Flächen unter 1 m Höhe bleiben unberücksichtigt.
Balkone, Loggien, Terrassen und Wintergärten:
Diese Flächen werden in der Regel zu 25 %, bei besonders hochwertiger Ausführung oder Lage bis zu 50 % angerechnet.
Beheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen vollständig, unbeheizte zur Hälfte.
DIN 277
Die DIN 277 ist eine technische Norm aus dem Bauwesen, die Flächen umfassender definiert. Sie unterscheidet Brutto- und Netto-Grundflächen sowie deren Unterkategorien: Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen. Bei Anwendung dieser Methode wird die tatsächliche Grundfläche zugrunde gelegt, unabhängig von Raumhöhen oder Einschränkungen durch Dachschrägen.
Die Berechnung nach DIN 277 führt daher regelmäßig zu größeren Wohnflächenangaben. Sie wird häufig in der Projektentwicklung und bei der Bewertung von Immobilien herangezogen, ist aber im Wohnraummietrecht nicht verbindlich, sofern dies nicht explizit anderes vereinbart wurde.
Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) und DIN 283
Für Wohnflächen, die vor dem 31. Dezember 2003 berechnet wurden, bleibt die II. BV weiterhin maßgeblich. Sie entspricht weitgehend der späteren WoFlV, enthält aber einige abweichende Regelungen, etwa zum Putzabzug (= Abzug der Putzschicht von der gemessenen Raumfläche) oder zur Anrechnung von Erkern und Wandschränken.
Die ältere DIN 283 spielt heute kaum noch eine Rolle, kann jedoch angewendet werden, wenn sich beide Vertragsparteien ausdrücklich darauf einigen.
WoFlV und DIN 277 im Vergleich
Zwischen beiden Verfahren bestehen erhebliche Unterschiede:
Die WoFlV berücksichtigt Raumhöhen und beschränkt die Anrechnung bestimmter Flächen.
Die DIN 277 erfasst die volle Grundfläche, unabhängig von der Nutzung.
Für Mieter und Käufer ist die Berechnung nach WoFlV meist günstiger, während Vermieter und Verkäufer von der DIN 277 profitieren. Besonders bei Dachgeschosswohnungen oder großen Außenflächen können Abweichungen von mehreren Quadratmetern entstehen.
Schritt für Schritt: Wohnfläche nach WoFlV ermitteln
- Grundflächen messen: lichte Maße der Räume zwischen den Bauteilen erfassen.
- Räume zuordnen: prüfen, welche Flächen anrechenbar sind.
- Raumhöhen berücksichtigen: 100 % / 50 % / 0 % nach Höhe einteilen.
- Sonderflächen bewerten: Balkone, Loggien, Wintergärten anteilig ansetzen.
- Flächen addieren: Summen bilden und die gewählte Methode (WoFlV) im Ergebnis dokumentieren.
Beispiel aus der Praxis:
Eine Dachgeschosswohnung mit 60 m² Grundfläche weist Dachschrägen auf:
- 35 m² ≥ 2 m Höhe –> 35 m² × 100 % = 35 m²
- 15 m² zwischen 1 m – 2 m Höhe –> 15 m² × 50 % = 7,5 m²
- 10 m² < 1 m Höhe –> keine Anrechnung
Wohnfläche nach WoFlV somit: 42,5 m².
Nach DIN 277 läge die Fläche bei 60 m² ein Unterschied von rund 30 %.
Rechtliche Aspekte und Vertragspraxis
Ist im Miet- oder Kaufvertrag keine Berechnungsmethode genannt, gilt die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV). Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich angegebenen ab, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung und/oder Rückforderung überzahlter Beträge berechtigen kann.
Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen ist stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Vermieter können – unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben – daher bei zu niedrig angegebenen Flächen die Miete anpassen. Eine solche Anpassung muss jedoch sachlich begründet und darf keinesfalls rechtsmissbräuchlich erfolgen, etwa um unzulässig höhere Einnahmen zu erzielen oder Mieter zu benachteiligen. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte die Berechnungsmethode ausdrücklich im Vertrag festgelegt und die Fläche durch ein aktuelles Aufmaß belegt werden.
Praktische Hinweise
- Wohnflächen sind nur vergleichbar, wenn dieselbe Berechnungsmethode angewandt wurde.
- Bei Unsicherheiten empfiehlt sich ein Gutachten durch Architekten oder Sachverständigen.
- Wer eine Finanzierung plant, sollte die korrekte Wohnfläche bereits in der Unterlagenprüfung nachweisen, sie kann Einfluss auf Beleihungswert und Versicherungssumme haben.
Häufige Fragen
Gelten Balkone immer nur zu 25 Prozent?
Grundsätzlich ja, bei besonders hochwertiger Ausführung sind bis zu 50 Prozent zulässig.
Zählen Kellerräume zur Wohnfläche?
Nein, Keller, Heizungs- und Trockenräume gehören nicht zur Wohnfläche, sondern zur Nutzfläche.
Wie gehe ich bei einer fehlerhaften Wohnflächenangabe vor?
Zunächst selbst nachmessen oder ein Aufmaß beauftragen. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % ab, kann eine Mietminderung oder Rückforderung verlangt werden.
Zusammenfassung
Die Wohnflächenberechnung bestimmt Miete, Kaufpreis und hat Einfluss auf die Betriebskosten und sollte daher stets exakt erfolgen.
Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV), sofern keine andere Methode, wie die DIN 277, die II. BV oder die DIN 283, vereinbart wurde.
Abweichungen über zehn Prozent gelten als Mangel und können rechtliche Ansprüche auslösen. Eine klare vertragliche Festlegung der Berechnungsmethode schafft Sicherheit für beide Parteien.
