Viele Mietverträge enthalten die Formulierung, dass die Wohnung bei Auszug „besenrein“ zu übergeben ist. Doch was verbirgt sich genau hinter diesem Begriff? Immer wieder kommt es wegen dieser Unklarheit zwischen Mietern und Vermietern. Unklar ist dabei, ob die Wohnung nun gründlich geputzt oder lediglich oberflächlich gereinigt werden muss. Der BGH hat hierzu im Jahr 2006 eine klare Linie gezogen (BGH VIII ZR 124/05 Urteil vom 28.06.2006).
Die Rechtsgrundlage: § 546 BGB und die Pflicht zur Rückgabe
Nach § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben. Üblich ist die Vereinbarung, dass dies „besenrein“ erfolgen muss. Es handelt sich hierbei nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um eine Nebenpflicht des Mieters, die den Zustand bei der Übergabe betrifft.
Was bedeutet „besenrein“ konkret?
Der BGH hat entschieden, dass eine besenreine Rückgabe lediglich eine Beseitigung grober Verschmutzungen umfasst.
Das bedeutet, der Mieter muss:
- Fußböden fegen oder staubsaugen,
- grobe Verunreinigungen von Böden, Wänden und Decken entfernen,
- Heizkörper, Fensterrahmen, Türen, Sanitäranlagen oberflächlich abwischen,
- Klebereste oder Folien entfernen,
- den Kühlschrank leeren (falls vorhanden).
Was der Mieter nicht muss:
- Fenster putzen (außer bei groben Verschmutzungen, z.B. Aufkleber),
- Gardinen oder Teppiche grundreinigen,
- Nikotinablagerungen beseitigen,
- Fliesen und Sanitäranlagen auf Hochglanz bringen.
Leichte Verschmutzungen wie Staub oder Wischspuren sind zulässig. Spinnweben oder Kalkablagerungen gelten jedoch als grobe Verschmutzungen und sollten entfernt werden.
Besonderheiten: Teppichböden und Einbauten
Hat sich der Mieter im Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, kann er auch zur Grundreinigung eines vorhandenen Teppichbodens verpflichtet sein. Einbauten, die der Mieter selbst vorgenommen hat (z.B. eine Küche), müssen grundsätzlich entfernt werden, sofern keine anderweitige Vereinbarung mit dem Vermieter oder dem Nachmieter getroffen wurde.
Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?
Für Vermieter bedeutet die Vereinbarung „besenrein“, dass sie keine frisch geputzte Wohnung erwarten dürfen. Für Mieter wiederum bedeutet sie, dass sie nicht zu einer umfassenden Grundreinigung verpflichtet sind – wohl aber dazu, grobe Verschmutzungen zu beseitigen. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Vermieter die Reinigung selbst durchführen (lassen) und die Kosten als Schadensersatz geltend machen bzw. von der Kaution abziehen. Das gilt insbesondere bei groben Verschmutzungen, die den vertragsgemäßen Zustand für die Zukunft beeinträchtigen.
Fazit
„Besenrein“ ist im Mietrecht ein klarer Begriff: Es geht nicht um eine vollständige Grundreinigung, sondern lediglich darum, die Wohnung ohne grobe Verschmutzungen zurückzugeben. Um Missverständnisse zu vermeiden empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll, in dem der Zustand dokumentiert wird. So können beide Seiten sicherstellen, dass die Wohnungsübergabe fair und rechtskonform abläuft. Es empfiehlt sich außerdem, beim Übergabetermin Fotos und ggf. Videos vom Zustand der Wohnung anzufertigen.
