Videoüberwachung im Miethaus

Einbrüche, Vandalismus oder Sachbeschädigungen im Treppenhaus, Keller oder in der Tiefgarage veranlassen viele Vermieter dazu, über die Installation von Überwachungskameras nachzudenken. Technisch ist dies heute schnell umgesetzt, rechtlich jedoch hochsensibel.

Denn jede Videoüberwachung greift in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Mieter ein und unterliegt den strengen Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Besonders im unmittelbaren Wohnumfeld ist die Schwelle zur Rechtswidrigkeit schnell überschritten.

Rechtsgrundlagen der Videoüberwachung im Mietverhältnis

Die rechtliche Beurteilung von Überwachungskameras im Mietobjekt erfolgt im Kern auf zwei Ebenen:

1. dem Datenschutzrecht, insbesondere der DSGVO,
2. dem verfassungsrechtlich geschützten allgemeinen Persönlichkeitsrecht.

Diese Ebenen greifen dabei ineinander.

Datenschutzrecht: Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO

Die zentrale Rechtsgrundlage für Vermieter, die eine Videoüberwachung installieren wollen, ist Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO.

Danach ist eine Verarbeitung personenbezogener Daten zulässig, wenn

• sie zur Wahrung berechtigter Interessen erforderlich ist und
• keine überwiegenden Interessen oder Grundrechte der betroffenen Person entgegenstehen.

Berechtigtes Interesse des Vermieters

Ein berechtigtes Interesse kann insbesondere vorliegen bei:

• dokumentierten Einbrüchen,
• erheblichen Sachbeschädigungen,
• wiederholtem Vandalismus,
• konkreten Gefährdungslagen.

Nicht ausreichend sind hingegen:

• allgemeine Sicherheitsbedenken,
• pauschale Vorsorge,
• Kontrolle der Hausordnung,
• Überwachung der Mülltrennung.

Die Rechtsprechung verlangt regelmäßig eine konkret belegbare Gefahrenlage.

Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit

Selbst bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ist die Videoüberwachung nur zulässig, wenn sie zusätzlich auch erforderlich und verhältnismäßig ist.

Das bedeutet, dass zunächst stets zu prüfen ist, ob mildere Mittel, wie bspw. eine verbesserte Beleuchtung, optimierte Schließsysteme oder andere bauliche Sicherungsmaßnahmen, ausreichen, um das angestrebte Sicherheitsziel zu erreichen. Eine Videoüberwachung kommt nur in Betracht, wenn solche Maßnahmen nicht genügen.

Zudem darf eine Kamera ausschließlich den unbedingt erforderlichen Bereich erfassen. Eine weitergehende oder flächendeckende Überwachung ist unzulässig. Schließlich müssen auch Dauer und Intensität der Überwachung auf das notwendige Maß beschränkt bleiben.

Hier gilt das sog. Ultima-Ratio-Prinzip: Die Kamera ist das letzte Mittel – nicht das erste.

Einwilligung des Mieters

In der Praxis wird häufig versucht, eine Videoüberwachung im Mietobjekt über die Einwilligung der Mieter zu legitimieren.

Dieser Ansatz ist jedoch rechtlich problematisch. Einwilligungen können jederzeit widerrufen werden, was die Maßnahme dauerhaft instabil macht. Zudem müssen bei jedem Mieterwechsel erneut entsprechende Einwilligungen eingeholt werden.

Verfassungsrecht: Allgemeines Persönlichkeitsrecht

Die datenschutzrechtliche Prüfung ist eng mit dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht aus Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG verbunden.

Dieses schützt insbesondere:

• das Recht auf informationelle Selbstbestimmung,
• die Freiheit, sich unbeobachtet zu bewegen,
• die Kontrolle über eigene personenbezogene Daten.

Besonders sensibel ist der Bereich des unmittelbaren Wohnumfeldes. Kameras im Treppenhaus oder im Hausflur ermöglichen faktisch die Erstellung von Bewegungsprofilen. Es lässt sich nachvollziehen, wann ein Mieter das Haus verlässt oder zurückkehrt, wer ihn besucht und wie häufig er sich in der Wohnung aufhält.

Bereits diese objektive Möglichkeit der Verhaltens- und Bewegungsanalyse kann einen sogenannten Überwachungsdruck erzeugen, der einen erheblichen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht darstellt. Dies gilt auch dann, wenn die Aufzeichnungen tatsächlich nur sehr selten ausgewertet werden.

Nach der Rechtsprechung kann der so erzeugte Druck ausreichen, um eine Maßnahme als rechtswidrig einzuordnen. Dies gilt auch dann, wenn keine Speicherung erfolgt.

Wo ist eine Videoüberwachung grundsätzlich unzulässig?

Nicht jeder Bereich eines Mietobjekts darf überwacht werden. In wohnungsnahen Zonen überwiegt regelmäßig das Persönlichkeitsrecht der Mieter. Für Vermieter ist es daher entscheidend zu wissen, wo Kameras nahezu immer rechtswidrig sind.

Treppenhaus und Hausflur

Das Treppenhaus gilt rechtlich als unmittelbare Erweiterung des privaten Wohnbereichs. Mieter nutzen es täglich, empfangen dort Besuch und bewegen sich im engen räumlichen Zusammenhang zu ihrer Wohnung.

Eine dauerhafte Videoüberwachung ist hier regelmäßig unzulässig.

Begründung:

• Es können Bewegungsprofile erstellt werden.
• Besucherstrukturen werden nachvollziehbar.
• Mieter stehen unter permanentem Überwachungsdruck.

Selbst wenn keine Speicherung erfolgt, kann bereits die objektive Möglichkeit der Beobachtung einen unzulässigen Eingriff darstellen. Die Rechtsprechung bewertet diesen Bereich besonders sensibel.

Bereich vor Wohnungstüren

Kameras, die unmittelbar auf Wohnungseingänge gerichtet sind, sind nahezu immer unzulässig.

Hier besteht die konkrete Gefahr, dass erfasst wird:

• wann der Mieter die Wohnung verlässt,
• wann er zurückkehrt,
• wer ihn besucht.

Diese Informationen gehören zum Kernbereich der privaten Lebensgestaltung. Das Persönlichkeitsrecht wiegt hier besonders schwer.

Auch sogenannte Dome- oder Schwenkkameras sind problematisch, da für Mieter nicht erkennbar ist, welcher Bereich tatsächlich erfasst wird. Der dadurch entstehende Überwachungsdruck genügt häufig für die Annahme einer Rechtsverletzung.

Balkone, Fenster und private Außenbereiche

Eine Überwachung, die Balkone, Terrassen oder Wohnungsfenster miterfasst, ist meist unzulässig.

Hier greift der besonders geschützte Kernbereich der Privatsphäre. Selbst die bloße Möglichkeit der Erfassung kann ausreichen, um einen Unterlassungsanspruch zu begründen.

Öffentlicher Raum und Nachbargrundstücke

Unzulässig ist jede Kameraeinstellung, die

• Gehwege,
• Straßen,
• öffentliche Plätze oder
• Nachbargrundstücke

miterfasst.

Die Überwachung des öffentlichen Raums ist allein staatlichen Stellen vorbehalten. Eine nachträgliche Verpixelung reicht nach der Rechtsprechung nicht aus, um die Rechtswidrigkeit zu beseitigen.

Nachbarn können bereits bei einem (objektiv) nachvollziehbaren Überwachungsdruck einen Unterlassungsanspruch geltend machen.

Wo kann eine Videoüberwachung ausnahmsweise zulässig sein?

Auch wenn die Rechtsprechung im Wohnumfeld sehr restriktiv ist, bedeutet das nicht, dass Videoüberwachung im Mietobjekt stets ausgeschlossen ist. In bestimmten Bereichen und bei konkreter Gefahrenlage kann sie unter engen Voraussetzungen zulässig sein.

Tiefgarage, Fahrradkeller und sonstige Nutzräume

In reinen Funktionsräumen ist die Erwartung an die Privatheit geringer als im Treppenhaus oder vor Wohnungstüren. Hier kann eine Videoüberwachung zulässig sein, wenn

• wiederholt Einbrüche oder Sachbeschädigungen dokumentiert wurden,
• mildere Maßnahmen erfolglos geblieben sind,
• nur der unbedingt erforderliche Bereich erfasst wird,
• keine dauerhafte Live-Überwachung erfolgt,
• die Speicherdauer kurz bemessen ist (regelmäßig 48 bis 72 Stunden),
• ein Hinweisschild vorhanden ist.

Entscheidend ist die konkrete Gefahrenlage. Eine bloß abstrakte Befürchtung reicht nicht aus.

Hauseingang und Zugangsbereiche

Der Eingangsbereich eines Mehrfamilienhauses kann unter Umständen überwacht werden, insbesondere wenn es in der Vergangenheit zu Einbruchsversuchen oder massiven Sachbeschädigungen gekommen ist.

Voraussetzung ist jedoch:

• Die Kamera darf ausschließlich das eigene Grundstück erfassen.
• Öffentliche Gehwege oder Nachbarbereiche dürfen nicht mitgefilmt werden.
• Der Erfassungsbereich muss technisch strikt begrenzt sein.
• Die Maßnahme muss dokumentiert und begründet werden.
• Betroffene Personen müssen transparent informiert werden (Art. 13 DSGVO).

Eine pauschale Dauerüberwachung ohne konkreten Anlass ist auch hier unzulässig.

Gemeinschaftsgarten oder Hof

Bei Gemeinschaftsflächen im Außenbereich ist eine Überwachung denkbar, wenn es wiederholt zu erheblichen Beschädigungen gekommen ist und andere Maßnahmen nicht greifen.

Auch hier gilt:

• Keine Erfassung von Balkonen oder Fenstern,
• keine Überwachung angrenzender Grundstücke,
• strikte Begrenzung auf das notwendige Minimum.

Je näher die Kamera an wohnungsbezogene Bereiche heranrückt, desto höher sind die rechtlichen Anforderungen.

Video-Gegensprechanlagen

Eine besondere Konstellation stellen Video-Gegensprechanlagen dar.

Diese können zulässig sein, wenn

• das Videobild nur in der Wohnung angezeigt wird, bei der geklingelt wurde,
• keine Speicherung erfolgt,
• keine dauerhafte Aktivierung stattfindet,
• ein deutlich sichtbarer Hinweis angebracht ist.

Hier ist die Eingriffsintensität geringer, da die Aufnahme nur anlassbezogen erfolgt.

Übersicht: Wo ist eine Videoüberwachung im Miethaus zulässig?

Bereich	Zulässigkeit	Begründung & Auflagen
Eigene Wohnung, Balkon, Terrasse	Streng verboten	Absoluter Schutz der Privatsphäre. Bereits der „Überwachungsdruck“ durch eine ausgerichtete Kamera ist illegal.
Treppenhaus, Hausflur, Waschküche	Grundsätzlich unzulässig	Gefahr der Erstellung von Bewegungsprofilen. Das Persönlichkeitsrecht der Mieter überwiegt fast immer.
Hauseingang & Fassade	Stark eingeschränkt zulässig	Muss auf das Privatgrundstück begrenzt sein; darf keinesfalls öffentliche Wege (Gehweg) oder Nachbartüren filmen.
Tiefgarage, Fahrradkeller, Hinterhof	Eher zulässig (unter Auflagen)	Geringere Privatsphäre-Erwartung, aber nur bei konkretem Anlass (z. B. wiederholter Vandalismus) und als letztes Mittel (ultima ratio).

Ist die Videoüberwachung mit Zustimmung der Mieter zulässig?

In der Praxis stellt sich häufig die Frage, ob eine Videoüberwachung dadurch „rechtssicher“ wird, dass alle Mieter zustimmen. Die Antwort lautet: nur eingeschränkt.

Grundsätzlich betrifft die Überwachung von Gemeinschaftsflächen sämtliche dort verkehrenden Personen. Damit sind regelmäßig alle Mieter betroffen. In solchen Konstellationen wird man ohne eine Einbindung der Mieterschaft kaum auskommen. Verweigert auch nur ein Mieter seine Zustimmung, ist die Installation in der Regel rechtlich angreifbar.

Allerdings ist die Einwilligung im Mietverhältnis kein besonders tragfähiges Fundament. Zum einen ist sie jederzeit widerruflich. Zum anderen kann ihre Freiwilligkeit infrage stehen, da zwischen Vermieter und Mieter ein strukturelles Über-/Unterordnungsverhältnis besteht. Zudem entsteht bei jedem Mieterwechsel die Notwendigkeit, den neuen Mieter umfassend zu informieren und eine erneute Zustimmung einzuholen. Der Vermieter trägt dabei die Beweislast für eine wirksame Einwilligung.

Hinzu kommt, dass selbst eine formell erteilte Zustimmung nicht die datenschutzrechtliche Prüfung ersetzt. Auch bei Zustimmung muss die Maßnahme verhältnismäßig sein. Eine pauschale Dauerüberwachung des Treppenhauses bleibt daher regelmäßig unzulässig, selbst wenn eine Mehrheit der Mieter einverstanden ist.

Eine Überwachung gegen den Willen einzelner Mieter kommt nur in eng begrenzten Ausnahmefällen in Betracht. Erforderlich ist eine konkret belegte, erhebliche Gefahrenlage, bspw. Durch wiederholte schwere Straftaten oder massive Sachbeschädigungen. Auch dann gilt das Ultima-Ratio-Prinzip: Mildere Maßnahmen müssen zuvor erfolglos geblieben sein, und der Überwachungsbereich ist strikt auf das notwendige Minimum zu begrenzen.

Für Vermieter bedeutet das, dass die Zustimmung der Mieter im Einzelfall hilfreich ist, sie aber nicht die eigenständige rechtliche Rechtfertigung nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO ersetzt.

Eine Videoüberwachung bleibt stets eine Maßnahme, die sorgfältig geprüft, dokumentiert und technisch eng begrenzt werden muss.

Was gilt bei Kameraattrappen?

Auch sogenannte Kameraattrappen sind rechtlich problematisch. Zwar erfolgt bei einer Attrappe keine tatsächliche Videoaufzeichnung und damit grundsätzlich keine Verarbeitung personenbezogener Daten im Sinne der DSGVO.

Dennoch kann bereits der Eindruck einer Überwachung bei Mietern oder Besuchern einen sogenannten Überwachungsdruck auslösen. Nach der Rechtsprechung kann dieser Druck einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht darstellen, wenn Betroffene objektiv davon ausgehen müssen, beobachtet zu werden.

Aus diesem Grund können auch Kameraattrappen im Treppenhaus, vor Wohnungstüren oder in anderen wohnungsnahen Bereichen unzulässig sein, wenn sie den Eindruck einer tatsächlichen Überwachung vermitteln.

Vermieter sollten daher auch bei Attrappen sorgfältig prüfen, ob deren Einsatz im konkreten Bereich rechtlich vertretbar ist.

Welche technischen und organisatorischen sollten Vermieter beachten?

Selbst wenn eine Videoüberwachung ausnahmsweise zulässig sein kann, müssen datenschutzrechtlichen Vorgaben strikt eingehalten werden. Fehler in der Umsetzung führen, auch wenn ein berechtigtes Interesse besteht, schnell zur Rechtswidrigkeit.

Dokumentierte Interessenabwägung

Vor Installation jeder einzelnen Kamera sollte eine schriftliche Abwägung erfolgen:

• Welches konkrete Sicherheitsinteresse liegt vor?
• Welche Vorfälle sind dokumentiert?
• Welche milderen Mittel wurden geprüft?
• Warum reicht eine Kamera als letztes Mittel aus?

Diese ausführliche Dokumentation ist im Streitfall entscheidend.

Datenschutz-Folgenabschätzung (DSFA)

Ist eine systematische Überwachung öffentlich zugänglicher Bereiche geplant, kann eine Datenschutz-Folgenabschätzung erforderlich sein.

Dabei sind insbesondere zu prüfen:

• Risiken für die Rechte der Betroffenen,
• technische und organisatorische Schutzmaßnahmen,
• Zugriffsbeschränkungen,
• Löschungskonzept.

Informationspflicht nach Art. 13 DSGVO

Betroffene Personen müssen vor Betreten des überwachten Bereichs klar und transparent informiert werden.

Ein DSGVO-konformes Hinweisschild muss mindestens enthalten:

• den Umstand der Videoüberwachung,
• Name und Kontaktdaten des Verantwortlichen,
• den konkreten Zweck der Maßnahme,
• die Rechtsgrundlage,
• die Speicherdauer,
• Hinweise auf Betroffenenrechte.

Ein bloßes Kamerapiktogramm genügt nicht.

Begrenzung des Erfassungsbereichs

Kameras dürfen ausschließlich den notwendigen Bereich erfassen.

Unzulässig sind insbesondere:

• Miterfassung von Wohnungstüren,
• Erfassung von Balkonen oder Fenstern,
• Aufnahme öffentlicher Wege,
• Mitfilmen von Nachbargrundstücken.

Der Kamerawinkel ist technisch zu fixieren. Schwenkbare oder nicht klar erkennbare Dome-Kameras sind besonders risikobehaftet.

Speicherdauer und Löschkonzept

Die Speicherung darf nur so lange erfolgen, wie sie zur Zweckerreichung erforderlich ist.

In der Praxis gelten:

• 48 bis 72 Stunden als Regelfall,
• längere Speicherfristen nur bei konkretem Anlass,
• automatische Überschreibung oder dokumentierte Löschung.

Eine pauschale Vorratsspeicherung ist unzulässig.

Zugriffsbeschränkung und Tonaufzeichnung

Der Zugriff auf Aufnahmen ist auf einen eng begrenzten Personenkreis zu beschränken und zu dokumentieren.

Tonaufzeichnungen sind regelmäßig unzulässig.

Auch eine dauerhafte Live-Überwachung ohne konkreten Anlass ist in Wohnobjekten kaum vertretbar.

Kostenumlage: Müssen Mieter für die Videoüberwachung zahlen?

Neben der Zulässigkeit stellt sich für Vermieter die wirtschaftliche Frage: Können die Kosten einer Videoüberwachungsanlage auf die Mieter umgelegt werden?

Hier ist strikt zu unterscheiden zwischen Anschaffungs- und laufenden Kosten der Videoüberwachung.

Anschaffung und Installation

Die Kosten für Kauf, Installation und erstmalige Einrichtung einer Videoüberwachungsanlage sind regelmäßig nicht umlagefähig.

Eine Umlage über Modernisierungsvorschriften scheidet meist ebenfalls aus, da es sich in der Regel nicht um eine energetische oder wertsteigernde Modernisierung im Sinne des Mietrechts handelt.

Laufende Betriebskosten

Anders kann es sich bei laufenden Kosten verhalten, etwa:

• Wartung,
• Stromverbrauch,
• Serviceverträge.

Diese sind jedoch nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag eine ausdrückliche und hinreichend bestimmte Regelung enthält.

Teilweise werden Videoüberwachungskosten unter „Bewachungskosten“ subsumiert. Eine solche Klausel muss jedoch klar formuliert sein. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, können die laufenden Kosten regelmäßig nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Hinzu kommt: Ist die Videoüberwachung selbst rechtswidrig, entfällt jede Umlagemöglichkeit.

Lesen  Sie auch: Wie legt man Betriebskosten auf den Mieter um?

Beweisverwertungsverbot der Videoaufnahmen vor Gericht

Ein häufig unterschätztes Risiko für Vermieter besteht darin, dass rechtswidrig erlangte Videoaufnahmen im Prozess nicht verwertet werden dürfen.

In der Praxis werden Kameras nicht selten installiert, um Pflichtverletzungen von Mietern nachzuweisen, etwa unerlaubte Untervermietung, vertragswidrige Nutzung oder Verstöße gegen die Hausordnung. Wird die Überwachung jedoch als unzulässig eingestuft, kann das Gericht die Aufnahmen als Beweismittel ausschließen.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass bei schwerwiegenden Eingriffen in das Persönlichkeitsrecht, insbesondere im unmittelbaren Wohnumfeld, ein Beweisverwertungsverbot greifen kann. Maßgeblich ist eine Interessenabwägung. Das Beweisinteresse des Vermieters tritt zurück, wenn die Datenerhebung selbst einen erheblichen Grundrechtsverstoß darstellt.

Praxisleitfaden für Vermieter

Bevor eine Videoüberwachung im Mietobjekt umgesetzt wird, sollte sie nicht nur technisch, sondern juristisch geplant werden. Die entscheidende Frage lautet nicht „Wo montieren wir die Kamera?“, sondern: „Ist die Maßnahme rechtlich tragfähig?“

Zunächst ist eine konkrete Gefahrenlage zu dokumentieren. Allgemeine Sicherheitsbedenken genügen nicht. Erforderlich sind belastbare Anhaltspunkte wie protokollierte Einbrüche, polizeiliche Anzeigen oder nachweisbarer Vandalismus. Ohne diese Grundlage scheitert die Maßnahme regelmäßig bereits an der ersten Stufe der Interessenabwägung.

Im zweiten Schritt sind mildere Mittel zu prüfen und zu dokumentieren. Wurden bauliche Sicherungen verbessert? Ist die Beleuchtung ausreichend? Wurden Zugangskontrollen verschärft? Die Kamera darf erst dann eingesetzt werden, wenn diese Maßnahmen nicht ausreichen. Das Ultima-Ratio-Prinzip ist zwingend zu beachten.

Anschließend ist eine Interessenabwägung vorzunehmen und schriftlich zu dokumentieren. Dabei ist zu prüfen:

• Welche Bereiche sollen konkret erfasst werden?
• Wie intensiv ist der Eingriff?
• Gibt es alternative technische Lösungen mit geringerer Eingriffsintensität?

Je näher die Kamera an wohnungsnahe Bereiche heranreicht, desto strenger ist die Bewertung.

Es folgt die datenschutzrechtliche Umsetzung:

• DSGVO-konformes Hinweisschild,
• Begrenzung des Erfassungsbereichs,
• kurze Speicherfrist (regelmäßig 48 bis 72 Stunden),
• Zugriffsbeschränkung,
• gegebenenfalls Datenschutz-Folgenabschätzung,
• Eintrag im Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten.

Schließlich ist der Mietvertrag zu prüfen, insbesondere im Hinblick auf die Umlage laufender Kosten.

Ohne diese strukturierte Vorbereitung ist das Risiko hoch, dass die Maßnahme als rechtswidrig eingestuft wird.

Zusammenfassung und Fazit

In wohnungsnahen Bereichen insbesondere Treppenhaus, Hausflur und vor Wohnungstüren ist die Videoüberwachung regelmäßig unzulässig. In Funktionsräumen wie Tiefgaragen kann sie unter engen Voraussetzungen zulässig sein, setzt jedoch eine konkret belegte Gefahrenlage und eine saubere Dokumentation voraus.

Für Vermieter gilt daher:

• Keine Kamera ohne dokumentierten Anlass.
• Keine Überwachung ohne Prüfung milderer Mittel.
• Keine Installation ohne DSGVO-konforme Umsetzung.

Eine Videoüberwachung im Miethaus sollte stets als Ausnahme verstanden und nur nach sorgfältiger rechtlicher Prüfung umgesetzt werden. Wer diese Maßstäbe beachtet, minimiert Haftungsrisiken und wahrt zugleich die berechtigten Sicherheitsinteressen im Objekt.