Rauchmelder können Leben retten. In Deutschland besteht sogar eine gesetzliche Pflicht, Wohnräume mit Rauchmeldern auszustatten. Für Vermieter ist die Rauchmelderpflicht nicht nur eine Frage der Sicherheit, sondern auch mit rechtlichen Pflichten und Kosten verbunden.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick darüber, was Vermieter beachten müssen, wer für Installation und Wartung verantwortlich ist, wie die Kosten geregelt sind und welche Haftungsfragen sich stellen.
In welchem Räumen müssen Rauchmelder installiert werden?
Rauchmelder sind in bestimmten Räumen gesetzlich vorgeschrieben, um im Brandfall eine rechtzeitige Warnung zu gewährleisten.
Dazu zählen alle Schlafräume sowie Kinderzimmer, da hier die größte Gefahr besteht, dass Bewohner im Schlaf von Rauchgasen überrascht werden. Ebenso müssen Rauchmelder in Fluren installiert werden, die als Rettungswege dienen und den Zugang zu Ausgängen ermöglichen. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass Bewohner bei einem Brand rechtzeitig gewarnt werden und die Fluchtwege nutzen können.
In Berlin und Brandenburg besteht darüber hinaus die Pflicht zur Installation in Wohn- und Arbeitszimmern.
Nicht vorgesehen ist die Anbringung von Rauchmeldern in Küchen und Bädern. In diesen Räumen besteht ein erhöhtes Risiko für Fehlalarme durch Dampf- und Rauchentwicklung beim Kochen oder Duschen. Um Fehlfunktionen zu vermeiden, sollten Rauchmelder daher ausschließlich in den gesetzlich vorgesehenen Bereichen installiert werden.
Rauchmelder sind also in den folgenden Räumen vorgeschrieben:
- Schlafräume
- Kinderzimmer
- Flure, die als Rettungswege dienen
Rauchmelderpflicht in allen Bundesländern
Die Rauchmelderpflicht ist in Deutschland Sache der Bundesländer und daher in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. Mittlerweile gilt sie in allen 16 Bundesländern sowohl für vermieteten als auch für selbstgenutzten Wohnraum.
In allen Ländern müssen Rauchmelder in Neu- und Umbauten installiert werden. Für Bestandsbauten gelten ebenfalls klare Fristen bis wann Rauchmelder anzubringen sind. In den meisten Bundesländern ist die Nachrüstung bereits seit Jahren Pflicht. Als letztes Bundesland hat Sachsen die Rauchmelderpflicht für Bestandsbauten zum 31. Dezember 2023 eingeführt.
Die Rauchmelderpflicht der Bundesländer im Überblick:
- Baden-Württemberg: Die Pflicht gilt für alle Neu- und Umbauten seit dem 10.07.2013. Bestehende Gebäude mussten bis zum 31.12.2014 mit Rauchmeldern ausgestattet sein. Vgl. § 15 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO-BW).
- Bayern: Neu- und Umbauten unterliegen seit dem 01.01.2013 der Rauchmelderpflicht, bestehende Bauten ab dem 31.12.2017. Vgl. Artikel 46 der Bayerischen Bauordnung (BayBO).
- Berlin: Es bestand zunächst keine Rauchmelderpflicht. Diese wurde jedoch eingeführt, und die Übergangsfrist für Bestandsbauten endete am 31.12.2020. Vgl. § 48 der neuen Berliner Landesbauordnung.
- Brandenburg: Gleich wie in Berlin; die Pflicht besteht seit 2021 auch für Bestandsbauten. Vgl. § 48 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO).
- Bremen: Neu- und Umbauten unterliegen seit dem 01.05.2010 der Rauchmelderpflicht, bestehende Gebäude mussten bis zum 31.12.2015 nachgerüstet werden. Vgl. § 48 der Bremischen Landesbauordnung (BremLBO).
- Hamburg: Hier müssen Neu- und Umbauten bereits seit dem 01.04.2006 mit Rauchmeldern versehen werden. Für bestehende Bauten gilt die Pflicht seit dem 31.12.2010. Vgl. § 45 Hamburgische Bauordnung (HBauO).
- Hessen: Für Neu- und Umbauten gilt die Rauchmelderpflicht seit dem 24.06.2005. Ältere Gebäude mussten bis zum 31.12.2014 nachgerüstet werden. Vgl. § 14 Hessische Bauordnung (HBO).
- Mecklenburg-Vorpommern: Neu- und Umbauten unterliegen seit dem 01.02.2006 der Pflicht, bestehende Gebäude seit dem 31.12.2009. Vgl. § 48 der Mecklenburg-Vorpommerschen Landesbauordnung (LBauO M-V).
- Niedersachsen: Für Neu- und Umbauten gilt die Pflicht seit dem 01.11.2012, für bestehende Bauten ab dem 31.12.2015. Vgl. § 44 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO).
- Nordrhein-Westfalen: Rauchmelderpflicht für Wohnungen, die nach dem 01.04.2013 errichtet oder genehmigt wurden; Bestandswohnungen mussten bis 31.12.2016 nachgerüstet werden. Vgl. § 47 der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW).
- Rheinland-Pfalz: Für Neu- und Umbauten gilt die Pflicht seit dem 23.12.2003, für bestehende Wohnungen seit dem 12.07.2012. Vgl. § 44 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO).
- Saarland: Rauchmelderpflicht für Neu- und Umbauten seit dem 18.02.2014, Bestandsbauten mussten bis zum 31.12.2016 ebenfalls nachgerüstet werden. Vgl. § 46 der Landesbauordnung Saarland (LBO).
- Sachsen: Die Pflicht wurde zuletzt eingeführt, Bestandsbauten mussten bis spätestens 31.12.2023 mit Rauchmeldern ausgestattet werden. Vgl. § 47 Absatz 4 der Sächsischen Bauordnung.
- Sachsen-Anhalt: Neu- und Umbauten seit dem 17.02.2009, Bestandswohnungen ab dem 01.12.2015. Vgl. § 47 Bauordnung Sachsen-Anhalt (BauO LSA).
- Schleswig-Holstein: Neu- und Umbauten seit dem 01.04.2005, Bestandswohnungen mussten bis zum 31.12.2010 nachgerüstet werden. § 48 Absatz 4 Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO). Vgl. § 48 Absatz 4 Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO).
- Thüringen: Neu- und Umbauten seit dem 29.02.2008, für Bestandsbauten galt die Pflicht ab dem 31.12.2018. Vgl. § 48 der Thüringer Bauordnung (ThürBO).
Wer ist für Einbau und Wartung verantwortlich?
Die Pflicht zur Installation der Rauchmelder liegt in allen Bundesländern beim Eigentümer beziehungsweise Vermieter. Dieser muss die Geräte kaufen und fachgerecht montieren lassen.
Bei der Wartung gibt es Unterschiede zwischen den Bundesländern. In zehn Bundesländern ist der Mieter für die regelmäßige Kontrolle der Funktionsfähigkeit und den Batteriewechsel verantwortlich. In den übrigen Bundesländern bleibt auch die Wartungspflicht beim Vermieter.
Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten Vermieter die Zuständigkeit für die Wartung im Mietvertrag regeln. Es ist möglich, die Verantwortung auf den Mieter zu übertragen. Allerdings bleibt die sogenannte Sekundärhaftung bestehen. Vermieter müssen sicherstellen, dass der Mieter tatsächlich in der Lage ist, die Wartung ordnungsgemäß durchzuführen.
Kosten für Rauchmelder: Wer zahlt?
Die Kosten für die Anschaffung und Installation der Rauchmelder trägt grundsätzlich der Vermieter. Diese Ausgaben gelten als Modernisierungskosten, da sie die Sicherheit und den Gebrauchswert der Immobilie erhöhen. Nach § 559 BGB können Vermieter unter bestimmten Bedingungen bis zu 8 Prozent der entstandenen Kosten auf die Jahreskaltmiete umlegen (Modernisierungsmieterhöhung).
Die laufenden Wartungskosten können als Betriebskosten über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Ohne vertragliche Regelung gelten die Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnung.
Wichtig ist, dass der Austausch eines defekten Rauchmelders keine Modernisierung darstellt. Diese Kosten sind vom Vermieter zu tragen und nicht auf den Mieter umlegbar.
Technische Anforderungen an Rauchmelder
Rauchmelder müssen bestimmte gesetzliche und technische Anforderungen erfüllen. Geräte müssen nach der europäischen Norm DIN EN 14604 zertifiziert sein.
Qualitativ hochwertige Rauchmelder tragen zudem das Q-Label und verfügen häufig über eine fest verbaute 10-Jahres-Batterie, die den Wartungsaufwand deutlich reduziert.
Für größere Wohnungen oder Häuser mit mehreren Etagen empfiehlt sich der Einsatz funkvernetzter Rauchmelder, die im Brandfall alle Alarm auslösen.
Wartung und Austausch: Was Vermieter beachten sollten
Die regelmäßige Wartung der Rauchmelder ist entscheidend, damit diese im Ernstfall zuverlässig funktionieren. Nach der Anwendernorm DIN 14676 sollte die Funktionsprüfung mindestens einmal jährlich durchgeführt werden.
Dabei sind folgende Punkte zu prüfen:
- Auslösen des Testalarms über die Prüftaste
- Sichtprüfung der Raucheintrittsöffnungen
- Überprüfung der Umgebung auf Hindernisse
- Batteriewechsel, falls keine Langzeitbatterie verbaut ist
Nach spätestens zehn Jahren müssen Rauchmelder vollständig ersetzt werden, unabhängig davon, ob sie noch funktionstüchtig sind.
Viele Vermieter beauftragen für die Wartung Fachfirmen und lassen sich die Arbeiten durch Wartungsprotokolle dokumentieren. Dies reduziert im Schadensfall die Haftungsrisiken für Vermieter.
Haftung bei Verstößen gegen die Rauchmelderpflicht
Kommt es infolge fehlender oder nicht funktionstüchtiger Rauchmelder zu einem Schaden, kann der Vermieter haftbar gemacht werden. Auch wenn die Wartungspflicht vertraglich auf den Mieter übertragen wurde, bleibt die Sekundärhaftung bestehen. Der Vermieter muss regelmäßig kontrollieren oder kontrollieren lassen, ob die Rauchmelder funktionsfähig sind.
In einigen Bundesländern, etwa in Mecklenburg-Vorpommern, kann ein Verstoß gegen die Rauchmelderpflicht als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße geahndet werden.
Zusammenfassung
Für Vermieter ist die Rauchmelderpflicht ein wichtiges Thema, das nicht nur Leben retten kann, sondern auch rechtliche und finanzielle Folgen hat. Eigentümer sind in allen Bundesländern verpflichtet, Rauchmelder einzubauen. Bei der Wartung bestehen länderspezifische Unterschiede.
Um Haftungsrisiken zu minimieren, empfiehlt es sich, die Wartung an eine Fachfirma zu übertragen und die Arbeiten dokumentieren zu lassen. Hochwertige Rauchmelder mit geprüfter Qualität und langer Batterielaufzeit sorgen zudem für weniger Aufwand und mehr Sicherheit.
