Die Wahl des richtigen Mieters entscheidet maßgeblich über den Verlauf eines Mietverhältnisses. Neben der Mietkaution, der Mieterselbstauskunft und einer SCHUFA-Auskunft kann eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters ein sinnvolles Mittel sein, um die Zuverlässigkeit eines Mietinteressenten einzuschätzen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wann eine solche Bescheinigung sinnvoll ist, was sie enthalten sollte bzw. darf, welche rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet werden müssen.
Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ?
Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, teilweise auch Mieterzeugnis oder Vorvermieterbescheinigung genannt, ist eine freiwillig abgegebene Erklärung des bisherigen Vermieters, in der dieser Auskunft über das vorherige Mietverhältnis eines Mietinteressenten gibt.
Typischerweise bestätigt der Vorvermieter, ob das Mietverhältnis störungsfrei verlief, ob die Miete pünktlich gezahlt wurde und ob es Mietrückstände gibt.
Für Vermieter bietet diese Bescheinigung eine erste Orientierung zur Zuverlässigkeit und zum Verhalten des Mieters in der Vergangenheit. Eine Garantie für ein künftiges problemloses Mietverhältnis ist damit zwar nicht verbunden, dennoch gibt die Auskunft einen zusätzlichen Anhaltspunkt in der Mieterauswahl.
Welche Angaben sollten enthalten sein?
Eine gesetzlich geregelte Form oder Pflichtinhalte existieren nicht. Dennoch haben sich bestimmte Inhalte als Standard etabliert. Dazu gehören:
- Name und Anschrift des bisherigen Vermieters bzw. die Anschrift der alten Mietwohnung
- Dauer des Mietverhältnisses (Beginn und Ende)
- Art und Grund der Kündigung (z. B. Eigenbedarf, Umzug, Zahlungsverzug)
- Information zur Zahlungsmoral (regelmäßige Mietzahlungen, Rückstände)
- Verlauf des Mietverhältnisses (störungsfrei, Beschwerden, Konflikte)
- Datum und Unterschrift des ausstellenden Vermieters
Die Angaben sollten sachlich formuliert und auf objektive Tatsachen beschränkt sein.
Müssen Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen?
Weder Vermieter noch Mieter sind gesetzlich verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bzw. Vorvermieterbescheinigung zu erstellen oder vorzulegen.
Etwas anderes gilt, wenn die Verpflichtung zur Ausstellung durch den ehemaligen Vermieter ausdrücklich im alten Mietvertrag vereinbart wurde. In diesem Fall besteht eine vertragliche Bindung zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Wird die Bescheinigung trotz vertraglicher Pflicht verweigert, kann der Mieter rechtliche Schritte in Erwägung ziehen.
Datenschutz: Einwilligung des Mieters erforderlich
Die Ausstellung einer Vorvermieterbescheinigung bzw. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung berührt datenschutzrechtlich sensible Bereiche, da sie regelmäßig personenbezogene Daten des Mieters enthält. Dazu zählen unter anderem Name, Anschrift, Angaben zum Mietverhältnis, Zahlungsverhalten sowie ggf. Kündigungsgründe oder mietvertragliche Auseinandersetzungen.
Die Weitergabe dieser Informationen an Dritte , also insbesondere an den potenziellen neuen Vermieter, ist ohne eine ausdrückliche Zustimmung des betroffenen Mieters nicht zulässig.
Die datenschutzrechtliche Grundlage für eine zulässige Übermittlung bildet Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO, wonach eine Datenverarbeitung nur mit freiwilliger, informierter und eindeutiger Einwilligung erlaubt ist.
Als Vermieter sollten Sie daher, selbst bei einem berechtigten Interesse des neuen Vermieters, vor Ausstellung der Bescheinigung eine schriftliche Einwilligungserklärung des Mieters einholen. Diese sollte konkret benennen, welche Daten weitergegeben werden dürfen, an wen die Daten übermittelt werden und zu welchem Zweck.
Sofern Sie den Mieter, um Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bitten, achten Sie darauf, dass dieser der Weitergabe seiner Daten durch den Vorvermieter zustimmt.
Wichtig ist auch:
- Die Einwilligung muss frei von Druck und Zwang erfolgen.
- Der Mieter kann die Einwilligung jederzeit widerrufen, ohne dass ihm daraus Nachteile entstehen dürfen.
- Eine generelle oder formularmäßige Zustimmungsklausel (z. B. im Mietvertrag) genügt in der Regel nicht den Anforderungen der DSGVO.
Sonderfall Untermiete und Erstmieter
Wenn der Mietinteressent zuvor zur Untermiete gewohnt hat, ist der Hauptmieter (nicht der Eigentümer) der richtige Ansprechpartner für eine Bescheinigung.
Bei der ersten eigenen Wohnung ist naturgemäß keine Vorvermieterbescheinigung möglich. Hier sollten Vermieter auf andere Unterlagen wie Einkommensnachweise und SCHUFA-Auskunft zurückgreifen oder einfach das persönliche Gespräch suchen.
Fälschung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung : Kündigungsgrund mit strafrechtlichen Folgen
Legt ein Mietinteressent eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vor, liegt ein schwerwiegender Verstoß gegen seine vorvertraglichen Pflichten vor. Als Vermieter können Sie in diesem Fall den Mietvertrag fristlos kündigen, selbst wenn das Mietverhältnis bereits begonnen hat. Die Rechtsprechung bewertet eine solche Täuschung als unzumutbar und vertragszerstörend.
Zudem erfüllt die Fälschung regelmäßig den Straftatbestand der Urkundenfälschung gemäß § 267 StGB. Auch eine bloße inhaltliche Manipulation durch den Mieter, etwa das Verschweigen von Mietrückständen, kann strafbar sein.
Alternativen zur Vorvermieterbescheinigung
Da kein Anspruch auf Ausstellung besteht, sollten Vermieter auch alternative Nachweise in Betracht ziehen:
- Kontoauszüge mit regelmäßigen Mietüberweisungen
- Gehaltsabrechnungen oder Arbeitsvertrag zur Bonitätsprüfung
- SCHUFA-Bonitätsauskunft
- Quittungen über gezahlte Miete (eher unüblich)
- Mietbürgschaft, z. B. durch Eltern oder Dritte
Diese Dokumente sind ebenfalls geeignet, um die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit des Mietinteressenten einzuschätzen.
Wann ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sinnvoll?
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann die Mieterauswahl erleichtern, insbesondere bei knappen Wohnungsangeboten und vielen Bewerbern. Dennoch sollte sie nicht das einzige Entscheidungskriterium sein. Ihre Aussagekraft ist begrenzt, da sie nur die Vergangenheit abbildet, oft subjektiv formuliert ist und schwer überprüft werden kann.
Praxistipp: Bitten Sie Mietinteressenten frühzeitig um eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Weisen Sie dabei auf die Freiwilligkeit hin und akzeptieren Sie bei begründeter Nichtvorlage auch andere Nachweise.
Zusammenfassung
Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bzw. Vorvermieterbescheinigung ist ein nützliches, aber freiwilliges Instrument zur Einschätzung der Zuverlässigkeit von potenziellen Mietern. Sie gibt Vermietern einen ersten Einblick in das bisherige Zahlungsverhalten.
Wird sie freiwillig ausgestellt, sollte sie sachlich formuliert, datenschutzkonform erstellt und inhaltlich verlässlich sein. Eine fehlende oder verweigerte Bescheinigung muss nicht automatisch gegen den Bewerber sprechen, insbesondere, wenn alternative Unterlagen wie SCHUFA-Auskunft, Einkommensnachweise oder Kontoauszüge vorgelegt werden.
Auch wenn die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ein gutes Mittel zur Bewertung der Zuverlässigkeit eines potenziellen Mieters ist, ist sie in der Praxis eher unüblich. In den meisten Fällen ist eine Mieterselbstauskunft mit dazugehörigen Nachweisen ausreichend. Nutzen Sie doch einfach die Mietrechtsvorlagen in unseren Vermieterpaketen.
Bei gefälschten Dokumenten hingegen ist größte Vorsicht geboten. Eine Fälschung rechtfertigt nicht nur eine fristlose Kündigung, sondern kann auch strafrechtliche Folgen für den Mieter haben.
