Immobilienkauf Schritt für Schritt: Der rechtliche Ablauf 

Der Kauf einer Immobilie ist für Kapitalanleger eine der wichtigsten Investitionsentscheidungen. Neben Rendite und Lage zählt vor allem ein rechtssicherer Ablauf – von der ersten Objektprüfung bis zur Eintragung ins Grundbuch. 

Wer die rechtlichen Schritte kennt, vermeidet Risiken, trifft fundierte Entscheidungen und sorgt dafür, dass die Immobilie schnell und ohne Komplikationen vermietet werden kann. 

Erste Schritte: Objektsuche, Besichtigung und Unterlagenanforderung 

Bevor der Kaufvertrag in greifbare Nähe rückt, steht die sorgfältige Auswahl und Prüfung des Kaufobjekts im Mittelpunkt. Für Kapitalanleger, die Wohnungen vermieten möchten, ist eine fundierte Informationsbasis unverzichtbar, um den Kaufpreis, die Ertragserwartung und mögliche rechtliche Risiken realistisch einzuschätzen. 

Relevante Unterlagen vorab prüfen 

Noch vor einer verbindlichen Kaufentscheidung sollten alle wesentlichen Objektunterlagen vorliegen und sorgfältig geprüft werden. Dazu gehören insbesondere: 

• Grundbuchauszug: Er gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen, etwa Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Wegerechte. Diese Eintragungen beeinflussen den Wert und die rechtliche Belastung der Immobilie unmittelbar. 

• Teilungserklärung und Aufteilungsplan (bei Eigentumswohnungen): Sie legen fest, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum gehören und welche Gemeinschaftseigentum darstellen. Für Kapitalanleger ist entscheidend, ob ein Stellplatz oder Gartenanteil als Sondernutzungsrecht zugeordnet ist – nur dann kann er exklusiv genutzt oder mitvermietet werden. 

• Grundrisse und Baubeschreibung: Sie dienen der Überprüfung, ob die tatsächliche Nutzung mit der genehmigten Bauausführung übereinstimmt. Abweichungen, etwa bei Anbauten oder Umnutzungen, können baurechtliche Risiken bergen. 

• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Diese geben Aufschluss über anstehende Sanierungen (Was kostet die Immobiliensanierung?), Beschlüsse zur Instandhaltungsrücklage und eventuelle Konflikte in der Eigentümergemeinschaft. 

• Wirtschaftsplan und Rücklagenhöhe: Ein Indikator für die finanzielle Stabilität der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hohe Rücklagen und ein realistischer Wirtschaftsplan sichern den Werterhalt und mindern künftige Sonderumlagen. 

Erste rechtliche Prüfung 

Bereits in dieser frühen Phase sollte eine rechtliche Erstprüfung erfolgen. Prüfen Sie insbesondere: 

• Bestehen Sondernutzungsrechte? Etwa für Garten, Stellplatz oder Keller. Fehlen diese, kann eine vermeintlich exklusive Nutzung rechtlich angreifbar sein. 

• Stimmen Grundbuch und tatsächliche Nutzung überein? Abweichungen, etwa ein ausgebauter Dachboden ohne Genehmigung, können später zu Problemen bei Vermietung, Finanzierung oder Verkauf führen. 

Bedeutung für Kapitalanleger 

Für Kapitalanleger hat die Gründlichkeit dieser Vorprüfung unmittelbare finanzielle Auswirkungen. Nur wer alle relevanten Unterlagen kennt, kann den Marktwert und die zu erwartende Nettorendite realistisch einschätzen. Zudem lassen sich rechtliche Risiken – etwa unerkannte Wegerechte, unklare Eigentumsverhältnisse oder hohe Gemeinschaftskosten – bereits im Vorfeld ausschließen. 

Vorverhandlungen und Reservierungen 

Bevor es zum eigentlichen Kaufvertrag kommt, finden meist Vorverhandlungen zwischen Käufer, Verkäufer und gegebenenfalls einem Makler statt. In dieser Phase werden Konditionen, Preisvorstellungen und die wichtigsten Eckpunkte des Kaufs abgestimmt. 

Viele Kapitalanleger möchten sich in dieser Phase das Objekt sichern – etwa über eine Reservierungsvereinbarung. Solche Vereinbarungen sind jedoch rechtlich regelmäßig unverbindlich, solange sie nicht notariell beurkundet sind. Eine einfache schriftliche Zusage verpflichtet keine der Parteien zum Abschluss des Kaufvertrags. 

Ein Vorvertrag (z. B. Letter of Intent oder Absichtserklärung) kann rechtliche Verbindlichkeit nur dann entfalten, wenn er den Formvorschriften des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB genügt – also notariell beurkundet ist. Ohne Beurkundung ist ein solcher Vertrag rechtlich unwirksam. 

Auch eine mündliche Zusage oder E-Mail-Bestätigung ersetzt den notariellen Kaufvertrag nicht. Kapitalanleger sollten daher keine Zahlungen oder Verpflichtungen eingehen, bevor ein Notartermin vereinbart und der Vertragsentwurf vorliegt. 

Immobilienkaufvertrag und Beurkundung beim Notar 

Der rechtliche Erwerb einer Immobilie erfolgt in zwei Schritten: Zunächst schließen Käufer und Verkäufer einen schuldrechtlichen Kaufvertrag nach §§ 433 ff. BGB, anschließend erfolgt die dingliche Eigentumsübertragung durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch (§§ 873, 925 BGB). Nur die Kombination beider Rechtsgeschäfte führt zum Eigentumserwerb. 

Notarpflicht und Schutzfunktion 

Nach § 311b BGB muss jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden. Der Notar nimmt eine neutrale Position ein und hat eine umfassende Beratungs-, Aufklärungs- und Schutzfunktion. Er erläutert die rechtlichen Wirkungen des Vertrags, prüft das Grundbuch, sorgt für die Einhaltung gesetzlicher Formerfordernisse und stellt sicher, dass weder Käufer noch Verkäufer rechtliche oder wirtschaftliche Nachteile erleiden. 

Für Kapitalanleger bedeutet dies: Der Notartermin ist nicht bloß Formalität, sondern die entscheidende rechtliche Weichenstellung, um spätere Streitigkeiten über Eigentumsübergang, Mängel oder Zahlungsmodalitäten zu vermeiden. 

Typische Vertragsinhalte von Immobilienkaufverträgen

Ein vollständiger Immobilienkaufvertrag enthält alle wesentlichen Angaben zum Kaufobjekt und zur Abwicklung des Geschäfts, insbesondere: 

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Höhe, Fälligkeit und Zahlungsweg (direkt oder über Notaranderkonto) werden genau festgelegt. 

• Beschreibung des Kaufobjekts: Grundbuchdaten, Lage, Ausstattung und ggf. mitverkaufte bewegliche Gegenstände (z. B. Einbauküche, Markise). 

• Lastenfreistellung und Übergabetermin: Der Verkäufer sichert lastenfreies Eigentum zu; der Zeitpunkt des Besitz-, Nutzen- und Lastenübergangs wird genau bestimmt. 

• Haftung und Gewährleistung: Üblicherweise gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Der Verkäufer haftet nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften. 

• Vermietete Immobilien: Bei Anlageobjekten tritt der Käufer gemäß § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein. Damit gehen sämtliche Rechte und Pflichten – etwa zur Kautionsverwaltung oder Betriebskostenabrechnung – auf ihn über. 

Vor der Beurkundung erhalten Käufer den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vorher (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Prüfphase ist wichtig, um alle Details zu klären, insbesondere bei vermieteten Objekten oder Eigentumswohnungen mit bestehenden Verbindlichkeiten. 

Kapitalanleger sollten in dieser Phase prüfen, ob die Mietverträge korrekt übergehen, welche Nebenkostenregelungen gelten und ob etwaige Sondernutzungsrechte ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sind. 

Auflassung, Grundbucheintrag und Kaufpreiszahlung 

Mit der notariellen Beurkundung allein wird der Käufer noch nicht Eigentümer der Immobilie. Für den rechtlichen Eigentumsübergang ist nach §§ 873, 925 BGB eine sogenannte Auflassung – also die Einigung über die Eigentumsübertragung – und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. 

Der Ablauf gestaltet sich in mehreren Schritten: 

1. Auflassungsvormerkung: 
   Unmittelbar nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie anderweitig veräußert oder belastet. Für Kapitalanleger ist sie die zentrale rechtliche Absicherung zwischen Vertragsabschluss und Eigentumseintragung. 

2. Fälligkeitsmitteilung des Notars: 
   Erst wenn alle vertraglich festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind – etwa Löschungsunterlagen für alte Grundschulden, behördliche Genehmigungen und das Negativzeugnis über das gemeindliche Vorkaufsrecht – erklärt der Notar den Kaufpreis für fällig. 
   Diese Mitteilung erhalten Käufer in Form eines Fälligkeitsschreibens, das genau angibt, an wen und in welcher Höhe Zahlungen zu leisten sind. 

3. Kaufpreiszahlung und Treuhandabwicklung: 
   Der Kaufpreis wird in der Regel direkt an den Verkäufer überwiesen oder auf ein Notar- bzw. Anderkonto eingezahlt. Dieses Treuhandkonto bietet Sicherheit für beide Parteien: 
   Der Verkäufer erhält den Kaufpreis erst, wenn alle Eintragungsvoraussetzungen erfüllt sind. 
   Der Käufer zahlt, bevor das Eigentum umgeschrieben wird, aber mit der Garantie, dass die Zahlung nur bei rechtssicherem Erwerb weitergeleitet wird. 

4. Eigentumsumschreibung: 
   Nach Zahlung des Kaufpreises und Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Bestätigung über die entrichtete Grunderwerbsteuer) beantragt der Notar die endgültige Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch. 
   Erst mit dieser Grundbuchumschreibung geht das Eigentum rechtlich über – der Käufer wird damit endgültig Eigentümer der Immobilie mit allen Rechten und Pflichten. 

Für Kapitalanleger bedeutet dieser Schritt zugleich den Beginn der wirtschaftlichen Nutzung: Mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten stehen ihm Mieten und Erträge zu, gleichzeitig trägt er ab diesem Zeitpunkt auch die laufenden Kosten wie Hausgeld, Grundsteuer und Instandhaltungsrücklagen. 

Kostenverteilung und Kaufnebenkosten 

Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis verschiedene Nebenkosten an, die Kapitalanleger unbedingt in ihre Kalkulation einbeziehen sollten. Sie summieren sich in der Regel auf rund 10 bis 12 % des Kaufpreises und beeinflussen damit direkt die Nettorendite. 

Tragen Sie einfach den Kaufpreis und das Bundesland in dem die Immobilie gelegen ist in unseren Kaufnebenkosten-Rechner ein, um eine grobe Aufslistung der jeweiligen Kaufnebenkosten zu erhalten.

Notar- und Grundbuchkosten 

Die Beurkundung des Kaufvertrags und die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch verursachen Kosten von etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Sie werden regelmäßig vom Käufer getragen (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Notar rechnet nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab, wobei sich die Gebühr nach der Höhe des Kaufpreises richtet. 

Maklercourtage 

Hat ein Makler den Kauf vermittelt, fällt zusätzlich eine Maklerprovision an. Seit der Gesetzesänderung von 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen grundsätzlich hälftig. In der Praxis liegt der Gesamtprovisionssatz meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer. 

Weitere Kostenpositionen 

Kapitalanleger sollten auch ergänzende Aufwendungen berücksichtigen: 

• Gutachter- oder Sachverständigenkosten bei einer Immobilienbewertung oder baulichen Prüfung. 

• Finanzierungskosten, insbesondere Bereitstellungszinsen und Gebühren für Grundschuldbestellungen. 

• Renovierungs- oder Modernisierungskosten, die vor Vermietung anfallen können. 

• Versicherungen (Gebäude-, Feuer-, ggf. Mietausfallversicherung) als Schutz der Investition. 

Eine realistische Gesamtkalkulation dieser Nebenkosten ist entscheidend, um die Rentabilität des Investments und die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals korrekt einzuschätzen. 

Nutzen Sie den opacta Kaufnebenkostenrechner um einen schnellen Überblick zu erhalten. 

Steuerliche und rechtliche Pflichten nach dem Kauf 

Grunderwerbsteuer 

Unmittelbar nach der Beurkundung erhält der Käufer vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises (vgl. § 11 GrEStG) und ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, die der Notar dem Grundbuchamt vorlegen muss. 

Eintragung ins Grundbuch 

Nach Zahlung des Kaufpreises und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung veranlasst der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung. Mit der Eintragung wird der Käufer rechtlicher Eigentümer – erst jetzt ist der Immobilienerwerb vollständig abgeschlossen. 

Laufende Eigentümerpflichten 

Für Kapitalanleger beginnt nun die Phase der laufenden Verwaltung und steuerlichen Deklaration: 

• Grundsteuer: Jährliche Zahlung an die Gemeinde (ab 2025 nach neuem Bewertungsmodell). 

• Einkommensteuer: Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern; Werbungskosten (z. B. Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung) mindern die Steuerlast. 

• WEG-Verpflichtungen: Bei Eigentumswohnungen Teilnahme an Eigentümerversammlungen und Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage. 

Eigentums- und Besitzübergang beim Immobilienerwerb 

Mit der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag rechtswirksam, doch das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB) auf den Käufer über. Zwischen Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintrag liegt die entscheidende Phase der sogenannten Vertragsabwicklung, in der Notar und Grundbuchamt den Eigentumswechsel vorbereiten. 

Wirtschaftlicher vs. rechtlicher Eigentumsübergang 

Vor der Umschreibung im Grundbuch erfolgt regelmäßig der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang – also der wirtschaftliche Eigentumsübergang. Ab diesem Zeitpunkt kann der Käufer über die Immobilie verfügen, erhält Mieteinnahmen und trägt laufende Kosten wie Grundsteuer oder Versicherungen. Rechtlicher Eigentümer bleibt er jedoch erst mit der Eintragung ins Grundbuch. 

Übergabeprotokoll 

Zur Übergabe gehört ein Übergabeprotokoll, in dem Zählerstände, Zustand und mitverkauftes Inventar (z. B. Küche, Einbauten) festgehalten werden. Das Protokoll dient der rechtssicheren Dokumentation und ist auch für steuerliche Nachweise relevant, etwa zur Abgrenzung von Anschaffungs- und Erhaltungsaufwand. 

Bedeutung für Kapitalanleger 

Für Vermieter ist der exakte Zeitpunkt des Übergangs von zentraler Bedeutung: 

• Mieteinnahmen stehen ab dem vereinbarten Stichtag ausschließlich dem Käufer zu. 

• Betriebskosten und Lasten sind ab diesem Zeitpunkt vom neuen Eigentümer zu tragen. 

• Bei vermieteten Objekten tritt der Käufer gemäß § 566 BGB in alle bestehenden Mietverhältnisse ein („Kauf bricht nicht Miete“). 

Eine sorgfältige Abstimmung mit Notar und Verkäufer stellt sicher, dass Zahlung, Besitzübergang und Grundbucheintragung reibungslos ineinandergreifen. 

Zusammenfassung und Praxistipps 

Der Kauf einer Immobilie ist ein vielschichtiger Prozess mit zahlreichen rechtlichen und steuerlichen Stationen. Kapitalanleger, die die einzelnen Schritte kennen, minimieren Risiken und sichern langfristig ihre Rendite. 

Wichtigste Stationen im Überblick 

1. Vorbereitung: Budgetplanung, Finanzierungszusage, Einholung aller Objektunterlagen. 

2. Prüfung: Grundbuch, Teilungserklärung, WEG-Protokolle, bauliche und rechtliche Risiken. 

3. Vertragsphase: Notarielle Beurkundung mit klaren Regelungen zu Kaufpreis, Lastenfreistellung und Übergabe. 

4. Abwicklung: Zahlung, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung. 

5. Nach Erwerb: Übergabe, Mieteinnahmen, steuerliche Erfassung und laufende Verwaltung. 

Typische Fehler vermeiden 

• Unklare Reservierungsvereinbarungen ohne rechtliche Bindung. 

• Unvollständige Unterlagenprüfung, insbesondere bei vermieteten Objekten. 

• Zu frühe Zahlungen vor Vorliegen aller Fälligkeitsvoraussetzungen. 

• Versäumnisse bei steuerlicher Planung (AfA, Spekulationsfrist, Grunderwerbsteuer).

Empfehlung 

Gerade bei Anlageobjekten empfiehlt sich eine frühzeitige rechtliche und steuerliche Beratung. Ein im Immobilienrecht erfahrener Anwalt oder Notar klärt rechtliche Risiken, während ein Steuerberater die steuerliche Optimierung und Abschreibungsgestaltung begleitet. 

So wird aus dem Immobilienkauf nicht nur ein rechtssicherer Erwerb, sondern eine nachhaltig rentable Investition.