Nicht selten kommt es vor, dass ein Mieter längere Zeit abwesend ist, z.B. wenn er in den Sommerurlaub fährt oder auf Geschäftsreise ist. Bei längerer Abwesenheit trifft den Mieter eine sogenannte Obhutspflicht. Er muss dafür Sorge tragen, dass währenddessen keine erheblichen Schäden an der Mietwohnung eintreten.
Aus der Sicht eines Vermieters liegt deshalb der Gedanke nicht fern, einfach einen Zweitschlüssel für die Mietsache zu behalten, um sich im Notfall (z.B. Rohrbruch) bei Abwesenheit des Mieters Zutritt zur Mietwohnung verschaffen zu können, um den Eintritt von erheblichen Schäden abwenden zu können. Auf den ersten Blick erscheint dieser Gedanke nachvollziehbar, schließlich hat der Vermieter durchaus ein Interesse daran, dass sein Eigentum (die vermietete Wohnung) keine Schäden erleidet.
Setzt man sich jedoch tiefer mit dieser Frage auseinander, kommt man zu dem Ergebnis, dass – trotz aller drohenden Gefahren – der Vermieter nicht einfach so einen Zweitschlüssel behalten darf.
Darf der Vermieter eigenmächtig einen Schlüssel behalten?
Die Antwort auf diese Frage lautet: Nein.
Ohne die Einwilligung des Mieters darf der Vermieter nicht einfach einen Schlüssel behalten. Handelt der Vermieter dem entgegen, drohen unter Umständen schwerwiegende Konsequenzen. Zum einen hat der Mieter einen Grund zur fristlosen Kündigung, wenn der Vermieter ohne Einwilligung des Mieters die Wohnung betreten hat. Zum anderen riskiert der Vermieter durch das Betreten eine Anzeige u.a. wegen Hausfriedensbruch (§ 123 StGB).
Wie kann der Vermieter die Erlaubnis des Mieters einholen?
Der Vermieter müsste eine Erlaubnis des Mieters zum Behalten eines Zweitschlüssels und zum Betreten der Mietwohnung in Notfällen haben. Eine solche Erlaubnis sollte man schriftlich festhalten, denn im Zweifel muss der Vermieter nachweisen können, dass er über eine Erlaubnis des Mieters verfügt. Nachfolgend werden die Möglichkeiten, wie eine solche Erlaubnis aussehen kann, skizziert.
Erlaubnis durch Klausel im Mietvertrag
Ein hohes Risiko für den Vermieter birgt das Einholen der Erlaubnis des Mieters durch eine sogenannte formularmäßige Klausel (sog. allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)) im Mietvertrag. Wird eine Klausel als unangemessener Nachteil für den Mieter angesehen, ist diese nach § 307 BGB unwirksam. Insbesondere im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses bedarf es für die Erlaubnis eines ausgeprägten Vertrauensverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter. Schließlich kann der Vermieter mittels Zweitschlüssel die Mietwohnung jederzeit betreten, ohne die Kenntnis des Mieters. Dadurch kann laut der Rechtsprechung schnell eine Verletzung der durch das Grundgesetz geschützten Privatsphäre des Mieters vorliegen. In der Folge muss regelmäßig damit gerechnet werden, dass durch eine solche Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt und die Klausel dadurch unwirksam ist.
Individuelle Vereinbarung im Mietvertrag
Anders verhält es sich, wenn die Erlaubnis individualvertraglich im Mietvertrag vereinbart wird (sog. Individualvereinbarung). Dies erfordert, dass diese Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter individuell verhandelt worden ist. Der Mieter muss die Erlaubnis dabei freiwillig und ohne Druck erteilt haben. Es empfiehlt sich, dies im Mietvertrag festzuhalten, und zwar so, dass gut erkennbar ist, dass der vorformulierte Vertragstext durch diese individuelle Vereinbarung ergänzt worden ist (z. B. handschriftlich).
Hinweis: Auch, wenn der Vermieter erlaubter Weise über einen Zweitschlüssel verfügt, ist es ihm in der Regel nicht gestattet, unangekündigt und ohne Wissen und Wollen des Mieters, dessen Räumlichkeiten zu betreten.
Alternative: Schlüssel an Nachbarn oder Familie und Freunde
Bei längerer Abwesenheit des Mieters besteht eine weitere Möglichkeit darin, dass dieser einen Schlüssel an einen Nachbarn, Freunde oder Familie aushändigt und den Vermieter kurz darauf hinweist. Dies ermöglicht dem Vermieter im Fall der Fälle schneller reagieren zu können.
Fazit
Als Vermieter empfiehlt es sich, den Mieter auf seine Obhutspflicht bei längerer Abwesenheit hinzuweisen. Im gleichen Zuge kann der Vermieter auf die Möglichkeit, einen Zweitschlüssel bei Nachbarn, Freunden oder Familie zu hinterlegen, aufmerksam machen. Liegt ein besonders ausgeprägtes Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter vor, kann vereinbart werden, dass der Vermieter für Notfallsituationen die Erlaubnis und einen Zweitschlüssel vom Mieter erhält. Gleichwohl ist anzuerkennen, dass der Vermieter den Mieter nicht dazu zwingen kann, bei ihm oder einem Dritten einen Zweitschlüssel zu hinterlegen.
In jedem Fall sollten Mieter und Vermieter offen über dieses Thema sprechen, um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen. Dabei sollte der Vermieter die Bedürfnisse der Privatsphäre des Mieters respektieren und achten.
