Betriebskosten bzw. Nebenkosten und das Umlegen auf den Mieter sind ein zentrales Thema für jeden Vermieter. Es ist ein grundlegendes Verständnis erforderlich, um die Abrechnung der Betriebskosten richtig zu gestalten, keine Abrechnungsposten zu vergessen oder nicht umlegbarer Kosten aufzulisten. Auch ein falsch gestalteter Mietvertrag kann hier langfristig Probleme bereiten.
Solche Fehler können nicht nur zu finanziellen Einbußen, sondern auch zu zeitaufwendigen rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Ziel dieses Beitrages ist es, Ihnen das notwendige Wissen zu vermitteln, um typische Fehler zu vermeiden.
Dieser Beitrag ist der zweite Teil einer dreiteiligen Beitragsreihe über Betriebskosten/Nebenkosten und befasst sich mit der vertraglichen Gestaltung von Betriebskosten. Er erläutert, wie die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können und was bei der Vereinbarung der Umlegung der Betriebskosten auf den Mieter zu beachten ist. Teil 1 dieser Reihe befasst sich mit der der Frage Was sind Betriebskosten/Nebenkosten? und Teil 3 befasst sich mit der Betriebskostenabrechnung.
Was passiert, wenn das Umlegen der Betriebskosten durch den Mieter nicht im Mietvertrag vereinbart ist?
Wenn im Mietvertrag nichts über die Übernahme der Betriebskosten vereinbart wurde, ist das der denkbar schlechteste Fall für den Vermieter. Gemäß § 535 BGB trägt der Vermieter grundsätzlich alle Lasten (inkl. Betriebskosten), soweit nichts anderes vereinbart ist.
In § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB heißt es:
„Er (der Vermieter) hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“
Eine Regelung zu Betriebskosten kann im Nachhinein nicht einseitig geändert werden.
Eine Vereinbarung, wonach der Mieter die Betriebskosten übernimmt, muss ausdrücklich im Mietvertrag enthalten sein. Dies ergibt sich aus § 556 Absatz 1 Satz 1 BGB:
„Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.“
In der Praxis ist es jedoch üblich, dass der Vermieter den Mieter zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet, entweder durch eine detaillierte Auflistung der einzelnen Kostenarten und/oder durch Verweisung auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Zu Abgrenzung der Betriebskosten von den Nebenkosten: Was sind Betriebskosten/Nebenkosten?
Was passiert, wenn das Umlegen einzelner Betriebskosten auf den Mieter nicht, falsch oder unklar im Mietvertrag vereinbart ist?
Wenn die Übernahme einzelner Betriebskosten durch den Mieter im Mietvertrag entweder nicht geregelt, unvollständig aufgeführt oder unklar formuliert ist, muss der Vermieter die entsprechenden Kosten selbst tragen. Auch hier gilt grundsätzlich die oben genannte Regelung des § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB.
Es reicht aus, im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu verweisen, um die dort aufgelisteten Betriebskosten auf den Mieter wirksam umzulegen. Für „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV – also Kosten, die nicht explizit in der Verordnung genannt werden – ist jedoch eine genaue Auflistung im Mietvertrag selbst erforderlich. Werden diese Kosten nicht ausdrücklich benannt, kann der Vermieter sie – abgesehen von einzelnen Ausnahmefällen – nicht auf den Mieter umlegen.
Unklare oder vage Formulierungen reichen nicht aus, um eine wirksame Regelung zu treffen und gehen zu Lasten des Vermieters.
Wie vereinbart der Vermieter das Umlegen der Betriebskosten auf den Mieter richtig im Mietvertrag?
Der einfachste und sicherste Weg für Vermieter, die Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, ist eine klare und unkomplizierte Formulierung im Mietvertrag. Statt sich mit individuellen Formulierungen oder einer detaillierten Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten auseinanderzusetzen, reicht es aus, im Mietvertrag festzulegen, dass „der Mieter die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu tragen“ hat. Verweisen Sie hier unbedingt auf die BetrKV, ansonsten besteht die Gefahr im Mietvertrag die falsche Terminologie zu verwenden, was im Zweifel zu Lasten des Vermieters geht. Die Ausnahme gilt hier, wie bereits dargestellt, für die „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV.
Für Vermieter, die sich bei der Umlage von „sonstigen Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV sicher sein möchten, besteht die Möglichkeit, sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht zu wenden. Aufgrund der umfangreichen Rechtsprechung und der Vielzahl an Einzelfällen ist es sinnvoll, diese Optionen zu wählen, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
Tipp: Streichen Sie Betriebskosten, die zum Zeitpunkt des Mietvertrages noch nicht anfallen, nicht aus dem Mietvertrag – diese Kosten könnten in Zukunft doch noch entstehen und dann nicht ohne weiteres (einseitig) nachträglich in den Vertrag aufgenommen werden.
Zusammenfassung:
Zusammenfassend ist es für Vermieter entscheidend, die Übernahme der Betriebskosten im Mietvertrag klar und eindeutig zu regeln, um spätere rechtliche Probleme und finanzielle Einbußen zu vermeiden. Ein pauschaler Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist in der Regel ausreichend, solange keine „sonstigen Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden sollen. Diese müssen detailliert aufgelistet werden. Vermieter sollten sicherstellen, dass alle relevanten Kosten korrekt im Mietvertrag erfasst sind, um Missverständnisse und Konflikte mit den Mietern zu vermeiden.
