Dieser Blogbeitrag geht vertiefend auf die einzelnen Betriebskostenarten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) ein. Für jede Betriebskostenart wird aufgezeigt, welche Positionen umlagefähig sind und welche Positionen nicht umlagefähig sind.
Für einen allgemeinen Überblick über die Thematik Betriebskosten & Nebenkosten wird auf die folgenden Blogbeiträge verwiesen:
Hinweis: Für Wohnraummietverträge kann die Auflistung in § 2 BetrKV gemäß § 556 Absatz 1 und 4 BGB nicht zum Nachteil des Mieters erweitert werden.
Hinweis: Die Aufzählungen sind in diesem Auftrag sehr ausführlich, gleichwohl ist ein Blogbeitrag nicht ausreichend, um diese vollständig aufzunehmen. Weiter gilt die jeweilige Aufzählung nur für die jeweilige Nummer des § 2 BetrKV.
Hinweis: Es wird hier jeweils zuerst der Gesetzestext mit der entsprechenden Nr. wiedergegeben, danach folgen die Anmerkungen. Nutzen Sie die Suchfunktion (Strg + F), um den gewünschten Posten zu suchen.
Nr. 1 laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks
In § 2 BetrKV heißt es einleitend:
„Betriebskosten im Sinne von § 1 sind
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 1 sind:
- Grundsteuer
- Realkirchensteuer
- Deichabgabe
- Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden
- Zweitwohnsteuer
- in den neuen Bundesländern ggf. die Abgeltungslast auf Grund der Hauszinssteuer.
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 1 sind:
- einmalige Kosten wie Grunderwerbssteuer und Erschließungsbeiträge
- Vermögens-, Einkommens- und Realsteuern
- Anliegerbeiträge
- Hypothekengewinnabgabe
- Grundwassersteuer
Nr. 2 Kosten der Wasserversorgung
„2. Die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 2 sind:
- Grundgebühr
- Zählermiete
- Wartungskosten für Wassermengenregler und ggf. der Wasseraufbereitungsanlage
- eine hauseigenen Wasserversorgungsanlage
- eine Pumpenanlagen zur Förderung von Wasser und zur Aufrechterhaltung des Drucks
- die Kosten der Eichung (Grenze: Kosten des Austausches durch ein neues Gerät) und die Kosten der Berechnung und Aufteilung aber die Kosten müssen durch Bestimmungsgenäßen Verbrauch des Mieters entstanden sein. Inklusive sind auch öffentlich-rechtliche Gebühren und Abgaben
- regelmäßige Wasseruntersuchungen bei eigener Förderung.
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 2 sind:
- Wasserverbrauch infolge von Modernisierungs-, Umbau-, Instandsetzungs- oder sonstigen Baumaßnahmen und eines Wasserrohrbruchs
- die Anschaffung der Wasserzähler
- insgesamt außerplanmäßige Reparaturkosten
Nr. 3 Kosten der Entwässerung
„3. Die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 3 sind:
- Gebühren und Abgaben für Entwässerung und der Betrieb und die Wartung einer Entwässerungsanlage.
- Kosten für die Abführung des Niederschlagswassers und für die Aufrechterhaltung des Betriebs einer hierfür erforderlichen Anlage
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 3 sind:
- Reinigung und Wartung von Dachrinnen
- Beseitigung von Rohrverstopfungen
- einmalige Reparaturkosten und Anschlusskosten
Nr. 4 Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage oder des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme oder der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten
„4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,
hierzu gehören die Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms und der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 4 sind (i.V.m. § 7 Absatz 2 und 4 HeizkostenV):
- Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage (lit. a). Hierzu gehören:
- die Abgasanlage, verbrauchte Brennstoffe und ihrer Lieferung (ggf. inklusive Trinkgeld),
- Betriebsstrom
- Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
- Instandhaltungs- und Wartungskosten, inkl. Reinigung sowie Kosten der Messungen nach dem BImSchG
- ggf. Kosten der Eichung, der Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen
- Berechnung und Aufteilung
- Kosten des Betriebs einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage (lit. b). Hierzu gehören:
- die verbrauchten Brennstoffe und ihre Lieferung
- der Betriebsstrom
- die Kosten der Überwachung
- die Kosten der Reinigung
- eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme (lit. c). Hierzu gehören:
- Entgelte für die Wärmelieferung
- die Kosten des betriebs der zugehörigen Hausanlage
- Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten (lit. d). Hierzu gehören:
- Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen
- der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
- die Durchführung von Messungen nach dem BImSchG
Auch Miet- oder Leasingkosten für die Verbrauchserfassungsgeräte sind Betriebskosten, sofern der Mieter entsprechend belehrt wurde.
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 4 sind:
- Kosten der Zwischenablesung bei Mieterwechsel
- Kosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen
- Eine Öltankversicherung
Nr. 5 Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser oder der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
„5. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 5 sind:
- Kosten der Wassererwärmung (soweit nicht über Nr. 4 lit. a) abgerechnet/erfasst (= Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage)
- Kosten für Hausanlagen (entsprechend Nr. 4 lit. a)
- Kosten für Reinigung und Prüfung von Warmwassergeräten (Boiler, Durchlauferhitzer)
Nr. 6 Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
„6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 6 sind:
- Kosten für die Bereitstellung von Wärme- und Warmwasser über verbundene Anlagen
Dies ist lediglich eine Klarstellung, dass Nr. 4 lit a), c) und d) und Nr. 2 bei verbundenen Anlagen entsprechend umgelegt werden können.
Nr. 7 Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
„7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 7 sind:
- Betriebskosten des maschinellen Personen- und Lastenaufzugs
- Sicherheitsprüfungen
- Notbereitschaft/Notsystem
- Betriebsstrom
- Beaufsichtigung
- Überwachung
- Pflege der Anlage
- Reinigung
Dies gilt auch für den Paterremieter (= Erdgeschossmieter).
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 7 sind:
- Leasingkosten für eine Notrufanlage, bei Vollwartungs- oder Vollunterhaltungsverträgen
- Kosten für Instandhaltung oder die Instandsetzung
- Kosten für einen Personenaufzug, wenn der Mieter keinen Zugang zu diesem hat
Nr. 8 Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
„8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 8 sind:
- Kosten für Maßnahmen, die aufgrund landes- oder kommunalrechtlicher Regelungen übertragen wurden inkl. Gehwegreinigung und Winterdienst (ggf. auch bei Selbstdurchführung)
- Kosten der Restmüllentsorgung und der getrennten Müllentsorgung unabhängig, ob privat oder aufgrund landes- oder kommunalrechtlicher Regelungen
- Mietkosten für Müllbehälter
- Entsorgung der Gartenabfälle (soweit nicht Nr. 10 zugeordnet)
- Sperrmüll (sofern wiederkehrend)
- Kosten für falsch befüllte Tonnen
- Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern und Müllabsauganlagen
- Möglich ist es auch die Kosten für den Betrieb einer Müllmengenerfassungsanlage umzulegen.
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 8 sind:
- Kosten die durch „Mülltouristen“ anfallen
Erklärung: Mülltouristen sind Personen oder Gruppen, die ihren Müll absichtlich in einer anderen Gemeinde, Stadt oder Region entsorgen, als dort, wo sie wohnen oder wo der Müll eigentlich angefallen ist. Meistens tun sie das, um Entsorgungskosten zu sparen oder strenge Regelungen in ihrer eigenen Kommune zu umgehen.
Nr. 9 Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
„9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 9 sind:
- Kosten für regelmäßige Hausreinigung (Staubwischen, Putzen etc.)
- Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur umlegbar, wenn sie mit einer gewissen Regelmäßigkeit (insb. vorbeugend oder zur Bekämpfung wiederkehrender Nagetiere) erfolgen
Ist eine Kehrwoche vereinbart, können die Reinigungskosten nicht ohne wichtigen Grund auf den Mieter umgelegt werden.
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 9 sind:
- einmaligen Beseitigung von Graffiti, Maler- und Tapezierarbeiten
- die Versiegelung von Treppenstufen
- die Reinigung von Sonderverschmutzungen (Außenfassade) und der Dachrinne
- aufgrund eines Sonderereignisses angefallenen Kosten der Ungezieferbekämpfung
Nr. 10 Kosten der Gartenpflege
„10. die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 10 sind:
- Pflegekosten für gärtnerische Mietanlagen oder wenn der Garten als Ziergarten der optischen Verschönerung dient
- laufende Pflege des Gartens wie Grundreinigung und Grundkultivierung
- Nachsaat des Rasens
- Rasenmähen
- Beschneiden der Hecken
- Neubepflanzungen
- Baumpflegearbeiten wie das Schneiden und Ausasten von Bäumen
- der Baumkronenschnitt
- für die Gartenpflege anfallenden Wasserverbrauch
- Baumfällen, wenn nach einem Sturm Bäume zu fällen sind oder wenn kranke oder überzählige Bäume vereinzelt zu beseitigen oder zu entasten sind (im Einzelfall ist das Baumfällen aber sehr umstritten und wird ggf. regional unterschiedlich beurteilt)
- Pflege von Spielplätzen (inkl. Überwachungskosten)
- Pflege der Spielgeräte
- Pflege von aufgestellten Sitzbänken
- Einfassungen der Sandkästen und Austausch des Sandes
- Pflege der nicht dem öffentlichen Verkehr dienenden Plätze
- Zugänge und Zufahrten.
- Öffentliche Verkehrsflächen unterfallen Nr. 8.
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 10 sind:
- Wenn der Garten allein durch den Vermieter genutzt wird
- wenn der Garten oder Park für die Öffentlichkeit frei zugänglich ist
- Kosten der erstmaligen Anlage des Gartens
- Kosten infolge jahrelanger Vernachlässigung
- Anschaffung und Reparatur von Gartengeräten
Nr. 11 Kosten der Beleuchtung
„11. die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 11 sind:
- Stromkosten für die Beleuchtung der Außen- und Gemeinschaftsflächen
- Beleuchtung für Hausnummern Beleuchtung für
- Klingeltableau
- Beleuchtung für gemeinschaftlich genutzten Hofanlagen und Wege zu Mülltonnen
- Beleuchtung für Hauseingänge, Treppenhäuser und Gemeinschaftsräume
- Beleuchtung für den Kellerflur
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 11 sind:
- Beleuchtung einzelner Kellerabteile
- Beleuchtung auf dem Grundstück befindlicher Stellplätze/Garagen, die nur an bestimmte Mieter vermietet sind
- Erneuerung der Leuchtmittel
Nr. 12 Kosten der Schornsteinreinigung
„12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 12 sind:
- Kehrgebühren
- Gebühren für die Immissionsmessung (die jeweilige Wohnung muss nicht an den Schornstein angeschlossen sein).
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 12 sind:
- einmalige Abnahmegebühren des Schornsteinfegers für neue Heizungsanlagen
- Gebühren, wenn der Schornstein endgültig stillgelegt wird
Nr. 13 Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
„13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 13 sind:
- Kosten der Sachversicherung des Gebäudes (Feuer-, Sturm- und Wasserschäden und Glasbruch)
- Betriebsbezogene Haftpflichtversicherungen (Gebäude, Aufzug Öltank)
- allgemein umlagefähig sind Versicherungen gegen Vandalismusschäden und gegen Elementarschäden infolge von Naturereignissen
- Terrorversicherungen sind nur, wenn konkrete Umstände die Gefahr eines Schadens durch einen terroristischen Angriff begründen umlagefähig
Achtung: Die Umlage der Kosten für die Gebäudeversicherung auf den Mieter impliziert gleichzeitig eine stillschweigende Haftungsbeschränkung des Mieters gegenüber dem Vermieter, wonach der Mieter nur bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Verhalten haftet (haftungsrechtliche Lösung), ggf. sogar einen Regressverzicht aus schlüssigem (= konkludentem) Verhalten des Versicherers für die leicht fahrlässige Schadensverursachung durch den Wohnungsmieter (versicherungsrechtliche Lösung).
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 13 sind:
- Versicherungen, die vorrangig finanzielle Interessen des Vermieters abdecken, wie Reparaturversicherungen, Rechtsschutzversicherungen oder eine separate Mietausfallversicherung
Nr. 14 Kosten für den Hauswart
„14. die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 14 sind:
- Vergütung
- die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt
- Arbeiten im Bereich der Haus-, Treppen- und Straßenreinigung
- Gartenpflege
- Überwachung der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage
- Überprüfung technischer Einrichtungen
- Kontrolle des Müllplatzes
- Hausmeisterleistungen die der Vermieter selbst erbracht hat
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 14 sind:
- mit der Hausmeistertätigkeit zusammenhängende Sachkosten (z.B. Reparaturmaterial)
- Durchführung von Kleinreparaturen bzw. allgemeine Wartungs- und Reparaturmaßnahmen
- Verwaltungstätigkeiten wie Abmahnungen bei Verstößen gegen die Hausordnung
- Zustellen von Briefen
- Annahme und Weiterleitung von Mängelmeldungen
- Terminabsprachen und die Einweisung von Handwerkern
- Abnahme der erbrachten Leistungen
- Abhaltung von Mietersprechstunden
Nr. 15 Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage oder des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage
„15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft,
bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms,
bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
oder
c) des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;“
Ergänzend: „Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sind, ist Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und b nicht anzuwenden.“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 15 sind:
- Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage
- Betriebsstrom für die Antenne und die regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft (bis zum 1.7.2024)
- Nutzungsentgelt für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage
- Gebühren, die nach dem UrhG für die Kabelweitersendung entstehen, (teilweise) Wartungskosten, Verwertungsgebühr nach UrhG (bis zum 1.7.2024)
- Kosten geleaster Anlagen (bis zum 1.7.2024)
- laufende monatliche Grundgebühr für den Breitbandkabelanschluss (bis zum 1.7.2024)
- Kosten einer gebäudeinternen Verteileranlage für Glasfaseranschlüsse und das das Bereitstellungsentgelt (alternativ kann der Vermieter für letzteres eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung nach den §§ BGB § 559 ff. BGB geltend.
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 15 sind:
- Kosten des einmaliges Anschlussentgelt
- Kosten für die Installation der Verteilanlage
Nr. 16 Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
„16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;“
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 16 sind:
- Kosten der vom Vermieter gestellten Wascheinrichtungen, die von den Mietern des Hauses genutzt werden können
- Kosten etwa vorgehaltener Trockner sowie Bügelmaschinen
- Betriebsstrom (sollte mit Zwischenzähler erfasst werden)
- Pflege
- Überwachung und Reinigung durch den Hauswart
- Wartungsverträge für die Pflege, Reinigung und regelmäßige Überprüfung der Wascheinrichtungen (ohne Instandsetzungskosten)
- Wasserversorgung (soweit noch nicht über Nr. 2 erfasst).
Nach 25 Absatz 1 Satz 2 NMV kann hier auch (teilweise) mit Pauschalen gearbeitet werden.
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 16 sind:
- private Wascheinrichtungen der Mieter
Nr. 17 sonstige Betriebskosten
„17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.“
NNr. 17 der Betriebskostenverordnung stellt eine Öffnungsklausel dar, die es Vermietern grundsätzlich ermöglicht, weitere – nicht in Nr. 1 bis 16 aufgeführte – Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Allerdings reicht hierfür ein pauschaler Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag nicht aus, vielmehr müssen die einzelnen, sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich und konkret benannt werden. Andernfalls ist die Umlage unwirksam.
Umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 17 sind:
- Wartung und Prüfung von Blitzschutzanlagen, Brandmeldeanlagen, Sprinkleranlagen, Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA-Anlagen) und Feuerlöschern (inkl. Austausch der Löschmittel gemäß DIN 14406).
- Regelmäßige Wartung und Reinigung von Lüftungsanlagen und -geräten, inkl. Austausch von Filtern.
- Prüfung und Wartung der Elektroanlage, Gasanlage, Rückflussventile/Rückstausicherungen und Abflussrohre, sofern diese nicht bereits über andere Nummern der BetrKV erfasst sind.
- Wartung von Rauchwarnmeldern gemäß DIN 14676 Nr. 6 (jährlich), einschließlich Batteriewechsel.
- Dachrinnenbeheizung, sofern diese der Verkehrssicherung dient (z. B. im Eingangsbereich).
- Betriebskosten gemeinschaftlicher Einrichtungen wie Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Partykeller oder Hobbyraum.
- Reinigungskosten für Lichtschächte, Glasdächer oder Fassaden, sofern keine Instandsetzungsmaßnahme vorliegt.
- Wartungskosten für Pumpen, elektrische Anlagen oder Kühlwasserlöschanlagen (DIN 14489/14494).
- Bewachungs- und Pförtnerdienste in exklusiven Wohnanlagen, wenn eine konkrete Gefährdungslage vorliegt und die Maßnahme dem Schutz der Mieter dient.
- Kosten für die Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit technischer Einrichtungen, sofern diese regelmäßig und nicht aus konkretem Anlass erfolgen.
- Wartungskosten im Rahmen einer Modernisierung (z. B. Neueinbau von Rauchmeldern), wenn sich die Betriebskosten aus dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache ergeben.
Nicht umlagefähige Betriebskosten gemäß Nr. 17 sind:
- Anschaffungskosten technischer Anlagen oder Geräte (z. B. Rauchmelder, Feuerlöscher, Wasserzähler).
- Instandhaltung oder Instandsetzung, z. B. Austausch defekter Geräte oder Beseitigung konkreter Mängel.
- Miet- oder Leasingkosten für Rauchwarnmelder und vergleichbare Geräte.
- Verwaltungskosten, insbesondere Verwaltervergütung, Pförtnerkosten ohne konkrete Notwendigkeit, Kosten für Abmahnungen, Terminabsprachen, Versorgung von Haustieren, Pflege von Pflanzen etc.
- Zwischenablesungskosten bei Nutzerwechsel (z. B. Heizkostenverteiler), da diese Verwaltungskosten nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV darstellen.
- Bank- und Kontogebühren, Abrechnungskosten, sofern sie nicht ausdrücklich durch § 2 BetrKV gedeckt sind.
- Kosten der Beseitigung von Graffiti, Reparaturkosten, einmalige Maßnahmen wie das Entfernen einer Regenrinnenverstopfung.
- Wartungs-/Überprüfungskosten für Gegensprechanlagen, Schließanlagen, Fenster- und Türanlagen, sofern keine spezielle Technik eine regelmäßige Wartung erfordert.
- Kosten der Bewachung, wenn diese primär dem Schutz des Eigentums des Vermieters und nicht der Mietsache oder der Sicherheit der Mieter dient.
