Eine der zentralen Aufgaben des Vermieters ist die Instandhaltung der vermieteten Räume und der dazugehörigen Einrichtungen. Denn die Vermietung von Wohnraum bringt nicht nur Rechte, sondern auch umfassende Pflichten mit sich. Der Vermieter muss die Wohnung nicht nur bei der Übergabe an den Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben, sondern auch während der gesamten Mietdauer dafür sorgen, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand bleibt bzw. diesen wiederherstellen. In diesem Beitrag werden die wesentlichen Aspekte der Instandhaltungs- und Reparaturpflichten im Mietverhältnis erläutert.
Instandhaltungspflicht des Vermieters
Gemäß § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache bzw. Wohnung an den Mieter in einem gebrauchstauglichen Zustand überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit aufrechterhalten. Diese Pflicht gilt unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung selbst nutzt oder an Dritte (Untermieter) überlässt. Die Instandhaltungspflicht ist eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung und besteht während der gesamten Mietzeit.
Sie umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu gewährleisten. Dazu zählen sowohl Wartungsarbeiten (Instandhaltung) als auch Reparaturen zur Beseitigung eines Mangels (Instandsetzung). Auch Zubehör der Wohnung, wie etwa Küchengeräte, können unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters falle, wenn diese vom Vermieter an den Mieter überlassen oder mitvermietet wurden.
Unter Instandhaltung versteht man also vorbeugende Maßnahmen, die darauf abzielen, den ordnungsgemäßen Zustand einer Sache zu bewahren und potenzielle Schäden im Vorfeld zu verhindern. Ziel ist es, durch regelmäßige Pflege und Wartung einen funktionsfähigen Zustand aufrechtzuerhalten.
Demgegenüber steht die Instandsetzung, die darauf gerichtet ist, einen bereits eingetretenen, ordnungswidrigen Zustand wiederherzustellen. Hierbei geht es darum, Mängel oder Schäden zu beseitigen, um den ursprünglichen, ordnungsgemäßen Zustand der Sache wiederherzustellen.
Die Wohnung muss allerdings nicht über die gesamte Mietdauer in genau dem Zustand erhalten werden, der bei Übergabe vorlag. Denn normale Gebrauchsspuren wie bspw. leichte Kratzer im Boden und Abnutzungen sind vom Mieter hinzunehmen. Im Gegenzug kann auch der Vermieter aufgrund von § 538 BGB keinen Schadensersatz wegen normalen Gebrauchsspuren geltend machen. Siehe zur Haftung des Mieters: Haftung des Mieters für Schäden an der Wohnung.
Der Mieter ist außerdem verpflichtet, dem Vermieter Mängel an der Wohnung unverzüglich mitzuteilen, sodass dieser die Mängel beseitigen kann. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, so kann er sich schadensersatzpflichtig machen.
Instandsetzungen und Reparaturen außerhalb der Wohnung
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich auch auf Räume und Einrichtungen außerhalb der Mietwohnung, wie bspw. Treppenhäuser, Fassaden oder gemeinschaftlich genutzte Bereiche (Waschküchen oder Kellervorräume).
Mietminderungen sind bei Mängeln in den genannten Räumen jedoch in der Regel nur möglich, wenn auch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch diese Mängel beeinträchtigt wird.
Gegenstände und Einrichtungen des Mieters
Für Gegenstände oder Einrichtungen, die der Mieter selbst in die Wohnung eingebracht hat, besteht keine Instandhaltungspflicht des Vermieters. Ob eine solche vorliegt, entscheidet sich danach, ob die Gegenstände oder Einrichtung Bestandteil des Mietvertrags oder einer separaten Vereinbarung sind oder ob der Mieter diese selbst mit in die Wohnung gebracht hat.
Ein Übergabeprotokoll hilft dabei, den Zustand und die Ausstattung der Mietsache bei Einzug zu dokumentieren. Fehlen entsprechende Vereinbarungen, trägt der Mieter die Beweislast, dass bestimmte Einbauten vom Vermieter bereitgestellt wurden.
Kleinreparaturen
Haben Vermieter und Mieter eine sog. Kleinreparaturklausel vereinbart, die den Mieter verpflichtet, die Kosten der Reparatur bis zu einer bestimmten Höhe zu tragen, wird die Instandhaltungspflicht hierdurch nicht ausgesetzt. Der Mieter muss nur die Kosten der Instandhaltung tragen, diese aber weder selbst durchführen noch die Handwerker selbst beauftragen. Auch sind Kleinreparaturklauseln häufig unwirksam. Weiter Informationen zu Kleinreparaturklauseln und wie Sie diese wirksam gestalten können, finden Sie hier: Kleinreparaturklausel.
Schönheitsrenovierungen
Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsrenovierungen kann vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Allerdings sind auch hier viele entsprechende Vertragsklauseln unwirksam, insbesondere wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen, indem sie bspw. starre Fristen für die Durchführung der Renovierungen/Reparaturen festlegen. Vermieter sollten bei der Gestaltung entsprechender Regelungen auf rechtssichere Formulierungen achten. Lesen sie hierzu unseren Blogbeitrag zu Schönheitsrenovierungen.
Was gilt, wenn der Mieter den Schaden oder die Abnutzung bei Einzug kannte?
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters kann durch die Kenntnis des Mieters vor Beginn des Mietverhältnisses beeinflusst werden. Besonders relevant sind Fälle, in denen der Mieter bereits bei Einzug über bestehende kleinere Schäden oder unwesentliche Mängel informiert wurde oder er diese vor Vertragsabschluss bemerkt hat bzw. bemerkt haben muss.
Unwesentliche Mängel sind bspw.:
- leichte Kratzer auf dem Fußboden
- Schrammen an der Innenseite der Wohnungstür
- abgenutzte Teppichböden,
- ein Riss in einer Wand- oder Bodenfliese,
- eine zerkratzte Arbeitsplatte der Einbauküche.
Sofern keine anderslautende Vereinbarung getroffen wurde, akzeptiert der Mieter die Mietsache grundsätzlich in ihrem bestehenden Zustand und hat in der Regel keinen Anspruch auf Beseitigung solcher bekannten Mängel. Der Vermieter bleibt jedoch verpflichtet, die Verschlimmerung der Schäden zu verhindern und grundlegende Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, um die Tauglichkeit der Mietsache zu gewährleisten. Auch sollte dies unbedingt in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden.
Zusammenfassung
Die Instandhaltungspflicht ist eine wesentliche Pflicht des Vermieters und umfasst die Erhaltung der gebrauchstauglichen Beschaffenheit der Mietsache bzw. Mietwohnung. Sie gilt sowohl für die Wohnräume als auch für mitvermietete Einrichtungen und die Gemeinschaftsbereiche. Ein sorgfältig ausgestalteter Mietvertrag sowie ein präzises Übergabeprotokoll schaffen Klarheit über Rechte und Pflichten und minimieren potenzielle Streitigkeiten. Die Mietverträge in den opacta Vermieterpaketen enthalten sowohl eine wirksame Kleinreparaturklausel als auch Regelungen zu Schönheitsreparaturen.
