Haftung des Mieters für Schäden an der Wohnung

Die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen bei Schäden an der Wohnung stellt Vermieter vor diverse juristische Herausforderungen, die eine detaillierte Kenntnisse der Rechtslage erfordern. Um zu klären, ob überhaupt Ansprüche gegen den Mieter bestehen, ist es entscheidend zu verstehen, für welche Schäden der Mieter tatsächlich haftet.

In diesem Beitrag wird dargestellt, bei welchen Schäden durch Mieter Ansprüche bestehen können, wie Vermieter ihre Ansprüche optimal durchsetzen und welche Aspekte Sie dabei besonders beachten sollten.

Woraus kann sich ein Schadensersatzanspruch ergeben?

Die rechtlichen Grundlagen für die Haftung bei Mietsachschäden sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, insbesondere in den §§ 241, 280 BGB sowie den §§ 535 ff. BGB.

Für welche Schäden muss der Mieter haften?

Wann liegt ein Schaden vor?

Ob der Mieter für einen Schaden an der Wohnung aufkommen muss oder nicht, hängt davon ab, ob der Mieter den Schaden zu vertreten hat. Dies wiederum hängt davon ab, ob die Veränderungen bzw. Verschlechterungen durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind oder nicht.

Der Mieter haftet also nicht für die normale Abnutzung der Wohnung (Gebrauchs- oder Verschleißschäden). Diese Abnutzung ist bereits durch die gezahlte Miete abgegolten. Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch verursacht wurden, muss der Vermieter in der Regel auf eigene Kosten beheben.  

Welche Schäden letztlich noch von dem vertragsgemäßen Gebrauch erfasst sind, hängt vom Einzelfall ab. Zunächst kann natürlich im Mietvertrag ein bestimmtes Verhalten (z. B. die Tierhaltung oder gewerbliche Nutzung) ausgeschlossen sein. Ist dieser Ausschluss wirksam vereinbart, so haftet der Mieter grundsätzlich für Schäden, die durch das verbotene Verhalten entstehen. Weitere Ausnahmen können bestehen, wenn dem Mieter vertraglich die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder die Übernahme von Kosten für Kleinreparaturen auferlegt wurde.

Gebrauchsspuren wie kleine Kratzer am Parkettboden, die durch das Tragen von Straßenschuhen entstehen, zählen bspw. zu den normalen Abnutzungserscheinungen, für die der Mieter keinen Schadenersatz leisten muss.

Für welche Schäden haftet der Mieter?

Mieter haften für Schäden an der Mietsache, wenn diese durch unsachgemäßen Gebrauch, übermäßige Beanspruchung, vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln entstanden sind.

Beispiele für Schäden für die der Mieter haftet:

• Zerbrochene Fensterscheiben: Ein solcher Schaden kann durch ein Missgeschick oder Fahrlässigkeit entstehen. Die vorsätzliche Schadensverursachung begründet stets Ansprüche des Vermieters.
• Grobe Flecken oder Brandlöcher im Teppich z. B. durch verschütteten Rotwein oder heruntergefallene Zigaretten.
• Tiefe Kratzer im Boden durch unsachgemäße Nutzung, etwa durch Möbelrücken ohne Schutz (wie bspw. Filzgleiter).
• Defekte Geräte: Wenn Haushaltsgeräte aufgrund unsachgemäßer Bedienung beschädigt werden.
• Bauliche Veränderungen: Unautorisierte Veränderungen an der Wohnung, die zu Schäden führen.
• Verfärbung der Wände durch Nikotin: Durch übermäßig starkes Rauchen entstandene Flecken müssen beseitigt werden.
• Kratzspuren von Haustieren: Schäden durch Tiere, wie angenagte Wände oder zerkratzte Türen, können zur übermäßigen Abnutzung gehören.
• Schimmelbildung: Soweit die Entstehung von Schimmel auf unsachgemäßes Verhalten (z. B. mangelnde Lüftung) zurückzuführen ist. Weitere Informationen finden Sie in unserem Beitrag zur Schimmelprävention.
• In besonders schweren Fällen, wie bei Leitungswasserschäden oder Wohnungsbränden, muss der Mieter ebenfalls für den gesamten Schaden haften, wenn dieser durch fahrlässiges Handeln (z. B. das Umstoßen einer brennenden Kerze) verursacht wurde.

Für welche Schäden haftet der Mieter nicht?

Mieter haften nicht für übliche Abnutzungen an der Mietsache, die im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs entstehen. Diese sind durch die Miete abgegolten, da sie unvermeidlich im Laufe der Nutzung der Wohnung auftreten.

Beispiele für eine normale Abnutzung, bei der der Vermieter die Kosten trägt:

• Vergilbte Tapeten: Farbveränderungen durch Zeit oder Licht gehören zum normalen Verschleiß.
• Abgenutzter Teppich- oder Parkettboden: Die Abnutzung von Bodenbelägen durch den alltäglichen Gebrauch, sofern sie im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind.
• Spuren von Möbeln und Bildern an den Wänden: Leichte Abdrücke oder Verfärbungen, die durch Möbel oder hängende Bilder entstehen, sind unvermeidbar.
• Dübellöcher: Dübellöcher, die in einem üblichen Umfang vorhanden und fachgerecht verschlossen sind, gelten ebenfalls als von vertragsgemäßen Gebrauch erfasst.
• Defekte Geräte ohne Verschulden des Mieters: Defekte Geräte, die ohne unsachgemäße Bedienung kaputt gehen, sind vom Vermieter zu reparieren (sofern diese vom Vermieter überlassen wurden).

Was letztlich zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt und welches Verhalten darüber hinaus geht, ist je nach Einzelfall zu beurteilen. So ist bspw. bei Wohnungen, die an große Familien vermietet werden, mit einer stärkeren Abnutzung zu rechnen als bei der Vermietung an einen alleinstehenden Mieter. Schäden, die durch höhere Gewalt wie Hagel oder Überschwemmungen entstehen, fallen ebenfalls nicht in den Haftungsbereich des Mieters. Darüber hinaus haftet der Mieter auch nicht für Schäden, die durch Dritte verursacht wurden, für die er keine Verantwortung trägt.

Anspruchsinhalt – Höhe des Schadensersatzanspruchs des Vermieters

Der Schadensersatzanspruch folgt aus § 280 Abs. 1 BGB. Wenn der Mieter einen Schaden verursacht, ist er gemäß § 249 BGB verpflichtet, diesen zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen. Dies gilt grundsätzlich sowohl während des Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung. Der Vermieter kann den für die Schadensbeseitigung erforderlichen Betrag entweder als Vorschuss (ohne Umsatzsteuer für die Reparatur) oder nach erfolgter Reparatur (mit gezahlter Umsatzsteuer) verlangen.

Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass dem Mieter gemäß § 281 BGB zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt wurde oder eine endgültige Verweigerung des Mieters. Häufig scheitern Schadensersatzansprüche daran, dass eine Fristsetzung nicht erfolgt oder nicht beweisbar ist. Deshalb sollte diese immer in Schriftform erfolgen und der Zugang nachweisbar sein. Wie Schreiben an den Mieter sicher zugestellt werden, können sie hier nachlesen.

In Fällen, in denen die Schadensbeseitigung zu einem Wertzuwachs führt, muss ein „Abzug neu für alt“ gemäß § 251 Abs. 2 BGB berücksichtigt werden. Damit wird verhindert, dass der Vermieter durch die Erneuerung besser gestellt wird als er ohne Schaden stehen würde. Es kann also nur der Zeitwert der beschädigten Sache verlangt werden. Der Zeitwert entspricht dem Neuwert eines gleichartigen Gegenstands, abzüglich eines Betrags, der sich nach Alter und üblicher Nutzungsdauer richtet. Muss bspw. ein Teppich ausgetaucht werden, der bereits 5 Jahre alt ist, so kann nur ca. die Hälfte des Wertes eines neuen Teppichs verlangt werden (die Nutzungsdauer eines Teppichs beträgt ca. 10 Jahre).

Was gilt, wenn ein Gast des Mieters Schäden verursacht?

Wenn Dritte die Wohnung beschädigen, so müssen grundsätzlich diese für die entstandenen Schäden aufkommen. Etwas anders gilt z. B. dann, wenn der Schaden durch eine im Haushalt des Mieters lebende oder mit ihm verwandte Person entstanden ist. Wenn also das Kind des Mieters die Wände anmalt, haftet der Mieter selbst.

Wer muss was beweisen?

Der Vermieter muss alle den Anspruch begründenden Tatsachen darlegen und beweisen. Dies umfasst die Tatsache, dass die Wohnung bei Übergabe schadensfrei war, der Schaden in der Mietzeit entstanden ist, die Ursache in dem Verantwortungsbereich des Mieters liegt und gerade nicht auf die normale Abnutzung zurückzuführen ist.

Hierzu ist ein Übergabeprotokoll die beste Option. Dieses beweist zunächst, dass bei Einzug noch kein Schaden vor lag. Wenn bspw. bei Auszug in einem weiteren Übergabeprotokoll (Rückgabeprotokoll) festgestellt wird, dass Schäden bestehen, so wird sogar vermutet, dass der Mieter die Schäden zu vertreten hat.

Daher sollte ein Übergabeprotokoll möglichst detailliert erstellt werden. Es ergibt auch Sinn, Zeugen mit hinzuzuziehen. In unseren Vermieterpaketen haben wir sowohl Vorlagen für ein Übergabeprotokoll mit als auch ohne Zeugen.

Warum der Mieter aufgefordert werden sollte eine Privathaftpflichtversicherung abzuschließen?

Es ist sinnvoll, dem Mieter den Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung nahezulegen. Auch wenn der Vermieter hierzu gemäß der geltenden Rechtsprechung nicht verpflichtet werden kann, kann dies indirekt auch den Vermieter absichern. Denn so kann verhindert werden, dass der Mieter für Schäden, die er fahrlässig oder grob fahrlässig verursacht hat, finanziell nicht aufkommen kann. Die Privathaftpflichtversicherung schützt den Vermieter also indirekt auch vor dem Insolvenzrisiko des Mieters.

Je nach Versicherungspolice sind auch Schäden durch Kleintiere (Katzen, Vögel) mitversichert. Für Hunde muss eine separate Tierhalterhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

Zusammenfassung

Der Mieter muss für Schäden aufkommen, die durch unsachgemäßen Gebrauch, übermäßige Beanspruchung sowie vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln entstanden sind. Beispiele dafür sind zerbrochene Fensterscheiben, Brandlöcher im Teppich, tiefe Kratzer im Boden oder Schäden durch bauliche Veränderungen ohne Genehmigung. Auch Schäden durch Haustiere, wie angenagte Wände oder zerkratzte Türen können erfasst sein. Der Vermieter kann vom Mieter in diesem Fall grundsätzlich die Beseitigung des Schadens durch Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen und sofern der Mieter dem trotz Aufforderung nicht nachkommt Ersatz in Ged.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine sorgfältige Protokollierung des Zustands der Wohnung bei Ein- und Auszug sehr wichtig sind. Darüber hinaus kann eine Privathaftpflichtversicherung des Mieters sowohl den Mieter als auch den Vermieter vor finanziellen Risiken schützen.