Das Thema Rauchen sorgt im Mietrecht immer wieder für Diskussionen. Ob und in welchem Umfang ein Rauchverbot in der Wohnung oder auf dem Balkon rechtlich zulässig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Der folgende Überblick zeigt die rechtliche Situation und die Möglichkeiten für Mieter und Vermieter.
Wieso Vermieter ein Rauchverbot vereinbaren wollen
Rauchen hinterlässt nicht nur Spuren an der Gesundheit der Mieter, sondern auch in der Mietwohnung – und auch diese können hartnäckig sein. Nikotinablagerungen, gelbliche Verfärbungen an Wänden und Decken oder der penetrante Geruch, der sich tief in Teppiche, Gardinen und Möbel frisst, machen die Wohnung nach einem Raucher-Mietverhältnis oft renovierungsbedürftig. Ein Rauchverbot im Mietvertrag kann daher helfen, Kosten und Aufwand bei der Renovierung zu reduzieren und die Attraktivität der Wohnung für Nichtraucher zu erhalten.
Kann ein allgemeines Rauchverbot im Mietvertrag vereinbart werden?
Grundsätzlich gehört das Rauchen in der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Eine allgemeine, vorformulierte Klausel im Mietvertrag (auch AGB genannt), die das Rauchen in der Wohnung grundsätzlich untersagt, ist unwirksam. Solche vorformulierten Regelungen verstoßen gegen § 307 BGB, da sie nach Ansicht der Rechtsprechung die Rechte des Mieters unangemessen einschränken.
Auch das Rauchen auf dem Balkon oder der Terrasse zählt grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Hier sind jedoch die Interessen der Nachbarn zu beachten. Sollte sich ein Nachbar durch den Rauch erheblich beeinträchtigt fühlen, können zeitliche Beschränkungen für das Rauchen vereinbart werden. Solche Regelungen basieren auf dem sog. Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, wobei die Zulässigkeit solcher Klauseln stark einzelfallbezogen ist und von der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt werden.
Welches allgemeine Rauchverbot kann im Mietvertrag vereinbart werden?
Das Rauchen in allgemein zugänglichen Teilen des Hauses, wie dem Treppenhaus, der Waschküche oder dem Keller, gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Hier kann der Vermieter im Interesse der anderen Mieter ein Rauchverbot durchsetzen. Eine solche Regelung kann auch in die Hausordnung aufgenommen werden.
Wie kann ein wirksames, individuelles Rauchverbot vereinbart werden?
Ein Rauchverbot betreffend die Mietwohnung kann rechtlich wirksam sein, wenn es individuell zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde (Individualvereinbarung). Solche Absprachen dürfen also nicht formularmäßig vorformulierte AGB sein, sondern müssen auf die spezifischen Umstände des Mietverhältnisses zugeschnitten sein. Die Vereinbarung sollte schriftlich im Mietvertrag oder in einem den Mietvertrag ergänzenden Vereinbarung festgehalten werden und ausdrücklich das Rauchen in der Wohnung, auf dem Balkon oder der Terrasse regeln. Diese Vereinbarung kann auch im Nachhinein, also wenn das Mietverhältnis bereits besteht, getroffen werden. Sie gilt nur zwischen dem Mieter und Vermieter, nicht für Dritte (z. B. Verwandte, sonstige Besucher etc. des Mieters).
Praxistipp: Das Verbot sollte klar und individuell für die betroffene Mietwohnung formuliert sein. Das heißt, die Namen der Beteiligten sollten genannt werden, die Mietwohnung sollte genau bezeichnet werden, die Vereinbarung sollte als „Individuelle Vereinbarung“ bezeichnet werden und sie kann z. B. in dem Mietvertrag unter „individuelle Vereinbarungen“ handschriftlich festgehalten werden.
Eine entsprechende freie Stelle ist auch in unserem Mietvertrag enthalten: Unsere Vermieterpakete im Vergleich.
Achtung bei der formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
Bei der Individualvereinbarung eines Rauchverbots im Mietvertrag ist Vorsicht geboten, wenn gleichzeitig eine formularmäßige Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter enthalten ist. Trifft eine solche Klausel mit einem individuell ausgehandelten Rauchverbot zusammen, kann dies zu einem sogenannten „Summierungseffekt“ führen. Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht in solchen Fällen die Gefahr, dass die Regelungen in ihrer Gesamtheit den Mieter nach § 307 BGB unangemessen benachteiligen. Dies kann im Zweifel zur Unwirksamkeit beider Klauseln führen.
Ein Beispiel hierfür wäre eine Individualvereinbarung, die dem Mieter und seinen Angehörigen das Rauchen in der Wohnung untersagt, in Verbindung mit einer formularmäßigen Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen. Wenn die Klausel mit der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und die Individualvereinbarung so kombiniert sind, dass die Verpflichtungen des Mieters nicht nur die Durchführung der üblichen Schönheitsreparaturen umfassen, sondern ihn durch die Individualvereinbarung zusätzlich dazu verpflichten, beim Auszug sämtliche durch Nikotinkonsum entstandenen Spuren zu beseitigen, führt dies im Zweifel zur Unwirksamkeit beider Regelungen. In solchen Fällen nimmt die Rechtsprechung eine unangemessen benachteiligen des Mieters an.
Dies kann verhindert werden, indem klarstellend mitaufgenommen wird, dass für den Mieter durch das individuell vereinbarte Rauchverbot keine neuen Verpflichtungen geschaffen werden, die über den vereinbarten Umfang der Schönheitsreparaturklausel hinausgehen.
Zusammenfassung
Ein Rauchverbot in Mietwohnungen ist als vorformulierte Klausel (AGB) im Mietvertrag unwirksam, es kann aber individuell zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Problematisch wird es, wenn ein solches Verbot mit einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel kombiniert wird, da dies den Mieter unangemessen benachteiligen kann. Um eine Unwirksamkeit zu vermeiden, sollte klargestellt werden, dass das Rauchverbot keine zusätzlichen Renovierungspflichten über die vereinbarten Schönheitsreparaturen hinaus begründet.
