Als Vermieter freuen Sie sich über regelmäßige Einnahmen aus Ihrer Immobilie. Doch diese Freude wird oft getrübt, wenn es um das Thema Steuern geht. Die gute Nachricht: Mit dem richtigen Wissen können Sie nicht nur Ihre steuerlichen Pflichten erfüllen, sondern auch gezielt Ihre Steuerlast senken.
In diesem Leitfaden erklären wir verständlich und praxisnah, wie Sie Mieteinnahmen korrekt versteuern. Sie erfahren, welche Kosten Sie absetzen können, wann Mieteinnahmen steuerfrei bleiben und welche Fallstricke Sie vermeiden sollten.
Was zählt zu den Mieteinnahmen?
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Steuerlich werden sämtliche Erträge rund um die Überlassung von Wohn- oder Gewerberaum gemäß § 21 EStG den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet.
Das gilt unabhängig davon, ob Sie eine einzelne Wohnung privat vermieten, mehrere Stellplätze separat anbieten oder zeitweise eine Ferienwohnung überlassen.
Maßgeblich ist stets, dass Sie fremden Dritten entgeltlich Nutzungsrechte einräumen.
Diese Einkünfte sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig und in der Anlage V zu erklären.
Was gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?
Für die Besteuerung kommt es auf den gesamten Zufluss an, den Sie für die Überlassung erhalten. Dazu zählen regelmäßig nicht nur die „klassische“ Kaltmiete, sondern auch Zahlungen für Nebenleistungen und mitvermietete Flächen.
Typische steuerpflichtige Mieteinnahmen sind u. a.:
- Kaltmiete für Wohnungen, Häuser oder einzelne Zimmer
- Entgelte für Nebenräume wie Keller, Garagen oder Stellplätze
- Miete für Ferienwohnungen (auch bei zeitweiser Vermietung)
- Pacht für unbebaute Grundstücke
- Einnahmen aus Untervermietung (z. B. Zimmer, Tiefgaragenplatz)
- Entgelte für Werbeflächen auf dem Grundstück
- Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter (werden später als Ausgaben wieder abgezogen)
Wichtig: Versteuert wird also die Bruttomiete, also inklusive Betriebskostenvorauszahlungen. Letztere fließen zunächst als Einnahmen zu und werden auf der Ausgabenseite wieder berücksichtigt.
Was zählt nicht als Mieteinnahme?
Nicht jeder Geldfluss im Zusammenhang mit der Vermietung erhöht sofort Ihre steuerpflichtigen Einnahmen. Einige Zahlungen dienen nur der Sicherung oder der künftigen Instandhaltung und sind deshalb nicht anzusetzen:
- Mietkaution: Sie gehört weiterhin dem Mieter.
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt mit den Mieteinnahmen grundsätzlich steuerpflichtige Einkünfte.
Entscheidend ist dabei nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern wann das Geld tatsächlich auf Ihrem Konto eingeht oder von dort abgeht.
Das Zufluss- und Abflussprinzip
Für private Vermieter gilt das sogenannte Zufluss- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Das bedeutet, dass Einnahmen und Ausgaben in dem Kalenderjahr erfasst werden, in dem sie tatsächlich zufließen oder abfließen. Maßgeblich ist also der Zeitpunkt der Zahlung, nicht der Zeitraum, für den sie bestimmt ist.
Beispiel: Zahlt der Mieter die zum 1. Dezember 2024 fällige Miete erst am 5. Januar 2025, wird diese erst in der Steuererklärung 2025 als Einnahme berücksichtigt, da die Fälligkeit und die Zahlung mehr als 10 Tage auseinanderliegen (§ 11 Abs. 1 S. 1 EStG i.V.m. H 11 „Allgemeines“ 2. Spiegelstrich kurze Zeit EStH).
Sonderfall: Sollte der Mieter die Miete für den 1. Januar 2025 bereits am 28. Dezember 2024 überwiesen haben, so greift auch hier die kurze Zeit nach § 11 EStG, nur in die andere Richtung. Die Folge hiervon ist, dass die Einnahme wirtschaftlich dem Jahr 2025 zuzurechnen ist, auch wenn sie schon im Vorjahr auf Ihrem Konto eingeht.
Praxis-Tipp: Führen Sie Ihre Kontoauszüge und Belege chronologisch und vollständig. So können Sie gegenüber dem Finanzamt jederzeit belegen, wann Zahlungen tatsächlich erfolgt sind.
Anlage V in der Steuererklärung
Alle Einnahmen und Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung müssen Sie in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung erfassen. Dort werden alle Objekte einzeln aufgeführt, inklusive der jeweiligen Einnahmen, Werbungskosten und eventueller Verluste.
Seit 2023 gibt es zusätzlich die Anlage V-FeWo – sie ist relevant, wenn Sie eine Ferienwohnung besitzen oder Ihre Immobilie zeitweise über Plattformen wie Airbnb.de oder Booking.com vermieten.
Wichtig: Für jedes vermietete Objekt ist eine eigene Anlage V einzureichen. Das gilt auch, wenn mehrere Wohnungen in demselben Haus vermietet werden.
Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?
Die Höhe der Steuer auf Ihre Mieteinnahmen richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.
Dieser ergibt sich aus Ihrem gesamten zu versteuernden Einkommen, also aus der Summe aller Einkünfte (z. B. Gehalt, Mieteinnahmen, usw.).
Der Einkommensteuertarif in Deutschland ist progressiv gestaltet. Das heißt mit steigendem Einkommen erhöht sich auch der Steuersatz. Für das Jahr 2025 gelten folgende Werte:
- Einstiegssteuersatz: 14 %
- Spitzensteuersatz: 42 % (ab einem zu versteuernden Einkommen von ca. 68.481 € für Ledige)
- Höchststeuersatz: 45 % (ab einem zu versteuernden Einkommen von ca. 277.826 € für Ledige)
Je höher also Ihr Gesamteinkommen, desto höher fällt auch der Steuersatz aus, mit dem Ihre Mieteinnahmen versteuert werden.
Grundfreibetrag 2025
Nicht jeder Vermieter muss automatisch Steuern zahlen. Liegt Ihr Gesamteinkommen unter dem gesetzlichen Grundfreibetrag, bleiben Sie steuerfrei. Der Grundfreibetrag soll das Existenzminimum sichern und wird regelmäßig angepasst. Im Jahr 2025 beträgt er:
- ca. 12.096 € für Ledige
- ca. 24.192 € für Verheiratete, die zusammen veranlagt werden
Bleiben Ihre gesamten Einkünfte – einschließlich der Mieteinnahmen – unterhalb dieser Grenze, fällt keine Einkommensteuer an.
Werbungskosten: So senken Sie Ihre Steuerlast
Nicht der gesamte Betrag Ihrer Mieteinnahmen ist steuerpflichtig, entscheidend ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten („Gewinn“), also die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben.
Alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit Ihrer Vermietung stehen und dazu dienen, Einnahmen zu erzielen oder zu sichern, können Sie steuerlich geltend machen. Diese Ausgaben werden als Werbungskosten bezeichnet und mindern unmittelbar den zu versteuernden Gewinn.
Was sind Werbungskosten?
Unter Werbungskosten versteht man nach § 9 EStG sämtliche Ausgaben, die in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Sie müssen notwendig oder zumindest objektiv geeignet sein, Ihre Einnahmen zu fördern oder zu erhalten.
Das gilt sowohl für laufende Kosten als auch für einmalige Aufwendungen, etwa bei der Anschaffung, Instandhaltung oder Verwaltung Ihrer Immobilie.
Mit anderen Worten: Alles, was Sie als Vermieter aufwenden, um die Immobilie zu erhalten, zu vermieten oder die Mietzahlungen sicherzustellen, kann grundsätzlich steuerlich berücksichtigt werden.
Welche Kosten sind steuerlich absetzbar?
Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten typischen Werbungskosten, die Sie als Vermieter in Ihrer Steuererklärung absetzen können:
Kreditzinsen:
Haben Sie Ihre Immobilie finanziert, können Sie die Zinsen für Ihr Darlehen vollständig absetzen. Wichtig: Nur die Zinsen sind absetzbar; die Tilgungsraten nicht, da sie lediglich der Rückzahlung des Kredits dienen.
Renovierung und Reparaturen:
Laufende Instandhaltungsmaßnahmen sind in voller Höhe absetzbar. Dazu zählen Malerarbeiten, Reparaturen an Fenstern und Türen, Austausch von Bodenbelägen, Sanitärarbeiten sowie Modernisierungen zur Erhaltung des Gebäudes.
Nicht direkt absetzbar sind dagegen Anschaffungskosten, also Aufwendungen, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen (z. B. ein Dachausbau).
Des Weiteren ist die 15 %-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu beachten. Sollten Sie innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen haben, müssen diese über die Gebäudeabschreibung mit abgeschrieben werden, wenn die Nettosumme der Aufwendungen 15 % der Anschaffungskosten übersteigt.
Marklerkosten und Inserate:
Beauftragen Sie einen Makler zur Neuvermietung, können Sie dessen Provision steuerlich geltend machen. Gleiches gilt für Kosten von Immobilienanzeigen oder Online-Portalen.
Fahrtkosten:
Fahrten zu Ihrer vermieteten Immobilie, etwa für Besichtigungen, Übergaben oder Eigentümerversammlungen, können Sie mit einer Pauschale von 0,30 € pro Kilometer absetzen (Hin- und Rückfahrt).
Es können auch die tatsächlichen Kosten pro Kilometer abgesetzt werden. Dies ist allerdings aufwendiger, da detaillierte Nachweise erforderlich sind. Einfach Vergleichsunterhaltskosten aus dem Internet reichen hierfür nicht aus.
Steuerberatung:
Kosten für den Steuerberater sind absetzbar, sofern sie die Vermietung betreffen (z. B. Erstellung der Anlage V, Beratung zur AfA oder Ermittlung der Werbungskosten).
Versicherungen:
Zu den absetzbaren Versicherungen gehören insbesondere die Wohngebäudeversicherung, die Gebäudehaftpflichtversicherung sowie anteilig die Rechtsschutzversicherung, sofern sie mietrechtliche Themen abdeckt.
Verwaltungskosten:
Absetzbar sind die Gebühren einer Hausverwaltung, sofern diese nicht die Instandhaltungsrücklage betreffen.
Grundsteuer:
Wenn Sie die Grundsteuer nicht über die Betriebskostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen, können Sie diese als Werbungskosten absetzen.
Sonderkosten bei Mieterwechsel:
Beim Wechsel eines Mieters entstehen häufig zusätzliche Aufwendungen, etwa für Renovierungen vor der Wiedervermietung, Inserate, Maklerprovisionen oder Fahrten zu Besichtigungen. Auch diese Kosten können Sie vollständig als Werbungskosten absetzen.
Die opacta-Vermieterpakete als absetzbare Werbungskosten:
Auch digitale Tools und Dienstleistungen, die Ihnen als Vermieter bei der Verwaltung Ihrer Immobilie helfen, gelten als Werbungskosten, sofern sie eindeutig der Vermietung zugeordnet werden können.
Mit unseren opacta-Vermieterpaketen sparen Sie Zeit und vermeiden Fehler. Unsere praxisnahen Vorlagen begleiten Sie durch alle Schritte der Vermietung – vom Mietvertrag über die Betriebskostenabrechnung bis zur Mieterhöhung. Die Kosten für die Pakete können in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, da sie unmittelbar der Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilie dienen und damit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen.
Abschreibung (AfA): Gebäudeabnutzung steuerlich nutzen
Als Vermieter können Sie nicht nur laufende Kosten, sondern auch den Wertverlust Ihres Gebäudes steuerlich geltend machen. Jede Immobilie nutzt sich im Laufe der Jahre durch Witterung, Gebrauch und Alterung ab.
Diesem schleichenden Wertverlust trägt das Steuerrecht mit der sog. Absetzung für Abnutzung (AfA) Rechnung. Sie dürfen also Jahr für Jahr einen Teil Ihrer Anschaffungskosten als Werbungskosten absetzen und können so Ihre Steuerlast reduzieren.
Was ist die Absetzung für Abnutzung (AfA)?
Die AfA beschreibt die jährliche Abschreibung des Gebäudewerts als Ausgleich für die
Abnutzung durch Nutzung und Zeitablauf. Dabei gilt: Abschreibbar ist ausschließlich der Gebäudewert, nicht der Grundstückswert. Grundstücke verlieren, anders als Gebäude, steuerlich keinen Wert.
Wie sich der Gebäudeanteil vom Gesamtpreis unterscheidet, ergibt sich meist aus dem
Kaufvertrag oder lässt sich anhand des Verhältnisses von Bodenrichtwert und Gesamtpreis ermitteln. Dieser Anteil ist die Bemessungsgrundlage für Ihre jährliche Abschreibung.
Die AfA zählt zu den wichtigsten Steuervorteilen für Vermieter, weil sie ohne tatsächlichen Geldabfluss zu einer erheblichen steuerlichen Entlastung führt.
Für alle Immobilien ist grundsätzlich ein fester Pauschalansatz nach § 7 Abs. 4 S. 1 EStG vorgeschrieben:
Gebäude ab Baujahr 1925: 2 % pro Jahr Abschreibungszeitraum: 50 Jahre
Gebäude vor Baujahr 1925: 2,5 % pro Jahr Abschreibungszeitraum: 40 Jahre
Gebäude ab Baujahr 2023: 3 % pro Jahr Abschreibungszeitraum: 33,33 Jahre
Beispiel: Ein Gebäude mit einem abschreibbaren Wertanteil von 200.000 € (Baujahr 2010) kann nach den Grundregeln jährlich mit 2 %, also 4.000 €, abgeschrieben werden. Diese Summe mindert jedes Jahr den steuerpflichtigen Überschuss, ohne dass tatsächlich Geld „abfließt“.
Wichtig: Wurde das Gebäude im laufenden Jahr angeschafft oder hergestellt, so ist die Abschreibung für Abnutzung nur zeitanteilig zu berücksichtigen (§ 7 Abs. 1 S. 4 EStG). Die zeitanteilige Berücksichtigung erfolgt nach angefangenen Kalendermonaten.
Beispiel: Ein Gebäude wird zum 14. August 2024 angeschafft. Nach § 7 Abs. 1 S. 4 EStG werden 5/12 berücksichtigt. Abweichend kann nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG auch eine kürzere Abschreibung vorgenommen werden. Hierfür ist allerdings ein spezielles Gutachten notwendig, welches auf die Determination abstellt.
Anschaffungskosten für Material und geringwertige Wirtschaftsgüter
Neben der Gebäudeabschreibung können Sie auch Anschaffungen und Ausstattung steuerlich berücksichtigen.
Für sogenannte geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) gilt nach § 6 Abs. 2 EStG:
- Bis 800 € netto: sofort im Jahr der Anschaffung voll absetzbar.
- Über 800 € netto: Abschreibung über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (meist mehrere Jahre).
Das betrifft z. B. Möbel oder technische Anlagen, die ausschließlich der Vermietung dienen, etwa Rauchmelder, Gegensprechanlagen, Lampen oder Kücheneinbauten in einer vermieteten Wohnung.
Praxis-Tipp: Dokumentieren Sie alle Abschreibungen in einer einfachen Liste mit Kaufdatum, Anschaffungskosten, Nutzungsdauer und jährlicher AfA. So behalten Sie den Überblick, erleichtern die Steuererklärung und können bei Rückfragen des Finanzamts jederzeit nachvollziehbare Nachweise vorlegen.
Beispielrechnung: So berechnen Sie Ihren steuerpflichtigen Überschuss
Ausgangssituation: Vermietete Eigentumswohnung, 1.000 € Kaltmiete/Monat.
| Position | Betrag |
| Einnahmen | |
| Kaltmiete (12 × 1.000 €) | 12.000 € |
| ./. Werbungskosten | |
| Kreditzinsen | − 3.000 € |
| Nicht umlagefähige Nebenkosten | − 800 € |
| Reparatur (Waschbecken) | − 200 € |
| Grundsteuer | − 500 € |
| Gebäudeversicherung | − 400 € |
| Hausverwaltung | − 300 € |
| Steuerberatung (anteilig) | − 200 € |
| Zwischensumme Werbungskosten | − 5.400 € |
| ./. AfA | |
| 2 % aus 200.000 € Gebäudewert | − 4.000 € |
| = zu versteuernder Überschuss | 2.600 € |
Steuerbeispiel: Persönlicher Durchschnittssteuersatz 25 % 2.600 € x 25 % = 650 € Einkommensteuer.
Effektiv sind das ~ 5,4 % auf die 12.000 € Jahresmiete.
Sonderfälle bei der Versteuerung
In einigen Fällen gelten für Vermieter besondere steuerliche Regeln, etwa bei verbilligter Vermietung an Angehörige, bei gewerblicher Nutzung oder Leerstand.
Verbilligte Vermietung an Familienangehörige
Wer an Angehörige unter dem Marktpreis vermietet, muss die 66 %-Grenze beachten. Liegt die Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind die Werbungskosten voll absetzbar.
Beispiel: Ortsübliche Miete: 1.000 €, Vermietung an die Tochter für 700 € 70 % und somit volle Absetzbarkeit.
Liegt die Miete unter 66 %, gelten Einschränkungen:
- 50–66 %: Nur bei einer positiven Überschussprognose vollerAbzug.
- Unter 50 %: Werbungskosten nur anteilig im Verhältnis zur Miete.
- Unentgeltlich: Kein Abzug möglich.
Wichtig: Schriftlicher Mietvertrag, Zahlung per Überweisung und regelmäßige Anpassung an die ortsüblichen Vergleichsmiete.
Gewerbliche Vermietung
Wird die Vermietung mit Zusatzleistungen betrieben (z. B. Reinigung, Frühstück,
Wäscheservice oder über Airbnb), gilt sie als gewerblich. Dann fallen Einkommensteuer, Gewerbesteuer (Freibetrag 24.500 €) und Umsatzsteuer (19 %) an. Vorteil: Sie dürfen die Mehrwertsteuer auf Renovierungen und Anschaffungen als Vorsteuer abziehen.
Leerstand
Auch bei Leerstand sind laufende Kosten weiterhin absetzbar, solange die Vermietungsabsicht besteht, etwa durch Inserate oder Makleraufträge nachweisbar.
Fehlt die Absicht oder ist das Objekt unvermietbar, entfällt der Werbungskostenabzug.
Vermietung an Gewerbetreibende
Bei Vermietung an Unternehmen können Sie zwischen Umsatzsteuerfreiheit (Standard) und Umsatzsteuerpflicht wählen. Die Optierung zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung ist allerdings nur möglich, wenn der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die der Umsatzbesteuerung unterliegen (§ 9 Abs. 2 S. 1 UStG). Die zweite Option erlaubt den Vorsteuerabzug und lohnt sich bei größeren Sanierungen oder Investitionen.
Rentner und Mieteinnahmen
Für Rentner gelten dieselben Regeln wie für alle Vermieter. Rente und Mieteinnahmen werden zusammen versteuert. Wer durch die zusätzlichen Einnahmen den Grundfreibetrag überschreitet, wird steuerpflichtig.
Garagenvermietung
Wird eine Garage einzeln vermietet, also nicht im Zusammenhang mit einer Wohnung oder einem Haus, so ist die Miete mit Umsatzsteuer behaftet. Die Umsatzsteuer wird mit der Mietzahlung vereinnahmt und muss als Einnahme versteuert werden. Allerdings wird die spätere Abführung der Umsatzsteuer an das Finanzamt als Ausgabe bei den Einkünften abgezogen. Eine Erhebung der Umsatzsteuer lässt sich dadurch umgehen, dass die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG in Anspruch genommen wird.
Zusammenfassung und Fazit
Mieteinnahmen sind nach § 21 EStG steuerpflichtig und gehören in die Anlage V, wobei für jedes Objekt eine eigene Anlage einzureichen ist. Maßgeblich ist das
Zufluss- und Abflussprinzip, und die Steuer wird nach dem persönlichen
Einkommensteuersatz berechnet, der je nach Gesamteinkommen zwischen 14 und 45 Prozent liegt.
Versteuert wird nicht die gesamte Miete, sondern nur der Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten. Dazu zählen unter anderem Kreditzinsen, nicht umlagefähige Betriebskosten, Reparaturen, Verwaltung, Versicherungen, Fahrtkosten und Steuerberatung sowie die Abschreibung auf den Gebäudewert.
Der Grundfreibetrag beträgt 2025 12.096 Euro für Ledige und 24.192 Euro für Verheiratete, die zusammenveranlagt werden. Liegt das Gesamteinkommen darunter, fällt keine Einkommensteuer an.
Kleinere Beträge können zudem unter die Freigrenzen oder die Härtefallregelung fallen.
Bei einer verbilligten Vermietung an Angehörige ist die 66-Prozent-Grenze einzuhalten, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Bei gewerblicher oder kurzfristiger Vermietung sollten Umsatzsteuer und Gewerbesteuer geprüft werden, da diese anfallen können.
