Während der Vermietung stellt sich immer wieder die Frage, wer das Recht hat, über den Zugang zu Grundstück und Gebäude zu entscheiden, insbesondere dann, wenn es um die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen, das Betreten vermieteter Wohnungen oder den Umgang mit unbefugten Dritten geht. Hier greift das sogenannte Hausrecht, das grundsätzlich dem Vermieter zusteht, im Rahmen einer Vermietung jedoch nur noch eingeschränkt ausgeübt werden kann.
Was ist das Hausrecht?
Das Hausrecht bezeichnet die rechtliche Befugnis, darüber zu entscheiden, wer sich in einem bestimmten räumlich abgrenzbaren Bereich aufhalten darf und unter welchen Bedingungen. Es ergibt sich insbesondere aus §§ 858 ff., 903, 1004 BGB.
Das Hausrecht umfasst das Recht, den Zutritt zu verweigern, Personen des Hauses oder Grundstücks zu verweisen sowie Regeln für die Nutzung der Räume oder Flächen aufzustellen, soweit diese nicht gegen gesetzliche Bestimmungen oder vertragliche Vereinbarungen verstoßen und ist Ausprägung des Art. 13 Abs. 1 GG.
Grundsätzlich steht das Hausrecht dem Eigentümer beziehungsweise Vermieter zu. Mit Abschluss des Mietvertrags überträgt der Vermieter jedoch das Besitzrecht gemäß § 854 Abs. 1 BGB auf den Mieter. Dieser erhält dadurch die tatsächliche Sachherrschaft über die gemieteten Räume und darf diese im Rahmen des vertraglich vereinbarten Gebrauchs (§ 535 BGB) eigenverantwortlich nutzen.
Damit geht einher, dass der Mieter selbst bestimmen kann, wem er Zutritt zur Wohnung gewährt und wem nicht. Er kann also beispielsweise Besuch empfangen, Dritte einlassen (z.B. Handwerker) oder den Zugang verweigern. Weiterführend: Wann darf der Vermieter die Mietwohnung betreten?
In der Praxis bedeutet dies: Das Hausrecht innerhalb der vermieteten Räume geht auf den Mieter über.
Der Vermieter bleibt trotz dieser Übertragung rechtlich weiterhin Eigentümer und behält daher grundsätzlich das übergeordnete Hausrecht. Er kann dieses jedoch nur außerhalb der vermieteten Bereiche ungehindert ausüben, etwa in gemeinschaftlich genutzten Flächen wie Treppenhaus, Keller, Waschküche oder Außenanlagen. Innerhalb der vermieteten Wohnung ist die Ausübung des Hausrechts nur in Ausnahmefällen zulässig, beispielsweise bei Gefahr im Verzug oder mit vorheriger Zustimmung des Mieters.
Wo und in welchem Umfang gilt das Hausrecht?
Ein Vermieter kann sein Hausrecht insbesondere dort uneingeschränkt ausüben, wo kein Besitzrecht eines Mieters besteht. Das betrifft alle nicht vermieteten oder gemeinschaftlich genutzten Flächen auf dem Grundstück.
Dazu zählen insbesondere:
- Treppenhaus, Hausflur, Kellerräume, Waschküche und andere Gemeinschaftseinrichtungen, soweit diese nicht ausschließlich einem bestimmten Mieter zur Nutzung überlassen wurden,
- nicht vermietete Wohnungen oder Einheiten innerhalb des Objekts,
- das Dach, Technikräume, Heizungsanlagen, Zähleranlagen oder Versorgungsräume,
- Hof, Garten, Wege oder sonstige Außenflächen, sofern diese nicht ausdrücklich im Mietvertrag zur ausschließlichen Nutzung überlassen wurden,
- leerstehende Gewerbeeinheiten oder Lagerräume, die nicht Gegenstand eines bestehenden Mietverhältnisses sind,
- und das gesamte Grundstück selbst, sofern es sich vollständig im Eigentum des Vermieters befindet und keine abweichenden Nutzungsrechte bestehen.
Innerhalb der vermieteten Wohnung selbst gilt das Besitzrecht des Mieters uneingeschränkt, vgl. § 854 Abs. 1 BGB. Der Mieter ist also berechtigt, über die Nutzung der Wohnung eigenständig zu bestimmen und Dritten, einschließlich des Vermieters, den Zutritt zu verweigern. Aus dem Übergang des Besitzrechts folgt, dass der Mieter dort auch das Hausrecht innehat und dieses grundsätzlich nicht mit dem Vermieter teilt.
Darf der Vermieter die Wohnung betreten?
Ein Betreten der Wohnung durch den Vermieter ohne Zustimmung des Mieters ist grds. unzulässig, auch dann, wenn der Vermieter einen eigenen Schlüssel besitzt oder auf die Immobilie besonderen Zugriff beansprucht. Eine eigenmächtige Kontrolle oder das Betreten aus bloßem Interesse stellt eine Verletzung des Besitzrechts dar und kann zivilrechtliche Folgen nach sich ziehen, etwa Unterlassungs- oder Schadensersatzansprüche.
Ein Ausnahmefall besteht lediglich dann, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt, das ein Betreten notwendig macht, etwa zur Durchführung notwendiger Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen (§ 555a BGB), zur Ablesung von Verbrauchszählern oder zur Vorbereitung einer Neuvermietung bei Kündigung.
In solchen Fällen hat der Mieter den Zutritt zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB), allerdings nur bei rechtzeitiger Ankündigung und mit angemessener Frist. Was als angemessen gilt, hängt vom Einzelfall ab, sollte aber in der Regel mindestens 24 bis 48 Stunden betragen, außer in dringenden Notfällen.
Welche Rolle spielt eine Hausordnung beim Hausrecht des Vermieters?
Der Vermieter ist berechtigt, im Rahmen seines verbleibenden Hausrechts auf dem Grundstück und in den gemeinschaftlichen Flächen verbindliche Regelungen zur Nutzung aufzustellen. Dies geschieht typischerweise in Form einer Hausordnung, die etwa Ruhezeiten, das Abstellen von Fahrrädern oder Kinderwagen, die Nutzung gemeinsamer Waschräume oder das Verhalten im Treppenhaus regelt.
Solche Regelungen dürfen jedoch nicht beliebig oder sachlich nicht gerechtfertigt sein, sondern müssen sich am vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache orientieren (§ 535 BGB) und das Interesse aller Bewohner am geordneten Zusammenleben berücksichtigen.
Dabei ist zu beachten, dass die Hausordnung nur dann rechtsverbindlich ist, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist oder nachträglich wirksam in das Mietverhältnis einbezogen wurde. Andernfalls kann sie nicht einseitig durchgesetzt werden. Inhaltlich darf sie zudem keine Regelungen enthalten, die dem Mieter Rechte entziehen, die ihm gesetzlich oder durch Vertrag zustehen, etwa das Recht auf Besuch, das Halten von zulässigen Haustieren oder die freie Entfaltung innerhalb der gemieteten Räume.
Wie wird das Hausrecht durchgesetzt?
Kommt es zu Verstößen gegen die Hausordnung oder das Hausrecht, ist der Vermieter berechtigt, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um den ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Dies betrifft nicht nur die eigenen Mieter, sondern auch fremde Dritte, die sich unbefugt auf dem Grundstück oder im Gebäude aufhalten, etwa ungebetene Besucher, Werber, Hausierer oder auch Obdachlose.
Der Vermieter kann in solchen Fällen die Entfernung der betreffenden Personen verlangen und im Weigerungsfall auch die Polizei zur Durchsetzung seines Hausrechts hinzuziehen (§ 859 Abs. 1 BGB). Voraussetzung ist, dass der Vermieter entweder Eigentümer oder berechtigter Besitzer des betroffenen Bereichs ist.
Gegenüber eigenen Mietern ist das Hausrecht jedoch kein allgemeines Instrument zur Disziplinierung oder Sanktionierung. Verstöße von Mietern, etwa durch wiederholte Lärmbelästigung, unerlaubte Tierhaltung oder nicht genehmigte bauliche Veränderungen, sind nicht über das Hausrecht, sondern ausschließlich über mietrechtliche Mechanismen zu behandeln. Dazu zählen insbesondere:
- Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB),
- sowie im Wiederholungs- oder Härtefall die ordentliche oder außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses (§ 573, § 543 BGB).
Der Vermieter darf in solchen Konstellationen nicht eigenmächtig handeln oder den Mieter eigenhändig aus der Wohnung verweisen, da dies eine unerlaubte Selbsthilfe und Besitzstörung darstellen würde (§§ 858 ff. BGB). Vielmehr ist im Streitfall stets der gerichtliche Weg einzuschlagen, durch Klage auf Unterlassung oder Räumung. Ein Missbrauch des Hausrechts gegenüber dem Mieter würde nicht nur zivilrechtlich angreifbar sein, sondern könnte unter Umständen auch strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen (etwa wegen Hausfriedensbruchs, § 123 StGB).
Sonderfälle: Zutrittsrecht, Schlüssel, Notfälle
In bestimmten Konstellationen kann sich ein Zutrittsrecht des Vermieters zur Mietwohnung ergeben, das jedoch nicht aus dem allgemeinen Hausrecht, sondern aus vertraglichen Nebenpflichten des Mieters (§ 241 Abs. 2 BGB) oder aus gesetzlich geregelten Duldungspflichten folgt. Dabei handelt es sich um eng begrenzte Ausnahmefälle, in denen das Betreten der vermieteten Räume durch den Vermieter oder von ihm beauftragte Dritte zulässig sein kann.
Typische Anwendungsfälle sind:
- Durchführung von Instandhaltungs-, Wartungs- oder Reparaturarbeiten (§ 555a Abs. 1 BGB),
- Ablesung von Heiz- oder Wasserzählern, Überprüfung von Rauchmeldern oder anderen technischen Einrichtungen,
- vorab angekündigte Modernisierungsmaßnahmen (§ 555d Abs. 1 BGB),
- Besichtigungen bei berechtigtem Interesse, etwa zur Vorbereitung eines Verkaufs, zur Feststellung des Zustands bei Auszug oder bei beabsichtigter Neuvermietung nach Kündigung.
In sämtlichen Fällen gilt: Der Vermieter muss den Mieter rechtzeitig vorab über den Termin und den Grund des beabsichtigten Betretens informieren. Eine stichwortartige Ankündigung reicht nicht aus, es bedarf einer konkreten Terminbenennung mit angemessener Vorlaufzeit, die dem Mieter Gelegenheit gibt, sich auf den Besuch einzustellen.
Ein unangekündigtes oder nicht abgestimmtes Betreten der Wohnung stellt hingegen einen schwerwiegenden Eingriff in das Besitzrecht des Mieters (§ 858 Abs. 1 BGB) dar und kann sowohl zivilrechtliche Unterlassungsansprüche (§ 862 BGB) als auch Schadensersatzforderungen (§ 280 Abs. 1 BGB) nach sich ziehen.
Die einzige Ausnahme, bei der ein sofortiger Zutritt ohne Zustimmung zulässig ist, ist Gefahr im Verzug. Also etwa bei einem Wasserrohrbruch, Stromausfall mit Kurzschlussgefahr, Gasgeruch oder offenstehenden Fenstern im Winter. In diesen Fällen ist der Vermieter berechtigt (und in der Regel sogar verpflichtet), die Wohnung zu betreten, um erhebliche Schäden an der Mietsache oder dem Gebäude abzuwenden.
Auch hier ist jedoch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu wahren, Das Betreten hat so schonend wie möglich zu erfolgen, ggf. unter Beiziehung von Zeugen oder Polizei, wenn die Tür verschlossen ist.
Ein rechtsmissbräuchlicher Gebrauch dieser Ausnahmeregelung, etwa ein Betreten unter dem Vorwand angeblicher Gefahr, obwohl keine konkrete Gefahrensituation vorliegt, ist unzulässig und kann ebenfalls zivil- und strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Zusammenfassung
Das Hausrecht berechtigt den Vermieter, den Zugang zu seinem Eigentum zu steuern und Regeln für die Nutzung aufzustellen, jedoch nicht innerhalb vermieteter Wohnungen, in denen dem Mieter das Hausrecht zusteht.
Zutritt zu vermieteten Räumen darf der Vermieter nur in engen gesetzlich geregelten Ausnahmefällen verlangen.
Gleichzeitig ist er berechtigt, unbefugte Dritte vom Grundstück oder aus gemeinschaftlich genutzten Räumen zu verweisen. Verstöße gegen das Hausrecht können durch den Vermieter unterbunden, erforderlichenfalls auch mit Hilfe der Polizei durchgesetzt werden, stets unter Beachtung der vertraglichen und gesetzlichen Grenzen.
