Eigenbedarfskündigung – Vermieterleitfaden

Die Eigenbedarfskündigung ist eines der zentralen Instrumente für Vermieter, um ein bestehendes Mietverhältnis rechtmäßig zu beenden. Sie kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die vermietete Wohnung künftig selbst genutzt oder einem nahen Angehörigen zur Verfügung gestellt werden soll. Allerdings sind die rechtlichen Voraussetzungen streng, die formalen Anforderungen hoch und es gibt viele Fehlerquellen. Dieser Beitrag gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen, zulässige und unzulässige Gründe, Fristen, Formerfordernisse sowie Handlungsempfehlungen.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dies ist der klassische Fall der sog. Eigenbedarfskündigung.

Wichtig ist: Die Kündigung muss nachvollziehbar begründet werden. Der bloße Verweis auf einen allgemeinen Nutzungswunsch reicht nicht aus. Vielmehr ist konkret darzulegen, wer in die Wohnung einziehen soll und aus welchem Grund.

Das Gesetz sieht vor, dass Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen können – insbesondere bei Vorliegen von Härtefällen. Zudem gelten Kündigungsfristen, deren Dauer von der bisherigen Mietdauer abhängt.

Für wen kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Der Eigenbedarf kann sowohl für den Vermieter selbst als auch für bestimmte nahestehende Personen geltend gemacht werden. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nennt explizit Familienangehörige und Haushaltsangehörige. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem neueren Urteil geklärt, dass eine Person nur als naher Angehörige zählt, wenn sie vor Gericht ein Zeugnisverweigerungsrecht (§ 383 ZPO, § 52 StPO) hätte.

Nach der Rechtsprechung ist der Kreis der begünstigten Personen wie folgt zu differenzieren.

Nahe Angehörige, die keinen weiteren Nachweis erfordern

• Kinder, Stiefkinder, Eltern, Enkel, Großeltern
• Ehepartner, auch getrennt lebend
• Eingetragene Lebenspartner
• Geschwister, Nichten, Neffen
• Schwiegereltern und Schwiegerkinder

Personen, für die ein zusätzlichem Nachweis der persönlichen Verbundenheit ist:

• Onkel und Tanten
• Großnichten und -neffen
• Schwägerinnen und Schwager
• Cousins und Cousinen

Eigenbedarf kann ferner auch für nicht verwandte Personen angemeldet werden, sofern sie dem Haushalt angehören oder ein besonderes Näheverhältnis besteht. Dazu zählen etwa:

• Lebensgefährten
• Pflegekinder
• Hausangestellte (z. B. Hausmeister, Pflegepersonal)

Ausschluss des Eigenbedarfs

Keine Eigenbedarfskündigung ist möglich zugunsten von:

• Ehemaligen Lebensgefährten oder Ehepartnern
• Eltern des Lebenspartners
• Patenkindern
• Cousins/Cousinen ohne Nachweis der besonderen Verbundenheit. Weitere Informationen: Aktuelles Urteil zum Eigenbedarf für einen Cousin.

Gründe für eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters

Ein wirksamer Eigenbedarf muss konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Insbesondere muss aus dem Kündigungsschreiben hervorgehen:

• Wer die Wohnung künftig nutzen soll,
• Wann der Einzug erfolgen soll,
• Warum die Wohnung benötigt wird.

Allgemeine Absichtserklärungen oder vage Angaben reichen nicht aus.

Zulässige Gründe

Die folgenden Gründe sind durch die Rechtsprechung als zulässige Eigenbedarfsgründe anerkannt:

• Geplanter Familienzuwachs oder gesundheitlicher Bedarf (z. B. barrierefreies Wohnen)
• Nutzung als Altersruhesitz
• Verlegung des Lebensmittelpunkts näher zum Arbeitsplatz
• Bildung eines eigenen Haushalts durch Kinder oder nahe Verwandte
• Nutzung der Wohnung für berufliche Zwecke (z. B. Homeoffice, Praxisräume), soweit plausibel begründet
• Nutzung als Zweitwohnsitz oder Stadtwohnung, auch bei nur zeitweiser Nutzung
• Zusammenlegung mehrerer Haushalte (z. B. nach Eheschließung, Pflegebedarf)

Auch finanzielle Erwägungen wie deutlich geringere Wohnkosten oder der temporäre Bedarf aufgrund eines längeren Umbaus der derzeitigen Wohnung können ein legitimer Eigenbedarf sein.

Ein vollständiger Name der einziehenden Person muss nicht zwingend angegeben werden. Die Angabe des Verhältnisses zu der Person (Verwandtschaft bzw. persönliche Verbundenheit) und des Bedarfs genügt.

Nicht zulässige Gründe

Unwirksam ist eine Eigenbedarfskündigung, wenn:

• Der Bedarf lediglich angekündigt, aber nicht konkretisiert wird (z. B. „späterer Einzug“).
• Der Bedarf gar nicht oder nur pauschal begründet wird.
• Die Wohnung gewerblich genutzt werden soll. Es kann aber im Einzelfall ein allgemeines berechtigtes Interesse an der Kündigung vorliegen, wenn der Vermieter weitreichende Nachteile nachweisen kann, sofern er die Wohnung nicht gewerblich nutzen kann.
• Der Wohnbedarf unangemessen groß ist („überhöhter Wohnbedarf“).
• Der Eigenbedarf lediglich vorgeschoben oder treuwidrig ist (z. B. zur Umgehung einer Mieterhöhung oder bei Leerstand gleichwertiger Wohnungen).
• Der Vermieter bei Vertragsschluss bereits konkret von künftigem Eigenbedarf wusste, dies aber verschwiegen hat.
• Es nicht klar ist, ob der Vermieter oder eine andere Person in die Wohnung einziehen sollen.
• Die Eigenbedarfskündigung nur auf Vorrat erfolgen soll, aber kein konkreter anderer Grund vorliegt.
• Der Vermieter eine andere leerstehende Wohnung hat, die genauso oder besser geeignet ist.
• Der Vermieter nur vorrübergehend für ein paar, wenige Monate in die Wohnung einziehen möchte.

In all diesen Fällen kann die Kündigung im Streitfall von einem Gericht für unwirksam erklärt werden.

Was gilt, wenn der Eigenbedarf wegfällt?

Fällt der geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich weg – etwa, weil die Bedarfsperson auszieht oder der Einzug dauerhaft nicht mehr möglich ist –, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter unverzüglich darüber zu informieren und die Kündigung zurückzunehmen. Diese Pflicht besteht aber nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Nach Beendigung des Mietverhältnisses entfällt die Mitteilungspflicht. Kommt es dennoch zum Streit, trägt der Vermieter allerdings die Darlegungs- und Beweislast.

Was gilt für Eigenbedarf bei mehreren Wohnungen?

Verfügt ein Vermieter über mehrere vergleichbare Wohnungen, muss er nachvollziehbar darlegen, warum gerade die betreffende Wohnung für den Eigenbedarf benötigt wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn im gleichen Objekt weitere Wohnungen zur Verfügung stehen. Grundsätzlich hat er aber ein Wahlrecht, für welche Wohnung er Eigenbedarf anmeldet.

Wird eine geeignete Alternativwohnung voraussichtlich zum Kündigungszeitpunkt frei, ist der Vermieter aber verpflichtet, dem Mieter diese Wohnung als Ersatz anzubieten, sofern sie im selben Gebäude liegt, vergleichbare Größe und Ausstattung aufweist und es dem Mieter zumutbar ist, diese zu beziehen. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter etwaige Mehrkosten (z. B. höhere Miete, weitere Entfernung, Umzugskosten) als Schadensersatz geltend machen. Die Wirksamkeit der Kündigung bleibt jedoch davon unberührt.

Missbräuchlich kann die Eigenbedarfskündigung dann sein, wenn:

• bereits zum Kündigungszeitpunkt eine andere geeignete Wohnung leer steht,
• eine solche Wohnung nachweislich in Kürze frei wird.

In diesen Fällen wird von der Rechtsprechung erwartet, dass der Vermieter entweder die Alternativwohnung nutzt oder diese dem Mieter anbietet. Der Vermieter darf aber auch plausibel und nachvollziehbar begründen, weshalb ausschließlich die gekündigte Wohnung für seinen Eigenbedarf geeignet ist.

Wie muss die Eigenbedarfskündigung erklärt werden?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bedarf der Schriftform (§ 568 BGB). Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter im Original zugehen und folgende Angaben enthalten:

• Name und Anschrift von Mieter und Vermieter (Wenn es mehrere Mieter gibt, müssen diese alle genannt werden bzw. die Kündigung muss allen Mietern erklärt werden)
• Bezeichnung der Wohnung
• Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses
• Konkrete Begründung des Eigenbedarfs: Wer soll einziehen, aus welchem Grund, zu welchem Zeitpunkt
• Hinweis auf Widerspruchsrecht des Mieters

Tipp für Vermieter: Versenden Sie das Kündigungsschreiben per Einwurfeinschreiben oder übergeben Sie es persönlich im Beisein von Zeugen. Allein das Absenden reicht nicht aus – entscheidend ist der tatsächliche Zugang beim Mieter (vgl. Zustellung von Schreiben und Dokumenten im Mietrecht).

Tipp für Vermieter: In unseren Vermieterpaketen Plus und Premium ist eine Vorlage für eine Eigenbedarfskündigung enthalten.

Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung

Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung sind die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 573c Abs. 1 BGB zu beachten. Diese richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und betragen bei einer Vertragslaufzeit von bis zu fünf Jahren drei Monate. Besteht das Mietverhältnis seit mehr als fünf Jahren, verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate; nach einer Mietdauer von mehr als acht Jahren beträgt die Frist neun Monate. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter. Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Kündigung dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugeht, damit dieser Monat noch in die Frist einbezogen wird.

Kündigungsfrist für Eigenbedarf nach Umwandlung in Wohneigentum/Eigentümerwechsel

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, stellt sich für den Erwerber regelmäßig die Frage, ob er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann. Grundsätzlich gilt nach § 566 BGB der mietrechtliche Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, das heißt, der neue Eigentümer tritt in sämtliche Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Ein Sonderkündigungsrecht besteht nicht.

Allerdings sieht § 577a BGB vor, dass eine Eigenbedarfskündigung nach einer Umwandlung der Wohnung in Wohneigentum („Aufteilung“) und anschließendem Verkauf eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf einer Sperrfrist zulässig ist. Diese beträgt bundesweit mindestens drei Jahre und beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt – etwa in vielen Großstädten – kann das jeweilige Bundesland die Sperrfrist durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Erst nach Ablauf dieser Frist darf eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs erklärt werden. Anderenfalls ist sie unwirksam. Die Einhaltung dieser Frist ist daher im Vorfeld genau zu prüfen, insbesondere bei vermieteten Eigentumswohnungen, die im Rahmen von Umwandlungsmaßnahmen veräußert wurden.

Achtung: der Mieter kann eventuell sein Vorkaufsrecht ausüben und die Wohnung selbst kaufen.

Kündigung im selbstbewohnten Zweifamilienhaus

Bewohnt der Vermieter selbst eine von zwei Wohnungen im Gebäude, kann er nach § 573a BGB auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann jedoch um drei Monate, beträgt also insgesamt sechs Monate.

Übersicht Kündigungsfristen

Widerspruch des Mieters bei Eigenbedarfskündigung

Wird einem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt, steht ihm ein gesetzliches Widerspruchsrecht zu. Dieses ergibt sich aus § 574 BGB und dient dem Schutz vor einer unzumutbaren Härte für den Mieter. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses zugehen. Wird diese Frist versäumt, kann das Widerspruchsrecht untergehen.

Ein Widerspruch kann sowohl formale als auch materielle Fehler der Kündigung betreffen. So kann er etwa Erfolg haben, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf nicht ausreichend begründet wurde, wenn die Wohnung für den angegebenen Zweck objektiv ungeeignet ist oder wenn der Verdacht eines vorgeschobenen oder treuwidrigen Eigenbedarfs besteht. Auch ein überhöhter Wohnbedarf, bei dem die verlangte Nutzung in keinem nachvollziehbaren Verhältnis zum tatsächlichen Bedarf steht, kann der Wirksamkeit der Kündigung entgegenstehen. Zudem ist zu beachten, dass juristische Personen grundsätzlich nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt sind – ein solcher Versuch wäre von vornherein unwirksam.

Darüber hinaus eröffnet das Gesetz eine Härtefallregelung. Eine solche liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter hochbetagt, schwer erkrankt oder sozial besonders verwurzelt ist, etwa durch lange Mietdauer, familiäre Bindungen oder eine schwierige Wohnsituation. Auch eine Schwangerschaft, ein Studium in der Abschlussphase oder das Fehlen jeglicher zumutbarer Ersatzwohnung können als Härtegrund anerkannt werden. Allerdings wird jeder Fall individuell geprüft, und die Voraussetzungen sind im Streitfall substantiiert darzulegen.

Was gilt bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Ein sensibler Punkt in der Praxis ist der sogenannte vorgetäuschte Eigenbedarf. Dieser liegt vor, wenn der Vermieter die Eigenbedarfskündigung ausspricht, ohne dass tatsächlich ein ernsthafter Nutzungswunsch besteht. Die Kündigung dient in diesen Fällen häufig anderen Motiven, etwa dem Wunsch, sich von einem unliebsamen Mieter zu trennen oder die Wohnung gewinnbringend neu zu vermieten oder zu verkaufen.

Stellt sich nachträglich heraus, dass der angegebene Eigenbedarf nur vorgeschoben war, ist die Kündigung nicht nur unwirksam, sondern kann auch Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen. Zu ersetzen sind in einem solchen Fall sämtliche Schäden, die dem Mieter durch den Auszug entstanden sind – insbesondere Umzugskosten, Maklergebühren und die Differenzmiete, falls die neue Wohnung teurer ist. Darüber hinaus kann eine strafrechtliche Relevanz vorliegen, insbesondere wegen Prozessbetrugs, wenn der Vermieter die Täuschung vor Gericht fortsetzt.

Die Beweislast für einen vorgetäuschten Eigenbedarf liegt grundsätzlich beim Mieter. Dieser kann jedoch auf Indizien zurückgreifen, etwa wenn die Wohnung nach dem Auszug leer steht, gewerblich genutzt wird oder an Dritte vermietet wird, obwohl dies zuvor nicht angekündigt war.

Muss der Vermieter auf absehbaren Eigenbedarf beim Vertragsschluss hinweisen?

Hatte der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags bereits konkrete Kenntnisse über einen künftig entstehenden Eigenbedarf, muss er dies dem Mieter zu diesem Zeitpunkt offenlegt werden. Unterbleibt dieser Hinweis des Vermieters, kann die spätere Eigenbedarfskündigung als treuwidrig und somit unwirksam eingestuft werden. Der Vermieter macht sich in diesem Fall eventuelle sogar schadensersatzpflichtig.

Zu beachten ist, dass lediglich konkrete Kenntnisse hinreichend sind – etwa der feststehende Umzug eines Kindes. Bloße Eventualitäten, wie etwa eine mögliche spätere Schwangerschaft, sind unbeachtlich. Nach dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) ist ein Zeitraum von bis zu fünf Jahren alsPlanungsfenster angemessen.

Ein vorsätzliches Verschweigen des künftigen Eigenbedarfs kann das Kündigungsrecht vollständig ausschließen. War dem Vermieter also bereits bei Vertragsschluss klar, dass er in Zukunft Eigenbedarf anmelden will bzw. wird und teilt er dies dem Mieter nicht mit, besteht kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf.

Wie lange hat der Vermieter Zeit in die Wohnung einzuziehen?

Immer wieder stellt sich die Frage, wie lange sich der Vermieter nach einer erfolgreichen Eigenbedarfskündigung Zeit lassen darf, bis er oder die Bedarfsperson tatsächlich in die Wohnung einzieht. Die Rechtsprechung stellt klar, dass der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen muss. Ein tatsächlicher Einzug unmittelbar nach dem Auszug des Mieters ist nicht zwingend erforderlich.

Kommt es jedoch zu erheblichen Verzögerungen, etwa weil die Wohnung über längere Zeit leer steht oder anderweitig genutzt wird, kann dies rückwirkend Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs begründen. Solche Verzögerungen sind nur dann unschädlich, wenn sie nachvollziehbar und plausibel erklärt werden können – beispielsweise durch notwendige Modernisierungen, Krankheit der Bedarfsperson oder anderweitige Hinderungsgründe. Der Vermieter muss im Streitfall darlegen, dass der ursprüngliche Nutzungswille unverändert fortbestand.

Kann die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen werden?

Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, das Recht zur Eigenbedarfskündigung vertraglich auszuschließen. Dies kann im Rahmen von Kündigungsausschlussklauseln im Mietvertrag erfolgen. Ein solcher Ausschluss bedarf der Schriftform und muss ausdrücklich vereinbart worden sein.

Ein wirksam vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung entfaltet Bindungswirkung nicht nur gegenüber dem derzeitigen Vermieter, sondern auch gegenüber einem Erwerber, der im Wege des Verkaufs in das Mietverhältnis eintritt. Der Ausschluss bleibt bestehen und schützt den Mieter vor einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs für die vereinbarte Dauer.

Können juristische Personen (GmbH, AG, UG) auf Eigenbedarf kündigen?

Juristische Personen des Privatrechts, wie etwa eine GmbH, eine AG oder eine UG, sind grundsätzlich nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt. Der Grund liegt darin, dass juristische Personen keine natürliche Wohnbedürftigkeit haben und daher keinen persönlichen Nutzungswunsch geltend machen können.

Anders liegt der Fall bei Personengesellschaften wie der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder bei Erbengemeinschaften. In diesen Fällen ist eine Eigenbedarfskündigung unter der Voraussetzung möglich, dass eine der beteiligten natürlichen Personen – etwa ein Gesellschafter oder Miterbe – selbst oder ein berechtigter Angehöriger die Wohnung nutzen möchte. Voraussetzung ist auch hier eine nachvollziehbare und substanzielle Darlegung des Bedarfs.

Was tun, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht?

Weigert sich der Mieter trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung auszuziehen, bleibt dem Vermieter nur der Weg über das gerichtliche Räumungsverfahren. Voraussetzung hierfür ist ein wirksamer Räumungstitel, der durch eine Klage beim zuständigen Amtsgericht erwirkt werden muss.

Vor Erhebung der Klage sollte der Vermieter den Mieter schriftlich zur Räumung auffordern und im Fall weiterer Weigerung auf die rechtlichen Konsequenzen hinweisen.

Die Dauer des gesamten Verfahrens kann stark variieren – einfache Verfahren dauern häufig sechs bis neun Monate, in komplexeren Fällen kann es auch deutlich länger dauern.

Mit dem gerichtlichen Räumungstitel kann der Vermieter dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Zwangsräumung durchzuführen. Die mit dem Verfahren verbundenen Kosten sind vom Vermieter zunächst vorzustrecken, werden aber dem unterliegenden Mieter auferlegt.

Alternativen zur Eigenbedarfskündigung

Die rechtliche Unsicherheit und die emotionale Belastung einer Eigenbedarfskündigung lassen viele Vermieter zu einer pragmatischeren Lösung greifen, nämlich dem Abschluss eines einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrags. Ein solcher Vertrag kann dazu dienen, das Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen zu beenden – oft gegen Zahlung einer Abfindung oder unter Vereinbarung eines längeren Auszugszeitraums.

Ein Aufhebungsvertrag ist besonders dann sinnvoll, wenn der Vermieter befürchtet, dass die Eigenbedarfskündigung rechtlich angreifbar sein könnte oder ein (langes) Gerichtsverfahren vermieden werden soll.

Die Höhe einer etwaigen Abfindung oder der Auszugszeitpunkt können individuell ausgehandelt werden. Dabei ist es ratsam, den Vertrag schriftlich abzuschließen und die Vereinbarung klar zu dokumentieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Eine Vorlage für eine einvernehmliche Vertragsbeendigung finden Sie in den opacta Vorlagenpaketen für Vermieter.

Zusammenfassung

Die Eigenbedarfskündigung ermöglicht Vermietern, eine vermietete Wohnung für sich oder nahestehende Personen zurückzufordern. Sie ist jedoch streng reglementiert: Erforderlich sind eine schriftliche, nachvollziehbar begründete Kündigung, ein tatsächlich bestehender Bedarf sowie die Einhaltung der gesetzlichen Fristen. Der Bedarf darf nicht spekulativ sein, und der Nutzerkreis ist auf enge Angehörige oder besonders nahestehende Personen begrenzt. Bei Erwerb vermieteter Wohnungen gelten Sperrfristen; juristische Personen können keinen Eigenbedarf geltend machen. Mieter wiederum können bei unzumutbarer Härte widersprechen.

Letztlich zeigt die Praxis, dass sich eine Eigenbedarfskündigung nur mit sorgfältiger Vorbereitung und klarer Argumentation durchsetzen lässt. Die Grenzen zwischen berechtigtem Interesse und Rechtsmissbrauch sind oft fließend. Daher empfiehlt es sich – insbesondere bei komplexen Sachverhalten oder langjährigen Mietverhältnissen –, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen oder alternative Lösungen wie einen Aufhebungsvertrag in Betracht zu ziehen.