Für Vermieter ist es von großer Bedeutung, ihre Mieter über das richtige Lüften und Heizen zu informieren, da so langfristig Schäden an ihrer Wohnung verhindert werden können. Neben gesundheitlichen Risiken für die Mieter können Schimmelbildung und Feuchtigkeitsschäden auch kostspielige Sanierungen erforderlich machen. In Einzelfällen sind Mieter sogar zu Mietminderungen berechtigt.
In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, wie man richtig heizt und lüftet und wie Sie dafür sorgen können, dass ihre Mieter dies auch umsetzen. Zudem wird erklärt, wie die Haftung und der Schadensersatz bei Schimmel- oder Feuchtigkeitsschäden geregelt sind, und welche Faktoren bestimmen, ob der Vermieter oder der Mieter die Kosten für die Beseitigung tragen muss.
Die Folgen von falschem Lüften
In jeder Wohnung entsteht im Alltag Feuchtigkeit – sei es durch das Atmen, Schwitzen, Kochen oder Duschen. Wird diese Feuchtigkeit nicht regelmäßig und richtig durch Lüften abgeführt, kann sie sich auf den kalten Wänden absetzen und Schimmelbildung begünstigen. Besonders gefährdet sind Räume mit einer regelmäßig hohen Luftfeuchtigkeit wie das Badezimmer und die Küche. Wenn die Raumfeuchtigkeit dauerhaft über ca. 60 % liegt, kann sich Schimmel bilden. Schimmel auf den Wänden ist nicht nur ein optisches Problem, sondern kann auch (je nach Art des Schimmelpilzes) gesundheitliche Beschwerden wie Allergien, Asthma und Infektanfälligkeit der Mieter auslösen.
Wie kann die Bildung von Schimmel und Feuchtigkeitsschäden verhindert werden?
Wie lüftet man richtig?
Um Schimmel vorzubeugen, ist ein regelmäßiges und korrektes Lüften unerlässlich. Dies bedeutet, dass die Fenster für etwa fünf bis zehn Minuten komplett geöffnet werden (Stoßlüften). Im Winter empfiehlt es sich, mindestens drei Mal täglich zu lüften (Stoßlüften!), um einen ausreichenden Luftaustausch zu gewährleisten. Beim sog. Querlüften können gegenüberliegende Fenster und Türen gleichzeitig geöffnet werden. Hierdurch wird die Luft der Wohnung schneller ausgetauscht und so das Risiko des Auskühlens von Wänden verringert.
Ein häufiger Fehler ist das sog. Dauerkipplüften, bei dem Fenster stundenlang gekippt bleiben. Dies kann dazu führen, dass die Wände in der Nähe des gekippten Fensters abkühlen. Kalte Wände kühlen dann die Luft in ihrer Nähe ab. Wenn die Luft abkühlt, kann sie weniger Feuchtigkeit halten, was dazu führt, dass die überschüssige Feuchtigkeit als Kondenswasser an den Wänden niederschlägt.
Besonders beim Kochen oder nach dem Duschen sollte die Feuchtigkeit durch sofortiges Lüften direkt nach draußen befördert werden, anstatt sie in andere Räume entweichen zu lassen.
Wie heizt man richtig?
Ebenso wichtig wie das richtige Lüften ist das richtige Heizen. Zu kalte Räume fördern die Schimmelbildung, da sich in kühlen Ecken Feuchtigkeit sammelt. Um dies zu verhindern, sollten die Wohnräume tagsüber eine Temperatur von 20 °C bis 22 °C haben. Schlafzimmer können etwas kühler bei etwa 16 °C bis 18 °C bleiben. Wichtig ist, dass kalte Räume nicht mit der Wärme aus benachbarten Zimmern mit beheizt werden, da sich die Feuchtigkeit sonst auch hier an den kalten Wänden absetzen kann.
Während des Lüftens kann man die Heizkörper herunterdrehen, um unnötigen Energieverlust zu vermeiden. Nach dem Lüften kann die Heizung wieder entsprechend der Nutzung hochgedreht werden. Dies ist aber insbesondere bei einem nur kurzen Stoßlüften von 5 Minuten nicht unbedingt erforderlich.
Möbel richtig platzieren
Neben Heizen und Lüften spielt auch die Möbelplatzierung eine Rolle bei der Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden. Möbel, primär größere Schränke oder Sofas, sollten nicht direkt an die (Außen-)Wände gestellt werden. Ein Abstand von mindestens fünf Zentimetern sorgt dafür, dass die Luft zirkulieren kann und sich so keine Feuchtigkeit hinter den Möbeln staut. Besonders in schlecht belüfteten Bereichen kann es sonst schnell zu Schimmelbildung kommen.
Allgemeine Tipps:
- Wäsche trocknen: Wenn die Wäsche in der Wohnung getrocknet wird, sollte besonders darauf geachtet werden, dass der Raum gut beheizt und regelmäßig gelüftet wird. Alternativ ist der Einsatz eines Wäschetrockners oder die Nutzung von Trockenräumen (z. B. im Gemeinschaftskeller) sinnvoll, um die Feuchtigkeit in der Wohnung zu reduzieren. Im Sommer kann natürlich der Balkon oder die Terrasse genutzt werden.
- Dunstabzugshaube beim Kochen: Beim Kochen wird viel Feuchtigkeit freigesetzt. Eine Dunstabzugshaube führt direkt beim Kochen entstehende Luftfeuchtigkeit (und Gerüche) ab. Als Vermieter kann es also sinnvoll sein (vor allem, wenn Schimmelprobleme bekannt sind) eine Dunstabzugshaube zu installieren.
- Nach dem Duschen: Nach dem Duschen hilft es, die Fliesen mit einem Abzieher grob zu abzuziehen und anschließend direkt zu lüften. In Innenbädern (Bad ohne Fenster) ist eine Lüftungsanlage absolut anzuraten.
- Keine übermäßige Pflanzenanzahl: Zimmerpflanzen können ebenfalls Feuchtigkeit an die Luft abgeben. Bei einer großen Anzahl an Pflanzen muss also häufiger gelüftet werden.
Wer haftet für Schimmel- oder Feuchtigkeitsschäden?
Bei Schimmelbildung in Mietwohnungen hängt die Haftung davon ab, wer für die Entstehung des Schimmels verantwortlich ist. Grundsätzlich haftet derjenige, der den Schimmel verursacht hat. Es gibt zwei Hauptursachen für eine zu hohe Luftfeuchtigkeit bzw. Schimmel.
Haftung des Vermieters
Zunächst können Baumängel wie eine fehlerhafte Dämmung oder undichte Fenster Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden verursachen. In diesem Fall haftet grundsätzlich der Vermieter, da er die Pflicht hat, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Neben den Kosten für die Schimmelbeseitigung und die Reparaturmaßnahmen der jeweiligen Ursache (z. B. ein Austausch der Fenster), kann aber der Mieter evtl. auch die Miete nach § 536 BGB mindern. Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt von den Umständen im Einzelfall ab.
Haftung des Mieters
Der Mieter haftet für alle Schäden, die durch falsches Lüften und Heizen verursacht werden. Dies folgt aus seiner allgemeinen Sorgfaltspflicht nach § 280 und § 241 Abs. 2 BGB. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass der Schimmel durch unsachgemäßes Verhalten verursacht wurde. Hierzu ist oft ein Sachverständigengutachten erforderlich.
Wichtig ist auch, dass Sie als Vermieter den Mieter in Schriftform gemäß § 126 BGB auf die Notwendigkeit von richtigem Lüften und Heizen hinweisen. Dies stärkt Ihre Position im Streitfall. Solche Hinweise können bspw. durch Hinweisblätter/Merkblätter erfolgen, die dem Mietvertrag beigefügt werden bzw. mit diesem übergeben werden. Teilweise enthält die Hausordnung auch bereits ein Hinweis auf das Lüften.
Letztlich hängt die Haftung also davon ab, ob Baumängel vorliegen oder ob der Mieter durch sein Verhalten zur Schimmelbildung beigetragen hat.
Mithaftung
In einigen Fällen kann es auch zu einer Aufteilung der Haftung kommen. Wenn sowohl Baumängel als auch falsches Lüftungsverhalten des Mieters zur Schimmelbildung beigetragen haben, liegt meistens Mitverschulden i.S.d. § 254 BGB vor. Die Haftung des Mieters beschränkt sich dann auf seinen Verursachungsanteil. Vermieter und Mieter haften also anteilig für die Schäden.
Hinweisblatt/Merkblatt zum richtigen Lüften und Heizen
Eine einfache und effektive Methode für Vermieter, die Mieter auf die Wichtigkeit des richtigen Lüftens hinzuweisen, ist das Bereitstellen eines Hinweisblatts/Merkblatts. Dieses Merkblatt kann entweder bei Vertragsabschluss übergeben oder auch jederzeit während des Mietverhältnisses ausgehändigt werden.
In unserem Vermieterpaket Plus ist ein solches Hinweisblatt bereits enthalten. Dieses schützt den Vermieter im Streitfall insofern, als nachgewiesen werden kann, dass der Mieter über das richtige Verhalten aufgeklärt wurde.
Fazit
Mit richtigem Heiz- und Lüftungsverhalten sowie einer durchdachten Möbelplatzierung kann Schimmelbildung in deiner Wohnung effektiv vorgebeugt werden. Regelmäßiges Stoßlüften, ausreichende Beheizung und die Vermeidung von Feuchtigkeitsquellen in der Wohnung tragen nicht nur zu einem gesunden Raumklima bei, sondern helfen auch Schäden an der Wohnung zu verhindern. Schimmel und Feuchtigkeitsschäden entstehen oft durch Nachlässigkeiten der Mieter – diese sollten also durch ein Hinweisblatt/Merkblatt auf das korrekte Heizen und Lüften hingewiesen werden.
