Hohe Grundstückspreise führen dazu, dass der Bodenwert einen immer größeren Teil der Gesamtinvestition ausmacht. Für Vermieter und kleinere Kapitalanleger stellt sich daher zunehmend die Frage, ob alternative Modelle mit Erbbaurecht in Betracht kommen.
Das Erbbaurecht ermöglicht den Erwerb oder Bau einer Immobilie ohne Grundstückskauf und senkt dadurch den anfänglichen Kapitalbedarf erheblich. Dem stehen jedoch laufende Belastungen in Form des Erbbauzinses sowie rechtliche Einschränkungen gegenüber, die sich unmittelbar auf Rendite, Finanzierung und Veräußerbarkeit auswirken können.
Grundlagen: Was ist das Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht ist nach § 1 Abs. 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) ein vererbliches und regelmäßig veräußerliches beschränkt dingliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und/oder zu unterhalten. Es wird gemäß § 11 Abs. 1 ErbbauRG rechtlich wie ein Grundstück behandelt und in einem eigenen Erbbaugrundbuch geführt (§ 14 ErbbauRG).
Kennzeichnend ist die Trennung von Grundstück und Gebäude. Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Gebäudes, während das Grundstück im Eigentum des Erbbaurechtsgebers bleibt. Für die Nutzung des Grundstücks ist gemäß § 9 Abs. 1 ErbbauRG ein Erbbauzins zu zahlen, der vertraglich festgelegt und grundbuchlich abgesichert wird.
Erbbaurechte werden typischerweise für 50 bis 99 Jahre bestellt. Beim Erwerb einer Erbbaurechtsimmobilie wird regelmäßig lediglich die Restlaufzeit übernommen. Für Kapitalanleger ist dies zentral, da Laufzeit, Erbbauzins und vertragliche Zustimmungsvorbehalte die Wirtschaftlichkeit und spätere Veräußerbarkeit maßgeblich beeinflussen.
Kaufpreis, Erbbauzins und laufende Kosten
Der wesentliche wirtschaftliche Unterschied zwischen Erbbaurecht und Volleigentum liegt in der Verteilung von Einmal- und laufenden Kosten. Beim Erbbaurecht entfällt der Grundstückskaufpreis vollständig, wodurch sich der anfängliche Kapitalbedarf – insbesondere das erforderliche Eigenkapital – deutlich reduziert.
Dem gegenüber steht der Erbbauzins als dauerhaft wiederkehrende Belastung. Er ersetzt den Grundstückskaufpreis wirtschaftlich nicht, sondern verlagert die Kosten in die laufende Bewirtschaftung der Immobilie.
Typische wirtschaftliche Eckpunkte sind:
- Wegfall des Grundstückskaufpreises
Geringerer Kaufpreis und niedrigere Kaufnebenkosten (Kaufnebenkosten für Immobilienkauf berechnen), insbesondere bei hohen Bodenwerten. - Erbbauzins als laufende Fixkosten
In der Praxis meist 3–5 % des Bodenwerts pro Jahr, vertraglich festgelegt und grundbuchlich gesichert. - Anpassungs- und Steigerungsrisiken
Häufige Kopplung an den Verbraucherpreisindex oder andere Wertsicherungsklauseln, mit langfristig steigender Kostenbelastung (der Verbraucherpreisindex gilt als Obergrenze für die Anpassungen, vgl. § 9a ErbbauRG i. V. m. § 1 PrKG). - Laufende Kosten wie beim Volleigentum
Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung und Modernisierung trägt der Erbbauberechtigte vollständig selbst.
Wirtschaftlich ist das Erbbaurecht daher kein „günstiger Grundstückskauf“. Die Immobilie ist zwar günstiger in der Anschaffung, dafür aber dauerhaft mit einem zusätzlichen Fixkostenblock belastet, der unmittelbar auf Rendite und Cashflow wirkt.
Für Kapitalanleger ist deshalb entscheidend, nicht allein auf den reduzierten Kaufpreis zu schauen, sondern die Gesamtkosten über die geplante Haltedauer zu betrachten. Erst im Zusammenspiel von Finanzierung, Erbbauzins und laufenden Ausgaben lässt sich beurteilen, ob das Erbbaurecht im konkreten Fall wirtschaftlich sinnvoll ist.
Rendite und Cashflow: Auswirkungen auf die Vermietung
Für Vermieter wirkt sich das Erbbaurecht unmittelbar auf Renditekennzahlen und laufenden Cashflow aus. Der niedrigere Kaufpreis verbessert zwar rechnerisch die Bruttomietrendite, dieser Effekt wird jedoch durch den Erbbauzins teilweise oder vollständig kompensiert.
Wesentliche Auswirkungen sind:
- Belastung der Nettomietrendite
Der Erbbauzins ist als laufende Ausgabe zu berücksichtigen und reduziert den jährlichen Überschuss. - Cashflow-Risiken
Steigende Erbbauzinsen können bei konstanten Mieten zu einem dauerhaft negativen Cashflow führen. - Begrenzte Wertsteigerung
Während Gebäude abgeschrieben werden, partizipiert der Kapitalanleger nicht an der Bodenwertentwicklung.
Das Erbbaurecht eignet sich daher vor allem für langfristig orientierte Vermietungsstrategien mit stabilen Mieteinnahmen. Für renditeoptimierte oder stark fremdfinanzierte Investments ist es hingegen häufig nachteilig.
Welche Besonderheiten gibt es bei Finanzierung und Beleihung von Erbbaurechten?
Erbbaurechtsimmobilien sind grundsätzlich finanzierbar, unterliegen jedoch strengeren Anforderungen als Immobilien im Volleigentum. Banken berücksichtigen dabei insbesondere Laufzeit, Vertragspartner und vertragliche Risiken.
Typische Finanzierungsvoraussetzungen sind:
- Ausreichende Restlaufzeit
Häufig mindestens 30–40 Jahre, teils mit Vorgabe vollständiger Tilgung vor Vertragsende. - Erbbaurechtsgeber als Risikofaktor
Kommunen und Kirchen werden bevorzugt, private Grundstückseigentümer gelten als risikoreicher. - Beleihungsgrenzen
Regelmäßig niedrigere Beleihungsausläufe und höherer Eigenkapitalbedarf. - Zustimmungsvorbehalte
Belastungen des Erbbaurechts (z. B. Grundschulden) erfordern häufig die Zustimmung des Grundstückseigentümers.
Für Kapitalanleger bedeutet dies: Das Erbbaurecht kann die Finanzierung nicht nur erschweren, sondern auch die Flexibilität bei Umschuldung oder Nachfinanzierung erheblich einschränken.
Wie gut lassen sich Erbbaurechte verkaufen?
Erbbaurechtsimmobilien sind grundsätzlich veräußerlich, ihre Marktfähigkeit ist jedoch deutlich eingeschränkt. Maßgeblich ist vor allem die verbleibende Restlaufzeit des Erbbaurechts. Je kürzer diese ist, desto geringer ist in der Regel die Nachfrage und desto höher fallen die Preisabschläge im Vergleich zu Immobilien im Volleigentum aus.
Hinzu kommt, dass Erbbaurechtsverträge häufig Zustimmungsvorbehalte oder Vorkaufsrechte zugunsten des Grundstückseigentümers enthalten, die den Verkaufsprozess verlangsamen oder faktisch erschweren (vgl. §§ 5, 6 ErbbauRG).
Auch die Finanzierung durch Banken ist bei kurzer Restlaufzeit oder privaten Erbbaurechtsgebern oft problematisch, was den Käuferkreis weiter einschränkt.
Für Kapitalanleger bedeutet dies, dass Exit-Strategien beim Erbbaurecht von Beginn an mitgedacht werden müssen und kurzfristige oder flexible Verkaufsoptionen regelmäßig nicht gegeben sind.
Wie werden Erbbaurechte steuerlich eingeordnet?
Steuerlich wird das Erbbaurecht im Wesentlichen wie eine klassische Vermietungsimmobilie behandelt, ohne dabei besondere Vorteile zu bieten. Auch beim Erwerb eines Erbbaurechts fällt Grunderwerbsteuer an, deren Bemessungsgrundlage sich aus dem kapitalisierten Erbbauzins und der Restlaufzeit ergibt.
Laufende Erbbauzinsen können bei Vermietung als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden, während Abschreibungen ausschließlich auf das Gebäude zulässig sind, nicht jedoch auf den Boden.
Umsatzsteuer fällt auf das Erbbaurecht selbst nicht an.
Rechtliche Risiken von Erbbaurechten für Vermieter
Neben der wirtschaftlichen Betrachtung bringt das Erbbaurecht spezifische rechtliche Risiken mit sich, die bei Volleigentum nicht bestehen. Diese resultieren vor allem aus der dauerhaften Bindung an den Grundstückseigentümer.
Zu den wichtigsten Risikofeldern zählen:
- Zustimmungsvorbehalte
Vermietung, bauliche Veränderungen oder Belastungen können zustimmungspflichtig sein. - Heimfallregelungen
Bei Vertragsverstößen (z. B. Erbbauzinsrückstand, Insolvenz) kann das Erbbaurecht vorzeitig auf den Grundstückseigentümer übergehen. - Verlängerung ohne Rechtsanspruch
Nach Ablauf der Laufzeit besteht regelmäßig kein Anspruch auf Verlängerung zu wirtschaftlich tragfähigen Konditionen.
Diese Risiken lassen sich durch sorgfältige Vertragsgestaltung begrenzen, jedoch nicht vollständig ausschließen.
Fazit
Das Erbbaurecht senkt zwar den Einstiegspreis, ersetzt den Grundstückskauf wirtschaftlich jedoch nicht. Der dauerhaft zu zahlende Erbbauzins belastet Rendite und Cashflow erheblich, während der Kapitalanleger nicht an der Bodenwertentwicklung partizipiert. Der anfängliche Preisvorteil wird dadurch langfristig häufig aufgezehrt.
Hinzu kommen strengere Finanzierungsbedingungen, eingeschränkte Veräußerbarkeit und rechtliche Risiken wie Zustimmungsvorbehalte oder Heimfallregelungen. Für die meisten Kapitalanleger ist das Erbbaurecht daher kein attraktiver Ersatz für Volleigentum, sondern ein risikobehaftetes Sondermodell mit strukturellen Renditenachteilen.
