Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 15/23) bringt Bewegung in die jahrzehntelange Diskussion um die Kündbarkeit sog. „DDR-Altmietverträge“. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, ob Vermieter auch bei diesen noch aus der DDR-Zeit stammenden Verträgen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aussprechen können. Die Antwort des BGH ist eindeutig: Ja, Vermieter können dies – nach den allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Hintergrund des Falls
Im verhandelten Fall ging es um einen Mietvertrag, welcher 1984 in der DDR abgeschlossen wurde, also zu einer Zeit, in der Wohnraummietverhältnisse durch staatlich vorgegebene Regularien geprägt waren. Nach der Wiedervereinigung im Jahr 1989 wurden diese Mietverhältnisse in das bundesdeutsche Mietrecht überführt. Dies jedoch häufig mit der Vorstellung seitens der Mieter, dass sie einen besonderen Bestandsschutz genießen. Dieser Auffassung erteile der BGH nun eine klare Absage.
Eigenbedarf ist auch bei Altmietverträgen ein legitimer Kündigungsgrund
Der BGH stellte fest, dass DDR-Mietverträge als normale Mietverhältnisse im Sinne des BGB gelten. Für sie gelten daher auch die üblichen Kündigungsregelungen – also auch diejenige bezüglich der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Der Gesetzgeber habe bewusst keine Sonderregelung zum Ausschluss des § 573 BGB für diese Altverträge geschaffen.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Für Vermieter bedeutet das Urteil mehr Rechtssicherheit: Auch Mietverträge, die zu DDR-Zeiten abgeschlossen wurden, können gekündigt werden, sofern die Voraussetzungen des BGB erfüllt sind.
Für die Eigenbedarfskündigung bedeutet dies, dass der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Ausführlichere Informationen zum Thema Eigenbedarfskündigung finden Sie in unserem Blogbeitrag zu diesem Thema.
Mieter wiederum müssen sich darauf einstellen, dass sie sich nicht auf einen unkündbaren Sonderstatus berufen können. Dennoch bleiben sie nicht schutzlos, denn die üblichen Schutzvorschriften des Mietrechts gelten auch hier, wie etwa die Sozialklausel des § 574 BGB, nach der Mieter einer Kündigung widersprechen können, wenn sie eine besondere Härte darstellt.
Bedeutung des Urteils für andere Kündigungsgründe
Auf das Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung (z.B. wegen Zahlungsverzugs des Mieters) sowie auf die anderen ordentlichen Kündigungsgründe hat dieses Urteil keine Auswirkungen. Das Urteil dient primär der Klarstellung, dass die Regelungen des (heutigen) Mietrechts auch Anwendung auf DDR-Altmietverträge findet.
Fazit
Das BGH-Urteil ist ein klarer Hinweis auf die Vereinheitlichung des Mietrechts. Historische Altverträge werden nicht anders behandelt als moderne Mietverträge. Für Mieter kann das einen Verlust an gefühlter Sicherheit bedeuten; für Vermieter schafft das Urteil dafür Klarheit und Verlässlichkeit.
