Ein Mietverhältnis über Wohnraum bringt nicht nur Verpflichtungen, sondern auch Rechte mit sich. Ein wichtiges Thema, das Vermieter oft beschäftigt, ist das Besichtigungsrecht des Vermieters. In diesem Blogartikel erklären wir, unter welchen Umständen der Vermieter die Wohnung betreten darf und welche Grenzen dabei gelten.
Zunächst einmal kann das Recht zum betreten der Wohnung bereits vertraglich vereinbart sein. Das bedeutet, dass im Mietvertrag festgelegt ist, unter welchen Bedingungen der Vermieter die Wohnung betreten darf.
Achtung! Eine Klausel in Mietvertrag, in der eine Verpflichtung des Mieters festgehalten wird, dass das Betreten der Wohnung zu bestimmten Zeiten oder innerhalb gewisser Zeiträume zu dulden ist unzulässig und somit unwirksam.
Auch wenn im Mietvertrag nichts dazu steht, hat der Vermieter ein allgemeines Betretungs- und Besichtigungsrecht und das Recht, notwendige Arbeiten durchzuführen. Allerdings gibt es hier klare Grenzen. Der Vermieter kann nicht einfach so die Wohnung betreten. Es müssen besondere Umstände vorliegen, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Objektes notwendig sind.
Selbst wenn der Vermieter das Recht hat, die Wohnung zu betreten, muss er dies schonend ausüben. Das bedeutet, dass er seinen Informationsbedarf möglichst in einem einzigen Besichtigungstermin decken sollte. Diese Rücksichtnahme ist nicht nur eine Frage des Anstands, sondern auch verfassungsrechtlich geboten.
Es ist entscheidend zu betonen, dass das Recht des Vermieters Recht zum betreten der Wohnung nicht dazu berechtigt, routinemäßige Kontrollen zum Allgemeinzustand der Wohnung durchzuführen. Vielmehr muss der Vermieter konkrete, mit der Bewirtschaftung des Objekts verbundene Gründe für den Einzelfall vorweisen. Diese Regelung stellt eine klare und absolute Grenze dar, welche die Privatsphäre des Mieters schützt und sicherstellt, dass seine Wohnung ein ungestörter Rückzugsort bleibt.
Betretungs- und Besichtigungsrechte im Einzelnen
Nachdem die grundlegenden Prinzipien des Betretungsrechts für Vermieter beleuchtet wurden, schauen wir uns nun im Detail an, unter welchen spezifischen Bedingungen und mit welchen Rechten der Vermieter eine Wohnung betreten kann.
Besichtigung durch neue Mietinteressenten
Wenn das Mietverhältnis gekündigt wurde, hat der Vermieter das Recht, die Wohnung vor Zurückgabe zu besichtigen. Zusätzlich ist es dem Vermieter erlaubt seinen potenziellen Mietinteressenten die Wohnung vor dem Auszug des aktuellen Mieters zu zeigen. Es gibt jedoch eine entscheidende Voraussetzung: Die Beendigung des Mietverhältnisses muss mit ausreichender Sicherheit feststehen.
Das bedeutet, dass der Mieter beispielsweise der Kündigung des Vermieters nicht widersprochen haben sollte, und es darf kein Rechtsstreit bezüglich der Räumung anhängig sein. In solchen Fällen, in denen die Beendigung des Mietverhältnisses noch unsicher ist, kann der Vermieter nicht das Recht beanspruchen, die Wohnung zu besichtigen oder potenziellen Mietinteressenten zu präsentieren. Klarheit und Einverständnis sind hier entscheidend, um die Interessen beider Parteien zu wahren.
Besichtigung bei bevorstehendem Verkauf der Wohnung
Im Vorfeld eines anstehenden Verkaufs der Wohnung hat der Vermieter zunächst das Recht, die Wohnung möglicherweise in Begleitung eines Gutachters, zu besichtigen. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, dass der Besuch auch ohne die physische Anwesenheit des Vermieters erfolgen kann, sofern dieser dem Interessenten ausdrücklich das Recht zur Besichtigung erteilt und diesen rechtzeitig vorab namentlich benennt. Der Mieter hat dann das Recht, sich durch Vorlage des Personalausweises von der Identität des Besuchers zu überzeugen. Dies dient dazu, ausreichende Informationen über den Zustand der Wohnung zu erhalten, insbesondere für die Vorbereitung des Verkaufsexposés.
Darüber hinaus besteht die Notwendigkeit für den Vermieter, Besichtigungen mit potenziellen Kaufinteressenten oder einem Immobilienmakler durchzuführen. Wichtig ist zu beachten, dass der Mieter die Besichtigung durch den Vermieter oder einen Makler in Anwesenheit des Kaufinteressenten nicht ablehnen darf. Eine solche Weigerung des Mieters, eine Besichtigung zu dulden, könnte im Einzelfall eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Ist auch dies nicht erfolgreich, bleibt der Rechtsweg.
Zählerablesung, Wohnraum soll ausgemessen werden
Der Vermieter oder von ihm beauftragte Personen dürfen die Wohnung auch zum Zwecke der Zählerablesung betreten. Dies ist besonders wichtig für die Erstellung einer korrekten Betriebskostenabrechnung, da die rechtzeitige Ablesung der Wasser- und Heizungszähler eine Voraussetzung dafür ist.
Wohnraum soll ausgemessen werden
Weiter besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters, die Wohnung zu betreten, wenn beispielsweise der Wohnraum vermessen werden soll. Dies kann notwendig sein, wenn der Mieter die im Mietvertrag angegebene Größe der Wohnung anzweifelt. Ebenfalls kann der Vermieter berechtigt sein, die Räume des Mieters zu begutachten, um seinen Anspruch auf vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen durchzusetzen.
Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten
Möchte der Vermieter Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten durchführen, ergibt sich das Recht zur Besichtigung üblicherweise aus den Bestimmungen der §§ 555a, 555d BGB und gegebenenfalls aus § 809 BGB, um den genauen Umfang und die Art der Bauarbeiten festzulegen. Dabei ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter konkrete Vorschläge für die Besichtigung zu unterbreiten.
Sollte der Mieter gemäß den festgelegten Maßnahmen zur Duldung verpflichtet sein, muss er auch weitere vorbereitende Arbeiten des Vermieters akzeptieren. Das kann beispielsweise eine detaillierte Inspektion der Wohnung oder die Platzierung von Messgeräten umfassen.
Selbst wenn der Mieter den Härteeinwand gemäß § 555d Abs. 2 BGB (= Ausnahme zur Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen) geltend machen kann, ist er dennoch verpflichtet, die Besichtigung und das Betreten der Wohnung zu gestatten, wenn dies für die ordnungsgemäße Durchführung der Bauarbeiten am Gesamtobjekt notwendig ist. Dies gilt auch für die Durchführung einer Bauprüfung zur Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Drohende Schäden / Verwahrlosung
Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, wenn konkrete Anzeichen für mögliche Schäden vorliegen. Dies könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn ein unangenehmer Geruch auf Schimmelbildung hindeutet oder in der benachbarten Wohnung Feuchtigkeitsprobleme auftreten und nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Ursache in der Mieterwohnung liegt.
Besonders bei einem begründeten Verdacht auf Vernachlässigung der Mieträume sollte dem Vermieter das Recht eingeräumt werden, sich persönlich vom Zustand der Räume zu überzeugen. Falls der Mieter mehrfach nicht angetroffen wird und der Vermieter berechtigte Zweifel am Gesundheitszustand des Mieters hat, darf er die Wohnung auch ohne ausdrückliches Einverständnis des Mieters betreten.
Fotografien
Der Vermieter darf ohne Zustimmung des Mieters nur dann Fotografien anfertigen, wenn dies für die Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung notwendig ist. Zum Beispiel wäre dies nicht gerechtfertigt, wenn die Wohnung lediglich unordentlich ist und keine Anzeichen für eine Gefährdung der Bausubstanz vorliegen.
Es ist auch unzulässig, ohne Einwilligung des Mieters Fotos von der Wohnung zu machen, um diese dann im Internet zum Verkauf anzubieten.
Selbsthilferecht
Der Vermieter darf nicht eigenmächtig versuchen, sein Besichtigungsrecht durch Selbsthilfe durchzusetzen, selbst wenn die Besichtigungszeiten vertraglich wirksam festgelegt sind. Falls der Mieter sich weigert, die Besichtigung zu gestatten, kann der Vermieter unter Umständen, insbesondere bei dringender Eilbedürftigkeit, sein Besichtigungsrecht durch eine einstweilige Verfügung durchsetzen. Eilbedürftigkeit könnte in Situationen auftreten, in denen dringende Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind oder das Betreten der Wohnung zur Beseitigung erheblicher Gefahren für Eigentum oder Personen notwendig ist.
In den meisten Fällen muss der Vermieter aber seinen Anspruch gerichtlich mittels einer „Duldungs“-Klage durchsetzen. Es ist wichtig zu beachten, dass der Mieter unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet sein kann, wenn er dem Vermieter das Besichtigungsrecht rechtswidrig verweigert.
Der Vermieter darf nur in dringenden Notfällen (= Gefahr im Verzug) und unter bestimmten Bedingungen laut § 229 BGB selbstständig handeln und sich gewaltsam Zugang verschaffen. Dies ist nur erlaubt, wenn die Mietwohnung konkret gefährdet ist, zum Beispiel durch einen Brand oder unkontrollierten Wasseraustritt.
Wann muss die Vorankündigung erfolgen?
Wenn kein Fall der Gefahr im Verzug vorliegt und der Vermieter die Wohnung betreten will, muss er das vorher ankündigen. Hierfür ist keine bestimmte Form vorgeschrieben, es genügt also auch eine mündliche Ankündigung. Eine Vorankündigungszeit von 14 Tagen wird allgemein als ausreichend betrachtet.
Wenn neben dem Vermieter auch andere Leute bei der Besichtigung dabei sein sollen, reicht es aus, wenn die Ankündigung eine Woche im Voraus erfolgt. Wenn es um potenzielle Käufer geht, genügen oft 3 bis 4 Tage Vorlaufzeit. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der genaue Termin mindestens 24 Stunden im Voraus angekündigt werden muss. Es gibt jedoch viele unterschiedliche Gerichtsentscheidungen für unterschiedliche Einzelfallkonstellationen zu diesem Thema, und alle aufzulisten würde hier zu weit gehen. Es sollte allgemein versucht werden, dem Mieter möglichst früh Bescheid zu geben, um auf der sicheren Seite zu sein.
Wenn der Vermieter die Wohnung betreten möchte, sollte er sich an die üblichen Besuchszeiten halten, die normalerweise zwischen 10:00 und 13:00 Uhr sowie zwischen 15:00 und 18:00 Uhr an Werktagen liegen. Es ist wichtig, dass bei der Auswahl des Termins sowohl die Interessen des Vermieters als auch des Mieters berücksichtigt werden. Der Vermieter sollte auch einen Alternativtermin anbieten. Eventuell kann bei berufstätigen Mietern auch ein Termin samstags zu diesen Uhrzeiten angeboten werden.
Es ist weiter zu beachten, dass die Abwesenheit des Mieters aufgrund von Urlaub oder Arbeitsverpflichtungen angemessen berücksichtigt werden muss. Es gibt auch hier viele verschiedene Gerichtsentscheidungen zu verschiedenen Situationen, daher kann auch hier nur ein allgemeiner Überblick gegeben werden.
Zusammenfassung
Zusammenfassend ergibt sich, dass im Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter klare Regeln für das Betreten der Wohnung bestehen. Diese können vertraglich festgelegt sein oder allgemeine Besichtigungsrechte des Vermieters umfassen. Die Gründe für das Betreten reichen von Besichtigungen durch Mietinteressenten bis zu notwendigen Arbeiten oder drohenden Schäden. Dennoch ist es entscheidend, dass der Vermieter die Privatsphäre des Mieters respektiert, Besichtigungen angemessen ankündigt und keine routinemäßigen Kontrollen ohne konkrete Gründe durchführt. Verstöße gegen diese Regeln können zu rechtlichen Konsequenzen führen, und der Vermieter sollte stets die Interessen beider Parteien berücksichtigen.
